Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 29 septembre 2021, n° 19/08818

TI Villefranche 22 octobre 2019

CA Lyon
Infirmation partielle 29 septembre 2021

Arguments

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Accepté
Qualité à agir en tant que caution subrogée
La cour a jugé que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution subrogée, a bien qualité pour engager une action en résolution du bail et demander l'expulsion du locataire afin d'éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.
Accepté
Droit à l'indemnité d'occupation en tant que caution subrogée
La cour a confirmé que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution subrogée, a droit à la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la date de la résiliation du bail.
Accepté
Subrogation dans les droits du bailleur
La cour a jugé que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution subrogée, a le droit d'agir pour le recouvrement des loyers impayés, et a donc condamné le locataire à payer les sommes dues.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, considérant que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 29 sept. 2021, n° 19/08818
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	19/08818
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Villefranche, 22 octobre 2019, N° 11-18-0905
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Christine SAUNIER-RUELLAN, président
Avocat(s) :	Roger LEMONNIERRenaud ROCHE
Cabinet(s) :	SCP LDGRLEVY ROCHE SARDA
Parties :	SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

N° RG 19/08818

N° Portalis DBVX-V-B7D-MYNS

Décision du

Tribunal d’Instance de VILLEFRANCHE

Au fond

du 22 octobre 2019

RG : 11-18-0905

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2021

APPELANTE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

[…]

Représentée par M^e Renaud ROCHE de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : 713

Assistée de M^e Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ :

M. Z Y

[…]

défaillant

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Septembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Juin 2021

Date de mise à disposition : 29 Septembre 2021

Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Karen STELLA, conseiller, en application de l’article 456 du code de procédure civile, le président étant empêché, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2018 monsieur X, propriétaire, a donné à bail à monsieur Z Y un logement sis 1961, […]. L’association ASTRIA, aux droits de laquelle vient la société ACTION LOGEMENT SERVICES, s’est portée caution de monsieur Z Y, pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l’engagement de la caution, si bien que celle-ci lui a réglé le montant des sommes dues par monsieur Z Y, soit 1.402,91 '.

Sur le fondement de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l’article 7.1 de la convention État- UESL, la caution a considéré qu’elle était subrogée pour ce montant. Ainsi un commandement de payer la somme de 1.402,91 ' visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été signifié le 14 août 2018. En vain.

En outre, les loyers cessaient d’être payés d’août 2018 à novembre 2019 et le propriétaire a de nouveau fait jouer l’engagement de caution.

Après saisine de la juridiction compétente, par jugement réputé contradictoire rendu le 22 octobre 2019, le tribunal d’instance de VILLEFRANCHE SUR SAÔNE a :

• déclaré la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES irrecevable en ses demandes en prononcé d’une mesure d’expulsion de monsieur Z Y et en condamnation de cette partie au paiement d’indemnités d’occupation ;

• constaté la résiliation du contrat de location ;

• condamné monsieur Z Y à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, en deniers et quittances, la somme de 4.162,91 ' au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2018 ;

• dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 14 août 2018, dans la limite de 1.402,91 ', et à compter de l’assignation, du 12 décembre 2018, pour le surplus ;

• débouté les parties de toutes leurs autres prétentions ;

• ordonné l’exécution provisoire ;

• condamné monsieur Z Y aux dépens.

Le tribunal a considéré que si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et a donc constaté la résiliation du bail, ce dernier a néanmoins refusé d’ordonner l’expulsion de monsieur Y, motif pris de ce que cette demande serait exclusivement fondée sur la subrogation dans les droits du propriétaire du logement et non sur l’intérêt propre de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à voir monsieur Y quitter les lieux et se prémunir de toute garantie d’indemnités d’occupation éventuellement dues.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a relevé appel de la décision considérant que cette décision mérite infirmation en ce qu’elle l’a déclarée irrecevable en ses demandes en prononcé d’une mesure d’expulsion de monsieur Z Y et en condamnation de cette partie au paiement d’indemnités d’occupation ; en ce qu’elle a encore débouté les parties de toutes leurs autres prétentions. Pour le surplus, et notamment en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail et est entrée en voie de condamnation financière a l’encontre de monsieur Z Y, la décision mériterait confirmation, sauf à porter le montant de la condamnation à la somme de 12.543,36 ', compte tenu des versements complémentaires effectués depuis lors par ACTION LOGEMENT SERVICES. Il est encore demandé la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’ article 700 du code de procédure civile et une condamnation de l’intimé aux dépens.

Monsieur Z Y, régulièrement informé de l’existence de cette procédure d’appel, n’a pas constitué avocat devant la cour.

SUR QUOI LA COUR

Il est acquis que le commandement de payer du 14 août 2018 vise expressément d’une part la clause résolutoire insérée au bail et d’autre part les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Au cours du délai de deux mois qui a couru à compter de la signification du commandement de payer, les causes du dit commandement n’ont pas été réglées par monsieur Z Y. Il est donc incontestable que la clause résolutoire est acquise. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

S’agissant du prononcé de l’expulsion et de la qualité à agir de l’appelant, il convient de noter que le dispositif VISALE qui régit les rapports entre les parties et qui a été initié sous l’égide de l’État, stipule en son article 8 que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation doit permettre à la caution d’agir en recouvrement les sommes versées en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Comme judicieusement noté par l’appelant, l’économie du dispositif VISALE vise ainsi à décharger totalement le bailleur de toute contrainte liée au recouvrement de l’impayé de loyer et à la procédure de recouvrement, de résiliation de bail et d’expulsion, ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans ses droits, prenant en charge les frais et la gestion du recouvrement des impayés et de la procédure contentieuse jusqu’à la reprise effective des lieux.

Au reste, la quittance subrogative stipule que conformément aux termes de l’article 2306 du code

civil, ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur cette base textuelle et contractuelle il est de jurisprudence constante que la personne qui s’est portée caution du paiement des loyers laissés impayés par le locataire est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail qui lui permet, si non de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance.

En effet, le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’ éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, dans le présent litige l’organisme ACTIONS LOGEMENT SERVICES, es qualité, a bien qualité pour engager à l’encontre de monsieur Y une action en résolution du bail afin, notamment, d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Le jugement déféré doit être réformé en conséquence.

Concernant le montant de la créance il est avéré que depuis la loi ALUR du 14 mars 2014, les actions en paiement des loyers et charges, qu’elles soient exercées par le bailleur ou par la caution, sont soumises à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, il y a lieu de constater que la citation a été délivrée dans le délai triennal, si bien , qu’aucune prescription n’est encourue.

Présentement la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve effectivement subrogée dans les droits et actions de monsieur A X, par application des articles 1346 et suivants et 2306 code civil. Elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 du dit code.

Selon décompte régulièrement produit, les sommes versées au titre de la garantie de loyers se montent à la somme de 12.543,36 ' dont aucune n’a été remboursée par monsieur Y.

Tenant l’évolution de la dette depuis le prononcé du jugement, il échet de rentrer en voie de condamnation pour ce montant et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2018, date du commandement de payer, sur la somme de 1.402,91 ', et pour le surplus à compter de l’assignation.

Le contrat de cautionnement VISALE dit bien encore que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges, y compris revalorisation et indexation.

Infirmant le jugement, la cour dit donc recevable la société ACTION LOGEMENT SERVICES à voir fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamne monsieur Z Y à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Il échet en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour une somme de 1.500 euros à l’encontre de monsieur Y, lequel prendra également en charge les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de location conclu le 1^er novembre 2017 entre monsieur A X d’une part et monsieur Z Y d’autre part et en ce qu’il est entré en voie de condamnation financière au profit d’ACTION LOGEMENT SERVICES et à l’encontre de monsieur Z Y.

Infirme ce jugement en ce qu’il a :

• débouté les parties de toutes leurs autres prétentions.

Statuant à nouveau de ces chefs,

Dit la société SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES recevable en ces deux actions et par voie de conséquence,

Ordonne l’expulsion de monsieur Z Y et de tous occupants de son chef du logement sis 1961, […],

Fixe l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

Condamne monsieur Z Y à payer les dites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

En sus,

Porte le quantum de la condamnation à paiement à la somme de 12.543,36 ', compte tenu des versements complémentaires effectués par la caution au profit du bailleur,

Condamne monsieur Z Y à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ,

[…]