COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 01 JUILLET 2021

N° 2021/ 348

Rôle N° RG 19/04390 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD6WQ

C X A

C/

Z Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Serge JAHIER

SELARL IN SITU AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de Marseille en date du 11 Février 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118004200.

APPELANTE

Madame C X A

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représentée par M^e Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée de M^e Clément DEIDDA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

Madame Z Y, demeurant […]

représentée par M^e Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Kimberley LEON, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Mai 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier octobre 1997, Monsieur X a donné à bail d’habitation à Monsieur Y un bien sis […].

Par acte d’huissier du 12 mars 2018, Madame C X A a fait notifier à Madame Z Y (veuve de Monsieur Y) un congé pour vendre pour le 30 septembre 2018.

Par lettre du 02 mai 2018, Madame Y indiquait être intéressée par l’acquisition de ce bien.

Par acte d’huissier du 06 novembre 2018, Madame Y a fait assigner Madame X A devant le tribunal d’instance de Marseille aux fins principalement de voir prononcer la nullité du congé pour vendre.

Par jugement réputé contradictoire du 11 février 2019, le tribunal d’instance de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcé la nullité du congé signifié le 12 mars 2018 par Madame C D E X A à Madame Z Y concernant le bail du premier octobre 1997 d’un local à usage d’habitation consistant en un appartement et un garage sis […]

— condamné Madame X A à payer à Madame Z Y :

*650 euros à titre principal

*500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté les autre demandes

— condamné Madame X A aux dépens.

Le premier juge a fait droit aux droits de Madame Y qui mentionnait qu’elle faisait partie des locataires protégés compte tenu de ses ressources, que le congé ne permettait pas de déterminer le bien situé dans un immeuble non divisé et que le prix proposé était excessif.

Le 15 mars 2019, Madame X A a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a rejeté les autres demandes.

Madame Y a constitué avocat.

Par conclusions notifiées le 03 juillet 2019 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame X A demande à la cour :

— de CONSTATER la qualité pour agir de Madame C D E X A ;

— de CONSTATER que le montant des ressources et l’âge de Madame C D E X A ne permettent pas à Madame Z Y d’entrer dans la catégorie des locataires protégés ;

— de CONSTATER que le prix de vente mentionné dans le congé pour vendre du 12 mars 2018 est conforme à la valeur du marché immobilier ;

— de CONSTATER que le bien objet du bail du 1 er octobre 1997 est parfaitement déterminé ;

— de DIRE ET JUGER que le congé signifié par Madame C D E X A à Madame Z Y par acte d’huissier du 12 mars 2018 concernant le contrat de bail du 1^er octobre 1997 d’un local à usage d’habitation consistant en un appartement et un garage sis […] est valide ;

— de DIRE ET JUGER que Madame Z Y occupe sans droit ni titre le local à usage d’habitation consistant en un appartement et un garage sis […] objet du contrat de bail du 1^er octobre 1997 ;

En conséquence, d’INFIRMER le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— de DEBOUTER Madame Z Y de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Madame C X A ;

— de CONDAMNER Madame Z Y au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— de REFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

*prononcé la nullité du congé

signifié par Madame C D E X A à Madame Z Y par acte d’huissier du 12 mars 2018 concernant le contrat de bail

du 1^er octobre 1997 d’un local à usage d’habitation consistant en un appartement et un garage sis […] ;

*condamné Madame C D E X A à payer à Madame Z Y la somme de 650,00 (six cent cinquante) euros à titre principal et la somme de 500,00 (cinq cent) euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

*ordonné l’exécution provisoire dudit jugement

*condamné Madame C D E X A aux dépens de l’instance.

Elle soutient avoir qualité à agir en indiquant que l’immeuble lui a été attribué le 11 janvier 2018 à la suite de son divorce d’avec Monsieur B X.

Elle relève qu’en raison de son âge (67 ans) et de sa situation financière, elle ne peut se voir opposer les dispositions relatives aux locataires protégés.

Elle affirme que le congé permet une parfaite détermination du bien. Elle précise qu’à la suite d’une rénumérotation de la rue, le bien est désormais située […].

Elle soutient que le congé qu’elle a fait délivrer est valable. Elle relève que Madame Y avait accepté l’offre mais n’a pu finaliser la vente dans les délais qui lui étaient impartis.

Elle conteste le caractère excessif du prix et note que l’expertise amiable, non contradictoire, n’a pas plus de valeur probante que les attestations des agences immobilières qu’elle produit au débat.

Elle fait valoir qu’à supposer excessif le prix proposé, ce seul élément ne permet pas de démontrer le caractère frauduleux de son congé.

Par conclusions notifiées le 13 juin 2019 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame Y demande à la cour :

— de DEBOUTER Madame X A de l’ensemble de ses demandes ;

— de CONFIRMER le jugement du 11 février 2019 en toutes ses dispositions ;

— de CONDAMNER Madame C X à lui payer la somme 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— de CONDAMNER Madame C X aux entiers dépens.

Elle estime que le congé est nul en l’absence de démonstration par Madame X de sa qualité à agir.

Elle soutient qu’en raison de ses ressources, elle ne pouvait se voir délivrer un congé pour vendre.

Elle ajoute que le congé est nul en raison du prix excessif et de l’indétermination du bien (absence de référence cadastrale et d’adresse spécifique; conditions d’accès à l’appartement et au garage inconnues). Elle souligne que son bailleur lui a volontairement proposé un prix exorbitant dans le but de la dissuader à acquérir le bien.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 mai 2021.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

C’est à tort que Madame Y demande que Madame X soit déboutée de ses demandes au motif d’un défaut de qualité à agir alors qu’il est démontré que cette dernière, divorcée de Monsieur B X, est devenue propriétaire du bien au moment de la délivrance du congé.

Sur la validité du congé pour vendre

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable énonce notamment :

I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

II. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

III. Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Madame Y ne peut revendiquer la protection offerte au locataire dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond puisque Madame X, bailleur, était âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat, pour être née le 17 mars 1951.

***

Le bail porte sur un appartement sis 79 traverse de la montre à […]; il est accompagné d’un état des lieux qui décrit les pièces louées (salle à manger ; cuisine, salle de bains ; trois chambres ; placard; WC; dégagement) et mentionne une surface habitable de 66,79 m². Il n’est évoqué aucun garage dans le bail.

Le congé pour vente délivré le 12 mars 2018 mentionne que le congé porte sur 'un local à usage d’habitation consistant en un appartement et un garage annexe', après avoir évoqué le bail dont est bénéficiaire le locataire.

Il ressort des pièces produites que l’adresse initiale du bien (79 traverse de la Montre) est devenue, à la suite d’une renumérotation, le […].

Madame X est propriétaire de 5 lots situés cette adresse ; y sont ainsi édifiés quatre maisons qui contiennent plusieurs appartements et un bâtiment composé de six garages.

Le bien loué à Madame Y est situé au premier étage d’une maison divisée en plusieurs appartement. Il est situé sur une parcelle où se trouvent d’autres lots (d’autres maisons et un bâtiment avec des garages).

Le congé, pour être valable, doit permettre au locataire d’apprécier la pertinence de l’offre et donc être précis sur l’objet du bien à vendre. La consistance réelle du bien proposé à Y n’est pas identifiable, non en raison de l’absence de mention cadastrale du bien mais en l’absence de précision, pour la locataire, des conditions d’accès à son logement et au garage, le terrain supportant d’autres biens immobiliers.

Cette imprécision importante de la qualification du bien proposé à la vente, compte tenu de la configuration particulière des locaux loués, interdisait à Madame Y de pouvoir se déterminer et lui a causé un grief qui entraîne la nullité du congé.

Par ailleurs, le bien offert à la location mentionne un prix de 230.000 euros.

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 n’imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du Code civil en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer.

En faisant état de l’existence d’un prix excessif au soutien de la demande de nullité du congé pour vendre et en indiquant que ce prix avait pour objectif de la dissuader d’acquérir le bien, Madame Y sous-entend que le congé qui lui a été délivré était frauduleux.

Il n’est pas contesté que la surface de l’appartement loué à Madame Y est d’environ 67m². Le prix de 230.000 euros tient compte d’un garage dont il n’est pas contesté qu’il serait d’environ 50m².

Madame X produit deux estimations faites par des agences immobilières en avril 2019, très succinctes, faisant état d’un appartement de 70m² au premier étage avec un garage y attenant de 50m² et qui évaluent, pour l’une, le prix de vente à la somme de 215.000 euros et pour l’autre, un prix situé dans une fourchette comprise entre 212.000 euros et 218.000 euros.

Madame Y produit une expertise amiable, versée contradictoirement au débat, qui note que le bien est situé dans un secteur proche de toutes commodités et dans un immeuble vétuste. Il fait état de douze références, situées dans le même secteur, pour des surfaces peu ou prou équivalentes, avec des prix de vente au m² (s’échelonnant entre 2017 et 2018) compris entre 1082 euros et 3450 euros, le prix moyen s’élevant à 1915 euros. L’expert a évalué la valeur du bien proposé à la vente à Madame Y, compte tenu des prestations offertes et du garage, à une somme de 2200 m², soit un prix arrondi à 147.000 euros.

Les estimations très sommaires versées au débat par Madame X sont au nombre de deux alors que l’expertise produite par Madame Y permet d’avoir plus de références avec des prix de vente effectifs.

Il résulte de ces éléments que des biens similaires, dans la même zone géographique, ont été vendus en moyenne à des prix inférieurs à plus de 50% si bien le prix proposé à la vente par Madame X, excessif et dissuasif, n’est susceptible dans ces conditions d’intéresser aucun acquéreur; le congé ne permettait pas à Madame Y d’acquérir le logement dans des conditions raisonnables. Dès lors, il s’en déduit que le congé est frauduleux.

Pour des raisons précédemment évoquées, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le congé délivré le 12 mars 2018 à Madame Z Y.

Sur la demande formée par Madame Y tendant à condamner Madame X à lui verser la somme de 650 euros

Le premier juge n’a pas motivé sa décision en condamnant Madame X à verser à Madame Y la somme de 650 euros.

Cette dernière, qui sollicite la confirmation du jugement déféré, n’étaye sa demande, ni juridiquement, ni factuellement. Elle sera déboutée de cette demande et le jugement déféré infirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Madame X est essentiellement succombante en ses prétentions.

Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Madame Z Y les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en cause d’appel. Madame X sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 700 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Succombante, Madame X sera déboutée de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame C X A,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Madame C X

A à verser à Madame Z Y la somme de 650 euros et sauf à préciser que le nom de Madame X est 'X’ et non 'BELTRAMME'.

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

REJETTE la demande de Madame Z Y tendant voir condamner Madame C X A à lui verser la somme de 650 euros,

CONDAMNE Madame C X A à verser à Madame Z Y la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Madame C X A aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,