R.G : 15/08651 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 27 mai 2015

RG : 12/4429

[…]

F

A

A

A

K

K

K

K

C/

C

O ÉPOUSE C

A

SCP R F – H I

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 31 Octobre 2017

APPELANTS :

M^me AJ AE AK A épouse AL AM AN née le […]

[…]

[…]

Représentée par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

Associée de la SCP AGUERA et Associés, avocats au barreau de LYON

M^me AD AE A épouse X

née le […]

[…]

[…]

Représentée par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

Associée de la SCP AGUERA et Associés, avocats au barreau de LYON

M^me AO-AE A épouse Y

née l e […]

10bis, rue AJ Terrasse

[…]

Représentée par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

Associée de la SCP AGUERA et Associés, avocats au barreau de LYON

M^me J K épouse Z venant aux droits de M^me AF AE K née A, décedée le […]

née le […]

[…]

[…]

Représentée par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

Associée de la SCP AGUERA et Associés, avocats au barreau de LYON

M^me L K épouse B venant aux droits de M^me AF AE K née A, décedée le […] née le […]

[…]

[…]

Représentée par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

Associée de la SCP AGUERA et Associés, avocats au barreau de LYON

M. AG AH K venant aux droits de M^me AF AE K née A, décedée le […]

né le […]

[…]

[…]

Représenté par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

Associé de la SCP AGUERA et Associés, avocats au barreau de LYON

M. M K venant aux droits de M^me AF AE K née A, décedée le […]

né le […]

[…]

[…]

Représenté par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

Associé de la SCP AGUERA et Associés, avocats au barreau de LYON

INTIMÉS :

M. AP-AQ C

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Fouziya BOUZERDA, avocat au barreau de LYON

M^me N O épouse C

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Fouziya BOUZERDA, avocat au barreau de LYON

La SCP R F-H I, actuellement dénommée H I-U V, agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Assistée de la SCP BAULIEU-BOHE-RINCK-SERTHELON, avocats au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 23 Mars 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Septembre 2017

Date de mise à disposition : 31 Octobre 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise B, président

— AE-Pierre GUIGUE, conseiller

— P Q, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, P Q a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise B, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Selon compromis du 22 février 2007, réitéré par acte authentique reçu le 27 avril 2007 par M^e R F, notaire, M. et M^me C O ont acquis de l’indivision A-Y, à […], une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 1 873 m², cadastrée section A n°1123, moyennant le prix de 130 000 €, cette parcelle provenant de la division en trois lots d’une parcelle anciennement cadastrée A 300, réalisée le 19 octobre 2006.

Le 10 mai 2007, M. et M^me C ont déposé auprès de la mairie de Châteauneuf une demande de permis de construire.

Par arrêté du 11 octobre 2007, le maire de la commune a pris une décision de refus, considérant :

— l’absence de projet de lotissement,

— la position négative du Conseil général de la Loire relative au refus d’accès sur la départementale n°6

— et la création d’un enclavement de fait pour les autres parcelles.

Par jugement du 27 janvier 2010, le tribunal administratif saisi par M. et M^me C a annulé cette décision pour défaut de motivation et a enjoint au maire de la commune de réexaminer la demande présentée par M. et M^me C dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement.

Les époux C cependant déposaient une nouvelle demande de permis de construire le 3 décembre 2010.

Par une décision du 19 janvier 2011, le maire de Châteauneuf a rendu une nouvelle décision de refus pour les motifs indiqués suivants :

— que les constructions réalisées dans le cadre d’un lotissement ne peuvent donner lieu à la délivrance d’une autorisation de construire, sans l’obtention préalable d’un permis d’aménager ou d’une décision de non opposition à déclaration préalable, conformément aux dispositions des articles L 421-2 R 421-19 et R 421-2» et L442-1 du code de l’urbanisme ,

— que le terrain d’assiette du projet de construction envisagé par le pétitionnaire provient de la division d’une propriété foncière en trois lot à construire et qu’il est de ce fait soumis au régime juridique des lotissements,

— que deux demandes de permis de construire ont été déposées sur les deux lots contigus à celui du requérant, respectivement les 21 janvier 2006 et 23 janvier 2007,

— que la première à donné lieu à la délivrance d’un permis de construire le 15 mai 2007 et que la seconde à fait l’objet d’un refus d’autorisation de construire le 24 avril 2007,

— que la demande de permis de construire du pétitionnaire ne peut donc être valablement instruite sans l’obtention préalable d’un permis d’aménager conformément aux dispositions des articles L 442-1 et R 421-19 du code de l’urbanisme ,

— que le pétitionnaire ne justifie pas de l’obtention d’une telle autorisation.

Par acte des 18 et 19 septembre 2008, M. et M^me C ont assigné leurs vendeurs et M^e R F, notaire, aux fins de les voir condamner :

— à procéder au dépôt d’une demande de lotissement sous astreinte,

— à leur payer la somme de 178 668,98 € de dommages et intérêts, outre 20 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— de débouter l’indivision A Y de sa demande de fixation d’un droit de passage sur leur terrain.

Ils ont soutenu principalement :

— que les vendeurs en omettant de précéder à la demande préalable de permis d’aménager, leur ont livré un bien non conforme puisque désigné terrain à bâtir,

— que les vendeurs ont omis de les informer de la nécessité d’une servitude de passage sur leur parcelle au profit du lot contigu n°1124,

— que le notaire rédacteur de l’acte a omis de procéder à la demande de certificat d’urbanisme, ne les a pas alertés sur la législation applicable au lotissement, résultant d’un décret du 5 janvier 2007 applicable au 1^er octobre 2007, ni de la nécessité de consentir une servitude de passage, et qu’il aurait dû leur conseiller de stipuler à leur profit une condition suspensive d’obtention du permis de construire.

Les vendeurs ont conclu au débouté, subsidiairement à la garantie du notaire et reconventionnellement ont sollicité la fixation d’une servitude de passage au bénéfice de leur parcelle n°1124, enclavée.

M^e F a conclu au débouté des demandes dirigées à son encontre, faisant valoir :

— que la réglementation relative aux lotissements n’était pas applicable,

— que seule une troisième parcelle issue du détachement dans les dix ans et destinée à la construction devait faire l’objet d’une demande préalable de lotissement,

— qu’en l’espèce deux parcelles ont été vendues tandis que la 3^e parcelle restée la propriété des vendeurs a été déclarée inconstructible de sorte que les deux autres parcelles sont hors lotissement,

— que l’enclavement de la 3 ème parcelle ne constituait pas un motif valable pour le maire de Châteauneuf pour refuser la délivrance d’un permis de construire aux époux C.

Par jugement du 27 mai 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— condamné les consorts A à déposer la déclaration préalable ou le permis d’aménager nécessaire à la régularisation de la situation au regard du lotissement, sans astreinte,

— condamné solidairement les consorts A et la Scp F I M^e R F, à payer aux époux C la somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice,

— débouté les parties du surplus de leur demande,

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle des consorts A tendant à la fixation d’une servitude de passage sur la parcelle n°1123 au profit de la parcelle n°1124,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné les consorts A et la société F I M^e T F à payer aux époux C 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts A et la société F I M^e R F aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Bouzerda.

Les membres de l’indivision A ont relevé appel de ce jugement .

Ils demandent à la cour :

— de réformer le jugement déféré ,

— de débouter M. et M^me C de leurs prétentions,

— à titre subsidiaire de condamner M^e F à les relever et garantir des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre,

— à titre reconventionnelle de fixer une servitude de passage sur le terrain des époux C pour la desserte de leur parcelle enclavée n°1124,

— de condamner le notaire à prendre en charge tous les frais y afférents ainsi que l’indemnité qu’ils seraient éventuellement contraint de verser aux consorts C,

— de condamner in solidum M. et M^me C et M^e F à leur payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de la Scp Ligier de Mauroy et Ligier.

Ils soutiennent :

— que le second refus de permis de construire était illégal et que M. et M^me C se devaient d’exercer un nouveau recours à son encontre,

— qu’ils ont délivré un terrain à bâtir qui est bien constructible,

— qu’il appartient aux seuls époux C en leur qualité de propriétaires du terrain de procéder aux formalités exigées par l’administration, eux-même s’étant heurtés à un refus de la part du maire ,

— que M. et M^me C ne justifient pas de leur préjudice,

— qu’ils avaient confiés à la Scp F I le soin de commercialiser différents terrains mais aussi de réaliser toute étude préalable nécessaire,

— que c’est le notaire qui a considéré qu’un lotissement n’était pas nécessaire,

— que la parcelle n°1124 dont ils sont restés propriétaires est enclavée du fait que le certificat d’urbanisme délivré le 7 novembre 2011 mentionne que «la desserte de la parcelle devra se faire par la voirie communale soit par la route de la Madone et pas la route départementale n°6,

— qu’en conséquence, ils sont bien fondés à demander un droit de passage sur le terrain des époux C.

La Scp notariale R F H I, actuellement dénommée H I-U V, demande la cour :

— de réformer le jugement déféré,

— de débouter l’indivision A et M. et M^me C des demandes dirigées à son encontre,

— de condamner M. et M^me C à lui payer, chacun, 3 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ,

— de condamner in solidum M. et M^me C et l’indivision A à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de M^e Tudela.

Elle soutient :

— que M. et M^me C étaient informés de la volonté des vendeurs de régulariser la vente rapidement dès lors sans condition suspensive, ce qu’ils ont accepté, étant eux-mêmes pressés d’acquérir, ne voulant pas payer l’indemnité de retard de 5 000 € stipulée à l’acte,

— que le notaire doit rester neutre et doit respecter la volonté des parties de ne pas insérer de condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire,

— que selon la législation en vigueur à l’époque, seule une troisième parcelle issue d’un détachement dans les dix ans et destinée à la construction devait faire l’objet d’une demande préalable de lotissement,

— que la 3^e parcelle avait fait l’objet d’un projet de cession mais avait été déclarée inconstructible par décision du 24 mars 2007 en raison d’un accès dangereux sur la voie publique,

— que l’inconstructibilité de cette dernière parcelle classait les différentes propriétés hors du régime du lotissement, puisque les textes applicables font de la destination de chacune des parcelles à usage de construction une des conditions de l’application de ces règles,

— que la nécessité d’une division en vue de l’implantation de bâtiments est une condition à la soumission au régime des lotissements,

— que si le détachement est opéré à une autre destination que la construction, il importe peu alors que le propriétaire se réserve ou non la possibilité de construire sur son terrain,

— que l’intention de bâtir sur le terrain n’a d’effet que pour déterminer le nombre de terrains issus de la propriété initiale : ce terrain étant compté seulement est destiné à être bâti dans les dix ans à venir, il ne l’est pas dans le cas contraire,

— qu’il n’appartient nullement aux services de la mairie de s’assurer de la préservation des droits à construction future sur une parcelle privée,

— que M. et M^me C n’ont pas donné suite à des propositions de régularisation émanant des vendeurs,

— qu’il appartenait aux époux C de solliciter l’annulation du second refus du maire,

— qu’ils ne justifient d’aucune démarche en vue d’obtenir un permis d’aménager,

— que la Scp notariale n’est pas responsable de l’enclavement de la parcelle, la division ayant été faite par une géomètre expert.

Les époux C demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité des vendeurs et de la Scp notariale,

en conséquence,

— de condamner les vendeurs et la Scp notariale à procéder au dépôt de la demande de lotissement et plus amplement à toutes les formalités nécessaires à la constructibilité du terrain et ce sous astreinte de 2 500 € par jour de retard, à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— de les condamner à leur payer la somme de 178 668,98 € de dommages et intérêts outre celle de 20 000 € pour résistance abusive,

— de débouter les autres parties de leurs prétentions dirigées à leur encontre,

— de les condamner à leur payer la somme de 8 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner aux entiers dépens d’instance, distraits au profit de M^e Bouzerda.

Ils reprennent principalement les moyens soumis au premier juge et exposés ci-dessus.

MOTIFS

Sur la demande des époux C dirigée contre leurs vendeurs sur le fondement d’un manquement à l’obligation de délivrance

En l’espèce le bien est désigné comme étant un terrain à bâtir, sans autre précision notamment en ce qu’il serait compris dans un lotissement.

Or, il apparaît que la mairie de Châteauneuf conditionne la délivrance d’un permis de construire sur leur parcelle au dépôt d’un «permis d’aménager» dans le cadre juridique d’un lotissement.

Les vendeurs et le notaire soutiennent que la position de la mairie est illégale au regard de la législation en vigueur à l’époque de la division de la parcelle A 300 en trois lots.

Il sera observé que M. et M^me C eux-mêmes ont soutenu dans un courrier du 22 octobre 2007 adressé au maire de Châteauneuf que «deux terrains ne peuvent faire l’objet d’un lotissement».

Dans un courrier de leur avocat du 17 décembre 2007, ils ont précisé que selon eux : «le terrain n’est pas situé dans un lotissement».

Ils ont également soutenu cette thèse dans leur requête du 24 décembre 2007 adressée au tribunal administratif.

De manière contradictoire, ils ont malgré tout concomitamment mis en demeure les vendeurs et le notaire de régulariser une procédure de lotissement et ont déposé plainte pénalement pour «vente d’une terrain compris dans un lotissement sans avoir obtenu un permis d’aménager».

Le tribunal administratif dans son jugement du 27 janvier 2010, n’a pas statué sur le fond, l’annulation intervenant pour défaut de motivation de la décision du maire.

Cette décision fait injonction au maire de réexaminer la demande présentée par les époux C dans un délai de 2 mois à compter de la notification du jugement.

Les époux C ne justifient pas de la notification de ce jugement, ni de la décision du maire suite à l’injonction du tribunal administratif.

Ils ont seulement déposé une nouvelle demande de permis de construire le 3 décembre 2010, qui a été refusée par une décision motivée du 19 janvier 2011, principalement par le fait «que le terrain d’assiette du projet de construction envisagé par le pétitionnaire provient de la division d’une propriété foncière en trois lots à construire et qu’il est de ce fait soumis au régime juridique des lotissements».

De manière surprenante M. et M^me C qui étaient en désaccord avec cette position n’ont pas exercé de recours qui aurait permis de savoir si la décision du maire était légalement fondée ou non, préférant agir, non pas en annulation de la vente, mais aux fins de dommages et intérêt et injonction de régularisation, par une assignation devant le tribunal de grande instance délivrée aux vendeurs et au notaire 18 mois plus tard.

Or selon la législation applicable à l’opération conçue par l’indivision A et le notaire en 2006, l’ancien article R.315-1 du code de l’urbanisme considérait bien comme lotissements les divisions créant au moins trois lots.

Cet article alors applicable (abrogé au 1^er octobre 2007) stipulait en effet :

Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.

Or il résulte de l’ensemble des pièces produites et notamment des courriers explicatifs du notaire et des consorts A que ces derniers avaient bien pour objectif la division d’une parcelle en trois lots à bâtir, mais que pour éviter d’avoir à supporter le coût d’un lotissement, ils ont voulu faire usage de la pratique de la franchise de lotissement.

Ainsi qu’il est rappelé aux Editions du jurisclasseur fascicule 40, sous la plume de M. W AA,

«Sous l’empire de l’ancienne réglementation, se posait déjà la question de la constructibilité dite « du 3^e lot », à savoir le lot conservé par le propriétaire d’un tènement foncier qui avait préalablement détaché deux lots de son tènement sous le régime qualifié par la pratique de « franchise de lotissement » (V. JCl. Construction-Urbanisme, Fasc. 32-4 ou Notarial Formulaire, Civil Annexes, Géomètre expert-Foncier V° Lotissements, fasc. 20). Afin d’éviter l’inconstructibilité dudit « 3^e lot » pendant une période de dix ans, l’ancien article R. 315-4 du Code de l’urbanisme prévoyait la possibilité de déposer une demande de lotissement

« unilot » ou « mono-lot » sur le reliquat de terrain.»

De même Élise Carpentier, Professeur de droit public, dans un article écrit sur le sujet a écrit :

Le «lotissement-effet» était né en 1977 pour se substituer à la redoutable théorie jurisprudentielle dite du «lotissement rétroactif», qui avait vu le jour sous l’empire de la loi du 15 juin 1943 et permettait d’inclure, dans un lotissement créé postérieurement, une parcelle précédemment détachée d’une propriété. Cette théorie reposait sur la nécessité d’éviter la fraude à la réglementation du lotissement, telle que cette opération était alors définie par les textes en vigueur[2]. En effet, en l’absence même de seuils dans les textes, la jurisprudence considérait, à cette époque, que seule la pluralité des ventes ou locations permettait de qualifier de lotissement une opération de division foncière réalisée en vue de bâtir. Le premier détachement n’était donc pas constitutif d’un lotissement. Cependant, si des divisions de l’unité foncière de référence intervenaient ultérieurement, il était admis que, rétrospectivement, le détachement initial faisait partie d’un lotissement. Or, ceci pouvait hypothéquer rudement toute évolution de l’intention de bâtir sur la parcelle en cause, qui se trouvait rétroactivement soumise à la réglementation du lotissement.

C’est la raison pour laquelle le décret du 26 juillet 1977, en même temps qu’il était venu mettre en place des seuils d’entrée en lotissement, avait prévu un délai de dix ans permettant d’apprécier le franchissement des seuils. De cette façon, si l’évolution du nombre de lots ou de l’intention de construire sur un lot existant pouvait avoir pour conséquence de qualifier rétroactivement, en tant que lotissement, une division qui ne l’avait pas été dans un premier temps, c’était à la condition qu’elle intervienne dans un délai de dix ans suivant la première.

C’est ainsi que l’on était passé de la théorie du « lotissement rétroactif » à la théorie du «lotissement-effet», dont l’objectif était clairement d’éviter les fraudes à la réglementation du lotissement, tout en garantissant un minimum de sécurité juridique, laquelle s’était d’ailleurs trouvée encore accrue par l’instauration du mécanisme dit du lotissement «unilot», permettant que l’autorisation de lotir à solliciter ne concerne que le lot nouvellement créé (ancien article R.315-4 du Code de l’urbanisme). (…)

Il est vrai que cette situation pourra, à l’avenir, trouver une issue grâce au mécanisme de régularisation mis en place par l’article R. 442-2 du Code de l’urbanisme, en vertu duquel lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement, dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division. Mais encore faudra-t-il ne pas omettre de signaler dans la demande de permis que le terrain est issu d’une division'

De fait, aux termes de l’article R 315-4 du code de l’urbanisme ancien,

La demande d’autorisation de lotir est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d’un titre l’habilitant à réaliser l’opération sur le terrain.

La demande précise l’identité et l’adresse du demandeur, la situation et la superficie du terrain, le nombre maximum de lots, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale dont la construction est envisagée dans l’ensemble du lotissement et l’identité du propriétaire au cas où celui-ci n’est pas l’auteur de la demande.

La demande d’autorisation peut ne porter que sur une partie de la propriété. Dans ce cas une nouvelle autorisation doit être demandée pour toute division, même par détachement d’une seule parcelle, de la partie conservée intervenant moins de dix ans après la première autorisation.

Dans le cas où, postérieurement à une division non soumise à autorisation en application des dispositions du présent chapitre, une nouvelle division ou l’implantation d’un ou plusieurs bâtiments sur un terrain pour lequel cette implantation n’était pas envisagée entraîne l’application du régime d’autorisation défini aux articles R.315-1 et R.315-3, la demande d’autorisation est présentée par le propriétaire qui a pris l’initiative de cette division ou de cette implantation. Elle ne concerne pas les terrains précédemment détachés.

Cela signifie clairement qu’il fallait que le maire de la commune (ou le service de l’Equipement) veuille bien considérer :

— que l’indivision A avait détaché deux lots de terrain à bâtir de son tènement,

— puis d’accepter d’examiner une demande de lotissement unilot sur l’un des trois lots en application de l’article R 315-4 ancien du code de l’urbanisme .

Force est de constater que cette stratégie n’a pas fonctionné, et pour cause puisque les vendeurs n’ont jamais fait mystère de leur objectif de diviser leur terrain en trois lots à bâtir, et ce sans délai, alors que l’article R 315-4 du code de l’urbanisme, sauf à le détourner, s’applique dans l’hypothèse d’une «nouvelle division ou l’implantation d’un ou plusieurs bâtiments sur un terrain pour lequel cette implantation n’était pas envisagée entraîne l’application du régime d’autorisation défini aux articles R.315-1 et R.315-3»

Après avoir accordé un premier permis de construire (lot A 1122 acquéreur Mounier) , l’autorité compétente a été saisie d’une demande de permis de construire sur le lot A 1124 (acquéreur G), qu’elle a refusé pour cause d’enclave.

Dès lors, il ne pouvait être satisfait à la demande de permis de construire déposée dans le même temps par M. et M^me C, cette demande démontrant l’intention des vendeurs de voir implanter des bâtiments ab initio sur chacune des parcelles.

La position de la mairie reste cependant ambigüe.

En acceptant un premier permis de construire (Mounier, lot A 1122) sans exiger de permis d’aménager, elle manifestait ainsi son accord pour considérer la division en question hors lotissement .

Dès lors, elle pouvait semble-t-il accorder un 2^e permis de construire (celui des époux C) sur l’un des autres lots, le propriétaire du troisième lot ne pouvant se voir accorder un permis de construire qu’ «ultérieurement» et sous réserve du respect de la procédure de l’article R 315-4 du code de l’urbanisme.

La mairie a manifestement changé de position en cours de procédure.

Ce revirement manifesté dans les motifs de la décision du maire du 19 janvier 2011, aurait pu être soumis par les requérants à l’appréciation du tribunal administratif .

En tout état de cause, il résulte de ces éléments que la situation de blocage aurait perduré jusqu’en 2013 au moins

Cette situation de blocage juridique est bien imputable aux vendeurs et au notaire en charge de l’opération.

Le terrain des époux C étant inconstructible depuis 10 ans, alors qu’il leur avait été vendu un terrain «à bâtir», les vendeurs ont nécessairement manqué à leur obligation de délivrance conforme.

Sur la demande des époux C dirigée contre leurs vendeurs sur le fondement d’un manquement à l’obligation d’information relativement à la nécessité de consentir une servitude de passage au lot n°1124

La vente est parfaite dès le compromis.

En l’espèce, le compromis de vente entre les vendeurs et M. et M^me C a été signé le 22 février 2007.

Il ne résulte d’aucune des pièces produites par M. et M^me C que les vendeurs connaissaient à cette date que le Département de la Loire s’était opposé ou qu’il s’opposerait à un accès de la parcelle n°1124 sur la route départementale n°6, provoquant ainsi son enclavement.

En conséquence, il ne peut être fait grief aux vendeurs de ne pas avoir informé les époux C d’une situation juridique qu’ils ignoraient.

Sur la demande des époux C dirigée contre le notaire

Le notaire est tenu d’une obligation de diligence, d’information, de conseil et de s’assurer de l’efficacité des actes auxquels il prête son concours.

Il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir conseillé aux époux C de soumettre leur acquisition à une condition suspensive d’obtention du permis de construire.

En outre, une telle condition était incompatible avec la clause pénale de 5 000 €, dûment acceptée par M. et M^me C, à défaut de réitération dans les deux mois du compromis .

Enfin, M. et M^me C n’ont jamais sollicité l’annulation de la vente, malgré le défaut de délivrance conforme, ce qui démontre qu’ils souhaitent conserver la propriété de ce terrain en dépit des incertitudes relatives à l’obtention d’un permis de construire.

En revanche, le notaire est à l’origine d’un montage dont il admet dans ses divers courriers qu’il avait pour but de contourner la réglementation en matière de lotissement, en usant de la technique, de la «franchise de lotissement» pour permettre aux vendeurs de faire l’économie du coût afférent à un lotissement.

Cette technique certes licite était toutefois bien hasardeuse ainsi que cela a été exposé ci-dessus eu égard aux intentions des vendeurs.

D’autre part, le notaire pouvait par précaution solliciter avant les ventes des terrains à bâtir des certificats d’urbanisme pour chacun des lots.

D’autre part, il ne justifie pas s’être assuré auprès des services compétents (mairie, service de l’équipement) de leur accord de principe préalable sur cette opération particulière.

L’article R.315-54 du code de l’urbanisme disposait alors :

«le propriétaire ou son mandataire adresse au maire de la commune un plan de division préalablement à toute division de terrain en vue de l’implantation de bâtiments qui ne constitue pas un lotissement au sens de l’article R.315-1 (alinéas 1 et 2) ou qui n’est pas une des divisions visées à l’article R.315-2-E»

Le notaire ne justifie pas de l’accomplissement de ces démarches qui auraient permis de mettre au jour et de prévenir les difficultés, liées à la procédure de «lot unique» et à l’enclavement du lot 1124.

En conséquence, le notaire a bien manqué à son obligation de s’assurer de l’efficacité de l’acte de vente aux époux C.

Le notaire sera donc tenu solidairement avec les vendeurs de réparer le préjudice subi par M. et M^me C.

Sur l’appel en garantie des vendeurs à l’encontre du notaire

Le notaire est à l’origine du montage ci-dessus exposé et ne conteste pas avoir été mandaté pour mener à terme l’opération dans son ensemble, ainsi que cela est d’ailleurs établi au travers de ses courriers.

Il ne justifie pas avoir attiré l’attention des vendeurs sur les risques de procéder à la commercialisation de 3 lots à bâtir sans satisfaire aux règles relatives aux lotissements.

Il ne justifie pas s’être assuré auprès des services compétents (mairie, service de l’équipement) de leur accord de principe préalablement à cette opération particulière.

Il appartenait au notaire de vérifier la qualification juridique de la division foncière projetée et notamment qu’il ne s’agissait pas d’un lotissement au sens de l’article R.315-1 du code de l’urbanisme.

Les vendeurs profanes ne pouvaient que s’en remettre aux compétences du notaire.

En conséquence, le notaire a commis une faute à l’égard des vendeurs, laquelle est seule à l’origine de la non conformité du bien.

Il sera donc fait droit à la demande des vendeurs aux fins d’être relevés et garantis totalement par le notaire.

Sur la demande de régularisation

Les époux C estiment que la non conformité peut être corrigée puisqu’ils sollicitent la condamnation des vendeurs et du notaire à procéder aux démarches relatives à l’établissement d’un lotissement.

Les vendeurs démontrent toutefois que leur demande de projet d’aménagement déposée à la mairie de Châteauneuf a été rejetée notamment pour défaut de qualité.

Aux termes de l’article R 315-4 ancien du code de l’urbanisme , la demande d’autorisation est présentée par le propriétaire qui a pris l’initiative de cette division ou de cette implantation, en l’occurrence les époux C..

Le notaire pourrait également intervenir, mais avec un mandat donné par les deux parties, ce qui semble le plus efficient mais n’est pas sollicité.

En tout état de cause, il convient d’observer que le délai de 10 ans est expiré, et d’autre part qu’une régularisation est susceptible d’intervenir en application des dispositions de l’article R. 442-2 du code de l’urbanisme.

En conséquence, la demande des époux C dirigée contre leurs vendeurs est vouée à l’échec et sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux C ne demandent pas l’annulation de la vente.

Leur préjudice est dès lors limité à la perte de la constructibilité du terrain, aux tracas liés à la présente affaire et au coût représenté par les formalités de permis d’aménager à venir.

Les autres chefs de préjudices allégués ne sont ni certains, ni justifiés ni en lien de causalité avec les manquements des vendeurs et du notaire.

En particulier, ils ne justifient pas en quoi un cahier des charges de lotissement qu’ils seront éventuellement amenés à élaborer pourrait leur occasionner un quelconque préjudice.

Il convient ainsi de leur allouer une indemnisation à hauteur de 65 000 €, couvrant la moins value temporaire du terrain et l’ensemble des frais et tracas consécutifs à l’affaire, ainsi que leur préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle des vendeurs aux fins de servitude de passage sur le fonds des époux C.

Cette demande se rattache par un lien suffisant à la demande principale, cette demande ayant trait, comme celle-ci aux conséquences de la division de la parcelle de l’indivision A.

Il est constant que la parcelle A 1124 a vocation à être bâtie : une demande de permis de construire avait été déposée par les consorts G.

Or, il résulte du certificat d’urbanisme du 7 novembre 2011 délivré par la maire de Châteauneuf que si le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée, la desserte de la parcelle devra faire l’objet d’une desserte par la voirie communale soit par la route de la Madone et non par la route départementale n°6.

Il en résulte que cette parcelle est enclavée compte-tenu de sa vocation .

La servitude de passage ne pouvant être exercée que sur les parcelles issues de la division, l’indivision A est bien fondée à solliciter un droit de passage sur le terrain des époux C.

L’assiette de cette servitude sera conforme au plan dressé par Cap géomètre expert – AB AC dans son «étude de la desserte des parcelles section A n°1123 1124», solution 2 (servitude de 4 mètres), laquelle assiette ne fait l’objet d’aucune contestation à titre subsidiaire par M. et M^me C.

Une indemnisation égale à 2 882 €, telle que calculée par le géomètre expert et non contestée par M. et M^me C à titre subsidiaire, sera mise à la charge du fonds dominant.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Les époux C n’obtenant pas satisfaction sur l’intégralité de leurs prétentions, la résistance de l’indivision A et du notaire était justifiée.

La demande ne peut qu’être rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour,

— Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné les consorts A et la société H I-U V à payer aux époux C 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts A et la société H I-U V aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Bouzerda.

le réformant pour le surplus et statuant de nouveau :

— Déboute M. et M^me C de leur demande tendant à enjoindre aux consorts A et au notaire de déposer la déclaration préalable ou le permis d’aménager nécessaire à la régularisation de la situation au regard du lotissement, sans astreinte,

— Condamne solidairement les consorts A et la société H I-U V, à payer aux époux C la somme de 65 000 € en réparation de leur préjudice,

— Constate que la parcelle cadastrée commune de Châteauneuf (42) section A n°1124 appartenant à l’indivision A (fonds dominant) est enclavée et dit qu’elle bénéficie d’une servitude légale pour cause d’enclave sur la parcelle cadastrée section A n°1123 (fonds servant),

— Fixe l’assiette du droit de passage selon le plan annexé au présent arrêt, page 9 du rapport de CAP géomètre expert AB AC géomètre expert, […].

— Fixe l’indemnité due par l’indivision A aux époux C à la somme de 2 882€, au besoin les condamne au paiement de cette somme,

— Déboute M. et M^me C de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamne la société H I-U V à relever et garantir l’indivision A de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne les consorts A et la société H I-U V aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de M^e Bouzerda.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE