Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 12 janvier 2021, n° 19/04518

TI Lyon 30 avril 2019

CA Lyon
Confirmation 12 janvier 2021

Arguments

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Rejeté
Absence de faute grave des locataires
La cour a jugé que les installations, bien que amovibles, modifient l'aspect extérieur et la destination du bien, constituant une violation des obligations du bail.
Rejeté
Caractère disproportionné de la résiliation du bail
La cour a considéré que la gravité des violations des obligations essentielles du bail justifiait la résiliation, indépendamment de la proportionnalité de la sanction.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 12 janv. 2021, n° 19/04518
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	19/04518
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Lyon, 30 avril 2019, N° 11-16-0052
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Karen STELLA, président
Avocat(s) :	Catherine GAUTHIERFrédéric JANIN
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDA
Parties :	Etablissement L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DÉNOMMÉ GRAND LYON HA BITAT, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OPAC DU GRAND LYON

Texte intégral

N° RG 19/04518 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MOL2 Décision du

Tribunal d’Instance de lyon

Au fond

du 30 avril 2019

RG : 11-16-0052

BOURREGA

Etablissement L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DÉNOMMÉ GRAND LYON HA BITAT, […]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 12 Janvier 2021

APPELANTS :

M. Z X

[…]

M^me A X

[…]

Représentés par M^e Frédéric JANIN de la SELARL NEXEN CONTENTIEUX, avocat au barreau de LYON, toque : 2127

INTIMEE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DÉNOMMÉ GRAND LYON HABITAT, anciennement dénommé OPAC DU GRAND LYON agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713

* * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Novembre 2020

Date de mise à disposition : 12 Janvier 2021

Audience présidée par Karen STELLA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Karen STELLA, conseiller faisant fonction de président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Raphaële FAIVRE, vice-président placé près le premier président de la cour d’appel de Lyon, délégué par ordonnance du 31 août 2020, pour exercer les fonctions de conseiller de la cour d’appel de Lyon, affecté à la 8^e Chambre Civile

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Karen STELLA, conseiller faisant fonction de président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par un acte sous seing privé en date du 29 juillet 2015 l’OPH Grand Lyon Habitat a donné à bail aux époux X une maison à usage d’habitation sise […]) pour une durée de 1 an et moyennant un loyer mensuel initial de 529,49 euros.

Le bailleur faisait rapidement reproche aux locataires d’avoir aménagé une terrasse sur espace vert et une pergola ainsi qu’un abri de jardin sur une place de stationnement.

Un constat de non-conformité a été adressé à Grand Lyon Habitat le 30 mai 2016 par la ville de Lyon qui a exigé une remise en état des lieux. Le bailleur a adressé une mise en demeure à ses locataires de remettre les lieux en l’état le 19 août 2016 suivie d’une sommation par acte d’huissier le 23 septembre 2016. Les X ont fait connaître leur refus de se mettre en conformité par courrier du 26 septembre suivant.

Par un exploit d’huissier en date du 8 décembre 2016, l’OPH Grand Lyon Habitat a fait assigner les époux X devant le tribunal d’instance de Lyon aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire la résiliation judiciaire du bail liant les parties et l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tout occupant de leur chef ainsi que la condamnation solidaire des mêmes à payer une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de proédure

civile.

Par jugement en date du 30 avril 2019, le tribunal d’instance de Lyon a prononcé la résiliation du contrat de bail liant les parties et a ordonné l’expulsion des intéressés avec paiement d’une indemnité d’occupation.

Les époux X ont relevé appel de ce jugement par voie électronique le 27 juin 2020 dont ils demandent totale réformation.

Il y aurait lieu, selon eux, de débouter Grand Lyon Habitat de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, de dire et juger qu’ils n’ont commis aucune faute grave à l’encontre du bail octroyé par Grand Lyon Habitat, et qu’ils n’ont commis aucune violation grave du bail de location.

A titre subsidiaire ils s’engagent à démonter l’ensemble de ces installations en contrepartie d’une absence d’expulsion.

Ils revendiquent en sus la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et une condamnation de l’adversaire aux dépens

Il est ainsi soutenu que les installations litigieuses ne constituent pas une atteinte au bail car ces équipements seraient amovibles. De ce fait ils ne constitueraient pas une transformation en tant que tel du logement. Aucun parking n’est visé au bail. Les appelants énoncent que l’argument tiré de la non-conformité au permis de construire est inopérante. Peu importerait que le bailleur ait fondé sa demande de résiliation sur le fait qu’il a été mise en demeure de se conformer avec le permis de construire délivré pour la construction du logement litigieux car rien ne permettrait d’apprécier la suite juridique que la ville de Lyon aurait donné à cette non-conformité si le bailleur avait fait connaître la position des locataires. En tout état de cause, les locataires concluent au caractère disproportionné de la sanction qu’est la résiliation du bail par rapport aux faits reprochés et sollicitent la réformation du jugement alors qu’ils sont des locataires diligents qui payent régulièrement leur loyer.

A l’opposé le bailleur conclut à la confirmation du jugement qui prononce la résiliation judiciaire du bail avec toutes ses conséquences ordinaires en pareille matière, soit l’expulsion des occupants et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Il demande complémentairement à la Cour de condamner solidairement Z X Z et A X à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance.

SUR QUOI LA COUR

A bon droit le tribunal a rappelé le principe en la matière selon lequel, par application de l’article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut aménager le bien loué, sans pour autant pouvoir le transformer à défaut d’accord écrit du bailleur.

Un tel principe a été rappelé opportunément dans le contrat de bail souscrit par les parties qui dit bien que « le locataire ne pourra faire aucun changement de distribution, scellement, percement de cloison ou modifications quelconques des lieux sans l’autorisation écrite du bailleur ».

Il est constant en droit qu’une infraction en la matière peut entraîner la résiliation du bail s’agissant d’une obligation déterminante.

Peu importe en la matière le caractère amovible des installations et leur absence d’attache au sol, si par nature, les installations ont un caractère pérenne ne permettant pas un démontage aisé et

périodique.

Peu importe encore pour la solution en droit du présent litige que ces constructions en elles même n’aient été soumises à aucune autorisation préalable administrative de travaux du fait de leur faible importance en volume.

Tel est exactement le cas de dalles de jardin posées sur une pelouse pour la transformer en terrasse, d’une pergola apposée sur cette terrasse et d’un abri de jardin apposé sur un emplacement de parking.

Il est incontestable que ces constructions faites pour durer dans le temps modifient l’aspect extérieur de cet ensemble immobilier et en transforme même la destination pour ce qui concerne la construction d’un abri de jardin sur un emplacement de parking expressément prévu au plan ayant obtenu permis de construire. Elles doivent être considérées comme de véritables transformations proscrites par la loi et le bail puisqu’elles n’ont pas été autorisées par le bailleur.

Or ce dernier non seulement a fait connaître son désaccord au locataire quant à ces travaux mais il a subi les récriminations à ce sujet de la ville de Lyon qui a dénoncé la distorsion existant entre l’aspect extérieur de cet ensemble immobilier tel qu’autorisé par le permis de construire et la réalité de son aspect final du fait d’ajouts intempestifs et irréguliers de la part d’occupants mis en place par le bailleur, lequel est responsable pénalement en cas de travaux non conformes aux prescriptions d’un permis de construire.

Le bailleur qui n’avait aucune raison de remettre en cause le bien-fondé de la demande de l’administration puisqu’elle en approuvait le bien-fondé, ne peut se voir reprocher par le locataire fautif de ne pas en avoir contesté le bien-fondé et même la légalité.

Il y a lieu en définitive de dire et juger que les locataires ont contrevenu gravement aux obligations essentielles du bail et que la seule sanction possible en ce domaine est la résiliation du bail, alors même que les époux X n’ont pris aucune initiative pour remettre les choses en l’état à première demande.

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré par motifs propres et adoptés.

L’article 700 du code de procédure civile doit recevoir une application appropriée à la gravité de la situation pour un montant de 1.500 euros.

Les époux X doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne les époux X à payer à Grand Lyon Habitat la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT