11/10/2021

ARRÊT N°

N° RG 18/02469 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MKGW

CR/NB

Décision déférée du 23 Avril 2018 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 15/00598)

(M. X)

C Y

C/

E A

G B

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

Madame C Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur E A

[…]

[…]

Représenté par M^e Nicolas RAMONDENC de la SELARL NICOLAS RAMONDENC, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame G B

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas RAMONDENC de la SELARL NICOLAS RAMONDENC, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. ROUGER, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 17 février 2014, M. E A et son épouse M^me G B ont acquis de M^me C Y un terrain à bâtir sis à Pibrac, parcelle référencée au […], terrain issu de la division foncière d’une parcelle appartenant à M^me Y anciennement référencée au cadastre Section […].

La première parcelle issue de cette division, référencée au cadastre Section AY n° 171, avait précédemment été vendue par M^me Y aux époux Z par acte notarié en date du 28 décembre 2012.

Lors de travaux de terrassement entrepris pour la réalisation de la construction de leur maison d’habitation, les époux A auraient découvert la présence de réseaux secs et humides (EDF, Telecom et AEP) desservant la parcelle voisine appartenant aux époux Z et ancienne propriété de M^me Y.

Ce passage des réseaux traversant de part en part leur terrain n’ayant pas été déclaré lors de l’acte de vente, les acquéreurs ont alors alerté M^me Y de cette situation et ont arrêté tous travaux.

En l’absence de solution amiable, les époux A ont par acte d’huissier de justice délivré le 10 février 2015, assigné M^me Y devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour voir :

— dire que le terrain qu’ils ont acheté est grevé d’une servitude de passage non déclarée à l’acte,

— dire que M^me Y ne pouvait ignorer l’existence de cette servitude qui avait pour objet d’alimenter en électricité notamment un immeuble lui appartenant situé sur la parcelle voisine,

— la condamner à leur verser les sommes de 12.480 ' TTC, au titre des travaux de dévoiement, de 7.500 ' à titre de dommages et intérêts et de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 23 avril 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— condamné M^me C Y à verser à M. E A et M^me G B les sommes de :

* 12.480 ', représentant le coût des travaux à réaliser,

* 5.000 ' à titre de dommages et intérêts,

* 2.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M^me Y aux entiers dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi le premier juge a retenu, sur le fondement de l’article 1638 du code civil, que l’existence de réseaux secs n’était pas apparente, qu’il importait peu que M^me C Y soutienne ne pas avoir eu connaissance de l’existence de cette servitude, et qu’au regard du prix du bien acquis (130.000 '), du projet des acquéreurs d’édifier une maison d’habitation, du coût de dévoiement des réseaux représentant 10% du prix du terrain, ainsi que l’a admis elle-même la venderesse dans un courrier du 19 mai 2014, la vente n’aurait pas eu lieu si les acquéreurs avaient été informés.

M^me Y a relevé appel de l’intégralité des dispositions de ce jugement par déclaration du 31 mai 2018.

DEMANDES DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 3 décembre 2018, M^me C Y, appelante, demande à la cour, au visa de l’article 1103 et 1638 du code civil et 122 du code de procédure civile, de :

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Au préalable,

— dire que la clause de renonciation à recours contre le vendeur a force de loi entre les parties,

— dire irrecevables M. A et M^me B pour défaut de droit d’agir contre elle,

Au fond,

Au principal,

— dire qu’elle a agi de bonne foi,

— dire que les consorts A B ne rapportent pas la preuve de ce que s’ils avaient eu connaissance de l’existence de réseaux enterrés, ils n’auraient pas acheté,

— dès lors, débouter les consorts A B de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— dire que le préjudice invoqué par les consorts A B ne peut être supérieur à la somme de 2.067,07 ',

En tout état de cause,

— condamner les consorts A B au paiement de la somme de 2.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les consorts A B supporteront les dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Puech-Coutouly, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 8 novembre 2018, M. E A et M^me G B, intimés, demandent à la cour, au visa de l’article 1638 du code civil, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— débouter M^me Y de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner à leur verser la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 février 2020.

L’affaire initialement fixée au 25/02/2020 après clôture du 11 février 2020 a été renvoyée à l’audience du 5 janvier 2021 pour cause de grève du barreau.

SUR CE, LA COUR :

Selon les dispositions de l’article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Selon les dispositions de l’article 1638 du même code, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

Cet article 1638 n’est qu’une application aux servitudes non apparentes du droit commun de la garantie d’éviction prévue par l’article 1626, l’article 1638 s’appliquant à toutes les charges occultes.

L’étendue de l’obligation à réparation fondée sur l’article 1638 est indépendante de la bonne ou de la mauvaise foi du vendeur et il doit garantie de la charge non déclarée même s’il l’a lui-même ignorée. Néanmoins, dans l’hypothèse d’une clause de non garantie telle qu’autorisée par l’article 1627 du même code, le vendeur de mauvaise foi ne peut se prévaloir de celle-ci, notamment s’il connaissait l’existence de la servitude ou lorsque ne pouvant l’ignorer il n’en a pas informé l’acquéreur.

En l’espèce, l’acte de vente du 17 février 2014 énonce effectivement en page 10 une clause de non garantie, cette clause stipulant que l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance ; que l’acquéreur supporte les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien, sauf à s’en défendre, et profiter de celles actives s’il en existe, le tout à ses risques et périls et sans recours contre le vendeur.

Aux termes de cet acte, la venderesse a déclaré qu’elle n’avait créé aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’en existait aucune à l’exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l’urbanisme ou de la loi ou de celles rapportées en une note demeurée ci-annexée sur support électronique. L’acte du 17 février 2014 porte en effet constitution sur le fonds 172 objet de la vente, au profit du fonds 171 acquis par les époux Z le 28 décembre 2012, d’une servitude réelle et perpétuelle de passage tous temps et tous usages sur une bande de terrain de 2 mètres de largeur sur toute la longueur de la parcelle cadastrée AY 172 figurée en bleu sur un plan visé et approuvé par les parties dit annexé sur support électronique, comportant aussi le droit de passage de réseaux divers, servitude conventionnelle étrangère au présent litige selon les déclarations concordantes des parties.

M^me Y indique dans ses écritures que sur l’ancienne parcelle 59 devenue AY 171 vendue en 2012 aux époux Z, il existait une maison individuelle construite en 1991. Elle est devenue propriétaire de l’ancienne parcelle 59, divisée en décembre 2012, selon acte de donation de ses parents I Y et J K L du 21 décembre 1990, acte publié le 9 janvier 1991, ainsi qu’il résulte de l’origine de propriété figurant à l’acte notarié de vente du 17 février 2014 et non, comme elle soutient, depuis le partage de la succession des donateurs intervenu le 27 décembre 2011.

Les plans du permis de construire sollicité par I Y, donateur, déposés le 20 décembre 1990 en mairie de Pibrac, produits en pièce 5 par les intimés, établissent que la parcelle 59 est elle-même issue de la division d’une parcelle plus grande n°14 de 3055 m2, particulièrement du détachement de la parcelle 14a d’environ 15 ares devenue 59 puis AY 171 et 172. M^me C Y, donataire de cette parcelle lors de l’édification de la maison d’habitation en 1991 sur la parcelle devenue AY 171 vendue en décembre 2012 au profit des époux Z ne pouvait donc ignorer en sa qualité de propriétaire les modalités de raccordement aux réseaux EDF et d’eau potable (AEP) nécessaires à l’habitabilité de cet immeuble.

Il s’avère que ces réseaux secs et humides, desservant en électricité et eau potable l’immeuble d’habitation édifié sur la parcelle AY 171 anciennement 59 et anciennement 14b, aujourd’hui propriété des époux Z, traversent de part en part le fonds voisin AY 172 vendu aux époux A-B en février 2014 sans que la venderesse ait informé les acquéreurs de cette situation. Les photographies insérées aux écritures des intimés, prises pendant l’édification de leur immeuble témoignent de la présence de ces réseaux au travers de leur terrain dans le sous-sol de ce qui va devenir leur jardin dans la partie Sud-Est de leur propriété jusqu’au niveau du soubassement de la construction.

M^me Y ne peut donc invoquer la clause de non garantie figurant à l’acte de vente du 17 février 2014 pour s’exonérer de la garantie due aux acquéreurs de la parcelle AY 172 des suites de la révélation postérieurement à la vente d’une servitude occulte grevant de fait le fonds vendu dont elle ne les a pas informés alors qu’elle ne pouvait qu’en avoir connaissance.

Les époux A-B, après avoir informé par courrier du 19 mai 2014 M^me Y de la découverte lors des travaux de terrassement de leur futur immeuble d’habitation de réseaux non déclarés lors de la vente nécessitant un déplacement ainsi que de l’arrêt des travaux, puis l’avoir informée le 26 septembre 2014 de ce que l’entreprise chargée de la construction de leur immeuble, déjà retardée pendant un mois et demi, refusait, en l’absence de déplacement, de poursuivre les travaux compte tenu des dégâts qu’elle pourrait occasionner à ces mêmes réseaux, et avoir fait établir le 21 octobre 2014 par la société Eiffage, un devis estimatif de dévoiement de réseaux AEP, FT et EDF d’un montant de

12.480 ' TTC ont effectivement procédé, M^me Y ayant dès le 4 octobre 2014 par l’intermédiaire de son avocat contesté devoir toute garantie, à l’édification de leur maison d’habitation sur le terrain acquis et à son achèvement ainsi qu’il résulte des photographies produites au débat par l’appelante datées sans contestation de novembre 2018.

Ils expliquent qu’il a été mis au point avec l’entrepreneur un système permettant de poursuivre la construction pour limiter le temps de mobilisation des ouvriers sur le chantier et le retentissement financier de la situation, ayant contracté un prêt pour financer l’opération, l’entrepreneur ayant laissé une ouverture au niveau du vide sanitaire, laissant apparaître les réseaux desservant la propriété voisine, avec une sécurité particulière autour de l’ouverture à leur frais, mais qu’en l’absence de dévoiement des réseaux il est impossible de refermer le trou créé et d’achever les travaux, l’ouverture ne permettant pas de jouir paisiblement du jardin.

Les photographies produites en pièce 12 par l’appelante, si elles établissent l’achèvement de l’immeuble, témoignent aussi de la présence de l’ouverture laissée au niveau du vide sanitaire et des réseaux ce qui ne peut constituer une situation pérenne et de jouissance paisible.

Il résulte du tout que les réseaux occultes non révélés par la venderesse lors de l’acquisition de 2014 par les époux A-B étaient incompatibles avec le projet initial conçu par les acquéreurs dans l’ignorance de leur présence, ces derniers s’étant trouvés, après interruption du chantier sur plusieurs mois, dans la nécessité d’adapter leurs travaux en fonction de ces réseaux occultes sans pouvoir totalement assurer la protection de leur immeuble au niveau du vide sanitaire au bas du mur pignon Sud Est de la construction donnant sur le jardin, de sorte qu’il y a lieu de présumer que s’ils les avaient connus ils n’auraient pas acquis ou n’auraient acquis qu’à un moindre coût.

Les acquéreurs ne sollicitant pas la résiliation du contrat, M^me C Y doit donc indemniser les époux A du préjudice résultant pour eux de la présence de ces réseaux non révélés.

La situation des raccordements réalisés au niveau du vide sanitaire non totalement protégé ne pouvant perdurer, les époux A-B sont bien fondés à solliciter, à titre d’indemnité, la prise en charge par M^me Y du coût du dévoiement des réseaux EDF, France Télécom et Eau potable desservant la parcelle AY 171 sur leur fonds pour procéder à leur raccordement sur la servitude de passage destinée à cet effet selon le devis Eiffage du 21/10/2014. Le devis proposé par M^me Y du 19/05/2015, s’élevant à 2.067,07 ' TTC, lequel ne mentionne qu’une reprise de canalisations VDR avant travaux de construction sans précision des mètres linéaires concernés ni des travaux d’aménagement consécutifs nécessaires sur la servitude conventionnelle de passage instituée en 2014, ne peut en effet être retenu.

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce que le premier juge a condamné M^me Y à payer la somme de 12.480 ' à M. A et M^me B épouse A à ce titre.

Par ailleurs, des suites des retards subis par le chantier en raison de la révélation des réseaux occultes et des désagréments générés par cette situation ayant nécessité des aménagements pour permettre malgré tout la réalisation de la construction, le premier juge a justement estimé le préjudice complémentaire subi par les époux A-B à hauteur de 5.000 ', le jugement entrepris devant aussi être confirmé sur ce point..

Partie succombante, M^me C Y supportera les dépens de première instance ainsi que décidé par le premier juge et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, ainsi que justement appréciée par le premier juge, qu’au titre de la procédure d’appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt sans pouvoir elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

Condamne M^me C Y aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. E A et M^me G B épouse A pris ensemble une indemnité de 2.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel

Déboute M^me C Y de sa demande d’indemnité sur ce même fondement.

Le Greffier, Le Président,

N. DIABY C. ROUGER

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