R.G : 15/08891 Décision du tribunal de grande instance de Saint-Etienne

Au fond du 09 septembre 2015

1^re chambre civile

RG : 11/00992

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 30 Novembre 2017

APPELANTS :

Y X

né le […] à CREUSOT (SAONE-ET-LOIRE)

[…]

42100 SAINT-ETIENNE

représenté par la SELARL BASSET-BOUCHET-HANGEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

G A épouse X

née le […] à […]

[…]

42100 SAINT-ETIENNE

représentée par la SELARL BASSET-BOUCHET-HANGEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMES :

H Z

né le […] à RIVE-DE-GIER (LOIRE)

[…]

42400 SAINT-CHAMOND représenté par la SELARL SVMH AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

CABINET K-O

[…]

42400 SAINT-CHAMOND

représenté par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON

assisté de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 29 novembre 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 octobre 2017

Date de mise à disposition : 30 novembre 2017

Audience tenue par P-Q R, président et Vincent NICOLAS, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

en présence d’Aurélie TARDY, avocat stagiaire

assistés pendant les débats de Gaëlle RIVOLLIER, greffière placée

A l’audience, P-Q R a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— P-Q R, président

— Françoise CLEMENT, conseiller

— Vincent NICOLAS, conseiller

Signé par P-Q R, président, et par Leïla KASMI, greffière placée, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Selon mandat du 17 novembre 2009 les époux Y et G X ont confié sans exclusivité pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction au cabinet K-O la vente de leur bien immobilier situé […]s à Saint-Chamond.

La rémunération du mandataire a été fixée à 5% du prix de vente demandé de 450 000 €.

Un bon de visite a été régularisé par l’agence le 12 juin 2010 au nom de F 293 route de Salcigneux LA GRANDE CROIX.

Par courrier du 5 juillet 2010 les époux X ont informé le cabinet K-O de la conclusion sans intermédiaire d’un compromis de vente avec Monsieur A. Z domicilié […] Verronière à Saint-Chamond.

Par courrier en réponse du 12 juillet 2010 le cabinet K-O a fait valoir son droit à commission en expliquant que la vente avait été réalisée par son intermédiaire, puisque Monsieur Z s’était présenté le 12 juin 2010 avec son amie sous le nom de F.

Les époux X n’ont pas refusé de payer la commission réclamée, sous réserve toutefois que la preuve soit apportée de la présentation effective de l’acquéreur par l’agence, et se sont prévalus de l’attestation sur l’honneur délivrée le 16 juillet 2010 par Monsieur H Z aux termes de laquelle celui-ci déclare n’avoir jamais visité le bien par l’intermédiaire de l’agence et n’avoir signé aucun bon de visite.

Par acte d’huissier en date du 23 février 2011, le cabinet K-O a fait assigner M. Y X devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne en paiement de la somme de 22 500 € ou à défaut de 19 500 € à titre de clause pénale, outre dommages et intérêts pour résistance abusive (5 000 €) et frais irrépétibles.

Par acte d’huissier en date du 31 janvier 2012, M. Y X et M^me G A ont fait assigner M. H Z en intervention forcée.

Par acte d’huissier en date du 3 octobre 2012 le cabinet K-O a fait assigner M^me G X.

Par ordonnance du 19 décembre 2013, le juge de la mise en état a désigné M^me S T-U en qualité d’expert en écriture, aux fins d’examiner le bon de visite signé le 12 juin 2010.

L’expert a déposé son rapport le 14 octobre 2014 aux termes duquel il a conclu qu’il n’était pas possible d’attribuer à M. H Z la mention « lu et approuvé » et la signature apposées sur le « bon de visite » du 12 juin 2010.

Par jugement du 9 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a condamné avec exécution provisoire M. Y X et M^me G A à payer au cabinet K-O la somme de 19.500 €, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2010, outre une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, mais a rejeté la demande de garantie formée par les vendeurs à l’encontre de M. H Z, ainsi que la demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le tribunal a considéré en substance d’une part que si l’expertise en écriture n’avait pas permis d’établir que Monsieur H Z était le signataire du bon de visite, de nombreux éléments prouvaient qu’il avait préalablement visité le bien avec sa compagne, Madame V-W F, par l’intermédiaire du mandataire des vendeurs (adresses figurant sur le bon de visite et sur l’acte authentique de vente et témoignages), et d’autre part qu’aucune faute de Monsieur Z n’était démontrée à l’égard des vendeurs.

Par déclaration reçue le 24 novembre 2015 les époux Y et G X ont interjeté appel de ce jugement.

Vu les dernières conclusions déposées et notifiées le 8 septembre 2016 par les époux Y et G X née A qui demandent à la cour par voie de réformation du jugement de :

A titre principal,

— Débouter le cabinet K-O de l’ensemble de ses prétentions,

— Débouter H Z de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire,

— Minorer fortement la demande principale,

— Prononcer l’éventuelle condamnation à régler des sommes au cabinet K-O in solidum avec M. H Z.

En tout état de cause,

— Condamner M. H Z à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— Débouter le cabinet K-O et M. H Z du surplus de leurs demandes,

— Condamner le cabinet K-O à payer à M. Y X la somme de 8.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Vu les dernières conclusions déposées et notifiées le 9 septembre 2016 par le cabinet K-O qui demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné les époux Y et G X à lui payer une indemnité forfaitaire de 19.500 € à titre de clause pénale, outre intérêts, mais qui, par voie d’appel incident, sollicite la condamnation des appelants à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive et qui en tout état de cause prétend obtenir une nouvelle indemnité de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions déposées et notifiées le 11 avril 2016 par M. H Z qui demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté le recours en garantie formé par les vendeurs à son encontre et de condamner le cabinet K-O et/ou Y X ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civil.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 29 novembre 2016.

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* *

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la demande en paiement de la clause pénale formée par Monsieur N. K

Les appelants soutiennent :

'' que l’expert a conclu de manière claire que Monsieur H Z n’est pas l’auteur de la mention « lu et approuvé » et de la signature apposées sur le bon de visite du 12 juin 2010,

'' que sans les documents en possession de l’agence, dont ils n’ont eu connaissance qu’au cours de la procédure judiciaire, ils ne pouvaient faire le rapprochement entre Monsieur B et M. H Z,

'' que dans le cadre du mandat non exclusif qui avait été régularisé de nombreuses visites ont été effectuées,

'' que le cabinet K-O n’a pas vérifié l’identité des époux C,

'' que c’est donc en toute bonne foi qu’ils ont régularisé un compromis de vente avec M. H Z, qui a attesté ne pas avoir préalablement visité le bien avec l’agence.

Le cabinet K-O fait valoir :

'' que sa salariée, qui en atteste, a formellement reconnu Monsieur H Z,

'' que l’expertise n’exclut nullement que Monsieur H Z soit l’auteur des mentions et de la signature apposées sur le bon de visite,

'' qu’en violation du mandat les époux X ont régularisé un compromis de vente, qui a été réitéré par acte authentique, avec Monsieur H Z, dont ils n’ignoraient pas qu’il avait visité le bien sous le nom de C par l’intermédiaire de l’agence,

'' que la taille et la corpulence physique de Monsieur H Z ne pouvaient, en effet, échapper aux vendeurs, tandis que des éléments précis d’identification ont été fournis dès le 12 juillet 2010.

Monsieur H Z fait valoir pour sa part:

'' que le rapport d’expertise confirme qu’il n’est pas le signataire du bon de visite,

'' qu’il n’a jamais pris contact avec le cabinet K-O et n’a jamais signé de bon de visite,

'' que le bon de visite et l’attestation de Madame D sont dénués de toute valeur probante.

'' qu’il a eu connaissance de l’offre de vente par la revue « DEMEURES DE CHARME » et a ainsi contacté directement en octobre 2009 les époux X, qui lui ont fait visiter leur maison en décembre 2009.

Sur ce

Madame L M, employée de l’agence immobilière cabinet K-O, a établi le 12 juin 2010 un bon de visite au nom de « F 06 31 40 01 51 293 route de Salcigneux la Grande Croix ».

Ce bon de visite est revêtu de la signature du client sous la mention manuscrite « lu et approuvé ».

Il résulte de l’attestation délivrée le 25 août 2010 par le cabinet E, administrateur d’immeubles, que Monsieur H Z et sa compagne, Madame V-W F, ont pris en location une maison d’habitation située […] la Vérronière à Saint-Chamond et ont déclaré à cette occasion que leur ancienne adresse était 293 route de Salcigneux la Grande Croix.

Le relevé de propriété qui est versé au dossier confirme que Monsieur H Z était propriétaire d’une maison d’habitation à cette dernière adresse, tandis qu’une facture EDF du 22 mars 2010 atteste que Madame V-W F résidait également à cette adresse.

Par ailleurs, aux termes du compromis de vente et de l’acte notarié de vente subséquent du 14 septembre 2010, qui ont été régularisés entre les époux X et Monsieur H Z, ce dernier se déclare domicilié […] la Vérronière à Saint-Chamond.

Il a en outre été constaté par huissier le 2 juillet 2016 que Monsieur H Z et Madame F résidaient ensemble dans la villa objet de la vente litigieuse.

Enfin Madame L M, dont le témoignage ne peut a priori être suspecté de complaisance, a attesté à quatre reprises, dans les formes prescrites par l’article 202 du code de procédure civile, que lors de la visite du 12 juin 1010 le couple s’était présenté sous le nom de Monsieur et Madame F, et que Monsieur H Z, dont la corpulence physique ne passait pas inaperçue et qu’elle avait reconnu lors des opérations d’expertise, était bien l’homme qui avait signé le bon de visite.

Il est dès lors certain, ainsi que l’a justement retenu le tribunal, que le couple qui a visité le 12 juin 2010 la propriété des époux X par l’intermédiaire de l’agence K-O était constitué de Monsieur H Z et de sa compagne Madame V-W F, peu important que l’expertise graphologique n’ait pas pu attribuer à Monsieur H Z la mention « lu et approuvé » ni la signature apposées sur le bon de visite. Ce dernier, qui a acquis seul la propriété des époux X, a en effet dissimulé son identité en se présentant sous le nom de sa compagne, ce qui laisse présumer qu’il a également travesti son écriture et sa signature.

La vente litigieuse a donc été réalisée avec un acquéreur, qui avait été présenté par l’agence mandataire, ce que les vendeurs n’ignoraient pas puisque dès le 12 juillet 2010, soit plus de deux mois avant la réitération de la vente par acte du 14 septembre 2010, ils avaient été informés par l’agence que l’acquéreur avait visité le bien par son intermédiaire sous le nom de F et que les éléments de preuve de cette affirmation avaient été apportés le 6 septembre 2010.

Le cabinet mandataire se prévaut donc à bon droit de la clause du mandat de vente par laquelle l’acquéreur s’interdit de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté par le mandataire pendant le cours du mandat et de ses renouvellements, ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, sous peine d’une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant égal à celui de la rémunération convenue.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné les époux Y et G X à payer au cabinet K-O la somme de 19 500 € correspondant à la commission convenue de 5 % du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2010.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, alors qu’il n’est pas justifié d’un préjudice non réparé par l’allocation de légitimes intérêts de retard.

L’équité commande en revanche de faire à nouveau application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du cabinet K-O.

Sur le recours en garantie formé à l’encontre de M. H Z :

Les appelants exposent que M. H Z les a trompés en les contactant dans un premier temps sous son nom et en visitant par la suite le bien sous un autre nom par l’intermédiaire de l’agence, et que ce n’est qu’après avoir pris connaissance de l’ensemble des pièces produites par l’agence, plusieurs années après la régularisation de la vente, qu’ils ont eu confirmation des man’uvres commises par l’acquéreur.

Monsieur H N maintient qu’il n’a pas visité une seconde fois le bien par l’intermédiaire de l’agence et qu’en toute hypothèse la commission de l’intermédiaire est à la charge exclusive du vendeur.

Le cabinet K-O soutient que M. H Z est de mauvaise foi.

Sur ce

Les éléments de preuve apportés par l’agence immobilière établissent que Monsieur H Z, nonobstant ses dénégations et l’attestation sur l’honneur peu convaincante qu’il a délivrée, a effectivement visité le bien par son intermédiaire le 12 juin 2010.

Or les vendeurs ne peuvent prétendre l’avoir ignoré dès lors qu’il n’ont pas contesté l’affirmation de l’agence selon laquelle la visite a eu lieu en leur présence, que le compromis de vente a été régularisé moins d’un mois après cette visite,que le témoin affirme que par son aspect physique l’acquéreur, qui est d’une taille et d’une corpulence peu communes, attire l’attention et enfin qu’il ne résulte d’aucune pièce du dossier que les époux X ont reçu d’autres visiteurs entre le 12 juin 2010 et la date du compromis de vente.

Leur bonne foi est donc sérieusement prise en défaut, étant observé que dûment informés de la présentation de l’acquéreur par l’agence mandataire entre la signature du compromis de vente et la réitération authentique ils ont persisté dans leur refus de payer la commission de négociation.

L’existence d’une collusion frauduleuse est ainsi établie, ce qui interdit aux vendeurs de se faire garantir de leur propre faute par l’acquéreur.

Le jugement sera par conséquent également confirmé en ce qu’il a rejeté le recours en garantie formé par les époux X.

L’équité ne commande pas toutefois de faire application en cause d’appel de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. H Z.

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PAR CES MOTIFS

La Cour,

statuant contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne Monsieur Y X et Madame G X née A à payer à M. N. K (cabinet K-O) une nouvelle indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur Y X et Madame G X née A aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction pour ceux d’appel au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

LEÏLA KASMI P-Q R