3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°195

N° RG 19/04368 – N° Portalis DBVL-V-B7D-P4TT

SARL DB2I

C/

Société civile SALINES-LA BAULE-PDLL

SARL LES DUNES DE FLANDRES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e GOASDOUE

M^e VERRANDO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 MARS 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Dominique GARET, Conseiller, rapporteur

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Février 2022

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Mars 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

APPELANTE :

SARL DB2I, inscrite au registre du commerce et des sociétés de RENNES sous le numéro 818 278 863, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Rozenn GOASDOUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Société civile SALINES-LA BAULE-PDLL, immatriculée au RCS d’AMIENS sous le […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Vianney LE COQ DE KERLAND, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL LES DUNES DE FLANDRES, immatriculée au RCS de AMIENS sous le […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La société DB2I exerce une activité d’agent immobilier.

Elle expose avoir fait signer, en date du 31 mai 2017 et par M. X C, représentant de la société Les Dunes de Flandres, un mandat de recherche exclusif portant sur immeuble à acquérir avenue des Noëlles à La Baule, et ce, dans la perspective d’une opération de promotion immobilière portant sur un ensemble de 70 à 80 lots à usage d’habitation.

Elle précise que le prix de l’immeuble recherché était fixé dans une fourchette de 2.450.000 à 2.600.000 euros, une mention manuscrite ayant été ajoutée dans le mandat, stipulant un prix envisagé maximal de 4.800.000 euros net vendeur.

Le mandat prévoyait le versement d’une commission d’entreprise égale à 7'% du prix.

La société DB2I ajoute qu’un compromis de vente a été signé par acte notarié du même jour (31 mai 2017), portant sur ce même immeuble, entre la SCI du […], propriétaire du terrain, et la société Les Dunes de Flandres, toujours représentée par M. X C, l’acquisition étant prévue au prix de 4.300.000 euros.

Ce compromis a été réitéré par acte authentique du 14 juin 2018, la société civile de construction vente Salines-La Baule PDLL s’étant finalement substituée à la société Les Dunes de Flandres pour acquérir l’immeuble. Finalement et d’un commun accord entre les parties, l’immeuble a été cédé au prix de 4.632.210 euros.

Alors que la société DB2I présentait sa facture de commission d’entremise à la société Les Dunes de Flandres, cette dernière a refusé de la régler.

En l’absence de règlement amiable, la société DB2I l’a alors fait assigner en paiement devant le tribunal de commerce de Rennes.

Par jugement du 28 mai 2019, le tribunal a':

- débouté la société DB2I de sa demande principale en paiement d’une somme de 389.021,64 euros TTC à titre de commission';

- débouté la société DB2I de sa demande subsidiaire en paiement de la même somme à titre de dommages-intérêts';

- débouté la société DB2I de sa demande en paiement des intérêts de retard à un taux égal à celui de la BCE majoré de dix points, à compter du 14 juin 2018';

- débouté la société DB2I de sa demande en paiement d’une indemnité de 40 euros';

- débouté la société Les Dunes de Flandres de sa demande en nullité du mandat du 31 mai 2017';

- débouté la société Les Dunes de Flandres de sa demande en paiement d’une indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive';

- débouté les deux parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

- condamné la société DB2I aux entiers dépens.

Pour ce faire, le tribunal a essentiellement retenu que la demande de la société DB2I était mal dirigée, dès lors en effet que la vente définitive avait été conclue au profit d’une société tierce, en l’occurrence la SCCV Saline – La Baule – PDLL, qui n’avait pas été appelée à l’instance.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 1er juillet 2019, la société DB2I a interjeté appel de ce jugement.

Parallèlement, elle a fait assigner la SCCV Saline – La Baule – PDLL devant le tribunal de commerce de Rennes.

Tandis que la défenderesse soulevait l’incompétence territoriale du tribunal, celui-ci, statuant par un jugement du 26 novembre 2019, a écarté cette exception et a renvoyé l’examen de l’affaire à une audience ultérieure en invitant les parties à conclure sur le fond.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 6 décembre 2019, la SCCV Saline – La Baule – PDLL a interjeté appel de ce deuxième jugement.

