RG 22/04815

N° RG 22/04815 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OMUF

Décisions :

Tribunal de Grande Instance

d’AIX EN PROVENCE

du 19 février 2018

RG : 13/02241

Cour d’Appel D’AIX EN PROVENCE

du 28 Janvier 2021

RG 18/05619

Cour de Cassation

Civ3 du 1er Juin 2022

Pourvoi T21-17.074

Arrêt 455 FS-D

[S]

[H]

C/

[E]

[O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 05 Septembre 2023

statuant sur renvoi après cassation

APPELANTS :

Mme [A] [S] épouse [H]

née le 20 Août 1973 à [Localité 6] (13)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Séverine MARTIN de la SELARL MARTIN SEYFERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1792

ayant pour avocat plaidant M^e Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, toque : 39

M. [V] [H]

né le 10 Août 1973 à [Localité 7] (57)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Séverine MARTIN de la SELARL MARTIN SEYFERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1792

Représenté par M^e Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, toque : 39

INTIMES :

M. [L] [E]

né le 21 Janvier 1981 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Julien COMBIER de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de LYON, toque : 708

Mme [D] [O] épouse [E]

née le 23 Août 1983 à [Localité 6] (13)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Julien COMBIER de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de LYON, toque : 708

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Mai 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Mai 2023

Date de mise à disposition : 05 Septembre 2023

Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par acte du 19 août 2011, M. [V] [H] et Mme [A] [S] épouse [H] (les époux [H]) ont acquis une parcelle bâtie sur la commune d'[Localité 6], cadastrée section BN n°[Cadastre 4]. Le 2 décembre 2011, ils ont fait procéder à une division parcellaire de laquelle il est résulté deux parcelles cadastrées section BN [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Le 25 avril 2012, les époux [H] ont vendu à M. [L] [E] et Mme [D] [O] épouse [E] (les époux [E]) la parcelle BN [Cadastre 2]. L’acte de vente prévoyait une servitude non altius tollendi grevant la parcelle constructible cédée au profit de celle, bâtie, dont les époux [H] ont conservé la propriété, interdisant toute construction dont la hauteur dépasse 5,50 mètres au faîtage et 3,50 mètres à l’égout de toit.

Soutenant que la construction réalisée par les époux [E] dépassait la hauteur autorisée d’une cinquantaine de centimètres pour l’égout de toit et de deux centimètres pour le faîtage, les époux [H] ont assigné leurs voisins en réalisation forcée de travaux d’abaissement de la toiture et en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 19 février 2018, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

— débouté les époux [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouté les époux [E] de leurs demandes de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral du fait de la procédure,

— condamné solidairement les époux [H] à verser aux époux [E] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus de toutes les demandes des parties plus amples ou contraires,

— condamné solidairement les époux [H] aux entiers dépens de la procédure,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Par arrêt du 28 janvier 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— infirmé le jugement entrepris,

statuant à nouveau,

— dit que les époux [E] n’ont pas respecté la servitude conventionnelle non altius tollendi grevant leur fonds au profit de la propriété de leurs vendeurs, les époux [H],

— dit que la construction dépasse de 32 centimètres à l’égout de toit, la hauteur contractuellement autorisée,

— condamné in solidum les époux [E] à payer aux époux [H] une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral qu’ils leur ont causé par la violation de la servitude conventionnelle, outre une indemnité de procédure de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné également les époux [E] in solidum à payer les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par arrêt du 1er juin 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :

— cassé et annulé, sauf en ce qu’il a dit que les époux [E] n’ont pas respecté la servitude conventionnelle non altius tollendi grevant leur fond au profit de la propriété des époux [H] et que la construction dépasse de 32 centimètres à l’égout de toit la hauteur autorisée, l’arrêt rendu le 28 janvier 2021, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence,

— remis, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Lyon,

— condamné les époux [E] aux dépens.

Par déclaration du 29 juin 2022, les époux [H] ont saisi la cour d’appel de Lyon.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 2 mai 2023, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement rendu le 19 février 2018 par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence et, statuant à nouveau, de :

— juger que les époux [E] doivent respecter la servitude non altius tollendi,

— condamner sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la décision à intervenir, les époux [E] à ramener l’égout de toit de leur maison à une hauteur maximale depuis le terrain naturel (point altimétrique le plus bas) de 3,50 mètres,

— ordonner l’arasement de 32 centimètres du mur de la maison des époux [E] supportant l’égout de toit,

— juger que les époux [E] devront à leurs frais, faire faire un contrôle après travaux du respect de la servitude,

— juger que les époux [E] devront, à leurs frais, faire établir un constat d’état des lieux de la propriété [H] avant et après travaux,

— condamner les époux [E] solidairement à leur payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

en tout état de cause,

— débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement les époux [E] à leur payer la somme de 5 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner avec la même solidarité les époux [E] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Martin, avocat postulant, aux offres de droit.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 5 mai 2023, les époux [E] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence du 19 février 2018,

— débouter les époux [H] de l’intégralité de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Pour ce faire,

— juger que la demande d’arasement de leur maison sur une hauteur de 32 centimètres est une mesure disproportionnée,

— juger que les époux [H] ne démontrent pas l’existence d’un quelconque préjudice, ni dans son principe, ni dans son quantum,

En tout état de cause,

— débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les époux [H] au paiement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [H] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Combier, avocat au barreau de Lyon, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle que les chefs du dispositif de l’arrêt du 28 janvier 2021 par lesquels la cour d’appel d’Aix-en-Provence a dit que les époux [E] n’ont pas respecté la servitude conventionnelle non altius tollendi grevant leur fonds au profit de la propriété des époux [H] et que la construction dépasse de 32 centimètres à l’égout de toit, la hauteur contractuellement autorisée, sont définitifs.

Seuls demeurent en litige la question de la sanction de la transgression du droit réel et les demandes accessoires.

1. Sur la demande de réduction de la hauteur à l’égout de toit et le contrôle de proportionnalité

Les époux [H] estiment que la servitude non altius tollendi n’ayant pas été respectée, la réduction de 32 centimètres de la hauteur de la construction des époux [E] à l’égout du toit s’impose. Ils font valoir :

— que rien ne justifie que les époux [E] soient dispensés du respect matériel de la servitude, lequel n’est manifestement pas disproportionné au regard du contexte et du préjudice subi ;

— que l’acte de vente disposait, en annexe, de tous les documents nécessaires et notamment le plan établi par un géomètre-expert permettant de se référer au terrain naturel grâce aux nombreux points altimétriques positionnés ; que l’appréciation du terrain naturel devait être d’autant plus aisée que M. [E] est un professionnel du génie civil ; qu’ils ont alerté les époux [E] sur le non-respect de la servitude avant même que la toiture ne soit posée ; que les intimés ont ainsi procédé à la pose de leur toiture en toute connaissance de la violation de la servitude et sont responsables, par leur mauvaise foi, de la situation actuelle;

— que l’arasement de la construction est la sanction naturelle du droit réel transgressé par les époux [E] ; que ces derniers n’ont jamais soutenu être dans l’impossibilité matérielle et financière d’araser leur maison de 32 centimètres ; que le rapport de leur « conseiller technique » qu’ils produisent aujourd’hui pour tenter de faire croire que l’exécution des travaux d’arasement pourrait avoir des conséquences sur la structure même de la maison et aurait un coût humain et financier disproportionné n’est pas contradictoire ; que l’expert judiciaire n’a jamais conclu en ce sens.

Les époux [E] répliquent :

— que le principe de réparation intégrale du préjudice doit être concilié avec un autre principe qui est celui de la proportionnalité de la sanction ; que la démolition de ce qui porte atteinte à une servitude a perdu son automaticité et se trouve désormais subordonnée à un contrôle de proportionnalité ; qu’il relève du pouvoir souverain des juges du fond d’apprécier la proportionnalité de la mesure ;

— qu’en l’espèce, si la construction dépasse la hauteur de 3,50 mètres à l’égout de toit, les deux autres composantes de la servitude, à savoir une construction de plain pied et une hauteur au faîtage ne dépassant pas 5,50 mètres, ont été respectées ;

— qu’ils sont de bonne foi et que, contrairement à ce que prétendent les époux [H], M. [E] n’est pas un professionnel de la construction ou de la géométrie ; qu’ils ont toujours pensé avoir respecté la servitude et que faute de points de référence dans l’acte de vente, il était difficile de respecter scrupuleusement la servitude ;

— que les travaux à engager pour araser la maison sont considérables et susceptibles d’avoir des conséquences irréversibles sur la structure même de la construction, ainsi qu’il ressort du rapport de M. [R], conseiller technique, qu’ils produisent aux débats ; que les coûts humains et financiers de la démolition sont particulièrement conséquents et que ces travaux risquent d’engendrer des perturbations sur leurs enfants ; que les conséquences financières d’une mesure de démolition pourraient être d’une extrême gravité pour eux, leurs revenus étant modestes ; qu’au regard de l’ensemble de ces éléments, la démolition est une mesure particulièrement disproportionnée ;

— que le caractère déraisonnable de ces travaux est d’autant plus affirmé que l’arasement ne profitera pas aux appelants qui ne subissent aucun préjudice de la situation actuelle.

Réponse de la cour

Selon l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.

La démolition est la sanction d’un droit réel transgressé.

Toutefois, en l’espèce, les époux [E] demandent à la cour d’opérer d’opérer un contrôle de proportionnalité consistant à vérifier que l’application de la règle de droit ne conduit pas à porter une atteinte disproportionnée à un droit fondamental, garanti notamment par la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

S’ils ne citent pas les textes conventionnels qu’ils souhaitent voir appliquer, il ressort des conclusions déposés par les époux [E] devant la présente cour d’appel que les droits auxquels ils soutiennent que la réalisation forcée des travaux de mise en conformité porterait une atteinte disproportionnée sont ceux garantis par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (protection du domicile et de la vie rivée) et de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 (droit au respect de ses biens).

Selon le premier de ces textes, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Selon le second de ces textes, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Pour justifier du caractère disproportionné de la mesure d’arasement sollicitée, les époux [E] verse aux débats un « rapport d’expertise / avis technique » établi à leur demande par M. [J] [R], ingénieur ESTP, expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, ainsi que plusieurs devis de travaux et de déménagement.

Si les époux [H] arguent du caractère non contradictoire de ce rapport, il convient de rappeler qu’en application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve. La cour ajoute que si l’expert judiciaire était chargé d’indiquer au tribunal les travaux propres à remédier à une éventuelle atteinte à la servitude non altius tollendi, il n’avait pas reçu mission de se prononcer sur l’étendue précise de ces derniers, de sorte que son rapport se contente de mentionner que « pour régulariser la situation des lieux, il serait nécessaire d’abaisser le niveau de l’égout de toit de 38 cm (calcul 1) ou 32 cm (calcul 2) » et qu’un devis a été demandé aux parties, sans plus de précisions quant à l’ampleur des travaux de reprise.

Il ressort du rapport non contradictoire de M. [R] que l’abaissement de 32 centimètres de l’égout du toit nécessiterait des travaux d’ampleur (travaux préparatoires, travaux de démolition du rang de génoises existantes sur la périphérie totale de la maison, du chéneau maçonné sur le pignon nord, de la ceinture bétonnée sur la périphérie totale de la maison, de trois rangs de parpaings sur la périphérie totale de la maison, d’un rang de parpaings pour réinsertion de la fenêtre nord, des poutres qui constituent la terrasse couverte et d’une partie des poteaux support de ces poutres, travaux de remise en état impliquant notamment la réalisation d’une nouvelle ceinture bétonnée sur la périphérie totale de la maison, la réalisation d’un nouveau chéneau d’évacuation des eaux de pluie sur la façade nord, la pose d’un rang de génoises sur la périphérie totale de la maison, la réfection des poteaux/poutres de la terrasse couverte, la fourniture et pose d’une charpente complète et d’une nouvelle couverture et la repose de la cheminée), de tels travaux impliquant plusieurs corps de métier (charpentier-couvreur, maçon, électricien, frigoriste, plaquiste) et une durée de chantier estimée par l’expert entre six et huit mois, pour un coût total d’au moins 130'000 euros. Le technicien ajoute que la maison serait « inhabitable et devra[it] être inhabitée durant toute la durée des travaux compte tenu des risques et de l’ampleur du chantier », ce qui imposerait à la famille composée des époux [E] et de leurs trois enfants un relogement pendant une période de six à huit mois et, partant, des frais de déménagement et de garde-meuble de leur mobilier, le bâtiment n’étant « plus ni hors d’eau ni hors d’air, lors de la réalisation des travaux».

Ces constatations sont confirmées par les devis versés aux débats par les époux [E], dont les montants s’échelonnent de 115'120,93 euros à 171'220 euros TTC, la durée du chantier étant évaluée par l’une des entreprises à quatre mois et demi.

Les époux [H] estiment qu’au regard du contexte de l’affaire et du préjudice qu’ils subissent, la sanction « naturelle » du droit réel transgressé, consistant en l’abaissement de 32 centimètres de la hauteur de la construction à l’égout de toit, n’est pas disproportionnée.

Toutefois, alors qu’il ressort de l’expertise judiciaire, d’une part, que deux des trois contraintes de la servitude non altius tollendi ont été respectées (hauteur du faîtage et nombre d’étage de la maison), d’autre part, que les dimensions de la servitude inscrites dans l’acte de vente « s’appuient sur une référence non numérique : 'le terrain naturel’ (mention du plan de division de M. [N]) », ce qui rendait incertain l’évaluation de la hauteur de la construction, alors qu’il « aurait été préférable de demander à M. [N] de définir une altitude maximale rattachée au système général de la France », les époux [H] sont mal fondés à arguer de la mauvaise foi des époux [E] et à soutenir que ces derniers disposaient de tous les documents nécessaires pour respecter la servitude et qu’il ont procédé à la pose de leur toiture en toute connaissance de la violation de la servitude, étant observé que la qualité de professionnel du génie civil de M. [E] n’est aucunement démontrée.

Enfin, les époux [H], qui font valoir que la proportionnalité de la sanction naturelle du droit réel transgressé s’apprécie notamment à la lumière du préjudice souffert par les bénéficiaires de ce droit, n’établissent pas subir un préjudice important d’ensoleillement ou de vue, l’expert judiciaire indiquant dans son rapport que si la construction était conforme à la servitude non altius tollendi, « l’égout de toit serait plus bas mais ne changerait pas la vue de la propriété [H]-[S], car la hauteur du faîtage resterait la même. […] La perte de luminosité et la diminution d’ensoleillement ne sont pas significatifs. L’augmentation de l’ombre portée (10 %) paraît également négligeable. ['] Ce dépassement léger n’engendre pas non plus de perte de valeur vénale de la propriété des demandeurs ».

Au vu de ce qui précède, la cour considère que l’obligation faite aux époux [E] de réduire de 32 cm de la hauteur de leur construction à l’égout de toit porterait une atteinte disproportionnée au droit au respect de leur vie privée et familiale, ainsi qu’au droit au respect de leurs biens.

En conséquence, par confirmation du jugement déféré, il convient de débouter les époux [H] de leur demande d’arasement de 32 centimètres du mur de la maison des époux [E] supportant l’égout de toit.

2. Sur la demande de dommages-intérêts

Les époux [H] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral qu’ils évaluent à la somme de 15 000 euros. Ils font valoir que le litige est engagé depuis près de dix ans ; que leur qualité de vie en est affectée ; que la mauvaise foi des époux [E] est manifeste puisqu’ils ont été informés du non-respect de la servitude dès le mois de juillet 2012.

Les époux [E] répliquent que la situation actuelle résultant du non-respect de la servitude non altius tollendi ne cause aucun préjudice aux époux [H] au regard des conclusions de l’expert judiciaire ; que la somme sollicitée de 15 000 euros n’est justifiée par aucun élément probant.

Réponse de la cour

Si l’expert judiciaire a pu relever que le non-respect de la servitude non altius tollendi ne change pas la hauteur du faîtage et n’engendre pas de perte de valeur vénale de la propriété des époux [H], il demeure que ces derniers subissent un préjudice résultant d’une augmentation de l’ombre portée de 10 % et de la présence au fond de leur jardin d’un mur de façade plus haut de 32 centimètres à ce qui avait été convenu entre les parties.

Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation aux époux [H] de la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Aussi convient-il, par infirmation du jugement déféré, de condamner solidairement les époux [E] à payer cette somme aux époux [H].

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en cause d’appel, le jugement est encore infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

Les époux [E] sont condamnés solidairement aux dépens de première instance et d’appel et à payer aux époux [H] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager.

Maître Martin, avocat, qui en a fait la demande, est autorisée à recouvrer directement à l’encontre des époux [E] les dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté M. [V] [H] et Mme [A] [S] épouse [H] de leur demande d’arasement de 32 centimètres du mur de la maison de M. [L] [E] et Mme [D] [O] épouse [E] supportant l’égout de toit,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [L] [E] et Mme [D] [O] épouse [E] à payer à M. [V] [H] et Mme [A] [S] épouse [H] la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne solidairement M. [L] [E] et Mme [D] [O] épouse [E] à payer à M. [V] [H] et Mme [A] [S] épouse [H] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [L] [E] et Mme [D] [O] épouse [E] aux dépens de première instance et d’appel,

Autorise Maître Martin, avocat, à recouvrer directement à l’encontre de ces derniers les dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT