Infirmation partielle 23 décembre 2025
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Sur la décision
| Référence : | CA Grenoble, ch. civ. sect. a, 23 déc. 2025, n° 24/02410 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour d'appel de Grenoble |
| Numéro(s) : | 24/02410 |
| Importance : | Inédit |
| Décision précédente : | Tribunal de grande instance de Grenoble, 23 mai 2024, N° 17/03180 |
| Dispositif : | Autre |
| Date de dernière mise à jour : | 6 janvier 2026 |
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Texte intégral
N° RG 24/02410 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MJ5L
C3
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
la SCP MONTOYA & DORNE
la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE CIVILE SECTION A
ARRÊT DU MARDI 23 DECEMBRE 2025
Appel d’un jugement (N° R.G. 17/03180)
rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble
en date du 23 mai 2024
suivant déclaration d’appel du 26 juin 2024
APPELANTS :
La Compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE), Compagnie d’Assurance de droit anglais dont le siège social est [Adresse 26] [Localité 42], immatriculée sous le n°89400-GIBRALTAR, agréée pour pratiquer en France des opérations de caution suivant LPS du 11 mars 2009, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par son mandataire de gestion sur le territoire français, la société EKWI INSURANCE, société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 530 423 334, ayant son siège social situé [Adresse 19] [Localité 31], prise en la personne de son représentant légal ès qualité audit siège,
représentée par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Julie SAINT VOIRIN, avocat au barreau de PARIS
M. [X] [W]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 18]
représenté et plaidant par Me Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉS :
M. [NS] [E]
né le 31 Août 1973 à [Localité 51] (LIBAN)
de nationalité Française
[Adresse 35]
[Localité 44]
M. [J] [F]
né le 22 Juillet 1971 à [Localité 48]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 33]
M. [Y] [G]
né le 19 Avril 1983 à [Localité 44]
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Localité 30]
M. [Z] [L]
né le 26 Juin 1954 à [Localité 52]
de nationalité Française
[Adresse 27]
[Localité 30]
Mme [O] [R] épouse [P]
née le 11 Avril 1940 à [Localité 47]
de nationalité Française
[Adresse 50]
[Localité 39]
M. [T] [A]
né le 05 Février 1971 à [Localité 45]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 32]
M. [D] [S]
né le 06 Juillet 1969 à [Localité 40] (BELGIQUE)
de nationalité Française
[Adresse 22]
[Localité 31]
M. [M] [U]
né le 15 Juillet 1974 à [Localité 46]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 28]
M. [B] [C]
né le 11 Mai 1975 à [Localité 49]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 30]
M. [V] [IM]
né le 04 Février 1970 à [Localité 41] (LIBAN)
de nationalité Française
[Adresse 20]
[Localité 37]
S.A.R.L. FB INVEST prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 36]
[Localité 32]
S.A.S. FLEURUS CONSEIL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 38]
Tous représentés par Me Michèle GIROT-MARC, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Olivier GAMBOTTI, avocat au barreau de PARIS
La SELARL [FW], représentée par Me [XY] [FW], ayant son siège social [Adresse 7] – [Localité 24], es qualité de liquidateur de la Sté SCCV RECLUS suivant jugement rendu par le Tribunal de Commerce de CLERMONT-FERRAND le 25 avril 2024
prononçant l’ouverture de la liquidation judiciaire
représentée par Me Marilyne BERNARD, avocat au barreau de GRENOBLE
S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT – SDH prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 14]
[Localité 16]
représentée par Me Pascale MODELSKI de la SELARL EYDOUX MODELSKI, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Céline GASSER, avocat au barreau de LYON
M. [H] [I]
né le 12 Octobre 1972 à [Localité 24]
de nationalité Française
[Adresse 34]
[Localité 25]
M. [N] [TX] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
né le 12 Mars 1962 à [Localité 43]
de nationalité Française
[Adresse 23]
[Localité 15]
S.A.R.L. G.P.I.D. ELISIUM prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 21]
[Localité 17]
S.A.S. H. CAPITAL ADVISORS prise en la personne de son représentant légal domicilié en
cette qualité audit siège
[Adresse 13]
[Localité 29]
S.A.R.L. ESTATE DEVELOPMENT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 25]
M. [H] [I]
né le 12 Octobre 1972 à [Localité 24]
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Localité 25]
Tous non représentés
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Catherine Clerc, présidente,
Mme Véronique Lamoine, conseiller,
Mme Raphaële Faivre, conseiller,
Assistées lors des débats de Claire Chevallet, greffier
DÉBATS :
A l’audience publique du 20 octobre 2025, Madame Clerc a été entendue en son rapport.
Les avocats ont été entendus en leurs observations.
Puis l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 puis prorogé à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.
********
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
En 2013, la SCCV Reclus a été constituée afin de porter une opération immobilière dénommée «'Les Jardins d'[Adresse 5]'» consistant en l’édification d’un immeuble à usage mixte d’habitation et professionnel comportant 3 blocs de bâtiments sur 7 étages pour une surface plancher de 5100 m2 pour un montant de 2.238.690,17€'TTC, sur un terrain situé [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 15], appartenant à la SARL Espace Caminiti, de la SARL Itinimac et la SARL [Adresse 5].
La société GPID Elisium et la société Foncière Valentin étaient les actionnaires de la SCCV Reclus.
La société Foncière Valentin s’est retirée du projet et l’intégralité de parts de la SCCV Reclus a été cédée en février 2015 à M. [I] puis 50% des parts a été cédé à la SAS H Capital Advisors.
Le23 juillet 2013, la SDH a signé un contrat de réservation 15 appartements, 6 parkings et 3 box ; elle a versé un dépôt de garantie de 115.040€.
Le permis de construire n°38185131047.a été délivré le 21 octobre 2013 par la commune de [Localité 15].
La SDH a signé le 30 avril 2015 une lettre d’intention disant son accord pour l’achat en VEFA de 3 appartements et parkings supplémentaires au prix de 429.960€.
Une attestation de relevé de réservation a été établie à la date du 4 mai 2015 par le notaire en charge des opérations de vente, Me [W]'.
Par acte du 3 juin 2015, la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited (CGICE) agréée pour pratiquer en France des opérations de caution pour les ventes en l’état futur d’achèvement, ayant pour mandataire la SARL Ekwi Insurance, a apporté sa garantie financière d’achèvement extrinsèque et /ou de remboursment des acomptes versés à l’opération de VEFA moyennant une prime provisionnelle de 107.137€ TTC pour laquelle quittance a été délivrée le 29 mai 2015 par la société Ekwià la SCCV Reclus.
Me [W], notaire assisté de Me [K] a été chargé de dresser les actes d’acquisition du terrain le 4 juin 2015 et celui de la vente en VEFA les 4 et 5 juin 2015 des appartements réservés par la SDH à l’exception des 3 appartements et stationnements supplémentaires objet de la lettre d’engagement d’avril 2015.
L’acte authentique de vente en VEFA signé entre la SCCV Reclus, représentée par son gérant M. [I], et la Société Dauphinoise pour l’Habitat (ci-après SDH) , représentée par son directeur général M.[PA], fixait le prix de la vente à 2.238.690,17€ TTC et précisait que les travaux non encore commencés devaient être achevés au plus tard au 31 mars 2017.
Un acte rectificatif de vente a été régularisé le 25 février 2016 pour modifier notamment les tantièmes des lots et ajouter un lot supplémentaire à la suite de la division d’un parking double en deux parkings simples.
Le projet immobilier de la SCCV Reclus n’a pas abouti malgré une mise en demeure de la SDH envoyée le 19 mai 2017. Deux procès verbaux de constats avaient été dressés préalablement par huissier de justice les 22 mars et 31 mars 2017 pour acter l’absence de commencement des travaux.
La SCCV Reclus a été assignée en résolution de la vente du terrain par les sociétés Espace Caminiti, Itinimac et [Adresse 5], en leur qualité de propriétaires du terrain'; par jugement du 22 juillet 2021, les sociétés [Adresse 5] et Itinimac ont été déboutées de leur demande de résolution de la vente et la SCCV Reclus a été condamnée à verser à la société [Adresse 5] la somme de 683.155,20€ et à la société Itinimac celle de 673.204,48 €en réparation de leurs préjudices.Par arrêt du 23 décembre 2021 la présente cour a débouté la société Caminiti de ses demandes.
La SDH ayant sollicité l’autorisation de mettre en place des mesures conservatoires à l’encontre de la SCCV Reclus, a été autorisée par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand en date du du 9 juin 2017 à procéder à des saisies conservatoires sur les comptes bancaires de la SCCV Reclus et ce pour une sûreté de sa créance à hauteur de 559.672,53€. Celles-ci se sont révélées infructeuses, le solde créditeurs des comptes saisis n’excédant pas 2.192,38€.
Par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2017, la SDH a assigné la SCCV Reclus, la CGICE, la société Ekwi devant le tribunal judiciaire de Grenoble en résolution de la vente.
La compagnie CGICE a appelé en cause les sociétés GPID Elisium, H Capital Advisors, SARL Estate Development, M. [I], M. [TX] et Me [W].
Par jugement réputé contradictoire du 23 mai 2024, le tribunal précité :
— s’est déclaré compétent pour statuer sur les demandes de la SDH formulées à l’encontre de la SCCV Reclus, de la CGICE et de Me [W],
— a déclaré la décision commune et opposable aux parties à l’instance,
— jugé recevable la demande de résolution de l’acte de vente formulée par la SDH,
— constaté qu’à la date du 31 mars 2017, l’immeuble objet du contrat de VEFA du 4 et 5 juin 2015 n’était pas achevé par la SCCV Reclus contrairement à ses obligations contractuelles, -jugé que la SCCV Reclus n’a pas respecté ses engagements contractuels à l’égard de la SDH, -prononcé la résolution judiciaire du contrat de VEFA conclu le 4 et 5 juin 2015 aux torts de la SCCV Reclus,
— condamné la SCCV Reclus à verser à la SDH la somme de 335.803,53€ au titre du remboursement des sommes indûment versées par la SDH en raison de l’inexécution contractuelle de la SCCV Reclus avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017, -rejeté la demande de modération de l’indemnité contractuelle soulevée par la SCCV Reclus,
— jugé que le montant de l’indemnité de résolution sollicitée par la SDH à hauteur de 223.869€ n’est pas excessif,
— condamné la SCCV Reclus à verser à la SDH la somme de 223.869€ au titre de l’indemnité de résolution prévue à l’article 8 du contrat de VEFA conclu le 4 et 5 juin 2015 outre intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017,
— débouté la SDH de sa demande de versement de la somme de 20.000€ au titre du préjudice subi,
— jugé que la garantie de la CGICE peut être mise en 'uvre,
— condamné la CGICE au titre de la garantie financière d’achèvement, soit à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, soit à faire poursuivre les travaux de construction par toute personne et tout moyen que la CGICE jugera utile jusqu’à l’achèvement de l’immeuble,
— dit que la SDH ne peut agir à l’encontre de la CGICE sur le fondement de la garantie de remboursement en conséquence débouté la SDH de sa demande de condamnation in solidum de la CGICE en remboursement de la somme de 335.803,53€,
— jugé que la CGICE ne démontre pas que la SCCV Reclus ne lui a jamais payé la prime de 107.137,40€,
— débouté la CGICE de sa demande de paiement de la prime par la SCCV Reclus et de la cotisation supplémentaire,
— débouté la CGICE de ses demandes à l’encontre de M. [TX], -prononcé la mise hors de cause de la société Ekwi simple mandataire de la CGICE,
— rejeté les demandes de la CGICE à l’encontre de la SDH,
— jugé que Me [W], notaire, a manqué à ses obligations professionnelles dans le cadre des actes des 4et 5 juin 2015 et a engagé sa responsabilité civile professionnelle, -condamné Me [W] solidairement avec la SCCV Reclus en sa qualité de notaire à indemniser la SDH du préjudice subi à hauteur de 335.803,53€ avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017 dans les proportions suivantes 80% pour la SCCV Reclus et 20% pour Me [W],
— dit que la SCCV Reclus sera tenue de garantir Me [W] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 80%,
— dit que Me [W] sera tenu de garantir la SCCV Reclus des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 20%,
— autorisé la SDH à procéder à la conversion des saisies conservatoires effectuées à l’encontre de la SCCV Reclus,
— jugé que les associés sont tenus sur leurs biens propres à proportions de leurs droits sociaux, -à défaut de paiement des condamnations prononcées en faveur de la SDH à l’encontre de la SCCV Reclus, condamné les sociétés GPID Elisium, SAS H Capital Advisors et Estate Development en leur qualité d’associés à garantir et relever indemne la SDH et en conséquence à indemniser la SDH pour le préjudice subi à hauteur de 335.803,53€ en fonction de leur quote part dans la société, -débouté la SCCV Reclus de sa demande de résolution de la vente aux torts exclusifs de la SDH en l’absence de démonstration d’une fraude commise par la SDH,
— débouté la SCCV Reclus de sa demande de dommages intérêts,
— débouté la SCCV Reclus de ses demandes à l’encontre de M. [I], -débouté la SCCV Reclus de ses demandes reconventionnelles,
— dit que les demandes formulées par MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest ont un lien suffisant avec la présente instance ; que ces demandes ne sont pas prescrites ; que les investisseurs disposent d’un préjudice personnel et distinct ; que leurs demandes sont fondées en droit et en fait,
— dit que les fautes de Me [W], notaire et de la société CGICE ont causé des préjudices aux investisseurs MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest à hauteur de 50% chacun,
— dit que Me [W] sera tenu de garantir la CGICE des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 50% et la CGICE également s’agissant des sommes allouées aux investisseurs,
— dit que le préjudice des investisseurs MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest réside uniquement dans une perte de chance de 80 % de la réalisation de l’opération de VEFA,
— condamné in solidum la CGICE et Me [W], notaire à verser aux investisseurs MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi soit les sommes de :
'40.000€ pour M. [C],
'40.000€ pour M. [IM],
'160.000€ pour Mme [P],
'40.000€ pour M. [A],
'160.000€ pour la société Fleurus Conseil,
'60.000€ pour M. [S],
'160.000 € pour M. [U],
'264.000 € pour M. [L],
'80.000€ pour M. [F],
'80.000 € pour M. ou Mme [E],
'160.000€ pour la société FB Invest,
'36.000 € pour M. [G],
— débouté les investisseurs MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest de leur demande au titre de la perte des intérêts et de la perte des gains fiscaux attendus ainsi que de leur demande au titre du préjudice moral,
— débouté les investisseurs MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest de leur demande de condamnation de la SDH et de M. [I],
— condamné in solidum la CGICE et Me [W], notaire à payer à l’ensemble des investisseurs MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamné la CGICE à payer à M. [TX] la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamné in solidum la SCCV Reclus, Me [W] et la CGICE à payer à la SDH la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Me Eydoux Modelski sur son affirmation de droit,
— rejeté les autres demandes d’appels en garantie,
— rejeté les autres demandes,
— ordonné l’exécution provisoire.
Par déclaration déposée le 26 juin 2024, la CGICE a relevé appel du jugement. Par déclaration déposée le 19 juillet 2024, Me [W] a également relevé appel en intimant les parties de première instance à l’exception de M. [I].
Ces deux instances d’appel ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 8 avril 2015, l’instance se poursuivant sous la référence RG 24/2410.
Le liquidateur judiciaire de la SCCV Le Reclus désigné par jugement du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand du 25 avril 2024 ayant prononcé la liquidation judiciaire de cette société, a été appelé en intervention forcée le 9 octobre 2024.
Selon ordonnance de référé du 22 janvier 2025, la juridiction du premier président a débouté la CGICE de ses demandes en arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré et en consignation du montant des condamnations prononcées.
Aux termes de leurs dernières conclusions n°3 déposées le 6 octobre 2025 sur le fondement des articles 4, 56, 114, 325 et 329 du code de procédure civile, des articles L. 261-15 et R. 261-23 du code de la construction et de l’habitation, de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, de l’article L. 443-1 du code des assurances, et des articles 1240, 2224 du code civil, la CGICE et la société Ekwi demandent à la cour de':
— recevoir la société CGICE en son appel et ses conclusions, l’y déclarer bien fondée, et y faisant droit,
— recevoir la société Ekwi, mandataire de la CGICE, en ses conclusions, l’y déclarer bien fondée, et y faisant droit,
infirmer partiellement la décision entreprise en ce qu’elle :
— a jugé que la garantie de la CGICE peut être mise en cause, -a condamné la CGICE au titre de la garantie financière d’achèvement soit à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble soit à faire poursuivre les travaux de construction par toute personne et tout moyen que la CGICE jugera utile jusqu’à l’achèvement de l’immeuble,
— a jugé que la CGICE ne démontre pas que la SCCV Reclus ne lui a jamais payé la prime de 107.137,40€,
— a débouté la CGICE de sa demande de paiement de la prime par la SCCV Reclus et de la cotisation supplémentaire,
— a débouté la CGICE de ses demandes à l’encontre de M. [TX], -a dit que les fautes de Me [W], notaire et de la CGICE ont causé des préjudices aux investisseurs MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest à hauteur de 50% chacun,
a condamné in solidum la CGICE et Me [W], notaire à verser aux investisseurs MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi soit les sommes de :
'40.000€ pour M. [C],
'40.000€ pour M. [IM],
'160.000€ pour Mme [P],
'40.000€ pour M. [A],
'160.000€ pour la société Fleurus Conseil,
'60.000€ pour M. [S],
'160.000€ pour M. [U],
'264.000€ pour M. [L],
'80.000€ pour M. [F],
'80.000€ pour M. ou Mme [E],
'160.000€ pour la société FB Invest,
'36.000€ pour M. [G],
— a condamné in solidum la CGICE avec Me [W], notaire à payer à l’ensemble des investisseurs MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -a condamné la CGICE à payer à M. [TX] la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
— a condamnée in solidum la CGICE, la SCCV Reclus et Me [W] à payer à la SDH la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Me Eydoux Modelski sur son affirmation de droit,
— a rejeté les autres demandes d’appels en garantie,
— a rejeté les autres demandes,
— a ordonné l’exécution provisoire,
statuant à nouveau,
in limine litis,
— constater que l’action formée à leur encontre par MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest a été formée plus de cinq ans après qu’ils aient connu ou qu’ils auraient dû connaître les faits qui leur permettaient de l’exercer,
en conséquence,
— juger MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest irrecevables comme prescrits en leurs demandes à leur encontre et les en débouter purement et simplement,
— constater que la cour n’est aucunement saisie du chef de jugement suivant « dit que Me [W] sera tenu de la garantir des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 50% et d’elle également s’agissant des sommes allouées aux investisseurs » et que partant nul effet dévolutif n’opère sur ce point,
— confirmer en conséquence le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a « dit que Me [W] sera tenu de la garantir des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 50% et d’elle également s’agissant des sommes allouées aux investisseurs »,
— constater l’absence d’effet dévolutif de l’appel incident de la SDH à l’égard du tribunal judiciaire de Grenoble du 23 mai 2024 en ce qu’il a «'dit que la SDH ne peut agir à son encontre sur le fondement de la garantie de remboursement en conséquence débouté la SDH de sa demande de condamnation in solidum en remboursement de la somme de 335.803,53€, et prononcé la mise hors de cause de la société Ekwi simple mandataire de la CGICE'»,
en conséquence,
— juger que la cour d’appel de céans n’est pas valablement saisi des demandes formées par la SDH à l’encontre tant de la société CGICE portant sur le remboursement de la somme de 335.803,53€ à l’encontre de la société CGICE, ainsi que de sa demande de paiement de la somme de 335.803,53€ formée à titre subsidiaire à l’encontre de la société Ekwi,
sur le fond,
'à titre principal,
— recevoir la CGICE en ses demandes et les y jugeant bien fondées, -juger que la prise d’effet de la garantie d’achèvement était subordonnée au paiement de la prime de 107.137,40€,
— juger que la prise d’effet de la garantie d’achèvement était subordonnée à la présence, entre les mains du notaire de l’opération, de la justification de contrats de réservation pour un montant minimum correspondant à 60% du prix de vente total TTC, soit 7.562.640€,
— juger que la SCCV Reclus n’a jamais payé à la CGICE la prime de 107.137,40€,
— juger que les réservations effectuées par la SDH n’ont en réalité jamais fait l’objet de contrats de réservation et n’ont jamais été intégrées dans l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 4 et 5 juin 2015,
— juger que la garantie d’achèvement de la CGICE n’a en réalité jamais pris effet,
— juger que la CGICE a été victime de man’uvres frauduleuses au regard du paiement de la prime et des contrats de réservation,
— juger que la CGICE n’a commis aucune faute,
en conséquence,
— débouter la SDH de sa demande de mise en 'uvre de sa garantie financière d’achèvement délivrée par la CGICE ,
— débouter la SDH, la société SCCV Reclus et les différents investisseurs intervenus volontairement de l’intégralité de leurs prétentions financières à l’encontre de la CGICE,
'à titre subsidiaire,
— juger que la SDH a opté pour la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement la liant à la SCCV Reclus,
— juger, par conséquent, que la SDH est mal fondée à agir à l’encontre de la CGICE tant sur le fondement de la garantie financière d’achèvement que sur le fondement de la garantie de remboursement,
en conséquence,
— rejeter la demande de la SDH visant à obtenir la mise en 'uvre de la garantie financière d’achèvement, et notamment la CGICE au titre de la garantie financière d’achèvement, soit à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble soit à faire poursuivre les travaux de construction par toute personne et tout moyen que la CGICE jugera utile jusqu’à l’achèvement de l’immeuble,
— débouter la SDH, SCCV Reclus et les différents investisseurs intervenus volontairement de l’intégralité de leurs prétentions financières à l’ encontre de la CGICE,
à titre subsidiaire toujours,
— constater que le permis de construire délivré sous le numéro PC 38185 131047 en date du 21 octobre 2013 est caduc,
— juger que la caducité n’est pas due à la CGICE, -juger que la garantie d’achèvement est donc sans effet et qu’elle est déchargée de toute obligation de garantie,
en conséquence,
— rejeter la demande de la SDH visant à obtenir la mise en 'uvre en 'uvre de la garantie financière d’achèvement, et notamment la CGICE au titre de la garantie financière d’achèvement soit à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble soit à faire poursuivre les travaux de construction par toute personne et tout moyen que la CGICE jugera utile jusqu’à l’achèvement de l’immeuble,
— débouter la SDH, SCCV Reclus et les différents investisseurs intervenus volontairement de l’intégralité de leurs prétentions financières à l’encontre de la CGICE,
à titre encore plus subsidiaire,
— juger qu’en vertu de l’article L. 443-1 du code des assurances, la CGICE dispose d’un recours de plein droit contre la SCCV Reclus,
— juger que si la garantie de la CGICE venait à être engagée celle-ci devrait impérativement être réglée du solde de la prime de 107.137,40€,
— juger qu’au titre de la dernière stipulation de l’article 4 du contrat de garantie financière la SCCV Reclus doit également verser à la CGICE une cotisation supplémentaire équivalant à 1/20ème de la cotisation globale pour chacun des six mois de retard dans l’achèvement de l’immeuble,
— juger qu’en vertu de l’article L. 443-1 du code des assurances et de l’article L. 211-1 du code de la construction et de l’habitation, la CGICE dispose d’un recours contre les associés de la SCCV Reclus qui sont':
la société GPID Elisium,
la société H Capital Advisors,
la société Estate Development, en sa qualité d’ancien associé,
— juger que ces associés seront tenus sur leurs biens propres, à proportion de leurs droits sociaux,
— juger qu’en vertu de l’article L. 443-1 du code des assurances, la CGICE dispose d’un recours contre les contre-garants de la SCCV Reclus qui sont':
'la société Estate Development
'M. [I],
'la société GPID Elisium
'M. [TX]
en conséquence,
— condamner solidairement, ou à défaut in solidum, la SCCV Reclus, la société GPID Elisium, la société H Capital Advisors, la société Estate Development, M. [I], M. [TX] à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations mises à sa charge,
— condamner solidairement, ou à défaut in solidum, la SCCV Reclus, la société GPID Elisium, la société H Capital Advisors, la société Estate Development, M. [I], M. [TX] à relever et garantir la CGICE de l’ensemble des sommes réglées par ses soins nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage,
— juger que MM. [I] et [TX] ne seront tenus de garantir la CGICE que dans la limite du montant pour lequel ils se sont constitués contre-garants,
— condamner la SCCV Reclus à payer à la CGICE la somme de 139.278,62€ au titre de la cotisation due pour le contrat de garantie financière d’achèvement,
— fixer en conséquence la créance de la CGICE au passif de la SCCV Reclus à hauteur de 12.743.678,62€ (correspondant au coût total de la construction garantie auquel s’ajoute la somme de 139.278,62€, correspondant à la prime due en contrepartie de la garantie financière d’achèvement),
en tout état de cause, s’agissant des demandes d’indemnisation des investisseurs,
— constater que MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest ne précisent pas dans leurs conclusions d’intervention volontaire principale les moyens de fait et de droit justifiant leurs demandes dirigées contre elles,
— constater que ces omissions leur font grief au sens des dispositions de l’article 114 du code de procédure civile,
— juger qu’elles n’ont commis aucune faute,
— constater qu’en tout état de cause MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest n’apportent aucun élément permettant de démontrer la réalité et le quantum des préjudices prétendument subis,
en conséquence,
— débouter MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre elles,
à titre subsidiaire, en cas de condamnation à indemniser les investisseurs,
— juger que Me [W] a manqué à ses obligations de diligence et de prudence, -juger que Me [W] a manqué à ses obligations d’information, de conseil, de mise en garde et de loyauté,
— juger que la CGICE a été victime de man’uvres frauduleuses au regard du paiement de la prime et des contrats de réservation,
— condamner solidairement, ou à défaut in solidum, la SCCV Reclus et Me [W] à relever et garantir entièrement la CGICE de l’ensemble des condamnations mises à sa charge,
'en tout état de cause,
— confirmer la décision entreprise sur le surplus,
— débouter toute partie de toutes leurs demandes plus amples ou contraire formée à leur encontre, -condamner in solidum la SCCV Reclus, GPID Elisium, La société H Capital Advisors, la société Estate Development, M. [I], M. [TX] et Me [W] à leur payer la somme de 10.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamner la SCCV Reclus, GPID Elisium, La société H Capital Advisors, la société Estate Development, M. [I], M. [TX] et Me [W] au paiement des entiers dépens de la présente instance que Me Mihajlovic recouvrera conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures déposées le 6 octobre 2025, sur le fondement des articles 32,122 du code de procédure civile, 1134, 1152 et 1184 anciens, 1601-1, 2224 du code civil, la SDH demande à la cour de':
'confirmer le jugement du 23 mai 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il':
— l’a déboutée de sa demande de versement de la somme de 20.000€ au titre du préjudice subi,
— dit qu’elle ne peut agir à l’encontre de la CGICE sur le fondement de la garantie de remboursement et en conséquence débouté la SDH de sa demande de condamnation in solidum de la CGICE en remboursement de la somme de 335.803,53€,
— dit sur les demandes formulées par MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM],Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest ont un lien suffisant avec la présente instance et ne sont pas prescrites,
— dit que les investisseurs MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM],Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest ont un préjudice et qu’il réside dans une perte de chance de 80% de la réalisation de l’opération de VEFA,
statuant à nouveau
— juger que les conditions suspensives de la garantie de CGICE sont parfaitement levées et que sa garantie peut être mise en oeuvre,
— condamner solidairement la SCCV Les Reclus et la CGICE à lui verser la somme de 335.803,53€ au titre du remboursement des sommes qu’elle a indument versées en raison de l’inexécution contractuelle de la SCCV Les Reclus, outre intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2017,
— fixer en conséquence sa créance au passif de la SCCV Reclus à hauteur de 335.803,53€ au titre du remboursement des sommes qu’elle a indument versées par en raison de l’inexécution contractuelle de la SCCV Les reclus, outre intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2017,
si par extraordinaire, il était considéré par la cour que la garantie extrinsèque de remboursement ne pouvait pas être mise en oeuvre, condamner la CGICE au titre de la garantie financière d’achèvement soit à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, soit à faire poursuivre les travaux de construction par toute personne et tout moyen que la CGICE jugera utile jusqu’à l’achèvement de l’immeuble,
— condamner la société Ekwi à lui verser, solidairement avec la SCCV Les Reclus, la somme de 335.803,53€ , si la cour venait à considérer que les conditions suspensives de la garantie de la CGICE à l’égard de la SDH n’étaient pas levées,
'en cas de faute retenue à l’encontre de Me [W] en sa qualité de notaire, condamner solidairement Me [W] avec les parties succombantes à l’indemniser du préjudice subi à hauteur de 335.803,53€, outre intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2017,
— déclarer prescrites et irrecevables les demandes formulées à son encontre par MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest,
'en tout état de cause
— prononcer la résolution judiciaire du contrat de VEFA conclu en date du 4 et 5 juin 2015 aux tortsde la SCCV Les Reclus,
— condamner la SCCV Les Reclus, à lui verser à la SDH la somme de 223.869€ au titre del’indemnité de résolution prévue à l’article 8 du contrat de VEFA conclu en date du 4 et 5 juin 2015,outre intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2017,
— fixer en conséquence sa créance au passif de la SCCV Reclus à hauteur de 223.869€ au titre de l’indemnité de résolution prévue à l’article 8 du contrat de VEFA conclu en date du 4et 5 juin 2015, outre intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2017, -condamner la SCCV Les Reclus à lui verser la somme de 20.000€ au titre du préjudice subi en raison de la résolution judiciaire du contrat de VEFA du 4et 5 juin 2015 et des atermoiements de la SCCV Les Reclus,
— fixer en conséquence sa créance au passif de la SCCV Reclus à hauteur de 20.000€ au titre du préjudice subi en raison de la résolution judiciaire du contrat de VEFA du 4 et 5 juin 2015 et des atermoiements de la SCCV Les Reclus,
— l’autoriser à procéder à la conversion des saisies conservatoires effectuées à l’encontre de la SCCV Les Reclus,
— déclarer la décision à intervenir commune et opposable aux sociétés GPID Elisium, H. Capital Advisors , Estate Development,
— à défaut de paiement par la SCCV les Reclus des condamnations prononcées en sa faveur, condamner les sociétés GPID Elisium, SAS H. Capital Advisors et Estate Development en leur qualité d’associé à la garantir et relever indemne et en conséquence, à l’indemniser pour le préjudice subi à hauteur de 335.803,53€, en fonction de leur quote part dans la société, à savoir respectivement 80%, 20% et 20%,
— si une faute était retenue à l’égard de M. [I] suite à l’argumentation de la SCCV Les Reclus, condamner M. [I] de manière solidaire avec les parties succombantes, à indemniser son préjudice,
— rejeter l’intégralité des arguments et demandes formulés par CGICE à son encontre -rejeter l’intégralité des demandes et notamment la demande reconventionnelle de la SCCV Les Reclus à son encontre en raison de son caractère infondé,
— rejeter l’intégralité des demandes de Me [W] à son encontre,
— rejeter l’intégralité des demandes formulées à son encontre par MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest , en ce qu’elles sont infondées, -rejeter l’intégralité des arguments et demandes formulés à son encontre,
— condamner les parties succombantes à lui payer la somme de 15.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distrait au profit de Me Eydoux-Modelski sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Dans ses uniques conclusions déposées le 2 janvier 2025 au visa des articles 1103, 1217 et 1231-5 et 1850 du code civil, des articles L. 261-10-1, L. 261-11 et L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, et de l’article 700 du code de procédure civile, et signifiées le 29 janvier 2025 à M. [I],intimé défaillant, la SELARL [FW], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV Reclus, entend voir la cour':
réformer le jugement en ce qu’il
— a jugé qu’elle n’a pas respecté ses engagements contractuels à l’égard de la SDH -prononcé la résolution judiciaire du contrat de VEFA conclu le 4/5 juin 2015 à ses torts,
— l’a condamnée à verser à la SDH la somme de 335.803,53€ au titre du remboursement des sommes indûment versées par la SDH en raison de son inexécution contractuelle avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017,
— a rejeté la demande de modération de l’indemnité contractuelle qu’elle a soulevée,
— a jugé que le montant de l’indemnité de résolution sollicitée par la SDH à hauteur de 223.869€ n’est pas excessif,
— l’a condamnée à verser à la SDH la somme de 223.869€ au titre de l’indemnité de résolution prévue à l’article 8 du contrat de VEFA conclu le 4 et 5 juin 2015 outre intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017,
— l’a condamnée solidairement avec Me [W] en sa qualité de notaire à indemniser la SDH du préjudice subi à hauteur de 335.803,53€ avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017 dans les proportions suivantes 80% pour elle et 20% pour Me [W], -a dit qu’elle sera tenue de garantir Me [W] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 80'%,
— a dit que Me [W] sera tenu de la garantir des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 20%,
— a autorisé la SDH à procéder à la conversion des saisies conservatoires effectuées à son encontre, -l’a déboutée de sa demande de résolution de la vente aux torts exclusifs de la SDH en l’absence de démonstration d’une fraude commise par la SDH,
— l’a déboutée de sa demande de dommages intérêts,
— l’a déboutée de ses demandes à l’encontre de M. [I],
— l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles,
— l’a condamnée in solidum avec Me [W] et la CGICE à payer à la SDH la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Me Eydoux Modelski sur son affirmation de droit,
statuant à nouveau,
'à titre principal,
— rejeter l’intégralité des demandes de la SDH,
'à titre subsidiaire,
— rejeter la demande de la SDH au titre de la clause pénale ou, à tout le moins, en ramener le montant à de plus justes proportions,
— condamner M. [I] et Me [W], notaire, in solidum à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son endroit,
— condamner la SDH, Me [W], notaire, et M. [I], pris en sa qualité d’ancien gérant de la SCCV Reclus, à lui verser la somme de 3.006.559,68€ à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice, à parfaire,
et par ailleurs,
— confirmer le jugement en ce qu’il a : -débouté la SDH de sa demande de versement de la somme de 20.000€ au titre du préjudice subis
— débouté la CGICE de sa demande de paiement de sa prime et de la cotisation supplémentaire,
— jugé que Me [W], notaire, a manqué à ses obligations professionnelles dans le cadre des actes des 4 et 5 juin 2015 et a engagé sa responsabilité civile professionnelle,
pour le surplus, statuer ce que de droit
'en tout état de cause,
— rejeter l’intégralité des demandes de l’appelant, -condamner la SDH, Me [W], notaire, et M. [I] à lui verser la somme de 10.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 22 septembre 2025 au visa des dispositions de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, Me [W] entend voir la cour':
— statuer ce que de droit quant aux prétentions financières formées par la SDH à l’encontre de la société Reclus et de la CGICE,
— juger qu’il n’a jamais transmis d’attestation notariée en date du 4 mai 2015 à la CGICE indiquant que la société venderesse avait respecté la condition suspensive de délivrance de la garantie financière d’achèvement extrinsèque en justifiant de la régularisation de contrats de réservation pour un montant minimum correspondant à 60 % du prix de vente, -juger qu’il n’a jamais été informé par la société Reclus, et la CGICE de l’existence des conditions particulières au titre des conditions suspensives de délivrance de la garantie financière d’achèvement extrinsèque,
— juger que l’analyse des pièces en possession du notaire transmises par la société Reclus lui permettait d’être convaincu que la société venderesse bénéficiait auprès de la CGICE d’une garantie extrinsèque d’achèvement des travaux de l’ensemble immobilier, -juger que de la CGICE a délivré trois attestations nominatives de caution le 3 juin 2015, alors même qu’elle n’était pas en possession des justificatifs concernant la condition suspensive de délivrance de la garantie financière d’achèvement,
— juger que de la CGICE a attesté le 15 décembre 2015 que l’ensemble des conditions suspensives étaient levées,
— juger qu’en procédant ainsi, la CGICE a manifestement renoncé à se prévaloir de la condition suspensive au titre de la justification de contrats de réservation pour un montant correspondant à 60 % du prix de vente total de l’opération immobilière, -juger qu’il n’a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles à l’égard tant de la société SDH que de la société SCCV Reclus qui se sont engagées en toute connaissance de cause,
— juger que les différents investisseurs sont irrecevables en leurs prétentions dès lorsqu’ils ne justifient pas d’un préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait avoir été subi par la société SCCV Reclus,
— juger que les prétentions des différents investisseurs ne présentent aucun lien suffisant avec l’action initiale engagée par la société SDH,
— juger que seule la défaillance ultérieure de la société SCCV Reclus au titre de ses obligations contractuelles consistant à édifier l’ensemble immobilier est à l’origine du présent contentieux,
— juger que les prétentions financières formées par la société SCCV Reclus, la CGICE et la société SDH ne peuvent constituer un préjudice indemnisable à l’encontre du notaire, -juger que les différents investisseurs ont pris la décision inconséquente de réaliser des investissements au profit de la société SCCV Reclus en l’absence de réalisation des conditions suspensives résolutoires,
— juger que les différents investisseurs intervenus volontairement à l’instance sont prescrits en leur action à son encontre,
— juger que les différents investisseurs intervenus volontairement à l’instance ne rapportent pas la preuve que les conditions cumulatives justifiant leur investissement se sont réalisées, -juger que les différents investisseurs ne rapportent pas la preuve de l’impossibilité d’avoir été en mesure d’obtenir le remboursement de leur investissement auprès de la société SCCV Reclus,
— juger qu’il ne saurait être tenu à aucune condamnation concernant l’échec de l’opération immobilière mise en 'uvre par la société SCCV Reclus,
en conséquence,
— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la garantie financière d’achèvement souscrite entre la société SCCV Reclus et la CGICE pouvait être mobilisée,
— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la CGICE de ses prétentions financières à son encontre,
— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCCV Reclus de ses prétentions à son encontre, -infirmer le jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité,
— infirmer le jugement en ce qu’il a procédé à sa condamnation solidaire avec la société SCCV Reclus à indemniser la société SDH du préjudice subi à hauteur de 335.803,53€, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017,
— infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé sa condamnation in solidum avec la CGICE à indemniser les différents investisseurs, soit les sommes de :
'40.000€ pour M. [C],
'40.000€ pour M. [IM],
'160.000€ pour Mme [P],
'40.000€ pour M. [A],
'160.000€ pour la société Fleurus Conseil,
'60.000€ pour M. [S],
'160.000€ pour M. [U],
'264.000€ pour M. [L],
'80.000€ pour M. [F],
'80.000€ pour M. ou Mme [E],
'160.000€ pour la société FB Invest,
'36.000€ pour M. [G],
— infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé sa condamnation in solidum avec la CGICE à verser à chacun des investisseurs la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné in solidum avec la SCCV Reclus et la CGICE à payer à la société SDH la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau,
— juger les différents investisseurs intervenus volontairement à l’instance prescrits en leur action,
— débouter la SDH, la CGICE, la SCCV Reclus et les différents investisseurs intervenus volontairement de l’intégralité de leurs prétentions financières, -condamner la CGICE à lui verser une indemnité de 2.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamner la CGICE aux entiers dépens de l’instance.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 20 mai 2025 au visa des articles 325 et suivants du code de procédure civile, des articles 1382 (ancien), 1383 (ancien) ou, le cas échéant, les articles 1240 et 1241 du code civil M. [NS] [E], M. [J] [F], M. [Y] [G], M. [Z] [L], Mme [O] [P], M. [T] [A], la société Fleurus Conseil, M. [D] [S], M. [M] [U], la socité FB Invest, M. [B] [C] et M. [V] [IM] (ci-après désignés dans la motivation du présent arrêt «'les investisseurs'») entendent voir la cour’statuer en ces termes :
— déclarer recevable leur appel incident à l’encontre de la SDH en ce que le tribunal judiciaire de Grenoble les a déboutés de leur demande de condamnation de la SDH et de M. [I],
— déclarer recevable leur appel provoqué à l’encontre de M. [I] en ce que le tribunal judiciaire de Grenoble les a déboutés de leur demande de condamnation de la SDH et de M. [I],
— déclarer recevable leur appel provoqué à l’encontre de la société Ekwi Insurance en ce que le tribunal judiciaire de Grenoble a’prononcé la mise hors de cause de la société EKWI simple mandataire de la CGICE,
— déclarer recevable leur appel incident formé à l’encontre de Me [W], de la CGICE, de la SHD et de M. [I] en ce que le tribunal judiciaire de Grenoble a':
— dit que les fautes de Me [W], notaire et de la société CGICE ont causé des préjudices aux investisseurs à hauteur de 50 % chacun,
— jugé qu’il apparaît que les investisseurs ont subi une perte de chance que l’opération se réalise de sorte que l’indemnisation de cette perte de chance pour chaque investisseur doivent être évaluée à 80% des indemnisations demandées,
— condamné in solidum la CGICE et Me [W], notaire à leur verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi soit les sommes de':
'40.000 € pour M. [C],
'40.000€ pour M. [IM],
'160.000€ pour Mme [P],
'40.000€ pour M. [A],
'160.000€ pour la société Fleurus Conseil,
'60.000 € pour M. [S],
'160.000€ pour M. [U],
'264.000€ pour M. [L],
'80.000€ pour M. [F],
'80.000€ pour M. ou Mme [E],
'160.000€ pour la société FB Invest,
'36.000€ pour M. [G],
— déclarer recevable leur appel provoqué à l’encontre de la société Ekwi Insurance et de M. [I] en ce que le tribunal judiciaire de Grenoble a':
— dit que les fautes de Me [W], notaire et de la société CGICE ont causé des préjudices aux investisseurs à hauteur de 50 % chacun,
— jugé qu’il apparaît que les investisseurs ont subi une perte de chance que l’opération se réalise de sorte que l’indemnisation de cette perte de chance pour chaque investisseur doivent être évaluée à 80% des indemnisations demandées,
— condamné in solidum la CGICE et Me [W], notaire à leur verser dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi soit les sommes de':
'40.000€ pour M. [C],
'40.000€ pour M. [IM],
'160.000€ pour Mme [P],
'40.000€ pour M. [A],
'160.000€ pour la société Fleurus Conseil,
'60.000€ pour M. [S],
'160.000€ pour M. [U],
'264.000€ pour M. [L],
'80.000€ pour M. [F],
'80.000€ pour M. ou Mme [E],
'160.000€ pour la société FB Invest,
'36.000€ pour M. [G],
— déclarer recevable leur appel incident formé à l’encontre de Me [W], la CGICE, de la SHD et de M. [I] en ce que le tribunal judiciaire de Grenoble les a déboutés de leur demande au titre de la perte des intérêts et de la perte des gains fiscaux attendus ainsi que de leur demande au titre du préjudice moral,
— déclarer recevable leur appel provoqué à l’encontre de la société Ekwi Insurance et de M. [I] en ce que le tribunal judiciaire de Grenoble a les a déboutés de leur demande au titre de la perte des intérêts et de la perte des gains fiscaux attendus ainsi que de leur demande au titre du préjudice moral,
— constater que dans le dispositif des conclusions d’appelant de Me [W] il est notamment demandé à la cour de':
«-juger que les différents investisseurs sont irrecevables en leurs prétentions dès lorsqu’ils ne justifient pas d’un préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait avoir été subi par la société SCCV Reclus,
— juger que les prétentions des différents investisseurs ne présentent aucun lien suffisant avec l’action initiale engagée par la société SDH,
— juger que les prétentions financières formées par la société SCCV Reclus, la CGICE et la société SDH ne peuvent constituer un préjudice indemnisable à l’encontre du notaire, – juger que les différents investisseurs intervenus volontairement à l’instance sont prescrits en leur action à l’encontre du notaire, »
— constater l’omission dans le dispositif des conclusions de Me [W] de l’infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de grenoble en ce qu’il a «'dit que les demandes formulées par MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest ont un lien suffisant avec la présente instance ; que ces demandes ne sont pas prescrites ; que les investisseurs disposent d’un préjudice personnel et distinct ; que leurs demandes sont fondées en droit et en fait,'»
— confirmer à l’égard de Me [W] le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a dit «'que les demandes formulées par MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest ont un lien suffisant avec la présente instance ; que ces demandes ne sont pas prescrites ; que les investisseurs disposent d’un préjudice personnel et distinct ; que leurs demandes sont fondées en droit et en fait,'»
— constater que dans le dispositif des conclusions d’intimée et d’appel incident de la société CGICE et de la société Ekwi Insurance il est notamment demandé à la cour d’infirmer partiellement la décision entreprise en ce qu’elle a':'
— jugé que la garantie de la CGICE peut être mise en 'uvre,
— condamné la CGICE au titre de la garantie financière d’achèvement soit à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble soit à faire poursuivre les travaux de construction par toute personne et tout moyen que la CGICE jugera utile jusqu’à l’achèvement de l’immeuble,'
— jugé que la CGICE ne démontre pas que la SCCV Reclus ne lui a jamais payé la prime de 107.137,40€,
— débouté la CGICE de sa demande de paiement de la prime par la SCCV Reclus et de la cotisation supplémentaire, -débouté la CGICE de ses demandes à l’encontre de M. [TX],
— dit que les fautes de Me [W], notaire et de la société CGICE leur ont causé des préjudices à hauteur de 50% chacun, -condamné in solidum la CGICE et Me [W], notaire à leur verser des dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi soit les sommes de :
'40.000€ pour M. [C],
'40.000€ pour M. [IM],
'160.000€ pour Mme [P],
'40.000€ pour M. [A],
'160.000€ pour la société Fleurus Conseil,
'60.000€ pour M. [S],
'160.000€ pour M. [U],
'264.000€ pour M. [L],
'80.000€ pour M. [F],
'80.000€ pour M. ou Mme [E],
'160.000€ pour la société FB Invest,
'36.000€ pour M. [G],
— condamné in solidum la CGICE et Me [W], notaire à leur payer la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamné la CGICE à payer à M. [TX] la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
— condamné in solidum la SCCV Reclus, Me [W] et la CGICE à payer à la SDH la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Me Eydoux Modelski sur son affirmation de droit,
— rejeté les autres demandes d’appels en garantie, -rejeté les autres demandes,
— ordonné l’exécution provisoire,
— constater l’omission dans le dispositif des conclusions d’appelant de la société CGICE et de la société Ekwi Insurance de l’infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a dit que leurs demandes ont un lien suffisant avec la présente instance; que ces demandes ne sont pas prescrites ; qu’ils disposent d’un préjudice personnel et distinct ; que leurs demandes sont fondées en droit et en fait,
— confirmer à l’égard de la société CGICE et de la société Ekwi Insurance le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a dit que leurs demandes ont un lien suffisant avec la présente instance ; que ces demandes ne sont pas prescrites ; qu’ils disposent d’un préjudice personnel et distinct ; que leurs demandes sont fondées en droit et en fait,
— constater que dans le dispositif des conclusions d’intimé et d’appel incident de la SDH il est notamment demandé à la cour de’confirmer le jugement du 23 mai 2024 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit que leurs demandes ont un lien suffisant avec la présente instance et ne sont pas prescrites, -constater l’omission dans le dispositif des conclusions d’intimé et d’appel incident de la SDH de l’infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a’ (sic) -confirmer à l’égard de la SDH le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a dit que «'leurs demandes ont un lien suffisant avec la présente instance ; que ces demandes ne sont pas prescrites ; qu’ils disposent d’un préjudice personnel et distinct ; que leurs demandes sont fondées en droit et en fait,'»
— confirmer en conséquence le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a «'dit que les fautes de Me [W], notaire et de la société CGICE ont causé des préjudices aux investisseurs MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest'»,
— à titre subsidiaire si la cour se considérait saisie des chefs de demandes de la CGICE de la société Ekwi Insurance, de Me [W], et de la SDH,
— dire les investisseurs recevables et bien fondés en leur intervention volontaire à titre principal dans la procédure opposant la SDH à la SCCV Reclus devant le tribunal judiciaire de Grenoble, -rejeter la fin de non-recevoir de Me [W] sur le soi-disant défaut d’intérêt à agir des investisseurs
— débouter Me [W] de la fin de non-recevoir soulevée au titre du soi-disant défaut d’intérêt à agir des investisseurs,
— rejeter la fin de non-recevoir de Me [W] sur la soi-disant absence de préjudice personnel des investisseurs,
— débouter Me [W] de la fin de non-recevoir soulevée au titre d’une soi-disant irrecevabilité des investisseurs à titre d’un soi-disant défaut de préjudice personnel,
— rejeter la fin de non-recevoir de Me [W] sur la soi-disant prescription de l’action en responsabilité engagée à son encontre par les investisseurs,
— débouter Me [W] de la fin de non-recevoir soulevée au titre de la soi-disant prescription de l’action en responsabilité engagée à son encontre par les investisseurs,
— confirmer à l’égard de Me [W] le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a 'dit que les demandes des investisseurs ont un lien suffisant avec la présente instance ; que ces demandes ne sont pas prescrites ; qu’ils disposent d’un préjudice personnel et distinct ; que leurs demandes sont fondées en droit et en fait,'
— rejeter la fin de non-recevoir de la CGICE sur la soi-disant prescription de l’action en responsabilité engagée à son encontre par les investisseurs, -rejeter la fin de non-recevoir de la société Ekwi Insurance sur la soi-disant prescription de l’action en responsabilité engagée à son encontre les investisseurs,
— débouter la CGICE de la fin de non-recevoir soulevée au titre de la soi-disant prescription de l’action en responsabilité engagée à son encontre par les investisseurs, -débouter la société Ekwi Insurance de la fin de non-recevoir soulevée au titre de la soi-disant prescription de l’action en responsabilité engagée à son encontre les investisseurs,
— rejeter la demande d’irrecevabilité par la CGICE des demandes des investisseurs sur le soi-disant défaut de fondement en fait et en droit de l’action en responsabilité engagée à son encontre, -rejeter la demande d’irrecevabilité par la société Ekwi Insurance des demandes des investisseurs sur le soi-disant défaut de fondement en fait et en droit de l’action en responsabilité engagée à son encontre,
— débouter la CGICE de la demande d’irrecevabilité des demandes des investisseurs sur le soi-disant défaut de fondement en fait et en droit de l’action en responsabilité engagée à son encontre,
— débouter la société Ekwi Insurance de la demande d’irrecevabilité des demandes des investisseurs sur le soi-disant défaut de fondement en fait et en droit de l’action en responsabilité engagée à son encontre,
— confirmer à l’égard de la CGICE le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a dit que les demandes formulées par les investisseurs ont un lien suffisant avec la présente instance ; que ces demandes ne sont pas prescrites ; que les investisseurs disposent d’un préjudice personnel et distinct ; que leurs demandes sont fondées en droit et en fait, -confirmer à l’égard de la société Ekwi Insurance le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a dit que les demandes formulées par les investisseurs ont un lien suffisant avec la présente instance ; que ces demandes ne sont pas prescrites ; que les investisseurs disposent d’un préjudice personnel et distinct ; que leurs demandes sont fondées en droit et en fait ,
— rejeter les fins de non-recevoir de la SDH sur le soi-disant défaut d’intérêt à agir des intervenants volontaires et sur la soi-disant prescription de l’action en responsabilité engagée à son encontre par les intervenants volontaires,
— débouter la SDH des fins de non-recevoir soulevées au titre du soi-disant défaut d’intérêt à agir des intervenants volontaires et de la soi-disant prescription de l’action en responsabilité engagée à son encontre par les intervenants volontaires,
— confirmer à l’égard de la SDH le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a dit que les demandes formulées par les investisseurs ont un lien suffisant avec la présente instance ; que ces demandes ne sont pas prescrites ; que les investisseurs disposent d’un préjudice personnel et distinct ; que leurs demandes sont fondées en droit et en fait, -confirmer en conséquence, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a dit que les demandes formulées par les investisseurs ont un lien suffisant avec la présente instance ; que ces demandes ne sont pas prescrites ; que les investisseurs disposent d’un préjudice personnel et distinct ; que leurs demandes sont fondées en droit et en fait » -confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a dit que les fautes de Me [W], notaire et de la société CGICE ont causé des préjudices aux investisseurs -infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en ce qu’il a :
— dit que les fautes de Me [W], notaire et de CGICE ont causé des préjudices aux investisseurs à hauteur de 50 % chacun,
— débouté les investisseurs de leur demande de condamnation de la SDH et de M. [I], -dit que le préjudice des investisseurs réside uniquement dans une perte de chance de 80% de la réalisation de l’opération de VEFA ,
— condamné in solidum la CGICE et Me [W], notaire à verser aux investisseurs des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi soit les sommes de:
'40.000€ pour M. [C],
'40.000€ pour M. [IM],
'160.000€ pour Mme [P],
'40.000€ pour M. [A],
'160.000€ pour la société Fleurus Conseil,
'60.000€ pour M. [S],
'160.000€ pour M. [U],
'264.000€ pour M. [L],
'80.000€ pour M. [F],
'80.000€ pour M. ou Mme [E],
'160.000€ pour la société FB Invest,
'36.000€ pour M. [G],
— condamné in solidum la CGICE et Me [W], notaire à payer à l’ensemble des investisseurs la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau,
— juger que Me [W] s’est rendu coupable d’une fraude au détriment des concluants et, à tout le moins, de négligences fautives et de légèretés blâmables qui ont causé des préjudices aux concluants,
— juger que la responsabilité de Me [W] est engagée pour la fraude commise au détriment des concluants et, à tout le moins, de négligences fautives et de légèretés blâmables qui ont causé des préjudices aux concluants,
— juger que la CGICE et la société Ekwi Insurance par leur imprudence et leur négligence fautives, leur ont causé des préjudices,
— dire et juger que la responsabilité de la CGICE et la société Ekwi Insurance est engagée par leur imprudence et leur négligence fautives commises à leur détriment, -juger que la SDH et M. [I] se sont rendus coupables d’une fraude à leur détriment et, à tout le moins, de négligences fautives et de légèretés blâmables qui leur ont causé des préjudices,
— juger que les responsabilités de la SDH et M. [I] sont engagées pour la fraude commise à leur détriment et, à tout le moins, de négligences fautives et de légèretés blâmables qui leur ont causé des préjudices,
— juger qu’ils ont subi un préjudice causé par la perte de leur investissement respectif, -dire et juger qu’ils ont subi un préjudice causé par la perte des intérêts résultant du rendement attendu de leurs investissements, -juger qu’ils ont subi un préjudice causé par leur manque à gagner par la perte du bénéfice net défiscalisé et ce, à titre de dommages et intérêts, -juger que les préjudices financiers qu’ils ont subi doivent être intégralement réparés et pas par une seule perte de chance,
— juger qu’ils ont subi un préjudice moral,
— condamner in solidum Me [W], la SDH, la CGICE, la société EKWI Insurance et M. [I] à payer à chacun d’eux, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par chacun d’entre eux de la perte des sommes respectivement versées par leurs soins:
'50.000€ pour M. [C],
'50.000€ pour M. [IM],
'200.000€ pour Mme [P],
'50.000€ pour M. [A],
'200.000€ pour la société Fleurus Conseil,
'75.000€ pour M. [S],
'200.000€ pour M. [U],
'330.000€ pour M. [L],
'100.000€ pour M. [F],
'100.000€ pour M. ou Mme [E],
'200.000 € pour la société FB Invest,
'45.000€ pour M. [G],
subsidiairement sur ce chef, si par extraordinaire la cour considérait que les préjudices de chacun d’eux résideraient seulement dans une perte de chance de la réalisation de l’opération de VEFA, elle les évalueraient à hauteur de 95 % des indemnisations ci-dessus visées et condamnerait in solidum Me [W], la SDH, la CGICE, la société EKWI Insurance et M. [I] à les verser, à chacun des douze concluants,
— condamner in solidum Me [W], la SDH, la CGICE, la société EKWI Insurance et M. [I] à payer à chacun des douze intervenants volontaires investisseurs de la SCCV Reclus à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par chacun d’entre eux de la perte des intérêts qu’ils leur étaient dus au titre de leur investissement :
'68.000€ pour M. [C],
'68.000€ pour M. [IM],
'272.000€ pour Mme [P],
'68.000€ pour M. [A],
'272.000€ pour la société Fleurus Conseil,
'102.000€ pour M. [S],
'272.000€ pour M. [U],
'448.800€ pour M. [L],
'136.000€ pour M. [F],
'136.000€ pour M. ou Mme [E],
'272.000€ pour la société FB Invest,
'61.200€ pour M. [G],
subsidiairement sur ce chef, si par extraordinaire la cour considérait que les préjudices de chacun d’eux résideraient seulement dans une perte de chance d’obtenir le gain des intérêts prévus par l’opération, la cour les évalueraient à hauteur de 95 % des indemnisations ci-dessus visées et condamnerait in solidum Me [W], la SDH, la CGICE, la société EKWI Insurance et M. [I] à leur verser, à chacun d’eux,
— condamner in solidum Me [W], la SDH, la CGICE, la société EKWI Insurance et M. [I] à payer à chacun d’eux, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par chacun d’entre eux de la perte des gains fiscaux attendus au titre de leur investissement :
'6.220€ pour M. [C],
'6.220€ pour M. [IM],
'24.880€ pour Mme [P],
'6.220€ pour M. [A],
'24.880€ pour M. [U]
'41.052€ pour M. [L]
'12.440 € pour M. [F],
'24.880€ pour la société Fleurus Conseil,
'9.330€ pour M. [S],
'12.440€ pour M. ou Mme [E],
'24.880€ pour la société FB Invest,
'5.598€ pour M. [G],
subsidiairement sur ce chef, si par extraordinaire la cour considérait que les préjudices de chacun d’eux résideraient seulement dans une perte de chance d’obtenir le gain fiscal prévu par l’opération, la cour les évalueraient à hauteur de 95 % des indemnisations ci-dessus visées et condamnerait in solidum Me [W], la SDH, la CGICE, la société EKWI Insurance et M. [I] à les verser, à chacun d’eux,
— condamner in solidum Me [W], la SDH, la CGICE, la société EKWI Insurance et M. [I] à payer respectivement à chacun des intervenants volontaires, investisseurs de la SCCV Reclus, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par chacun d’entre eux la somme de 10.000€ comme suit :
'10.000€ pour M. [C],
'10.000€ pour M. [IM],
'10.000€ pour Mme [P],
'10.000€ pour M. [A],
'10.000€ pour la société Fleurus Conseil,
'10.000€ pour M. [S],
'10.000€ pour M. [U],
'10.000€ pour M. [L],
'10.000€ pour M. [F],
'10.000€ pour M. ou Mme [E],
'10.000€ pour la société FB Invest,
'10.000€ pour M. [G],
— débouter Me [W] de toutes ses demandes, fins et prétentions, -débouter la SDH de toutes ses demandes, fins et prétentions,
— débouter la CGICE de toutes ses demandes, fins et prétentions,
— débouter la société Ekwi Insurance de toutes ses demandes, fins et conclusions,
— condamner in solidum Me [W], la SDH, la CGICE, la société Ekwi Insurance et M. [I] à payer respectivement à chacun des intervenants volontaires, la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,
— condamner in solidum Me [W], la SDH, la CGICE, la société Ekwi Insurance et M. [I] à payer respectivement à chacun d’eux la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, -condamner in solidum Me [W], la SDH, la CGICE, la société EKWI Insurance et M. [I] aux entiers dépens de la première instance.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2025.
Les intimés qui n’ont pas constitué avocat ont reçu signification de la déclaration d’appel comme suit':
— M. [I] le 2 octobre 2024, selon acte délivré dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile,
— la société Estate Development le 2 octobre 2024, selon acte délivré dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile,
— la société Capital Advisors le 3 octobre 2024 selon acte délivré remis à personne habilitée à le recevoir,
— la société GPID Elisium le 7 octobre 2024, selon acte délivré dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile
— M.[TX] le 7 octobre 2024, selon acte délivré dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter aux conclusions des parties susvisées.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé d’une part que les «'demandes'» tendant à voir «'constater'» ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, en étant de même des «'demandes'» tendant à voir «'dire et juger'» ou «'juger'» lorsque celles ci développent en réalité des moyens et d’autre part que la cour n’est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes.
Il est précisé également que les articles visés dans la présente décision sont pris dans leur version en vigueur à l’époque de la signature du contrat de VEFA .
Le jugement produit son plein effet en sa disposition ayant retenu la compétence du tribunal judiciaire de Genoble en l’absence d’appel principal ou incident sur ce point
Sur le fond
Sur la résolution judiciaire du contrat de VEFA
Selon les articles 1134 et 1184 du code civil , les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagamatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement.
L’article L.261-1 du code de la construction et de l’habitat, précise que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
Le contrat de VEFA signé les 4 et 5 juin 2015 en son paragraphe «'état actuel d’avancement des travaux -délai d’achèvement'» après avoir mentionné qu’à cette date, la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) n’avait pas été déposée par le vendeur , énonce':'«'le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît que l’ensemble immobilier atteint le stade d’avancement suivant': travaux non commencés'; délai de livraison -achèvement des travaux': le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que le souvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 mars 2017 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison, tels qu’énoncés ci-après ('…)'»
Et encore, en page 21 du contrat, il est mentionné au paragraphe «'délai de livraison-achèvement des travaux'» que «'le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 1 er semestre 2017 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison'».
Cette condition relative au délai de construction fixé au «'31 mars 2017 au plus tard'» est également reprise en page 27 du contrat.
Or, il est établi par les constats d’huissier de justice réalisés à la requête de la SDH les 22 et 31 mars 2017, que la SCCV Reclus n’avait pas encore débuté le chantier à ces dates (absence de démolition et d’évacuation des existants, absence d’engins de chantier sur le site ..)'et la SCCV Reclus n’a pas donné suite à la mise en demeure adressée le 19 mai 2017 par la SDH par laquelle elle indiquait prendre acte de son l’inexécution contractuelle.
La SCCV Reclus oppose en défense que la SDH supporte seule l’échec du projet immobilier au motif que son directeur général M. [PA] et son directeur du développement M. [VF], ont réalisé une réservation de complaisance en signant le 30 avril 2015 une lettre d’engagement pour l’acquisition de 3 appartements et 3 garages supplémentaires, réservation qui été retirée par la SDH et qui n’a donc pas été portée dans l’acte de vente, se livrant ainsi à une tentative de contournement des règles d’ordre public régissant la VEFA, afin d’atteindre la barre des 60'% de réservations soit 60'% du prix de vente, pour obtenir la garantie financière d’achèvement et la signature de la vente.
Ce qui ne peut être retenu.
En effet, il est établi que cette lettre signée le 30 avril 2015 porte uniquement une proposition d’acquisition dont la validité était fixée à 3 mois et qui était faite sous conditions suspensives (obtention de l’agrément et des financements de l’État dans la cadre de la programmation annuelle 2015'; obtention d’un avis de France Domaines conforme'; validation par le conseil d’administration de la SDH).
Cette proposition d’acquisition ne peut pas juridiquement s’analyser en un contrat préliminaire de réservation au sens des articles L. 261-15 et R. 261-25 et suivants du code de la construction et de l’habitat en ce qu’elle n’en remplit aucune des conditions, ne serait-ce que l’établissement par écrit d’un contrat préliminaire de réservation signé par les parties ou encore le versement d’un dépôt de garantie, étant également souligné que l’article L.261-15 du même code précise en son dernier alinéa qu’est nulle, toute autre promesse d’achat ou de vente.
D’ailleurs, la preuve de l’absence de régularisation d’un tel contrat préliminaire de réservation résulte d’un courriel de M. [I] daté du 29 juin 2015 par lequel il donnait son accord sur cette lettre d’engagement, et indiquait que «'Me [W] ne devrait pas tarder à se rapprocher de Me [K] pour la rédaction d’un projet de contrat de réservation'».
De fait, l’acte authentique de vente en VEFA n’a pas tenu compte de cette proposition de réservation de 3 appartements et 3 garages supplémentaires, étant relevé qu’il est inopérant que Me [W] a pu en avoir connaissance ainsi que le démontre le fait qu’il a demandé communication «'des numéros de lots vendus à la SDH devant faire l’objet d’un prochain contrat de réservation'» dans un courriel du 28 mai 2015 (pièce 19 de Me [W])'; en effet, la mention de ces réservations ne pouvait être portée dans l’acte de vente en l’absence de régularisation de ce contrat préliminaire de réservation.
La seule obligation de la SDH était celle de payer le prix convenu selon les modalités prévues au contrat.
Or, il n’est pas discuté qu’elle a payé à la signature de l’acte authentique de vente la somme de 111.934,51€', puis celle de 223.869,02€ le 23 novembre 2015 après la délivrance de la DOC le 17 juin 2015.
La SCCV Reclus ne peut pas sérieusement soutenir que la SDH a agi de mauvaise foi en s’acquittant de cette somme de 223.869,02€ au motif qu’elle avait été avertie de détournements opérés par M. [I] et des risques en résultant pour la bonne conduite de l’opération immobilière par un courrier du 16 décembre 2016 du successeur de M. [I], à savoir M. [TZ], et par un autre courrier de M. [TX] (redevenu associé de la SCCV Reclus) du 23 octobre 2015.
En effet, la SDH, tenue personnellement, en sa qualité d’acquéreur, au paiement des sommes énoncées au contrat de vente, ne pouvait pas s’abstenir de s’acquitter de son obligation, sauf à se voir reprocher le cas échéant, d’avoir contribué à la survenance de potentielles difficultés financières ayant mis la SCCV Reclus dans l’impossibilité d’exécuter ses propres obligations, dont celle de construire dans le délai contractuellement convenu.
Enfin, tout état de cause, la SCCV Reclus n’a pas soutenu l’existence d’un cas de force majeure ou de l’une des «'causes légitimes de suspension du délai de livraison'» tels qu’énumérés en page 27 et 28 du contrat pour expliquer son absence d’exécution.
En conséquence de ces constatations et considérations, la résolution du contrat de vente doit être prononcée aux seuls torts de la SCCV Reclus qui n’a pas honoré le délai de construction, l’indication d’un délai pour construire et délivrer l’immeuble étant un élément essentiel dans le cadre d’un contrat de VEFA .
La SDH est donc fondée à obtenir en conséquence du manquement contractuel de la venderesse le remboursement des sommes payées en exécution du contrat, soit respectivement 111.934,51€ (appel de fonds de 5'% du prix à la signature de l’acte authentique de vente) et 223.869,02€ (10'% du prix de vente à la délivrance de la DOC), soit un total de 335.803,53€ .
Le jugement déféré est donc confirmé sur la résolution du contrat de vente aux torts de la SCCV Reclus et sur la condamnation de celle-ci à verser à la SDH les sommes précitées de 111.934,51€' et 223.869€ avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017, sauf à dire que ces condamnations seront fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV Reclus.
Le jugement est également confirmé conformément à la demande de la SDH, en ce qu’il l’a autorisée à procéder à la conversion des saisies conservatoires effectuées à l’encontre de la SCCV Reclus et en ce qu’il a condamné les associés de la SCCV Reclus à garantir et relever indemne l’acquéreur et à l’indemniser de son préjudice à hauteur de 335.803,53€ en fonction de leur quote- part dans la société, le présent arrêt étant déclaré commun et opposable à ces associés, à savoir les sociétés GPID Elisium, H. Capital Advisors , Estate Development.
A la suite de la résolution judiciaire du contrat, la SDH est également fondée à réclamer paiement à la SCCV Reclus de l’indemnité de résolution prévue au contrat, laquelle correspond à 10'% du prix conformément à l’article L.'261-14 du code de la construction et de l’habitation.
Cette indemnité de résolution présente le caractère d’une clause pénale soumise à un contrôle judiciaire conformément à l’article'1152 du code civil.
La SCCV Reclus soutient le caractère manifestement excessif de cette indemnité se disant être sanctionnée très lourdement par celle-ci alors que ce sont les agissements frauduleux de la SDH qui sont à l’origine des difficultés, reprochant à celle-ci sa réservation mensongère des 3 appartements et 3 garages supplémentaires, de n’avoir rien fait, même après la signature de la vente, pour tenter d’éviter une résolution de la vente et soutenant que l’indemnité réclamée est manifestement excessive par rapport aux préjudices évalués à 20.000€ par l’acquéreur .
Ce qui ne peut être admis dès lors d’une part, que la résolution de la vente est prononcée aux seuls torts de la SCCV Reclus, que d’autre part, le grief tenant à l’attestation de réservation frauduleuse est infondé, qu’ensuite l’échec des tentatives de rapprochement avec la nouvelle direction de la SCCV Reclus en 2015 et 2017 ne peut pas être imputé exclusivement à la SDH en l’absence de pièces idoines, et qu’enfin, la demande en paiement de dommages ét intérêts ne vise pas à indemniser le même préjudice que l’indemnité de résolution contractuelle.
Dès lors, la SCCV Reclus est condamnée à payer à la SDH l’indemnité de résolution qui s’élève à 223.869,02€ arrondie à 223.869€ conformément à la somme réclamée par l’acquéreur, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017 et le jugement entrepris est confirmé sur ce point.
La demande en paiement d’une somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts présentée par la SDH, est recevable au regard de l’article L. 261-14 précité qui précise in fine que «'toutefois que les parties conservent la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi'».
Les dommages et intérêts pouvant être ainsi réclamés ne se confondent pas avec la réparation du préjudice causé par la résolution en tant que telle, mais visent à indemniser le préjudice du créancier qui subsiste après la résolution.
A ce titre, la SDH soutient que sa trésorerie a été impactée par l’indisponibilité de ses capitaux investis dans l’opération immobilière et ne pas avoir été en mesure de les placer et d’en percevoir les intérêts, et ce d’autant que la SCCV Reclus a tardé à conclure en première instance.
Pour autant, la SDH communique aucune pièce au soutien de cette demande indemnitaire, outre le fait que la perte des intérêts des sommes versées est indemnisée par les intérêts au taux légal assortissant la condamnation mise à la charge de la SCCV Reclus'.
Le jugement déféré est donc confirmé, par substitution de motifs, sur le rejet de cette demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes au titre de la garantie financière d’achèvement et la garantie financière de remboursement
La CGICE est fondée à dire l’absence d’effet dévolutif sur la mise hors de cause de la société Ekwi à l’égard de la SDH qui n’a pas relevé appel incident sur ce point dans ses premières conclusions du 19 décembre 2024, aucune demande d’infirmation n’étant formulée de ce chef dans le dispositif de celles-ci; ne peut donc être accueillie la demande à hauteur d’appel de la SDH aux fins de condamnation solidaire de la société Ekwi avec la SCCV Reclus pour le cas où les conditions suspensives de la garantie de CGICE ne seraient pas levées.
s’agissant de la garantie financière de remboursement
La SDH a, dans le dispositif de ses premières conclusions déposées le 19 décembre 2024, demandé à la cour de':
«'Confirmer le jugement du 23 mai 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a': -débouté la SDH de sa demande de versement de la somme de 20.000€ au titre du préjudice subi,
— dit que la SDH ne peut agir à l’encontre de la CGICE sur le fondement de la garantie de remboursement et en conséquence débouté la SDH de sa demande de condamnation in solidum de la CGICE en remboursement de la somme de 335.803,53€,
— dit sur les demandes formulées par MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest ont un lien suffisant avec la présente instance et ne sont pas prescrites,
— dit que les investisseurs MM. [E], [F], [G], [L], [A], [S], [U], [C], [IM], Mme [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest ont un préjudice et qu’il réside dans une perte de chance de 80% de la réalisation de l’opération de VEFA,'»
Ainsi, la CGICE n’est pas fondée à dire l’absence d’effet dévolutif de l’appel incident de la SDH à l’égard du rejet prononcé par le tribunal de sa demande en paiement sur le fondement de la garantie de remboursement, ce chef de jugement étant bien critiqué à titre d’appel incident dans le dispositif des première conclusions d’appel de l’acquéreur.
Bien que souscrite par la SCCV Reclus auprès de la CGICE et que le contrat de vente prévoyait la faculté de substitution, la garantie financière de remboursement n’a pas vocation à être mise en 'uvre au profit de la SDH ainsi que celle-ci le sollicite à titre principal, ne formant sa demande sur la garantie financière d’achèvement qu’à titre subsidiaire.
Selon l’article R.261-23 du code de la construction et de l’habitation, le vendeur et le garant ont la faculté, au cours de l’exécution du contrat de vente, de substituer la garantie d’achèvement prévue à l’article R.261-21, la garantie de remboursement ou inversement, à la condition que cette faculté ait été prévue au contrat de vente. Cette substitution doit être notifiée à l’acquéreur.
Ainsi, cette faculté de substitution pour actionner la garantie de remboursement n’est reconnue qu’au vendeur et au garant'; il est donc indifférent que la SDH a demandé par courrier du 24 mai 2017 la mise en 'uvre de cette garantie, celle-ci n’étant pas applicable en l’absence de substitution par la CGICE ou la SCCV Reclus.
Dès lors, sans qu’il y ait lieu d’examiner plus avant si cette garantie avait pris effet, le jugement déféré est confirmé, par substitution de motifs, en ce qu’il débouté la SDH de sa demande tendant à voir la CGCIE condamnée in solidum (solidairement en appel) avec la SCCV Reclus à lui payer la somme de 335.803,53€ au titre du remboursement des sommes indument versées du fait de la résolution judiciaire du contrat de vente.
s’agissant de la garantie financière d’achèvement
La CGICE s’oppose à la mise en jeu de cette garantie dont elle dit qu’elle n’a jamais pris effet, au motif que la prime n’a pas été payée par la SCCV Reclus, que le notaire n’a pas eu la justification des contrats de réservation suffisants représentant 60'% du prix de vente TTC, les réservations de la SDH qui n’ont pas fait l’objet d’un contrat de réservation, n’ayant pas été intégrées dans l’acte de vente'; elle soutient avoir été victime de man’uvres frauduleuses de la part de la SCCV Reclus qui l’ont amenée à délivrer les attestations nominatives de caution, qu’il s’agisse de l’affirmation du paiement de la prime ou du taux de réservation de 60'%, l’attestation nominative de garantie ayant été émise par la société Ekwi au vu de l’attestation de relevé de réservation intégrant les 3 lots supplémentaires réservés par la SDH telle que dressée le 4 mai 2015 par Me [W] et qui lui a été remise par la SCCV Reclus. Elle ajoute que la caducité du permis de construire l’a déchargée de toute obligation à l’encontre de la SDH et qu’en tout état de cause, sa garantie ne peut être mise en 'uvre en raison de la résolution du contrat de vente'.
La SDH souligne en substance qu’en sa qualité de simple acquéreur, elle n’est pas débitrice des fraudes éventuellement commises par le vendeur en vue d’obtenir ses attestations nominatives de caution obligatoires pour la signature de l’acte authentique de vente, soutient que les conditions requises pour la mise en 'uvre de la garantie étaient réunies, qu’il s’agisse du paiement de la prime par la SCCV Reclus ou du seuil de 60'% de réservation, soutenant à cet égard qu’il était acquis au jour de la signature de l’acte de vente chez Me [W], et l’était déjà le 4 mai 2015 date de rédaction par ce dernier du relevé de réservation, indépendamment de ses 3 réservations supplémentaires de logements et de garage, de sorte que la CGICE a pu délivrer ses attestations nominatives de caution en ayant connaissance de la totalité des informations'; elle ajoute que la caducité du permis de construire acquise à la date du 21 octobre 2017 est postérieure à la délivrance de l’assignation en justice, et donc sans effet sur la mobilisation de cette garantie financière d’achèvement, une telle caducité n’étant pas prévue à l’article R.261-24 du code de la construction et de l’habitation comme mettant fin à cette garantie.
La prime afférente à la garantie financière d’achèvement, soit 107.137,40€, comme prévue dans le contrat signé le 30 avril 2015 entre la SCCV Reclus et la CGICE , constituait une condition suspensive de délivrance de cette garantie ainsi qu’en atteste l’article 3 de ce contrat, énonçant «'qu’en l’absence de règlement de la cotisation, le garant ne sera pas engagé et aucune garantie ne pourra prendre effet'».
Or, il résulte des pièces communiquées qu’à la date du 29 mai 2015, une quittance a été délivrée à la SCCV Reclus par la société Ekwi disant confirmer le règlement de cette prime par virement, pour la garantie financière d’achèvement applicable à l’opération immobilière les Jardins d'[Adresse 5] à [Localité 15] au titre du contrat d’assurance de la CGICE pour la période du 30 avril 2015 au 30 octobre 2016.
Cette quittance, qui fait indiscutablement suite à l’ordre de virement du montant de cette prime émis le 12 mai 2015 par la SCCV Reclus au profit du mandataire de la CGCIE, la société Ekwi, n’est pas remise en cause par des pièces comptables ou bancaires contraires qu’il appartenait à la CGICE de produire pour asseoir son affirmation selon laquelle la SSCV Reclus serait revenue sur son engagement après la délivrance de cette quittance et n’aurait pas honoré l’ordre de virement. En tout état de cause, les courriels des 16 décembre 2016 et 16 mars 2017 de M. [TZ], nouveau gérant de la SCCV Reclus, disant l’absence de paiement de la prime par cette société ne sont pas corroborés ou étayés par des relevés de compte ou tout autre document comptable ou bancaire.
Il doit être retenu en conséquence que la SCCV Reclus rapporte la preuve du paiement de la prime par cette quittance. Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il a débouté la CGICE de sa demande en paiement de cette prime formée à l’encontre du vendeur.
Le contrat de caution souscrit le 30 avril 2015 entre la SCCV Reclus et la CGICE prévoyait également comme autre condition suspensive de délivrance de la garantie financière d’achèvement, la justification au notaire en charge de la vente de contrats de réservation pour un montant minimum correspondant à 60'% du prix de vente total TTC de l’opération soit 7.562.640€, outre la production d’une attestation notariée dès l’obtention de ce seuil reprenant les lots réservés, le nom des réservataires, les prix de venet, le type de bien et le financement, étant précisé que «'cette condition suspensive qui constitue une condition essentielle de l’engagement de CGICE devant être remplie au plus tard le 30 septembre 2015'».
C’est à la faveur d’une analyse inexacte de cette condition suspensive que la SDH soutient que seuil de 60'% était atteint avant même de prendre en considération sa réservation litigieuse de 3 logements et 3 garages supplémentaires, la somme de 7.562.640€ ne constituant pas la base de calcul des 60'% ainsi qu’elle le soutient, mais correspondant au montant de ce pourcentage calculé sur le prix de vente total qui s’élevait à 12.604.400€.
Il est ainsi vérifié que le relevé de réservation établi le 4 mai 2015 par Me [W], qui n’a pas valeur d’attestation notariée étant un simple tableau, s’établissait à 5.710.291,04€ TTC , et en tenant compte d’une dation en paiement au bénéfice de la SCCV Reclus de 1.356.359,68€, un total de 7.066.650,72 € soit une somme inférieure aux 60'% requis; la condition suspensive relative au taux de réservation n’était donc pas satisfaite, même à y intégrer la réservation critiquée de la SDH pour un montant de 453.607,80€ TTC.
Il est ainsi établi que la CGICE a délivré ses attestations nominatives de caution sans que cette condition suspensive soit réalisée.
Il est constant que le permis de construire délivré le 21 octobre 2013 est devenu caduc le 21 octobre 2017.
Si la caducité du permis de construire n’est pas prévue par les textes comme étant une cause de décharge du garant de sa garantie financière d’achèvement, il n’en demeure pas moins que l’engagement effectif du garant est conditionné par la possibilité d’achever régulièrement la construction d’un point de vue administratif, le garant d’achèvement n’étant obligé de financer que les travaux nécessaires à l’achèvement régulièrement autorisé de l’immeuble.
Ainsi la caducité du permis de construire équivaut à une impossibilité juridique de réaliser l’opération de construction, et l’ouvrage n’étant plus réalisable, la mise en oeuvre effective de la garantie financière d’achèvement est également impossible, de sorte que le garant d’achèvement se trouve déchargé de son obligation de financer les travaux.
Il n’est pas démontré par ailleurs que la CGICE a attendu sciemment que la caducité du permis soit acquise, sans alerter préalablement la SDH sur la nécessité de mettre en oeuvre la garantie financière d’achèvement, à la seule fin de se libérer de son obligation de garantie.
En conséquence, outre que l’une des conditions objectives de mise en 'uvre de cette garantie fait défaut, celle-ci s’est trouvée privée d’effet de par l’impossibilité juridique pour l’acquéreur de voir réaliser la construction assurée'; de plus fort, la SDH ayant demandé la résolution judiciaire du contrat de vente, la CGICE n’est plus tenue de garantir l’achèvement d’une construction juridiquement impossible.
Sans plus ample discussion, le jugement déféré est en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné la CGICE au titre de cette garantie financière d’achèvement soit à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble soit à faire poursuivre les travaux de construction par toute personne et tout moyen qu’elle jugera utile jusqu’à l’achèvement de l’immeuble.
Etant jugé que la CGICE n’est redevable d’aucune garantie d’achèvement, il n’y a pas lieu de statuer plus avant sur les demandes subsidiaires de cette société tendant à être relevée et garantie par la SCCV Reclus, par les associés de la SCCV Reclus, par M. [I] et M. [TX], ces deux derniers dans la limite du montant pour lequel ils se sont constitués contre-garant, d’une part, de l’ensemble des condamnations mises à sa charge, et d’autre part de l’ensemble des sommes réglées par ses soins nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage.
Il en résulte également que doit être rejetée la demande de la CGICE tendant à voir fixer au passif de la liquidation de la SCCV Reclus la somme correspondant au coût total de la construction couvert par la garantie et celle correspondant au montant de la prime, soit un total de 12.743.678,62€ .
Sur l’action en responsabilité dirigée à l’encontre de Me [W]
Si le notaire est tenu, au titre de son devoir de conseil, d’assurer la validité et l’efficacité juridique des actes qu’il est chargé d’instrumenter, il doit également en assurer l’efficacité pratique, celle-ci devant s’apprécier au regard du but poursuivi par les parties.
L’inefficacité de l’acte instrumenté par le notaire n’est susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle sur le fondement de l’article 1382 du code civil devenu article 1240, que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité impose nécessairement, la preuve d’une faute, d’un préjudice, et du lien de causalité entre la faute et le préjudice devant être en tout état de cause rapportée.
Le tableau récapitulatif des réservations dressé le 4 mai 2015 par Me [W] faisant mention des 3 réservations litigieuses de la SDH a été adressé le même jour à M. [I] (la SCCV Reclus) sans qu’il soit démontré que le notaire avait connaissance que ce document allait être communiqué par le vendeur à la CGICE pour instruire le dossier d’obtention des garanties financière de remboursement et d’achèvement.
Aucun manquement ne peut être reproché à Me [W] du chef des réservations complémentaires de la SDH dès lors qu’il n’a pas intégré dans l’acte de vente ces 3 logements et 3 garages, ce qu’il ne pouvait pas faire en l’absence de contrat de réservation dument régularisé, n’ayant exactement fait mention dans son acte en page 15 que de l’existence du contrat préliminaire de réservation établi le 29 juillet 2013.
Toutefois, il n’a pas vérifié que le taux de 60'% était atteint en l’état de ce contrat préliminaire alors même qu’il n’ignorait pas cette exigence de 60'% comme l’a relevé à non droit le premier juge'; il n’a pas informé la SDH du fait que ce seuil n''était pas atteint et du risque attaché à cet état de fait quant à la garantie de la CGICE.
Il est par ailleurs relevé que Me [W] a régularisé la vente sans annexer des documents essentiels comme rappelé par le premier juge (récépissé de la DREAL, adéquation des plans à annexer et ceux faisant l’objet du permis de construire).
Le manquement de Me [W] à son devoir de conseil sur le taux de réservation minimum de 60'% conjugué avec l’inexécution contractuelle de la SCCV Reclus qui supporte la responsabilité de la résolution judiciaire du contrat de vente a participé à la réalisation du préjudice de la SDH qui s’est engagée dans cette opération immobilière avec la croyance erronée que l’assise financière du projet atteignait au moins 60'% du prix de vente total et que les travaux de construction seraient réalisés dans le délai convenu.
Me [W] n’a pas relevé appel incident du chef du jugement critiqué ayant prononcé un partage de responsabilité avec la SCCV Reclus’ ayant uniquement relevé appel incident du jugement en ces termes':
«'-infirmer le jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité, -infirmer le jugement en ce qu’il a procédé à sa condamnation solidaire avec la société SCCV Reclus à indemniser la société SDH du préjudice subi à hauteur de 335.803,53€, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017'».
En conséquence, le partage de responsabilité prononcé par le premier juge tel que rappelé ci-dessus est devenu définitif à l’égard de Me [W].
La SCCV Reclus n’est pas fondée à demander à être relevée et garantie intégralement par Me [W] des condamnations prononcées à son égard, alors même qu’elle supporte une part de responsabilité majeure dans la survenance du préjudice de l’acquéreur, en raison de son inexécution contractuelle ayant conduit à la résolution judiciaire du contrat de vente.
Ainsi, selon une application exacte du droit aux faits et une motivation que la cour adopte, le tribunal a, à bon droit retenu la responsabilité de Me [W] et l’a condamné avec la SCCV Reclus à payer à la SDH la somme de 335.803,53€ à concurrence de 20'% pour le premier et de 80'% pour la seconde, sauf à dire que cette condamnation doit être prononcée in solidum et non pas solidairement et à fixer cette créance au passif de la SCCV Reclus.
Sur les demandes de la SCCV Reclus à l’encontre de M. [I] ès qualité de son ancien gérant et de Me [W] et de la SDH
La SCCV Reclus qui demande à être relevée et garantie par M.[I] et Me [W] in solidum de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre n’est pas accueillie dans cette prétention en raison du partage de responsabilité instauré à son égard avec Me [W]'; le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a, par de justes et pertinents motifs adoptés par la cour, débouté la SCCV Reclus de sa demande d’être relevée et garantie par M. [I] des condamnations prononcées à son encontre, la cour relevant au surplus qu’il n’est pas produit de pièces nouvelles en appel au soutien de cette demande.
La SCCV Reclus réclame la condamnation de Me [W], M.[I] ès qualité d’ancien gérant de celle-ci et de la SDH à lui payer une somme de 3.006.559,68€ à titre de dommages et intérêts correspondant au «'montant du solde du prix d’acquisition du terrain dont elle se trouve débitrice soit 1.356.359,68€, au montant de l’ investissement versé sous la forme de l’augmentation de son capital à hauteur de 1.599.800€ qui n’aurait pas été débloqué en l’absence de réitération prématurée, à parfaire pour tenir compte de la perte de revenu escompté, avec intérêts au taux légal à partit du 5 juin 2015, date de l’acte de vente et 50.000€ de préjudice moral'».
Dès lors que la SCCV Reclus n’expose pas de nouveaux moyens et ne communique pas de nouvelles pièces à hauteur d’appel au soutien de cette réclamation indemnitaire, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention par de pertinents motifs adoptés par la cour.
Sur les demandes des investisseurs
La mise hors de cause de la société Ekwi étant confirmée par motifs adoptés du jugement déféré, les investisseurs ne sont pas accueillis dans leur appel provoqué à l’égard de cette société.
Il en est de même à l’égard de leurs demandes formées à l’encontre de M. [I] dont le premier juge a pertinemment relevé l’absence de fraude à son égard.
Les demandes des investisseurs à l’encontre de la SDH sont également rejetées et le jugement confirmé sur ce point, dès lors qu’il ne peut être retenu aucun manquement à son égard du chef de la lettre d’intention du 30 avril 2015 dont il a été dit qu’elle n’avait pas valeur d’un contrat préliminaire de réservation.
Centralisés au sein de la Société en participation H Real Estate 2 , les investisseurs ont investi 1.600.000€ dans le financement du projet immobilier [Adresse 5] et sont intervenus volontairement en première instance par conclusions déposées le 27 mai 2021.
La CGICE, la société Ekwi et Me [W] qui n’ont pas relevé appel des dispositions du jugement déféré ayant dit recevable comme non prescrite l’action des investisseurs et dit leur intérêt à agir, ne sont pas recevables à discuter celles-ci à hauteur d’appel, lesquelles sont devenues définitives à leur égard .
La SDH a quant à elle, relevé appel de ces dispositions dont elle demande l’infirmation, soutenant que l’action des investisseurs est prescrite; elle explique que les contrats de souscription étaient assortis de plusieurs conditions suspensives qui devaient être réalisées au 30 avril 2015 à défaut de quoi les actes signés seraient caducs et considérés comme n’ayant jamais été réalisés'; les investisseurs disposant ainsi d’un droit à restitution au 1er mai 2015, leur action est prescrite depuis le 1er mai 2020'; elle explique également que la prescription a couru dès le 1er mai 2016 dès lors qu’à cette date , ils n’avaient pas eu de retour sur investissement, se fondant à cette fin que la clause des contrats de souscription selon laquelle «'un rendement net offert aux investisseurs de 20'% à verser à la date de réalisation de l’opération et de la cession de la SEP H.Real Estate 2 des parts détenues dans la SCCV Reclus à une échéance prévisionnelle de 12 mois après la réalisation de l’augmentation de capital dans la société SCCV Reclus, soit le 30 avril 2016 (la date de sortie) et en tout état de cause, dans un délai maximum de 15 mois après la date de réalisation de l’augmentation du capital (la date maximum de sortie) lequel correspond à la quote part du produit de cession de l’opération'».
Sans plus ample discussion, il est ainsi établi que les investisseurs pouvaient prétendre à bénéficier de la promesse de rachat au 30 avril 2016 et au plus tard 15 mois plus tard, soit au 30 juillet 2016, date à partir de laquelle ils pouvaient dénoncer une absence de retour sur investissement, leur action initiée par voie de conclusions d’intervention volontaire du 27 mai 2021 est donc recevable.
Le jugement déféré est donc confirmé par motifs ajoutés en ce qu’il a dit recevable l’action des investisseurs.
N’ayant toutefois pas relevé appel des dispositions du jugement ayant dit l’intérêt à agir des investisseurs, la SDH ne peut conclure sur ce point à hauteur d’appel. La même conclusion s’impose à l’égard de Me [W], de la CGICE et de la société Ekwi.
La CGICE et la société Ekwi qui ont relevé appel des dispositions du jugement ayant dit que les demandes des investisseurs avaient un lien suffisant avec l’instance et condamné la CGICE in solidum avec Me [W] au paiement d’indemnités à chacun des investisseurs en réparation du préjudice financier, concluent au rejet des demandes indemnitaires des investisseurs dirigées à leur encontre en faisant valoir qu’ils ne précisent pas dans leurs conclusions d’intervention volontaire principale les moyens de fait et de droit fondant ces réclamations, soutenant qu’une telle omission leur font grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile, mais également qu’elles n’ont commis aucune faute à leur égard et enfin qu’ils ne démontrent pas la réalité et le quantum des préjudices qu’ils soutiennent.
N’ayant toutefois pas relevé appel des dispositions du jugement ayant dit l’intérêt à agir des investisseurs, la SDH ne peut conclure sur ce point à hauteur d’appel. La même conclusion s’impose à l’égard de Me [W], de la CGICE et de la société Ekwi.
De première part, l’intervention volontaire des investisseurs est régulière comme se rattachant par un lien suffisant avec la demande initiale dans la mesure où sans leurs investissements de capitaux, le projet immobilier et le contrat de vente en VEFA s’y rapportant, dont la résolution judiciaire était poursuivie, n’auraient pas été possibles.
De seconde part, les griefs fondés sur l’article 114 du code de procédure civile ne sont pas accueillis alors même que dans leurs écritures d’intervention volontaire les investisseurs ont énoncé le fondement juridique de leur action (responsabilité délictuelle) et ont exposés leurs moyens en fait comme en droit.
De troisième part, s’agissant de la faute, si la CGICE a accordé sa garantie au vu du tableau des réservations établi le 4 mai 2015 par Me [W] qui n’a pas valeur d’attestation notariée, elle ne s’est pas assurée de la régularisation d’une convention de réservation entre la SCCV Reclu et la SDH portant sur les 3 logements et les 3 garages supplémentaires telle que cette dernière l’avait proposé dans la lettre d’intention du 30 avril 2015'; elle a donc accordé sa garantie alors que les conditions n’en étaient pas réunies , sans pouvoir sérieusement arguer d’une fraude de la SCCV Reclus ( dont il a été déjà dit qu’elle n’avait pas régularisé un contrat préliminaire de réservation et donc que sa lettre d’engagement du 30 avril 2015 était dénuée de toute valeur dans le cadre de la vente en VEFA) et a délivré en conséquence les attestations nominatives de caution, créant ainsi une apparence de régularité autour l’opération immobilière ; elle doit répondre envers les investisseurs de ce comportement négligent quand bien même sa garantie de parfait achèvement n’est finalement pas mise en 'uvre, en raison d’un évènement extérieur survenu près de deux années après la régularisation de cette garantie (caducité du permis de construire).
Bien que n’ayant pas vérifié que le seuil de 60'% de réservations était atteint au jour de la signature de l’acte de vente en VEFA, Me [W] a validé cette vente ce qui a permis la délivrance des garanties financières de remboursement et d’achèvement et le déblocage des fonds remis par les investisseurs.
Les investisseurs sont fondés à réclamer l’indemnisation intégrale de leur préjudice financier correspondant aux sommes qui ont été investies dans le projet immobilier, le contrat de construction n’étant pas une opération d’investissement aléatoire comme peut l’être un investissement dans des produits d’épargne.
Infirmant le jugement déféré en ce qu’il a retenu que ce préjudice ne pouvait résider que dans une perte de chance de 80'% de voir se réaliser l’opération immobilière, il sera alloué les sommes suivantes':
'50.000€ pour M. [C],
'50.000€ pour M. [IM],
'200.000€ pour Mme [P],
'50.000€ pour M. [A],
'200.00€ pour M. [U]
'330.000€ pour M. [L]
'100.000€ pour M. [F],
'20.000€ pour la société Fleurus Conseil,
'75.000€ pour M. [S],
'100.000€ pour M. ou Mme [E],
'200.000€ pour la société FB Invest,
'45.000€ pour M. [G],
Les investisseurs sont également fondés à réclamer indemnisation de leur préjudice constitué par la perte des intérêts qui leur étaient annoncés dans leurs contrats de souscription'; toutefois ce préjudice ne peut s’analyser qu’en une perte de chance en raison de l’aléa attaché à la réalisation des conditions ouvrant droit à la perception de ces intérêts'; cette perte de chance étant évaluée à 60'%, il doit leur être ainsi alloué les sommes suivantes’par infirmation du jugement querellé':
'40.800€ pour M. [C],
'40.800€ pour M. [IM],
'16.320€ pour Mme [P],
'68.000€ pour M. [A],
'16.320€ pour M. [U]
'269.280€ pour M. [L]
'81.600€ pour M. [F],
'16.320€ pour la société Fleurus Conseil,
'61.200€ pour M. [S],
'81.600€ pour M.ou Mme [E],
'16.320€ pour la société FB Invest,
'36.720€ pour M. [G],
Le préjudice financier subi au titre de la perte de gains fiscaux attendus au titre de leur investissement réside aussi dans une perte de chance qui doit être fixée à 60'%; il leur revient ainsi les sommes suivantes', le jugement étant infirmé en conséquence :
'3.732€ pour M. [C],
'3.732€ pour M. [IM],
'14.928€ pour Mme [P],
'3.732€ pour M. [A],
'14.928€ pour M. [U]
'24.631,20€ pour M. [L]
'7.464€ pour M. [F],
'14.928€ pour la société Fleurus Conseil,
'5.598€ pour M. [S],
'7.464€ pour M. ou Mme [E],
'14.928€ pour la société FB Invest,
'3.358,80€ pour M. [G],
Enfin, le préjudice moral soutenu par les investisseurs n’est pas sérieusement contestable dès lors qu’ils ont subissent une procédure judiciaire depuis plusieurs années, qu’indépendamment de la perte de leurs investissements et de la rémunération de ceux-ci pour lesquels ils recoivent indemnisation par le présent arrêt, ils n’ont pas été nécessairement informés des irrégularités ayant présidé la formalisation de cette vente en VEFA .
Leur préjudice moral sera indemnisé par l’allocation d’une indemnité de 5.000€ à chacun.
En conséquence de l’ensemble de ces constatations et considérations, Me [W] et la CGICE sont condamnés in solidum à payer aux investisseurs l’ensemble des indemnités ainsi allouées le jugement dont appel étant infirmé en ce sens, mais le partage de responsabilité à hauteur de 50'% instauré entre eux étant par ailleurs confirmé, en ce qu’ils ont participé pour partie chacun à la réalisation des préjudices des investisseurs.
A ce titre, la CGICE n’est donc pas fondée à demander à être relevée et garantie de toutes ces condamnations mises à sa charge par Me [W]'; elle ne l’est pas davantage à former cette demande à l’encontre de la SCCV Reclus sur le fondement d’une fraude ayant consisté à signer un ordre de virement pour la prime de la garantie financière d’achèvement qu’elle n’aurait pas honoré par la suite, alors même qu’il est jugé du contraire ci-dessus.
Sur les mesures accessoires
La SCCV Reclus, la CGICE et Me [W] sont condamnés in solidum aux dépens d’appel avec recouvrement selon l’article 699 du code de procédure civile, ces dépens étant fixés au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV Reclus, et doivent conserver la charge des frais irrépétibles qu’ils ont exposés personnellement devant la cour'; ils sont condamnés in solidum à verser à la SDH et aux investisseurs, unis d’intérêts, une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.
Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, dans les limite de l’appel, par arrêt rendu par défaut,
Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives':
— à la garantie financière d’achèvement,
— aux préjudices de M’ou Mme [NS] [E]'; MM. [J] [F], [Y] [G], [Z] [L], [T] [A], [D] [S], [M] [U], [B] [C], [V] [IM], Mme [O] [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant,
Déboute la société Dauphinoise pour l’Habitat de sa demande formée à l’encontre de la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited sur le fondement de la garantie financière d’achèvement,
Faisant suite à la condamnation de la SCCV Reclus à payer à la société Dauphinoise de l’Habitat les sommes respectives de 111.934,51€, 223.869€, 223.869€ avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017,
Fixe la créance de la société Dauphinoise de l’Habitat à la liquidation judiciaire de la SCCV Reclus':
— aux sommes de 111.934,51€' et 223.869€ au titre des sommes indument versées, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017,
— à la somme de 223.869€ au titre de l’indemnité de résolution, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017,
Condamne Me [W] à payer à la société Dauphinoise de l’Habitat la somme de 335.803,53€ et dit que cette condamnation est due in solidum avec la SCCV Reclus en liquidation judiciaire,
Fixe la créance de la société Dauphinoise pour l’Habitat à la liquidation judiciaire de la SCCV Reclus à la somme de 335.803,53€,
Dit que cette condamnation à la somme de 335.803,53€ sera supportée entre Me [W] et la SCCV Reclus à concurrence de 20'% pour le premier et de 80'% pour la seconde,
Déboute la demande de la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited tendant à voir fixer au passif de la liquidation de la SCCV Reclus la somme de 12.743.678,62€,
Condamne in solidum Me [W] et la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited à payer, au titre du préjudice financier résultant de la perte des fonds investis, les sommes de':
'50.000€ pour M. [B] [C],
'50.000€ pour M. [V] [IM],
'200.000€ pour Mme [O] [P],
'50.000€ pour M. [T] [A],
'200.00€ pour M. [M] [U]
'330.000€ pour M. [Z] [L]
'100.000€ pour M. [J] [F],
'20.000€ pour la société Fleurus Conseil,
'75.000€ pour M. [D] [S],
'100.000€ pour M. ou Mme [NS] [E] ,
'200.000€ pour la société FB Invest,
'45.000€ pour M. [Y] [G],
Condamne in solidum Me [W] et la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited à payer, au titre du préjudice financier résultant de la perte des intérêts escomptés au titre de l’investissement les sommes de':
'3.732€ pour M. [B] [C],
'3.732€ pour M. [V] [IM],
'14.928€ pour Mme [O] [P],
'3.732€ pour M. [T] [A],
'14.928€ pour M. [M] [U]
'24.631,20€ pour M. [Z] [L]
'7.464€ pour M. [J] [F],
'14.928€ pour la société Fleurus Conseil,
'5.598€ pour M. [D] [S],
' 7.464€ pour M. ou Mme [NS] [E] ,
'14.928€ pour la société FB Invest,
'3.358,80€ pour M. [Y] [G],
Condamne in solidum Me [W] et la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited à payer au titre du préjudice moral une indemnité de:
'5.000€ pour M. [B] [C],
'5.000€ pour M. [V] [IM],
'5.000€ pour Mme [O] [P],
'5.000€ pour M. [T] [A],
'5.000€ pour M. [M] [U]
'5.000€ pour M. [Z] [L]
'5.000€ pour M. [J] [F],
'5.000€ pour la société Fleurus Conseil,
'5.000€ pour M. [D] [S],
'5.000€ pour M. ou Mme [NS] [E] ,
'5.000€ pour la société FB Invest,
'5.000€ pour M. [Y] [G],
Condamne in solidum Me [W] et la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited à verser à titre d’indemnité de procédure d’appel':
— la somme de 5.000€ à la société Dauphinoise pour l’Habitat,
— la somme de 8.000€ à MM. [NS] [E]ou Mme , [J] [F], [Y] [G], [Z] [L], [T] [A], [D] [S], [M] [U], [B] [C], [V] [IM], Mme [O] [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest, tous unis d’intérêts,
Déboute les parties de leurs autres prétentions d’appel,
Déclare le présent arrêt commun et opposable à la société GPID Elisium, à la société H. Capital Advisors, et à la société Estate Development,
Condamne in solidum la SCCV Reclus , Me [W] et la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited aux dépens d’appel avec recouvrement par Me Eydoux-Modelski conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile'; fixe les dépens d’appel à la liquidation judiciaire de la SCCV Reclus.
Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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