Par un arrêt du 11 février 2020, la présente cour, infirmant le jugement du 26 novembre 2019, a retenu la connexité entre les deux instances, ordonné leur jonction, prononcé le dessaisissement du tribunal de commerce au profit de la cour, et invité les trois parties à conclure devant elle sur le fond.

La société DB21 a notifié ses dernières conclusions le 16 janvier 2022, la société Les Dunes de Flandres et la SCCV Saline – La Baule – PDLL les leurs le 24 décembre 2021.

L’ordonnance de clôture est finalement intervenue le 20 janvier 2022.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société DB2I demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu l’article 1242 du code civil,

Vu les articles 2140 et suivants du code civil,

Vu les articles L 441-6 et D 441-5 du code de commerce,

Vu la loi du 2 janvier 1970,

Vu le décret du 20 juillet 1972,

- constater l’intervention à l’instance de la SCCV Saline – La Baule – PDLL suite à l’arrêt du 11 février 2020';

- confirmer le jugement du 28 mai 2019 en ce qu’il a :

* dit que le mandat exclusif de recherche liant la société DB2I et la société Les Dunes de Flandres était valable, conforme aux règles en usages et à la loi Hoguet, et que ce contrat était valablement signé entre les parties ;

* dit que le mandat était légalement formé et faisait la loi entre les parties ;

* dit que les conditions légales nécessaires pour l’exigibilité de la commission étaient réunies';

- réformer le jugement en ce qu’il a débouté la société DB2I de sa demande de condamnation à l’encontre de la société Les Dunes de Flandres d’un montant de 389.021,64 euros TTC augmentée des intérêts de retard au taux de la BCE majoré de 10 points de pourcentage, soit 10 % l’an, outre une indemnité de 40 euros ;

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement et subsidiairement in solidum, ou l’une à défaut de l’autre, la société Les Dunes de Flandres et la SCCV Saline – La Baule – PDLL à payer à la société DB2I la somme de 324.184,70 euros hors taxes, soit la somme de 389.021,64 euros TTC à titre de commission ;

Subsidiairement,

- condamner solidairement et subsidiairement in solidum, ou l’une à défaut de l’autre, la société Les Dunes de Flandres et la SCCV Saline – La Baule – PDLL à payer à la société DB2I la somme de 389.021,64 euros TTC à titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement et subsidiairement in solidum, ou l’une à défaut de l’autre, la société Les Dunes de Flandres et la SCCV Saline – La Baule – PDLL à payer à la société DB2I des intérêts de retard portant sur la somme de 389.021,64, euros TTC d’un montant égal à celui de la BCE majoré de 10 points de pourcentage, soit 10 % l’an, à compter du 14 juin 2018 ;

- condamner solidairement et subsidiairement in solidum, ou l’une à défaut de l’autre, la société Les Dunes de Flandres et la SCCV Saline – La Baule – PDLL à payer à la société DB2I une indemnité de 40 euros ;

- débouter la société Les Dunes de Flandres de toutes ses demandes, fins et conclusions';

- débouter la société Les Dunes de Flandres de ses demandes de rejet de l’attestation de M. C, de ses demandes d’appel incident et particulièrement de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive comme de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- débouter la SCCV Saline – La Baule – PDLL de toutes ses demandes, fins et conclusions';

- débouter la SCCV Saline – La Baule – PDLL de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive comme de sa demande au titre de l’article 700;

- condamner solidairement et subsidiairement in solidum, ou l’une à défaut de l’autre, la société Les Dunes de Flandres et la SCCV Saline – La Baule – PDLL à payer à la société DB2I une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au contraire, la société Les Dunes de Flandres et la SCCV Saline – La Baule – PDLL demandent à la cour de :

Vu les articles 1118, 1128, 1153, 1156 al. 1, 1240, et 1377 du code civil,

Vu l’article L 223-18 al. 5 du code de commerce,

Vu les articles 1er , 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,

Vu les articles L 221-18 et suivants du code de la consommation,

- déclarer la société DB2I non fondée en son appel, la déclarer irrecevable et en tout cas non fondée en toutes ses contestations et demandes';

- recevoir les concluantes en leurs appel et demandes, les déclarer fondées et y faisant droit,

- confirmer le jugement du 28 mai 2019 en ce qu’il a :

* débouté la société DB2I de sa demande principale en paiement de la somme de 324.184,70 euros HT, soit 389.021,64 eurosTTC ;

* débouté la société DB2I de sa demande principale en paiement de la somme de 389.021,64 euros TTC à titre de dommages et intérêts ;

* débouté la société DB2I de sa demande en paiement des intérêts de retard portant sur la somme de 389.021,64 euros TTC d’un montant égal à celui de la BCE majoré de 10 points de pourcentage, soit 10 % l’an, à compter du 14 juin 2018 ;
* débouté la société DB2I de sa demande en paiement d’une indemnité de 40 euros ;

* condamné la société DB2I aux entiers dépens ;

- réformer le jugement en ce qu’il a :

* débouté la société Les Dunes de Flandres de sa demande de nullité du mandat d’agent immobilier du 31 mai 2017 ;

* débouté la société Les Dunes de Flandres de sa demande en paiement de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive ;

* débouté la société Les Dunes de Flandres de sa demande en paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Statuant à nouveau,

- prononcer la nullité du mandat du 31 mai 2017 ;

- débouter la société DB2I de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société Les Dunes de Flandres comme de la SCCV Saline – La Baule – PDLL';

- condamner la société DB2I à payer à la société Les Dunes de Flandres la somme de 10.000 euros pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil';

- condamner la société DB2I à payer à la SCCV Saline – La Baule – PDLL la somme de 10.000 euros pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil';

En tout état de cause,

- condamner la société DB2I à payer à la société Les Dunes de Flandres une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel et en première instance';

- condamner la société DB2I à payer à la SCCV Saline – La Baule – PDLL une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel et en première instance';

- condamner la société DB2I aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

Il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale tendant à la condamnation de la société Les Dunes de Flandres et de la SCCV Saline – La Baule – PDLL au paiement de la commission prévue au mandat':

Pour s’y opposer, les deux sociétés, qui contestent la réalité de l’entremise de l’agent immobilier, font valoir, entre autres moyens de nullité, que le mandat allégué n’a pas date certaine.

De fait, la cour constate que le mandat produit par la société DB2I comporte deux dates':

- celle du 13 mai 2017, imprimée sur le document et correspondant à celle de son édition par l’agent immobilier,
- et celle du 31 mai 2017, date manuscrite figurant au-dessus de la signature de M. X C, censée correspondre à celle à laquelle la société Les Dunes de Flandres se serait engagée en qualité de mandante.

En tout état de cause, c’est à la société DB2I, demanderesse au paiement de la commission prétendument convenue, qu’il appartient de démontrer la date à laquelle le mandat a été effectivement conclu.

Il n’y a là nulle inversion de la charge de la preuve, ce d’autant plus que le document produit contient des dates contradictoires.

En effet et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi et dans la mesure où la société DB2I fonde sa demande en paiement sur ce mandat, il lui appartient de justifier non seulement de son existence, mais également de son efficacité, ce qui implique notamment de rapporter la preuve de la date à laquelle il a été conclu.

En effet, pour pouvoir prétendre à la commission prévue au mandat, la société DB2I doit établir que celui-ci a été conclu avant la signature de la promesse de vente de l’immeuble, laquelle vaut vente par application de l’article 1589 du code civil, alors qu’il est constant que cette promesse a été passée par acte notarié au cours de la matinée du 31 mai 2017.

A contrario, la conclusion d’un mandat postérieurement à la signature de cette promesse n’emporterait aucun droit à commission pour l’agent immobilier, ce d’autant plus que l’acte notarié mentionne lui-même que «'les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire'».

Toute tentative de régularisation a posteriori du mandat serait donc vaine.

Or, force est de constater que la société DB2I ne justifie pas de la date, et surtout de l’heure à laquelle M. C, agissant pour le compte de la société Les Dunes de Flandres, a signé le mandat.

Par là même, elle ne justifie pas de l’antériorité du mandat par rapport à la promesse de vente.

Pourtant, elle aurait pu le faire si elle avait respecté les prescriptions de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.

En effet, cet article dispose en ses alinéas 4, 5 et 6 :

«'Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.

Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil.'»

Certes, la société DB2I produit un extrait de son registre qui fait mention du mandat n° 43, soit celui qu’elle prétend avoir fait signer par M. C le 31 mai 2017.

Toutefois, ce mandat été enregistré non pas le 31 mai 2017, mais le 13 mai 2017, date de son édition par l’agent immobilier.

Il ne s’agit pas là d’une simple erreur matérielle de date, ni d’une interversion de chiffres, puisque le mandat litigieux, n° 43, suit immédiatement un mandat n° 42 également enregistré le 13 mai 2017 et précède immédiatement un mandat n° 44 lui-même enregistré le 17 mai 2017.

Dès lors, l’enregistrement du mandat invoqué par la société DB2I n’est d’aucun secours pour déterminer à quelle date il a été signé pour le compte de la présumée mandante.

En d’autres termes, l’agent immobilier a inscrit sur son registre un mandat dépourvu de toute valeur puisque n’ayant pas été signé, du moins pas encore, par la mandante.

A cet égard, c’est de manière inopérante que la société DB2I invoque l’assouplissement du formalisme exigé par le décret du 20 juillet 1972, assouplissement résultant d’un arrêt de la cour de cassation du 24 février 2017 qui, effectivement, commande, à raison de l’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance du 10 février 2016, de ne plus sanctionner la méconnaissance de ce formalisme que d’une nullité relative, à charge pour celui qui s’en prévaut de justifier du grief qui en résulte pour lui.

La cour de cassation n’en rappelle pas moins que ces prescriptions visent la protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire.

Il en résulte qu’à la différence des tiers qui désormais ne peuvent plus se prévaloir des atteintes au formalisme du décret du 20 juillet 1972, le mandant demeure fondé à invoquer le non-respect de ces prescriptions, en particulier de celles qui tendent à justifier de la date du mandat qui lui est opposé.

Le mandant y a en effet le plus grand intérêt puisque, en l’absence de preuve d’un mandat conclu antérieurement à la promesse de vente, il ne peut pas être tenu au versement de la commission prétendument convenue.

Ainsi la société Les Dunes de Flandres justifie-t-elle d’un grief résultant du non-respect par la société DB2I des prescriptions du décret du 20 juillet 1972.

Par ailleurs, quand bien même le mandat aurait réellement été signé le 31 mai 2017, il a pu l’être au cours de l’après-midi de cette même journée, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente, dans une tentative de régularisation a posteriori d’un mandat inexistant ou irrégulier jusqu’alors.

En tout état de cause, c’est à la société DB2I qu’il incombe de rapporter la preuve de la date voire de l’heure à laquelle le mandat a été signé pour le compte de la société Les Dunes de Flandres, ce qu’elle ne fait pas.

Elle ne produit d’ailleurs aucune autre pièce en ce sens.

Ainsi, l’attestation de M. C qu’elle verse aux débats est muette quant à la date et l’heure à laquelle le mandat a été signé. A cet égard, le fait que l’attestant «'confirme avoir été sollicité [par la société DB2I] concernant la propriété située à l’angle de la rue des Noëlles et de l’avenue des Salines à La Baule (ancienne usine Protéika) dès début avril 2017'» ne démontre pas qu’il ait alors formellement mandaté l’agent immobilier pour l’entre-mettre avec le vendeur de l’immeuble.

De même, la société DB2I ne saurait déduire de la réitération de la promesse de vente par acte notarié définitif en date du 14 juin 2018 une volonté de la société Les Dunes de Flandres, désormais substituée par la SCCV Saline – La Baule – PDLL, de ratifier a posteriori un mandat irrégulier.
En effet, quand bien même la société avait connaissance, au moment de la vente définitive, des prétentions à paiement de l’agent immobilier, pour autant elle a expressément déclaré au notaire, comme dans la promesse du 31 mai 2017, que les conventions avaient été négociées directement entre les parties, sans le concours ni la participation d’aucun intermédiaire.

Dès lors, l’acheteur de l’immeuble pouvait signer l’acte définitif sans s’engager simultanément à régler la commission réclamée par l’agent immobilier, aucune ratification ni régularisation du mandat allégué ne pouvant être valablement invoqué.

En conséquence, faute pour la société DB2I de justifier d’un mandat régulier conclu antérieurement à la signature du compromis de vente du 31 mai 2017, celle-ci ne saurait se prévaloir d’un droit à commission contractuellement convenu avec la société Les Dunes de Flandres ou avec la SCCV Saline – La Baule – PDLL.

La société DB2I sera donc déboutée de la demande qu’elle forme en ce sens, et le mandat litigieux déclaré nul et de nul effet, le jugement déféré étant infirmé en ce sens.

Sur la demande subsidiaire de la société DB2I tendant à l’allocation de dommages-intérêts':

La promesse de vente, de même que l’acte définitif, mentionnent expressément':

«'les parties déclarent que les conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire. Si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge des auteurs de la déclaration inexacte.'»

Se prévalant de cette déclaration qu’elle qualifie de «'mensongère'» quant à l’absence d’intermédiation de sa part pour parvenir à la vente, la société DB2I réclame en conséquence la condamnation solidaire ou in solidum de la société Les Dunes de Flandres et de la SCCV Saline – La Baule – PDLL à lui payer, à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, une somme égale au montant de la commission dont elle dit avoir été indûment privée, l’agent immobilier fondant sa demande indemnitaire sur les articles 1240 et suivants du code civil relatifs à la responsabilité civile extra-contractuelle.

Or, pour qu’une telle demande puisse prospérer, l’agent immobilier doit démontrer non seulement que la société Les Dunes de Flandres et/ou la SCCV Saline – La Baule – PDLL ont menti en affirmant que la vente avait été conclu sans intermédiaire, mais également établir un lien de causalité entre ce mensonge et le préjudice qu’elle allègue, à savoir la perte d’une commission à laquelle il avait droit, ce qui implique qu’il justifie avoir apporté son concours à la négociation et que ce concours a été déterminant du succès de l’opération.

Or, l’agent immobilier n’en justifie pas.

Certes, il produit une attestation de M. C aux termes de laquelle ce dernier confirme que «'le foncier [lui] a été présenté par [les] équipes'» de la société DB2I, que ces équipes lui ont «'fourni les études urbaines en vue d’établir un bilan de promotion'» immobilière, ou encore que, «'cette étape passée, [il] a pu formaliser une proposition financière compatible'», ce qui lui a finalement permis «'de déclencher le rendez-vous formel avec les propriétaires vendeurs'».

Cependant, outre que cette attestation demeure imprécise quant au rôle que l’agent immobilier aurait joué pour mettre en relation entre l’acheteur et le vendeur, sa sincérité apparaît d’autant plus suspecte':

- que l’attestant a depuis été licencié pour faute grave par le Groupe Edouard Denis (auquel appartiennent la société Les Dunes de Flandres et la SCCV Saline – La Baule – PDLL), notamment en raison du rôle qu’il a pu jouer dans les opérations d’acquisition de l’immeuble litigieux (la lettre de licenciement dénonçant une 'manigance dans l’apport des fonciers’ et une tentative de détournement de commission via une 'société écran')';

- que c’est la même personne – M. C – qui affirmé devant le notaire rédacteur de la promesse de vente, que l’affaire avait été négociée directement entre les parties, sans le concours ni la participation d’aucun intermédiaire.

Dès lors, il est difficile de savoir quand M. C dit la vérité '

De même, est peu probante l’attestation de M. D Y, qui se borne à indiquer qu’il a reçu de la part de la société DB2I «'une information concernant la remise en vente d’un foncier situé à La Baule [soit l’immeuble litigieux] pouvant éventuellement générer des droits à construire pour une promotion immobilière'» et que, «'connaissant un des propriétaires, M. E-F Z, il paraissait légitime [de] participer et faciliter la transaction et l’entremise entre les différents intervenants'».

En effet, à aucun moment cet attestant n’affirme que la société DB2I a participé à la négociation entre le vendeur et l’acheteur, tout au plus que la société DB2I lui a donné une information qu’il a ensuite retransmis aux personnes intéressées.

D’ailleurs, M. E-F Z, qui est décrit par M. Y comme l’un des propriétaires et qui a d’ailleurs représenté la SCI venderesse devant le notaire, a confirmé lui aussi confirmé «'avoir été mis en relation avec X C du Groupe Edouard Denis par l’intermédiaire de M. D Y'».

Dès lors, la participation de la société DB2I à la vente apparaît pour le moins indirecte, puisqu’en résumé':

- la société DB2I aurait informé M. Y de l’existence de l’immeuble à vendre';

- M. Y aurait mis en relation M. C et M. Z qui, tous deux, ont déclaré devant le notaire que la vente avait été négociée directement entre eux et sans intermédiaire.

Or, pour prétendre à une rémunération, l’agent immobilier aurait dû justifier, non seulement avoir mis en relation les deux parties, mais également avoir participé aux négociations ayant conduit à leur accord sur la chose et sur le prix.

Si la société DB2I produit les éléments d’un dossier constitué dans la perspective de la vente de l’immeuble, pour autant ce dossier apparaît assez banal comme comprenant seulement quelques photographies de l’immeuble, des extraits cadastraux ou encore un recueil des règles d’urbanisme applicables à la zone géographique concernée.

Si elle produit également un «'book de présentation'» et un plan de bureau d’étude préfigurant l’immeuble à construire, elle reconnaît elle-même que ces documents n’étaient plus d’actualité au moment où le promoteur s’est intéressé à la vente, puisque ceux-ci avaient été élaborés à une époque où le quartier ne pouvait être construit qu’à usage de résidence hôtelière ou de résidence senior.

Or, tel n’était pas le projet de la société Les Dunes de Flandres qui, en revanche, a profité d’une modification du plan local d’urbanisme pour acheter l’immeuble en vue d’une opération plus lucrative de construction de maisons individuelles.

Ainsi, les pièces du dossier produit par la société DB2I ne démontre pas qu’elle ait apporté au promoteur une aide particulière dans cette opération.
De même, la société DB2I ne justifie pas avoir participé aux discussions entre le vendeur et l’acheteur, notamment sur le prix de vente de l’immeuble.

Aussi, la société DB2I ne rapporte la preuve, ni d’une déclaration mensongère de la société Les Dunes de Flandres devant le notaire rédacteur de la promesse de vente, ni en toute hypothèse du préjudice qui en serait résulté pour elle alors en effet qu’elle ne démontre pas la réalité de son entremise dans la négociation ayant conduit à la vente, et par là même de la perte d’une commission à laquelle elle aurait eu droit.

Dès lors, la société DB2I sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes':

Même non fondée, l’action intentée par la société DB2I à l’encontre de la société Les Dunes de Flandres et de la SCCV Saline – La Baule – PDLL ne présente pas un caractère abusif en ce qu’elle ne traduit pas une intention de nuire, ni même une mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol, de la part de la demanderesse.

En conséquence, la société Les Dunes de Flandres et la SCCV Saline – La Baule – PDLL seront déboutées de leur demandes reconventionnelles en dommages-intérêts, le jugement étant confirmé en ce sens.

En revanche, partie perdante, la société DB2I sera condamnée à payer à chacune des parties une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles

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qu’elles ont pu exposer en première instance comme en cause d’appel.

Enfin, la société DB2I supportera les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour :

- infirme le jugement en ce qu’il a débouté la société Les Dunes de Flandres de sa demande de nullité du mandat du 31 mai 2017 et en ce qu’il a débouté la société Les Dunes de Flandres de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- le confirme pour le surplus de ses dispositions';

- statuant à nouveau des chefs d’infirmation et y ajoutant,

* juge nul et de nul effet le mandat invoqué par la société DB2I';

* déboute l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes';

* condamne la société DB2I à payer à la société Les Dunes de Flandres une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

* condamne la société DB2I à payer à la SCCV Saline – La Baule – PDLL Saline – La Baule – PDLL une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';