N° RG 18/02544 N° Portalis DBVX – V – B7C – LUDV Décision du tribunal de grande instance de Lyon

Au fond du 06 mars 2018

chambre 1 cab 01 A

RG : 15/01649

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 25 Juin 2020

APPELANT :

M. Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par la SELARL LEGAL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 393

et pour avocat plaidant Maître Philippe COSNARD de la SELARL ABC, avocat au barreau de RENNES

INTIMEE :

SCI ARCOR représentée par son administrateur provisoire Maître B C, SELARL B C, […], désigné selon ordonnance du tribunal de grande instance de Lyon du 15 février 2017

[…]

[…]

représentée par la SELARL LERICHE CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 396

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 janvier 2019

Date de mise à disposition : 25 juin 2020

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Aude RACHOU, président

— Françoise CLEMENT, conseiller

— Annick ISOLA, conseiller

DÉCISION RENDUE SANS AUDIENCE

Vu l’état d’urgence sanitaire, la présente décision est rendue sans audience et en application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale ;

La décision est portée à la connaissance des parties par le greffe par tout moyen en application de l’article 10 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, tel que précisé par l’article 2.i de la circulaire du 26 mars 2020 CIV/02/20 – C3/DP/202030000319/FC.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées par tout moyen,

Signé par Aude RACHOU, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Aux termes d’une promesse de vente synallagmatique par acte sous seing privé du 5 février 2013, la SCI Arcor s’est engagée à acquérir de Monsieur X le lot n° 6 de la copropriété située à l’angle du 18 boulevard de la liberté et du […], constitué d’un appartement situé au troisième étage ainsi que d’un grenier n° 7, une mansarde n° 6 et une cave n° 6, au prix de 670'000 €.

Il était prévu aux termes d’une condition spéciale que le vendeur pouvait conserver l’appartement jusqu’au procès-verbal de réception du logement qu’il avait lui-même acquis, prévu comme devant intervenir en septembre 2013.

L’acte était par ailleurs passé sous condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt couvrant l’ensemble du prix de l’immeuble acquis, d’une durée de 20 ans et d’un taux d’intérêt maximum de 3,60 % l’an, devant être réalisée au plus tard le 5 mars 2013.

Aucune date n’était prévue pour la signature de l’acte authentique ni aucun séquestre versé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 octobre 2013 Monsieur X a demandé à M^e Pommier, notaire à Lyon, de fixer une date de réalisation de l’acte authentique au 15 octobre 2013 au plus tard.

Malgré la sommation qui lui a été délivrée en ce sens par acte d’huissier de justice du 14 octobre 2013, en vue d’une signature de l’acte le 22 octobre suivant, la SCI Arcor a refusé de signer l’acte de vente aux motifs de ce que le vendeur n’avait pas signalé la présence de vrillettes dans les parties privatives vendues, de ce que l’accord de l’assurance du prêt qui constitue une formalité préalable au déblocage des fonds n’avait pas été obtenu et de ce que le contrat de prêt ne lui avait pas été adressé, seul un accord de principe du 15 juillet 2013 lui ayant été délivré, sous les conditions particulières de transformation des locaux en usage professionnel et de production de l’accord de l’assurance.

Après vaine tentative de règlement amiable du litige, Monsieur X a, par acte d’huissier du 26 janvier 2015, saisi le tribunal de grande instance de Lyon pour obtenir l’indemnisation des préjudices prétendument subis du fait de l’absence de régularisation de l’acte authentique.

Par jugement rendu le 6 mars 2018, le tribunal a débouté Monsieur X de l’intégralité de ses demandes, le condamnant aux dépens et à payer à la SCI Arcor une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration du 4 avril 2018, Monsieur X a formé appel à l’encontre de ce jugement.

Vu les dernières conclusions déposées et notifiées le 5 septembre 2018 par Monsieur X qui conclut à l’infirmation du jugement susvisé et demande à la cour de condamner la SCI Arcor à lui payer les sommes de 147'000 € en réparation du préjudice subi et 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens,

Vu les dernières conclusions déposées et notifiées le 24 juillet 2018 par la SCI Arcor qui conclut à la confirmation du jugement critiqué et à la condamnation de Monsieur X aux dépens et au paiement, en cause d’appel, d’une indemnité supplémentaire de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure en date du 8 janvier 2019.

MOTIFS ET DECISION

Monsieur X soutient que la faute de la SCI Arcor qui n’a pas entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le prêt prévu dans la condition suspensive du compromis de vente est directement à l’origine de l’échec de la vente et du préjudice qu’il a subi, peu important le fait que lui-même ait été agent immobilier.

Il ajoute que la SCI Arcor était composée d’un notaire et de ses deux fils qui en sont les associés majoritaires, l’état de santé de Monsieur D-E Y étant indifférent dans la mesure où seule la SCI devait être l’auteur de la souscription du prêt, l’accord de l’assurance n’étant nullement stipulé comme condition d’obtention du prêt alors même qu’un nantissement sur l’un des nombreux biens immobiliers dont Monsieur Y était propriétaire aurait permis, sans la moindre difficulté, de remplacer l’assurance décès incapacité et d’obtenir le prêt.

La SCI Arcor soutient quant à elle avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles du compromis ; elle précise que le prêt n’a pas été obtenu dans le délai de réalisation de la condition suspensive fixée au 5 mars 2013, pour des raisons qui ne sont imputables à aucune des parties au compromis lequel est devenu caduc alors même que sa prorogation n’a pas été réclamée.

Elle ajoute qu’en tout état de cause le préjudice allégué n’est pas établi puisque Monsieur X pouvait disposer de son bien dès le 5 mars, le seul préjudice pouvant éventuellement être invoqué consistant dans l’immobilisation d’un bien pendant un mois, étant rappelé qu’en l’espèce Monsieur X a continué à occuper les lieux.

Sur ce :

Aux termes de l’article 1176 du code civil, dans sa version applicable à la cause, « Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas. »

L’article 1178 du même code ajoute que « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement. »

Il était prévu au compromis de vente signé entre les parties le 5 février 2013 une condition suspensive stipulée au seul profit de l’acquéreur, d’obtention d’un prêt de 670'000 € sur 20 ans, au taux d’intérêt de 3,60 % à solliciter auprès de « tout organisme bancaire » et la durée de validité de cette condition suspensive était fixée, en référence à l’article L. 312-16 du code de la consommation, au 5 mars 2013 à 18 heures.

Une prorogation éventuelle de la durée de la condition suspensive était également prévue dans les termes suivants : « Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur».

Au paragraphe « non réalisation de la condition suspensive », il était prévu que :

« Si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe G, sans que ce défaut incombe à l’acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à la condition dans la forme prévue au paragraphe K, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre.

Dans ce cas, tout versement effectué par l’acquéreur lui sera immédiatement et intégralement restitué.

En revanche, si la non obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1178 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre. »

La SCI Arcor ne produit au dossier aucun élément permettant à la cour de constater que le 5 mars 2013, le prêt correspondant aux caractéristiques définies entre les parties aux termes de la condition suspensive, lui avait été accordé, ni qu’il avait même été demandé.

Le courrier adressé à cette dernière le 18 février 2015 par la banque LCL, qui indique « Nous vous confirmons que le prêt demandé via la SCI Arcor en date de 03/2013 pour un investissement immobilier de 670'000 €, n’a pas été mis en place, faute d’obtention d’une assurance décès/incapacité » ne peut en effet suffire à démontrer que le futur acquéreur avait bien déposé dans les délais une demande de prêt correspondant aux caractéristiques susvisées.

Aucune demande de prorogation de la durée de la condition suspensive n’a été formulée à la demande expresse et écrite de l’acquéreur, ainsi qu’il était prévu au compromis de vente.

Une offre de prêt émanant de la banque LCL, datée du 15 juillet 2013 et adressée à la SCI Arcor, ne peut constituer la demande expresse et écrite de l’acquéreur ainsi prévue, alors même d’ailleurs que cette offre ne ressort pas avoir été portée à la connaissance du vendeur avant la rédaction par le notaire rédacteur le 22 octobre 2013, du procès-verbal de difficultés concernant la vente attendue et dont la signature a été refusée par l’acquéreur.

Contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, il n’est donc pas établi que la durée de la condition suspensive ait été prorogée conventionnellement entre les parties.

Il s’ensuit que faute pour la SCI Arcor d’avoir procédé aux diligences nécessaires, dans le temps qui lui était imparti, pour obtenir le prêt attendu, la condition suspensive prévue en ce sens, doit être réputée accomplie, autorisant ainsi Monsieur X à solliciter l’indemnisation du préjudice subi.

Ce dernier justifie avoir finalement vendu l’appartement litigieux situé […] à Lyon deuxième arrondissement, le 25 août 2014 moyennant le prix de 530'000 €.

Il réclame d’une part la différence entre ce prix et le prix de vente de 670'000 € convenu aux termes du compromis de vente signé avec la SCI Arcor en février 2013 et d’autre part la réparation attendue au titre de l’immobilisation de son bien entre juin 2013 et août 2014 soit 14 mois sur la base de 500 € par mois.

La cour constate qu’ainsi qu’il avait été prévu au compromis de vente des parties, Monsieur X avait la possibilité dès le 5 mars 2013, de considérer la condition suspensive non remplie et de reprendre alors sa liberté avec entière disposition du bien, aucun préjudice d’immobilisation ne pouvant donc alors avoir été subi par ce dernier à compter de cette date.

Dans la mesure où les parties avaient par ailleurs convenu d’une occupation par Monsieur X de l’appartement jusqu’à la réception du logement qu’il avait acquis par ailleurs, laquelle avait été prévue en septembre 2013, il est certain que ce dernier qui ne conteste pas avoir occupé le bien jusqu’à l’automne 2013, n’aurait pas signé une nouvelle vente avant cette date ou aurait alors pour le moins exigé la présence de cette condition particulière.

Le préjudice lié à l’immobilisation du bien, ne serait-ce qu’au titre de la courte période d’un mois correspondant à la durée de la condition suspensive, n’est donc pas démontré.

Aucun élément du dossier ne permet par ailleurs à la cour de constater quelles ont été les diligences apportées par l’intéressé et les conditions ayant présidé à la remise en vente de l’appartement alors même que le préjudice subi éventuellement en la matière ne pourrait, en tout état de cause, s’analyser qu’en une perte de chance d’avoir pu céder son bien au même prix que celui convenu en février 2013.

Aucune indemnisation n’a donc lieu d’être allouée à Monsieur X à ce titre.

Le jugement qui a débouté Monsieur X de sa demande en dommages-intérêts sera donc confirmé par substitution de motifs.

L’équité la situation économique des parties ne justifient enfin l’octroi d’aucune indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance ou en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 6 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Lyon sauf en ce qu’il a condamné Monsieur X à payer une somme de 1 000 € à la SCI Arcor au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ce chef,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT