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Minute n° 2021/306 JCP RG n° : 11-20-000444

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Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire REPUBLIQUE FRANÇAISE délivrée le: 19/01/2011 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Extrait des Minutes du Greffe

SA SALMON ET CHRISTIN ASSOCIES, du Tribunal Judiciaire de CHARTRES départernent d’Eure-et-Loir Copie certifiée conforme

^délivrée ^le ::19/07/204 à :

M^e ROY defs+PREF28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE

du 9 Juillet 2021

DEMANDEUR (S) :

Monsieur B A domicilié […], […], représenté M^e GAMEIRO, avocat du barreau de CHARTRES substituant la SA SALMON ET CHRISTIN

ASSOCIES, avocat du barreau de HAUTS DE SEINE
Madame I-G H domicilié […], […], représenté M^e GAMEIRO, avocat du barreau de CHARTRES substituant la SA SALMON ET CHRISTIN

ASSOCIES, avocat du barreau de HAUTS DE SEINE

D’une part,

DÉFENDEUR (S) :

Monsieur E F domicilié […], […], représenté par M^e ROY Thierry, avocat du barreau de CHARTRES

(Aide juridictionnelle totale en date du 17/11/2020 numéro 28085/001/2020/003805 par le BAJ de

CHARTRES)
Madame D C domiciliée […], […], représentée par M^e ROY Thierry, avocat du barreau de CHARTRES (Aide juridictionnelle totale en date du 17/11/2020 numéro 28085/001/2020/003806 par le BAJ de

CHARTRES)

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Monsieur Z G domicilié […], […], non comparant
Madame Z Y née X domiciliée […], […], T

non comparante

D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge: Nicoline TOURTET, Juge des Contentieux de la Protection,

Greffier lors des débats : Laura YVON

Greffier lors du prononcé: Karine SZEREDA

DÉBATS: L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 mai 2021, et mise en délibéré au 9 Juillet 2021 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 29 septembre 2020, Monsieur A B et Madame H I

G ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres
Monsieur F E, Madame C D, Monsieur G Z et Madame Y

X épouse Z aux fins de :

voir prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 11 mai 2016 ; ordonner l’expulsion de Monsieur F E et Madame C J ES voir ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur F E et Madame C D condamner solidairement Monsieur F E et Madam e C D au paiement : de la somme de 11.780 € au titre de l’arriéré locatif

► d’une indemnité d’occupation de 36,14 € par jour condamner solidairement Monsieur G Z et Madame Y Z née

X au paiement de la somme de 1.100 € débouter Monsieur F E, Madame C D, Monsieur G Z et
Madame Y Z née X de leurs demandes ; condamner solidairement Monsieur F E, Madame C D au paiement de la somme de 2.400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur A B et Madame H I-G se fondent sur les articles 1224, 1227 et 1231-1 du code civil. Ils exposent avoir donné à bail à Monsieur

F E et Madame C D une maison avec dépendance située […] à

Houille La Branche (28700) à compter du 15 juin 2016 moyennant un loyer de 1.100€ par mois. Ils ajoutent que Monsieur et Madame Z se sont portés caution pour une durée indéterminée en cas de loyers impayés pour un montant de 1.100 €.

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Ils indiquent que les locataires ne sont plus à jour de leurs loyers depuis le mois de novembre 2017 malgré

l’envoi d’un commandement de payer le 15 juillet 2020. Ils estiment que seuls les travaux relatifs à la réfection de la fosse sceptique ont été pris en charge par les locataires en contrepartie d’une réduction de loyer de 300 € par mois pendant 10 mois, à l’exclusion des autres travaux qui sont soit antérieurs à la dette locative soit n’ont pas fait l’objet d’un accord de leur part.

ils reconnaissent en revanche avoir accepté verbalement une réduction de loyer de 130 € par mois à compter du mois de juillet 2018 pour la prise en charge des frais d’entretien de la maison mais que les locataires ne justifiant pas des frais engagés, ils y ont mis fin le 22 septembre 2020. Ils précisent que

l’arriéré locatif s’élève à 11.780€ (loyer de septembre inclus). Ils soutiennent par ailleurs que les locataires

n’ont justifié d’une assurance contre les risques locatifs qu’après réception du commandement du 15 juillet

2020, souscrite pour la période du 17 juillet 2020 au 16 juillet 2021, soit postérieurement au commandement de payer. Enfin, ils estiment que les locataires ne justifient pas avoir souscrit un contrat d’entretien de la chaudière ni réalisé la réfection de la dépendance leur permettant d’obtenir la gratuité du loyer depuis le 15 juin 2016.

A l’audience, Monsieur A B et Madame H I-G sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Aux termes de leurs conclusions auxquels ils se réfèrent oralement, Monsieur F E et Madame

C D demandent au juge des contentieux de la protection de débouter Monsieur A

B et Madame H I-G de leurs demandes.

Concernant l’assurance d’habitation, ils expliquent qu’elle a été transmise aux demandeurs dans le délai imparti par le commandement et précisent que le bien est assuré du 17 juillet 2020 au 16 juillet 2021. Ils déclarent avoir réparé la fosse sceptique dont le coût peut être évalué à 3.000 € sur accord verbal de
Monsieur A B. Ils soutiennent avoir poser du parquet flottant, dont l’acquisition a été faite par le bailleur, pour remplacer le carrelage du 1er étage et avoir effectué l’isolation de la salle à manger. Ils estiment avoir procédé à la pose de radiateurs électriques avec l’accord de Monsieur A B su^ite à panne de la chaudière en 2018-2019. Ils considèrent que le coût de l’ensemble de ces travaux doivent venir en déduction du loyer. Ils ajoutent avoir effectué un virement de 970 € le 17 mai 2018 non mentionné sur le décompte locatif.

Monsieur G Z et Madame Y X épouse Z n’ont pas comparu bien que régulièrement cités à personne.

En cours de délibéré, la juge des contentieux de la protection a soulevé la nullité de l’acte de caution de
Monsieur et Madame Z pour non-respect des exigences posées à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet

1989. Monsieur A B et Madame H I-G ont reconnu, par note en délibéré,

l’absence de conformité de l’acte de caution à l’article précité. Monsieur F E et Madame

C D ont quant à eux indiqué s’en rapporter.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur et Madame A B ont donné à bail à
Monsieur F E et Madame C D un logement situé […] à Houville la Branche par contrat du 11 mai 2016 avec prise d’effet au 15 juin 2016 moyennant un loyer de 1.100 €.

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1. Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

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L’article 6 3ème alinéa de ladite loi dispose que les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer. Cette clause prévoit la durée de cette imputation.

Seuls les travaux d’amélioration réalisés avec l’accord du bailleur ouvrent droit à remboursement.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail prévoit le versement d’un loyer mensuel de 1.100 €.

Monsieur A B et Madame H I-G reconnaissent avoir accordé une réduction de loyer de 130 € par mois à compter du mois de juillet 2018 en contrepartie de l’entretien de la maison.

Par courriel du 22 septembre 2020, ils ont informé les défendeurs supprimer cette réduction de loyer à compter du mois d’octobre 2020. Monsieur A B et Madame H I-G reconnaissent également avoir accordé une réduction de loyer supplémentaire de 300€ pendant 15 mois à compter du mois de novembre 2018 afin de compenser les travaux de réparation de la fosse sceptique réalisés par Monsieur F E et Madame C D. Ces derniers devaient dès lors verser un loyer mensuel d’un montant de : du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018: 1.100 € du 1er juillet 2018 au 31 octobre 2018 : 970 € (1.000 € -130€) du 1er novembre 2018 au 31 janvier 2020 : 670 € (1.000 € – 130 € – 300 €)

-

du 1er février 2020 au 30 septembre 2020: 970 € (1.000 € -130€)

-

du 1er octobre 2020 au 31 mai 2021: 1.100 €

étant précisé que les locataires étaient à jour de leurs loyers jusqu’au 31 octobre 2017.

Monsieur F E et Madame C D estiment avoir financé de nombreux travaux de remise en état en contrepartie d’une diminution du loyer.

S’agissant du remplacement du carrelage du premier étage, ils reconnaissent que les demandeurs ont eux-: mêmes pris en charge le coût du parquet flottant. Le courriel de Monsieur A B à Monsieur

F E du 24 septembre 2016 vient corroborer ces déclarations lorsqu’il écrit « Pour le carrelage casser, tu compte mettre du parquet ? Peut tu m estimer le coup pour tout ca ainsi que de la vitre de I insert

s il te plait, il va de soit que je paierai le matériel et tu fera les travaux comme on avait convenue ! (…) Pour les prises électrique il doit y en avoir des neuve dans la mezzanine du garage ! ». Le montant de ces travaux ne saurait donc venir en déduction des loyers.

Concernant les travaux d’isolation de la salle à manger, les locataires ne justifient pas avoir obtenu l’accord préalable du propriétaire. Ils produisent en outre à l’appui de leur demande une facture du 23 février 2018

d’un montant total TTC de 2.775 € établie au nom de Monsieur B, qui tend à penser qu’elle a été réglée par Monsieur B directement. Faute de justifier avoir régler ces travaux, avec l’accord préalable du bailleur, leur coût ne saurait venir en déduction du loyer.

Monsieur F E et Madame C D produisent une facture du 20 septembre 2018 concernant la fourniture et la pose de radiateurs électriques pour un montant de 3.217,50 € TTC établi par

l’entreprise de Monsieur F E au nom de Monsieur B. Ils ne justifient cependant pas de l’accord préalable des bailleurs à ces travaux. La facture étant par ailleurs au nom de Monsieur

B, les locataires ne justifient pas non plus avoir réglé cette facture eux-mêmes. Le coût de ces travaux ne peut donc être déduit du loyer.

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Monsieur F E et Madame C D produisent un devis de la société RUELLAN estimant le coût de la réfection de la toiture de la dépendance à 12.400 €. Il n’est pas justifié de la réalisation de ces travaux.

Le contrat de location prévoit au surplus, dans son article II que cette dépendance « n’es plus en état d’être louer dû à un problème d’humidité. Le locataire accepte de la prendre tel quel dans le prix des 1100 euros mensuel de la location et s’engage en échange à le remettre en état d’habitation à ces frais exclusif pour pouvoir l’utiliser personnellement (…) ». Les frais liés à ces travaux ne sauraient en tout état de cause être déduits du montant des loyers.

En revanche, Monsieur F E et Madame C D produisent une facture de Jeje28 plomberie et Multiservice 2014 du 25 septembre 2019 concernant la réparation d’une fuite d’eau sur canalisation juste après le compteur et suppression du raccord défectueux, qui sont des travaux à la charge du propriétaire du logement. L’accord préalable du bailleur n’est pas nécessaire au regard de la nature des travaux réalisés qui démontre une certaine urgence. La somme facturée de 72,60 € viendra donc en déduction des loyers.

Monsieur F E et Madame C D justifient en outre avoir versé à Monsieur A

B le 3 mai 2018 la somme de 470 € et le 17 mai la somme de 970 €. Le décompte locatif produit par Monsieur A B et Madame H I-G ne mentionne pas la somme de 970€.

Il conviendra en conséquence de la déduire du montant total des loyers dûs.

Le décompte locatif produit par Monsieur A B et Madame H I-G indiquent que Monsieur F E et Madame C D ne versent plus de loyer depuis le mois de juin 2020 et qu’ils restaient leur devoir la somme de 20.580 € au 11 mai 2021. Il convient de déduire de cette somme la somme de 970€ correspondant au versement du 17 mai 2018 ainsi que celle de 72,60 € au titre de la réparation de la fuite d’eau.

Monsieur F E et Madame C D n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de cette dette locative.

Ils seront donc condamnés à verser à Monsieur A B et Madame H I-G la somme de 19.537,40 €.

2. Sur la demande en résiliation du bail

En vertu des articles 1217 et 1224 et suivants du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit de

l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats que les bailleurs ont une dette locative de 19.537,40 € et que le dernier loyer versé remonte au mois de juin 2020.

En ne réglant pas régulièrement leurs loyers, Monsieur F E et Madame C D ne respectent pas les obligations mises à leur charge. Ils ne justifient pas des raisons à l’origine de leur manquement.

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Ces éléments caractérisent dès lors un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour justifier sa résiliation aux torts exclusifs des locataires à compter du présent jugement et leur expulsion des lieux.

Occupant le logement sans droit ni titre, l’expulsion de Monsieur F E et Madame C

D sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

3. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Occasionnant un préjudice à leurs bailleurs qui se voient privés de la possibilité de relouer leur logement jusqu’à la libération des lieux, Monsieur F E et Madame C D seront condamnés

à leur verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.100 € à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux.

4. Sur la demande en paiement de la caution

En application de l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. L’article 22-1 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 dispose que personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, il est produit un document sur lequel Monsieur et Madame Z ont indiqué :

«< M. Z G, M^me Z Y attestons nous porter garant de M. E F et

Mademoiselle K D en cas de non-paiement de loyer de la maison de M. et Mme

B, située au […] pour un montant de 1100 euros ».

La reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 relatif à la durée de l’acte de caution n’est pas mentionné. L’acte de caution sera par conséquent déclaré nul.

La demande tendant à obtenir la condamnation de Monsieur et Madame V L sera par conséquent rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur F E et Madame C D, partie perdante, supporteront la charge des dépens.

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En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur A B et Madame H I

G ont dû entreprendre, Monsieur F E et Madame C D seront condamnés à lui verser à une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 11 mai 2016 entre Monsieur A B et Madame

H I-G d’une part et Monsieur F E et Madame C D d’autre part relatif à la maison à usage d’habitation située […], aux torts exclusifs de Monsieur F E et Madame C D à compter du présent jugement;

ORDONNE en conséquence à Monsieur F E et Madame C D de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur F E et Madame C D d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur A B et Madame H I-G pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que faute pour Monsieur F E et Madame C D de libérer les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ils seront redevables d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 31 janvier 2022 à 10 € par jour de retard ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNE solidairement Monsieur F E et Madame C D à verser à Monsieur

A B et Madame H I-G la somme de 19.537,40 € (dix-neuf mille cinq-cent trente-sept euros et quarante centimes) (selon décompte arrêté au 11 mai 2021 et incluant une dernière échéance du mois de mai 2021) assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE in solidum Monsieur F E et Madame C D à verser à Monsieur

A B et Madame H I-G une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.100 € (mille-cent euros) à compter du 1er juin 2021 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de Monsieur A B et Madame H I-G à l’encontre de
Monsieur G Z et Madame Y X épouse Z ;

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CONDAMNE in solidum Monsieur F E et Madame C D à verser à Monsieur

A B et Madame H I-G une somme de 800 € (huit-cents euros) au titre de

l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur F E et Madame C D aux dépens;

Ainsi jugé et prononcé le 9 juillet 2021,

Le greffier

Aps La juge des contentieux de la protection

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in conséquence, la République vançalse mande et ordonne aus Huissiers de Justics qui ca fequia, de mettre la di desiston à exécution. Aux Procureurs Généraux et at:

Procureurs de la République près le Tribunal Judiclair. "y font la main. A tous Commandants et Officier

a la Fase Publique de prêter main forte lorsqu’ils en sefor galement requis. En fel da quoi la présente caple certifiée à l Técision et revêtue de la formule a été signdo € élivrée par le Directeur des services de greffe du Tribunal Jaičiai. hartres le 19.07. U

DE CHARTRES JUDICIAIRE

(Eure-et-Lo

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