Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2020

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/05944 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B24UY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Février 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/06825

APPELANTE

Madame Z Y

née le […] à […]

10 rue F Macé

[…]

Représentée par M^e Charlie DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, toque : R099

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 10 RUE F MACE A PARIS 11ÈME représenté par son syndic, la Société SIMON, TANAY, DE KAENEL, S.A. immatriculée au R.C.S de PARIS sous le n° B 582 005 690, dont le siège social est […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

C/O Société SIMON TANAY DE KAENEL

[…]

[…]

Représenté par M^e D E JACQUES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0266

APPEL PROVOQUE

M. B X

né le […] à […]

10 rue F Macé

[…]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. F-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par F-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis 10 rue F Macé 75011 Paris est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965, et est géré par son syndic actuel, la société Simon Tanay de Kaenel.

Le règlement de copropriété date du 2 mars 1950.

M^me Z Y est propriétaire occupante d’un appartement au 6^e étage de l’immeuble, constitué des lots 12 et 13 réunis, à concurrence de 55/1.000ème des parties communes.

Selon la matrice cadastrale, M. 'F B’ X est propriétaire du lot 1. Ce lot est composé de la totalité des locaux au rez-de-chaussée à l’usage d’atelier et bureau, à concurrence de 82/1.000ème des parties communes.

L’assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2014 a voté des travaux de réfection des peintures du hall et de la cage d’escalier pour un budget de 27.134,54 €, dont 1.134,54 € TTC au titre des honoraires du syndic.

Les appels de fonds correspondants à ces travaux ont été adressés aux copropriétaires, sur la base d’une répartition en millièmes généraux.

Par mail du 31 mars 2014, M. B X a contesté la répartition de ces charges, au motif que d’après l’article 6 du règlement de copropriété, en qualité de propriétaire du rez-de-chaussée, il n’avait pas à participer aux dépenses d’entretien et de réparation de l’escalier.

Par mail du 2 mars 2015, M^me Y a contesté auprès du syndic les comptes arrêtés au 31 décembre 2014, transmis à l’occasion de la convocation de l’assemblée générale du 23 mars 2015, selon lesquels l’arrêté des comptes travaux pour la réfection de la cage d’escalier déduisait la quote-part du lot 1 de M. X et mettait à sa charge en conséquence une somme supplémentaire de 1.668,78 €.

L’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2015 a notamment voté, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 :

— la résolution 5 relative à l’approbation des comptes et de leur répartition pour l’exercice 2014,

— la résolution 6 donnant quitus au syndicat de sa gestion jusqu’au 31 décembre 2014 inclus.

M^me Y a voté contre ces deux résolutions.

Par exploit d’huissier en date du 6 mai 2015, M^me Z Y a assigné le syndicat des copropriétaires du 10 rue F Macé 75011 Paris. Par acte du 16 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. B X en intervention forcée. Les deux affaires ont été jointes. M. X n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire en date du 24 février 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté M^me Z Y de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M^me Z Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue F Macé 75011 Paris la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Z Y aux dépens dont distraction au profit de M^e D E dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

M^me Z Y a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 mars 2017, à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par acte du 19 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires du 10 rue F Macé 75011 Paris a fait assigner M. B X en appel provoqué.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 septembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 6 septembre 2017 par lesquelles M^me Z Y, appelante, invite la cour, au visa des articles 10 alinéa 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement,

— déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété qui exonère le copropriétaire du rez-de-chaussée des dépenses d’entretien, de réparation et de remplacement des escaliers,

— annuler les résolutions 5 & 6 du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété du 23 mars 2015,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 10 rue F Mace pris en la personne de son syndic à payer à M^me Y la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure

civile en cause d’appel ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions en date du 17 juillet 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 10 rue F Mace représenté par son syndic la SA Simon Tanay de Kaenel, intimé, invite la cour, au visa des articles 24 de la loi du 10 juillet 1965, 325, 331, 550 et 909 du code de procédure civile, à :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes,

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel provoqué à l’encontre de M. B X, et ce, sans que pour autant le requérant puisse être considéré comme approuvant d’une quelconque manière les demandes formées à titre principal par M^me Z Y,

— déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à M. B X,

y ajoutant,

— condamner M^me Z Y aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Le syndicat des copropriétaires du 10 rue F Mace 75011 Paris a fait signifier à M. B X le 19 juillet 2017, selon un procès-verbal de remise à étude de l’huissier, ses conclusions du 17 juillet 2017 et celles de M^me Y du 21 juin 2017 ;

SUR CE,

Le syndicat des copropriétaires du 10 rue F Mace 75011 Paris a fait signifier la déclaration d’appel de M^me Y à M. B X le 19 juillet 2017, selon un procès-verbal de remise à étude de l’huissier ; M. X n’a pas constitué avocat ; l’arrêt sera rendu par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de déclarer non écrite la clause d’exonération du propriétaire du rez-de-chaussée des dépenses concernant les escaliers

M^me Y sollicite de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété qui exonère le copropriétaire du rez-de-chaussée des dépenses d’entretien, de réparation et de remplacement des escaliers, en ce qu’elle contrevient aux dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, selon lesquelles tous les copropriétaires doivent participer aux charges communes générales en proportion des quotes-parts de parties communes attribuées à leur lot ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que cette clause est licite sur le fondement de l’article 24-III de la loi du 10 juillet 1965, au motif que le lot du rez-de-chaussée ne tire aucun intérêt de l’escalier et qu’il s’agit de travaux de peinture qui n’affectent pas la structure de l’immeuble ;

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assignation du 6 mai 2015, 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services

et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges’ ;

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assignation du 6 mai 2015, 'Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition’ ;

Aux termes de l’article 24-III de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assignation du 6 mai 2015, 'III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses’ ;

En l’espèce, les parties ne contestent pas que la loi du 10 juillet 1965 est applicable, nonobstant le fait que le règlement de copropriété du 2 mars 1950 est antérieur à cette loi ;

Ce règlement de copropriété stipule :

— dans son article 6, relatif à l’énonciation, la division et la répartition des charges communes, '… Toutefois le propriétaire du rez-de-chaussée ne participera pas aux dépenses d’entretien, de réparation et de remplacement des escaliers, ni des tapis de ceux-ci s’il en existe …' ;

— dans son article 1 que les parties communes comprennent notamment '… Les vestibules et leurs paliers, les escaliers, paliers, paillassons, tapis d’escalier et grilles …' ;

Il ressort de l’article 1 précité que les escaliers et les tapis des escaliers sont des parties communes ; les escaliers ne sont pas des éléments d’équipement commun auxquels est applicable le critère d’utilité, au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

D’autre part, le règlement de copropriété n’a pas créé de parties communes spéciales à certains copropriétaires, qui permettent de mettre à la charge de ceux-ci seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble, tel que le prévoit l’article 24-III de la loi du 10 juillet 1965 ;

Au surplus, il ressort des conclusions des parties que les locaux du rez-de-chaussée composant le lot 1 sont accessibles sans emprunter l’escalier ; M^me Y précise que le lot 1 a accès au hall et aux escaliers et le syndicat des copropriétaires ne le conteste pas ; ainsi il convient de considérer que le lot 1 a accès aux parties communes de circulation de l’immeuble, dont l’escalier litigieux ; et il n’y a pas d’élément relatif à une configuration particulière de l’immeuble et de son escalier qui justifierait que le lot du rez-de-chaussée soit affranchi de toute participation aux charges afférentes à l’escalier, partie commune ;

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus au paiement des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes de l’immeuble proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

Il s’agit d’une règle d’ordre public et en conséquence, la clause du règlement de copropriété qui exonère le propriétaire du rez-de-chaussée de sa contribution aux dépenses d’entretien, de réparation et de remplacement des escaliers et des tapis de ceux-ci s’il en existe, doit être réputée non écrite ;

Ainsi le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande de déclarer cette clause non écrite et il y a lieu de réputer non écrite la clause incluse dans l’article 6 du règlement de copropriété du 2 mars 1950, relatif à l’énonciation, la division et la répartition des charges communes, selon laquelle : 'Toutefois le propriétaire du rez-de-chaussée ne participera pas aux dépenses d’entretien, de réparation et de remplacement des escaliers, ni des tapis de ceux-ci s’il en existe’ ;

Sur la demande d’annulation de la résolution 5 du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété du 23 mars 2015

M^me Y conteste 'l’état de synthèse de l’annexe 1 financier et du compte banque 51 du syndicat de l’exercice 2014', au motif que le syndic n’a pas informé l’assemblée des copropriétaires qu’il avait remboursé de la main à la main la somme de 1.152,52 € à M. X le 17 septembre 2014 et a exécuté un virement sur appel fictif du 17 septembre 2014, sans pièce justificative, sans respecter les règles du plan comptable général ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’annexe 1 n’a qu’une valeur informative des copropriétaires et que l’approbation des comptes n’entérine que les dépenses engagées par le syndic pour l’exercice écoulé ;

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2015 a voté la résolution 5 'L’assemblée, ayant pris connaissance de l’ensemble des annexes comptables, approuve sans restriction ni réserve les comptes des recettes et dépenses du 01/01/2014 au 31/12/2014, ainsi que leur répartition, y compris les comptes des campagnes travaux liquidés pendant l’exercice approuvé et qui apparaissent en annexe 4';

Cette résolution vise des annexes 1 à 9 et la somme de 1.152,52 €, contestée par M^me Y, apparaît sur l’annexe 5, relative à 'l’état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles votés non encore clos à la fin de l’exercice 2014", en débit le 17 septembre 2014, au titre des 'appels travaux’ ;

M^me Y ne conteste pas le budget des travaux de réfection des peintures du hall et de la cage d’escalier mais la répartition des charges afférente à ces travaux, or l’approbation des comptes est indépendante de la répartition des charges et ne peut faire obstacle à la contestation par un copropriétaire des modalités de répartition des charges qui lui sont appliquées ;

D’autre part, la répartition des charges litigieuses n’interviendra qu’à la clôture définitive de l’opération de travaux ; or, il ressort des annexes à la convocation de l’assemblée générale du 23 mars 2015 que les comptes de l’opération des travaux n’étaient pas encore clôturés au 31 décembre 2014 ; cette absence de clôture à la date du 31 décembre 2014 est corroborée par le fait que ce n’est que dans le relevé individuel des lots 12 et 13, arrêté au 31 décembre 2016, relatif aux travaux de peinture hall et cage d’escalier (pièce 20), qu’est mentionné une répartition sur la base de 918 tantièmes au lieu de 1.000 tantièmes ;

Aussi, même à supposer, tel que le prétend M^me Y, que cette somme de 1.152,52 € corresponde à l’exonération au bénéfice du propriétaire du lot 1 des travaux de réfection des peintures du hall et de la cage d’escalier votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2014, l’approbation des comptes de l’exercice 2014 par l’assemblée générale du 23 mars 2015 n’emporte pas l’approbation de cette annexe 5 et n’empêchera pas la remise en cause de la répartition des charges afférentes à ces travaux ;

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de M^me Y d’annuler la résolution n°5 de l’assemblée générale du 23 mars 2015 ;

Sur la demande d’annulation de la résolutions 6 du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété du 23 mars 2015

M^me Y estime que les travaux ont été votés sur 1.000 tantièmes et que le syndic doit respecter les décisions entérinées par l’assemblée générale du 25 mars 2014 ;

En l’espèce, selon le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2015, la résolution 6 est relative au quitus donné au syndicat de sa gestion jusqu’au 31 décembre 2014 inclus ;

Compte tenu de l’analyse ci-avant, selon laquelle les comptes de l’opération des travaux et donc leur répartition n’étaient pas encore clôturés au 31 décembre 2014, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de M^me Y d’annuler la résolution n°5 de l’assemblée générale du 23 mars 2015 ;

Sur la demande de déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à M. B X

M. B X étant partie à la présente affaire en appel, la demande de déclarer l’arrêt opposable à son égard est sans objet puisque cet arrêt lui est de droit opposable ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt, en ce qu’il infirme la décision relative à la clause litigieuse, nonobstant la confirmation des autres dispositions, conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M^me Y la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement sauf :

— en ce qu’il a débouté M^me Z Y de sa demande de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété qui exonère le copropriétaire du rez-de-chaussée des dépenses d’entretien, de réparation et de remplacement des escaliers,

— en ce qu’il l’a condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Répute non écrite la clause incluse dans l’article 6 du règlement de copropriété du 2 mars 1950, relatif à l’énonciation, la division et la répartition des charges communes, selon laquelle : 'Toutefois

le propriétaire du rez-de-chaussée ne participera pas aux dépenses d’entretien, de réparation et de remplacement des escaliers, ni des tapis de ceux-ci s’il en existe’ ;

Constate que la demande de déclarer l’arrêt opposable à l’égard de M. B X est sans objet, cet arrêt lui étant de droit opposable ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 10 rue F Macé 75011 Paris aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M^me Z Y la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette les autres demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT