N° RG 19/02938 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MKSN Décision du

Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE

Au fond du 21 mars 2019

RG : 17/02385

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LE MOLIERE

C/

SARL CITYA PAYS DE L’AIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 09 Mars 2021

APPELANT :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LE MOLIERE représentée par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE – AIN, SARL ayant son siège social 7, […] à […], prise en son établissement à […], dûment mandatée par l’Assemblée Générale des Copropriétaires du 22 mars 2017

73 à […]

[…]

Représenté par M^e Eric DEZ, avocat au barreau de l’AIN

INTIMÉE :

La Société CITYA PAYS DE L’AIN, SARL

[…]

[…]

Représentée par la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON, toque : 1113

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Juin 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Février 2021

Date de mise à disposition : 09 Mars 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Florence PAPIN, conseiller

— X Y, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, X Y a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

La SARL Citya pays de l’Ain a assuré les fonctions de syndic du groupe d’immeubles en copropriété dénommé 'Le Molière’ situé à Oyonnax (Ain) jusqu’à l’assemblée générale du 14 avril 2016.

Reprochant à la société Citya pays de l’Ain de ne pas l’avoir informé de la nécessité de modifier son abonnement électrique alors que la puissance de 144 KW n’était plus adaptée à sa consommation à la suite du changement du mode de chauffage en 2003, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Molière (ci après désigné le Syndicat des copropriétaires) l’a assignée, par acte d’huissier du 24 juillet 2017, devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse en responsabilité et en indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 21 mars 2019, le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse a :

— débouté le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à la société Citya Pays de l’Ain la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens et admis la SELARL Valérie Berthoz, société d’avocats, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 25 avril 2019, le Syndicat des copropriétaires a interjeté appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement.

Au terme de conclusions notifiées le 16 mars 2020, le Syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants, 1231 et suivants et 1992 et suivants du code civil, et de

l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— dire et juger son appel recevable et bien fondé,

— réformer le jugement déféré,

En conséquence,

— dire et juger que la société Citya Pays de l’Ain a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle en sa qualité de mandataire de la copropriété Le Molière,

— dire et juger que la copropriété Le Molière représentée par son syndicat a subi un préjudice direct et certain en lien avec la faute de la société Citya Pays de l’Ain,

— débouter la société Citya Pays de l’Ain de l’intégralité de ses prétentions, fins et moyens,

A titre principal,

— condamner la société Citya Pays de l’Ain à payer au Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Immo de France les sommes suivantes :

—  37 093 euros outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2017,

—  15 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

—  8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— condamner la société Citya Pays de l’Ain à payer au Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Immo de France les sommes suivantes :

—  29 153 euros outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2017,

—  15 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

—  8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de M^e Éric Dez, avocat sur son affirmation de droit.

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— les pompes à chaleur de la copropriété qui avaient été installées en 1985 en même temps que la souscription d’un contrat 'Vert’ de fournitures EDF de puissance 144 kw, ont été démontées en 2003 et remplacées par un chauffage au fioul ; que l’abonnement EDF qui n’était plus adapté à la consommation de la copropriété, n’a toutefois pas été modifié comme il aurait du l’être à ce moment là ;

— la copropriété a fait réaliser un audit énergétique par la société Thermi Diag qui a établi un rapport le 2 juillet 2015 ; que ce rapport a confirmé l’inadaptation du contrat de fourniture EDF pour la chaufferie ;

— la société Citya Pays de l’Ain, responsable des engagements de dépenses, a manqué à son

obligation de diligence et de vigilance et de conseil dans l’exercice de son mandat en ne contrôlant pas les factures EDF alors que sur les années 2003 à 2015 elles étaient très élevées et auraient du attirer son attention sur le fait que la puissance souscrite était de 143,7 KW alors que la puissance appelée était de 2 à 10 KW selon les mois ce qui représente un écart considérable ; qu’elle aurait du alerter le conseil syndical sur le caractère exorbitant de ces factures et en particulier sur le montant élevé de l’abonnement pour le chauffage ; qu’elle aurait du vérifier avec les entreprises intervenues pour le changement du mode de chauffage et avec EDF l’opportunité de maintenir ou non cet abonnement souscrit initialement auprès d’EDF, ou prendre l’avis d’un sachant ; que des mesures auraient ainsi pu être prises dès le changement de mode de chauffage ; qu’elle ne peut se retrancher derrière les quitus qui lui ont été donnés ; qu’elle n’a agi qu’après une mise en demeure du conseil syndical du 16 novembre 2015 de faire procéder à l’adaptation du contrat EDF en fonction de la puissance nécessaire ; qu’elle s’est alors adressée à EDF qui a fait une proposition pour la chaufferie le 17 décembre 2015 et établi un rapport intitulé 'Rapport conseil réseau électrique’ le 5 janvier 2016, préconisant un raccordement en tarif bleu avec une puissance de 18 kVA ; que le changement a été effectif le 18 avril 2016 ; qu’elle a reconnu sa responsabilité et a fait du chantage lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2016 en informant qu’elle ferait une déclaration à son assureur responsabilité professionnelle mais que la démarche serait plus longue et coûteuse pour la copropriété si son contrat de syndic n’était pas renouvelé ; que le litige avec Dalkia portait uniquement sur les contrats de maintenance.

S’agissant du préjudice, il soutient qu’il est direct et certain et ne saurait s’analyser en une perte de chance ; que suite au changement de pompes à chaleur, la puissance électrique souscrite initialement en 1985 n’était plus adaptée au nouveau système de chauffage ainsi que cela résulte des factures EDF ; qu’il est dès lors établi que depuis 2003, les copropriétaires ont payé un abonnement et une consommation électrique trop élevée ; que cela résulte également de la comparaison qui a été faite depuis 2016 ; que les surcoûts ont été calculés sur la période hors prescription ; que le syndicat des copropriétaires a analysé les factures EDF relatives au chauffage sur la période de 2003 à 2016 ; qu’afin de mieux comparer, il a fait un tableau reprenant la consommation électrique correspondant au chauffage uniquement – tarif vert qui ne s’applique que pour les puissances importantes moyenne tension – et pas à l’ensemble de la copropriété, et opéré plusieurs simulations ; qu’il communique également à titre de comparaison, les factures EDF avec le nouvel abonnement pour la chaufferie pour les exercices du 1^er octobre 2016 au 30 septembre 2017 et du 1^er octobre 2017 au 30 septembre 2018 dont il ressort que le coût global, abonnement et consommation, facturé a été de respectivement 1 774 et 1 707 euros alors que pour les exercices précédents, les sommes facturées (abonnement et consommation) ont été au minimum de 13 851 euros pour l’exercice 2010/2011, avec un maximum de 17 332 pour l’exercice 2012/2013 ; qu’il a retenu le calcul le plus favorable pour la société Citya et que la somme de 37 093 euros correspond à l’évaluation de son préjudice pour la période hors prescription.

Au terme de conclusions notifiées le 23 octobre 2019, la société Citya demande à la cour de :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse le 21 mars 2019,

Y ajoutant,

— condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de la SELARL Valérie Berthoz, avocat, sur son affirmation de droit.

La société Citya pays de l’Ain conteste avoir commis une faute. Elle fait valoir :

— qu’elle n’a manqué à aucune des obligations lui incombant au titre de l’article 18 de la loi du 10 juillet 165 définissant de façon exhaustive les attributions confiées au syndic ;

— qu’elle n’a jamais été informée d’une difficulté particulière concernant les dépenses d’électricité ; que les pièces versées au débat ne sont pas de nature à démontrer qu’elle aurait identifié une anomalie à ce sujet et se serait abstenue d’en faire état ; qu’il ne saurait donc lui être reproché un manquement au devoir de conseil ;

— que la nécessité de modifier le contrat de fourniture d’électricité n’a été mise en évidence qu’à l’occasion d’un audit énergétique effectué au cours de l’année 2015 sur l’ensemble de la copropriété ; qu’à la suite de cet audit, elle a fait le point avec les membres du conseil syndical et qu’il ne lui appartenait pas de souscrire un nouveau contrat sans avoir reçu au préalable des instructions en ce sens ;

— que les procès-verbaux d’assemblée générale communiqués par le syndicat des copropriétaires démontrent qu’elle a régulièrement porté à l’ordre du jour diverses résolutions relatives au système de chauffage de l’immeuble, d’une part, et, d’autre part, que les comptes ont été systématiquement approuvés et le quitus régulièrement donné au syndic ;

— qu’en 2008, le syndicat des copropriétaires était en litige avec la société Dalkia concernant le problème de la chaudière ; que dans ce cadre, elle avait fait intervenir à l’assemblée générale du 23 mars 2009 un avocat spécialisé et le cabinet Fluitec, entreprise spécialisée qui n’avait pas évoqué une quelconque anomalie concernant le contrat souscrit auprès d’EDF ;

— que si dans la cadre de l’assemblée générale du 14 avril 2016, elle a indiqué qu’elle allait effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assureur, c’est tout simplement normal et ça ne vaut nullement reconnaissance de responsabilité.

S’agissant du préjudice, elle soutient qu’il est prescrit pour la période antérieure au 24 juillet 2012, et n’est pas démontré :

— que le syndicat des copropriétaires se contente de verser aux débats des factures EDF et un tableau qu’il a établi lui-même, se constituant ainsi une preuve à lui-même ; qu’en outre ce tableau est incompréhensible ; qu’il mentionne que des calculs auraient été effectués sur la base de 18 kVA sans qu’il soit possible de le vérifier ; que pour établir ce tableau , le syndicat a pris comme base l’ensemble des factures émises par EDF qui ne concernent pas uniquement la chaufferie mais la consommation électrique de la totalité de l’immeuble ;

— qu’en outre, le préjudice éventuel du syndicat des copropriétaires ne peut s’analyser qu’en une perte de chance qui supposerait que ce denier démontre que s’il avait été pleinement informé ou conseillé, il aurait nécessairement pu se voir consentir dès qu’il aurait voulu modifier l’abonnement initial, un contrat d’abonnement aux mêmes conditions que celles stipulées dans le contrat ayant pris effet le 18 avril 2018, ce qu’il ne fait pas.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la demande principale

En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic est, en application de l’article 1992 du code civil, responsable de sa gestion et répond de ses fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

Le syndicat des copropriétaires reproche au syndic un manquement à son obligation d’information et de conseil.

Les conséquences d’un tel manquement ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la faute du syndic, du préjudice allégué et d’un lien de causalité entre les deux.

La déclaration du litige à l’assureur ne vaut pas reconnaissance de responsabilité de la part du Syndic.

Le syndicat des copropriétaires fait état de factures exorbitantes depuis 2003 mais ne communique aucune facture antérieure au 17 novembre 2011.

Il n’allègue pas avoir alerté le syndic au sujet des factures d’électricité de la chaufferie et/ou de l’abonnement EDF pour cette chaufferie avant le dépôt du rapport final de l’audit énergétique de la société Thermi Diag le 2 juillet 2015.

Ce rapport a mis en évidence que la puissance souscrite pour l’abonnement au compteur de la chaufferie était très élevée, qu’elle correspondait au besoin de l’ancienne pompe à chaleur mais n’avait plus de raison d’être maintenue.

Mais il a également relevé que la copropriété bénéficiait du tarif vert EDF, tarif réglementé qui a été supprimé à partir du 31 décembre 2015.

Il ressort en outre de ce rapport que :

1/ la rénovation de la chaufferie a consisté non pas seulement à remplacer les chaudières mais également et surtout, dans une deuxième phase, à remplacer les circulateurs par des circulateurs à débit variable ;

2/ l’évolution de la consommation d’électricité de la chaufferie montre que la consommation de 2013/2014 est largement inférieure à celle de 2012/2013, et que cette baisse s’explique par le fait que la phase deux de la rénovation de la chaudière s’est achevée en octobre 2013.

La conclusion de ce rapport s’agissant des installations techniques est que 'de gros efforts ont été réalisés depuis 3 ans lors de la rénovation de la chaufferie et l’installation de vannes en pied de colonne. Ces efforts peuvent être complétés par l’installation des vannes thermostatiques manquantes et la modification du contrat d’électricité de la chaufferie…'.

Au vu de ces différents paramètres, il n’est pas établi avec certitude qu’il était dans l’intérêt des copropriétaires de leur préconiser un changement d’abonnement EDF pour la chaufferie dès 2003.

Les simulations réalisées par le syndicat des copropriétaires sur la période de 2010 à 2015 qui ne renseignent pas sur la méthode employée et sont difficilement compréhensibles, ne sauraient à elles-seules, constituer un élément de preuve déterminant.

Dans tous les cas, comme l’a justement retenu le premier juge, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il aurait pu bénéficier dès 2003 ou au moins à compter de l’année 2010 à partir de laquelle il a procédé à des simulations et demande une indemnisation, d’un contrat EDF (abonnement et tarif de l’énergie) aux même conditions que celles stipulées dans le nouveau contrat conclu avec EDF ayant pris effet le 18 avril 2016, ni même de tout autre contrat de fourniture d’électricité plus avantageux que celui souscrit initialement, de sorte que le préjudice dont il demande réparation est purement hypothétique.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a débouté de ses demandes principale et subsidiaire d’indemnisation.

Sur les autres demandes

Le syndic n’établit pas l’existence d’une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d’agir en justice du syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Les dépens d’appel doivent être mis à la charge du syndicat des copropriétaires qui sera également condamner à payer au syndic la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Molière à payer à la société Citya pays de l’Ain la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamne également aux dépens d’appel ;

Autorise la SELARL Valérie Berthoz, avocat, à recouvrer directement à son encontre les dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE