N° RG 21/01637 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NOCU

Décision du

Juge des contentieux de la protection de lyon

Au fond

du 28 janvier 2021

RG : 1119004227

[R]

C/

[Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 04 Janvier 2023

APPELANTE :

Mme [W] [R]

née le 22 Septembre 1980 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/7794 du 18/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

Représentée par M^e Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL VERBATEAM LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 698

INTIMÉ :

M. [D] [Z]

né le 19 Août 1977 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Emilie VIOT-COSTER, avocat au barreau de LYON, toque : 1336

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 07 Février 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Novembre 2022

Date de mise à disposition : 04 Janvier 2023

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Selon contrat en date du 17 mai 2014, M. [D] [Z] a loué à Mme [W] [R] un appartement sis au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 440 euros.

Par déclaration au greffe du 6 septembre 2019 Mme [W] [R] a demandé la convocation de M. [D] [Z] devant le tribunal d’instance de Lyon aux fins de voir :

condamner M. [D] [Z] à la somme de 2 940 euros,

condamner le même à une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte d’huissier du 21 octobre 2019, M. [D] [Z] a fait délivrer à Mme [R] un congé pour le 16 mai 2020 pour motif légitime et sérieux afin d’entreprendre des travaux de rénovation complète de l’appartement.

Par acte d’huissier du 13 août 2020, M. [D] [Z] a fait assigner Mme [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir au principal constater la validité du congé, constater la résiliation du bail au 16 mai 2020, et ordonner l’expulsion de la locataire.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement du 28 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Lyon a :

Condamné M. [D] [Z] à payer à Mme [W] [R] les sommes suivantes :

600 euros (six cents euros) au titre de la réduction des loyers du fait du non-achèvement des travaux prévus ;

1 000 euros (mille euros) au titre du préjudice moral.

Dit que le congé délivré par M. [D] [Z] à Mme [W] [R] est fondé sur un motif légitime et sérieux et qu’il est en conséquence valable ;

Dit que bail conclu le 17 mai 2014 entre M. [D] [Z] et Mme [W] [R] relativement à un local à usage d’habitation sis au [Adresse 3], est résilié à compter du 17 mai 2020 ;

Ordonné en conséquence à Mme [W] [R] de libérer les lieux ;

Autorisé M. [D] [Z] à défaut pour Mme [W] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion dudit logement, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Condamné Mme [W] [R] à payer à M. [D] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Débouté M. [D] [Z] et Mme [W] [R] de leurs demandes respectives formées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejeté les demandes de Me [L] Montane-Marijon et de M^e EmilieViot-Coster fondées sur l’article 699 du Code de procédure civile ;

Rejeté les autres demandes non présentement satisfaites ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire dès lors qu’elle n’a pas été sollicitée ;

Condamné Mme [W] [R] et M. [D] [Z] chacun pour la moitié, aux dépens de l’instance.

Le premier juge a notamment retenu sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que les travaux prévus entre les parties ont été effectués à l’exclusion des travaux de peinture, qu’il était également nécessaire de procéder à la réfection du sol de l’appartement, que la locataire ne pouvait pas rester dans le logement pendant les travaux.

Par déclaration d’appel du 4 mars 2021, Mme [R] a interjeté appel en demandant la confirmation de la condamnation de M. [Z] à lui payer des indemnités et en demandant l’infirmation sur le reste de la décision, dont le montant des indemnités.

Par conclusions n°4 devant la cour d’appel de Lyon régularisées le 3 février 2022, Mme [W] [R] sollicite voir :

Vu les dispositions des articles de la loi de 1989,

Vu les dispositions du décret 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu l’article L 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER l’appel de Mme [R] recevable et en tout état de cause fondé et légitime,

REJETER les demandes de M. [Z] tendant à voir nos pièces écartées,

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

validé le congé pour motif légitime,

constaté la résiliation du bail,

condamné Mme [R] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges,

limité les indemnités à verser à Mme [R] aux sommes de 600 euros pour la réduction de loyer et 1000 euros pour le préjudice moral.

CONDAMNER M. [Z] du fait de sa responsabilité contractuelle ès-qualités de bailleur en ce que le logement donné en location par celui-ci à Mme [W] [R] est indécent du fait de :

la surface au sol insuffisante par rapport à la hauteur sous plafond,

l’électricité pas aux normes,

la présence de nuisibles,

la présence de sur-humidité.

CONDAMNER M. [Z], sous astreinte de 50euros/jour de retard, à réaliser les travaux de mise en conformité du logement avec le décret du 30/01/2012, à savoir :

Traitement anti-moisissures des murs et plafonds,

Remise en peinture des murs et plafonds,

Installation des grilles de ventilation naturelle sur les menuiseries,

Mise aux normes de l’électricité et notamment les éléments de cuisine.

CONDAMNER M. [Z] au paiement de la somme de :

26 950 euros au titre des préjudices subis par Mme [R] du fait de l’absence de mise à disposition d’un logement décent depuis la prise à bail,

Soit :

Réduction de 75 % du loyer de juillet 2014 à mai 2019 : 19 470 euros,

Dispense totale du loyer de décembre 2017 à juillet 2018 : 4 840euros (absence de sanitaires pendant cette période) déjà réglée par compensation,

Réduction de 80 % de loyer de mi-octobre 2018 à mai 2019 : 2 640 euros,

3 500 euros pour les préjudices subis, se décomposant en :

2 000 euros pour le préjudice moral subi,

500 euros pour le préjudice physique subi.

59,70 euros en remboursement des frais, se décomposant en :

Plaque : 24,90 euros,

Convecteur : 19,90 euros,

Bombe aérosol : 14,90 euros.

FIXER la provision sur charges que peut réclamer le bailleur sur le preneur pour l’année 2019/2020 sera (sic) de 20 euros / mois ;

ORDONNER la suspension des loyers dès le prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation complète des loyers ou à défaut consignation de ces derniers entre les mains d’un tiers ;

DÉBOUTER M. [Z] de sa demande en validation du congé délivré le 21 octobre 2019 ainsi que de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER M. [Z] au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de SELARL Verbateam Lyon.

Par conclusions additionnelles et recapitulatives devant la cour d’appel de Lyon régularisées le 2 décembre 2021, M. [D] [Z] sollicite voir :

A TITRE LIMINAIRE :

Constater que les pièces visées dans le bordereau de communication de pièces transmis par le conseil de Mme [R] n’ont pas été transmises par message RPVA entre avocats.

De ce fait,

Dire que le principe du contradictoire n’a pas été respecté,

Juger que les pièces produites par le Conseil de Mme [R] devant la Cour d’Appel seront écartées des débats.

AU FOND :

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions du décret 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les pièces versées au débat,

Déclarer recevable l’appel incident de M. [Z] et en tout état de cause fondé et légitime.

Sur l’indécence du logement :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [Z] à payer à Mme [R] la somme de 600 euros au titre de la réduction de loyers du fait du non-achèvement des travaux prévus outre la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral.

Ce faisant,

Déclarer non fondées les demandes de Mme [R] au titre de l’indécence du logement.

A ce titre,

Les rejeter.

Sur le congé délivré par M. [Z] :

Confirmer le jugement entrepris.

Ce faisant :

Dire que le congé délivré par M. [Z] à Mme [R] est fondé sur un motif légitime et sérieux et qu’il est en conséquence valable,

Constater que Mme [R] est, depuis le 17 mai 2020 occupante sans droit ni titre du logement,

Dire qu’à compter du 17 mai 2020, Mme [R] se trouvera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges,

Autoriser à compter du 17 mai 2020 l’expulsion de Mme [R] de tout occupant de son chef, y compris au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [Z] de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

Condamner Mme [W] [R] à verser à M. [D] [Z] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance et d’appel,

Condamner Mme [W] [R] aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Emilie Viot-Coster, avocat sur son affirmation de droit.

MOTIFS :

Sur la communication des pièces :

Il sera relevé que si en ses conclusions régularisées le 2 décembre 2021, M. [Z] sollicite voir constater que les pièces visées dans le bordereau de communication de pièces transmis par le conseil de Mme [R] n’ont pas été transmises par message RPVA entre avocats, lesdites pièces ont ensuite été communiquées selon bordereau du 3 février 2022 en même temps que les dernières conclusions de l’appelante, et ce, avant l’ordonnance de clôture.

Il est ainsi établi que les pièces de l’appelante ont été régulièrement transmises.

Sur le fond :

Mme [R] invoque l’indécence du logement d’abord en raison d’une surface au sol insuffisante par rapport à la hauteur sous plafond. Elle évoque une surface de 16 m². Le bail ne mentionne pas de surface.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent en vigueur à la signature du bail mentionne que la location doit comprendre une pièce principale ayant au moins 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m ou un volume habitable au moins égal à 20 m³.

Si en l’espèce, en considération du plan produit, du fait de la présence d’une mezzanine il n’est pas établi que la pièce principale est d’au moins 9 m² sous plafond de 2,20 m, dans la mesure où la pièce principale aurait une surface de 12,6 m² pour une hauteur de 3,30 m, mais 5,7 m² sous mezzanine, la condition du volume habitable de 20 m³ apparaît remplie.

En sa rédaction en vigueur à la date de signature du bail, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…).Le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ( …) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et diffèrent toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et l’entretien normal des locaux loués.(…) ».

Le contrat de location signé entre les parties le 17 mai 2014 comporte une clause de travaux : « mise en place d’une VMC ( ventilation) au plus tard à la fin d’août ».

Mme [R] s’est rapidement plainte de la présence de nuisibles.Il ressort des échanges par courriels entre la locataire et le bailleur que celui-ci a réagi aux doléances.

Par courriel du 9 juin 2014, M. [Z] écrivait à sa locataire « vous êtes dispo demain entre 12 et 14 heures pour que je coule du béton ».

D’autres courriels échangés durant l’été 2014 continuent d’évoquer la dalle de béton, le propriétaire écrivant le 31 août : « je pense que sans la pose d’une dalle béton ses nuisibles arriveront à passer. »

Cette dalle n’a cependant pas été posée.

La gestion des nuisibles était toujours d’actualité les années suivantes selon les courriels échangés entre propriétaire et locataire. M. [Z] fait valoir avoir saisi à plusieurs reprises le syndic et avoir réalisé les travaux nécessaires le 12 novembre 2017 et le 23 décembre 2017, affirmation contestée par l’appelante.

Par ailleurs, selon Mme [R] une fuite a été découverte dans la salle de bains en juin 2015. M. [Z] justifie de la réparation selon facture du 21 mai 2015.

Par courriel du 8 juin 2017, la locataire avisait le bailleur de moisissures et d’un court circuit affectant le chauffage de la salle de bains.

Lors de son intervention du 23 décembre 2017, le bailleur constatait une fuite sous la baignoire. L’expert mandaté par la compagnie d’assurance avisait le bailleur que l’accès à la salle de bains présentait un risque d’effondrement du plancher.

Le propriétaire écrivait d’ailleurs au syndic le 28 juin 2018 que le logement était inhabitable car sans salle de bains depuis décembre 2017.

Mme [R] produit également un procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 11 juillet 2018 confirmant l’impossibilité d’utiliser la salle de bains et la présence d’une forte odeur de moisi dans l’appartement, des traces de moisissures sur tout le plafond, Une gaine d’évacuation de la VMC courait le long du mur au-dessus de l’escalier menant à la mezzanine.

Un constat d’accord a été conclu devant conciliateur de justice le 16 octobre 2018. Le propriétaire acceptait que la locataire ne verse le loyer durant sept mois à compter du 1er octobre 2018 et disait engager une entreprise pour la mise aux normes et le fonctionnement de la VMC dans un délai très proche.

Le procès-verbal de constat précisait : « à terminer : la peinture dans la salle de bains, le carrelage mural. À considérer aussi, la peinture du plafond de l’appartement. Prise électrique dans la salle de bains (sèche serviette) »

L’appelante produit également un écrit de l’entreprise DSAP en date du 7 novembre 2018, mandatée par le bailleur pour remplacer la VMC insuffisante. L’entreprise constatait cependant que la VMC remplissait sa fonction mais ne pouvait traiter la quantité trop importante d’humidité, l’appartement étant construit sur une structure bois au-dessus d’un sol en terre gorgé d’eau. Il était recommandé de déposer le plancher et de procéder à la pose d’une dalle béton avec rénovation intégrale de l’appartement.

La locataire dit également l’électricité non aux normes mais ne produit à l’appui de son affirmation que la photographie d’un double plaque électrique et la photographie d’une kitchenette en vente pour 312,90 euros. Elle ne rapporte pas la preuve de ses dires.

Il est cependant suffisamment établi notamment de par la présence récurrente de nuisibles et l’humidité persistante que la locataire ne dispose donc pas d’un logement lui permettant une jouissance normale et justifie d’un préjudice.

Selon l’accord de conciliation, Mme [R] n’a pas payé de loyer d’octobre 2018 à avril 2019 du fait de l’absence de sanitaires. Cette période sera écartée de la fixation du préjudice.

Compte tenu de la durée du trouble de jouissance, dès juin 2014 concernant les nuisibles puis avec problèmes électriques et infiltrations jusqu’à septembre 2018 inclus et de mai 2019 au 17 mai 2020, date de validité du congé, le préjudice sera évalué à 100 euros par mois soit sur un total de 64 mois la somme de 6 400 euros.

Mme [R] demande en sus une indemnisation pour ' préjudice moral subi ' et ' préjudice physique subi 'sans indiquer en quoi ces préjudices sont distincts de sa demande précédente. Ces demandes seront rejetées.

L’appelante qui ne verse pas de justificatif de dépenses engagées, ne justifie pas plus de sa demande en remboursement de frais.

La décision attaquée sera donc infirmée en ce qu’elle a fixé le préjudice moral à 1 000 euros et retenu une réduction des loyers à hauteur de 600 euros du fait du non-achèvement des travaux prévus, ces travaux ne pouvant être réalisés utilement qu’après réfection globale des lieux.

Pour autant, si Mme [R] sollicite la réalisation de travaux, la cour doit prendre en compte le congé délivré pour motif légitime et sérieux et reposant sur la nécessité de procéder à l’entière réfection de l’appartement.

En effet, en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire, justifié par un motif légitime et sérieux. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis est de six mois.

En l’espèce le congé délivré par acte du huissier du 21 octobre 2019 mentionne la reprise pour entreprendre des travaux de rénovation complète avec production d’un devis et une estimation de travaux. Il était donné pour le 16 mai 2020.

En considération de la réfection nécessaire de l’appartement comprenant notamment une dalle en béton, le congé donné repose bien sur un motif légitime et sérieux puisque les différents travaux entrepris en présence dans les lieux de la locataire n’ont pas permis de permettre la jouissance attendue.

La cour confirmera le jugement attaqué ayant validé le congé fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [R] jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le bail étant résilié, les travaux sollicités : traitement anti-moisissures des murs et plafonds, remise en peinture des murs et plafonds, installation des grilles de ventilation naturelle sur les menuiseries, coulage d’une dalle au sol sur toute la surface du logement seront rejetés.

La demande porte également sur la mise aux normes de l’électricité sur laquelle la cour a déjà relevé l’absence de preuves des dires de l’appelante.

Pour les mêmes considérations, la demande de suspension des loyers ne peut qu’être rejetée.

Sur les mesures accessoires :

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Chaque partie succombant partiellement, la cour confirmera la décision attaquée qui a condamné Mme [R] et M. [Z], chacun pour la moitié, aux dépens de la première instance et les condamnera sur le même partage aux dépens d’appel.

En équité la cour confirmera également le rejet des demandes d’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance et rejettera les demandes faites en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme la décision attaquée en ce qu’elle a condamné M. [D] [Z] à payer à Mme [W] [R] la somme de 600 euros titre de la réduction des loyers du fait du non achèvement des travaux prévus, et celle de 1 000 euros au titre du préjudice moral.

Statuant à nouveau,

Condamne M. [D] [Z] à payer à Mme [W] [R] la somme de 6 400 euros en réparation du préjudice subi.

Confirme pour le surplus la décision attaquée,

Rejette toute autre demande en cause d’appel.

Condamne Mme [W] [R] et M. [D] [Z], chacun pour la moitié, aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT