N° RG 22/00448 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OB6B

Décision du

Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE

Au fond

du 24 novembre 2021

RG : 18/04005

ch n°1

S.C.I. DE LA MI-CAREME

S.A.R.L. IMMOBILIERE SAINT GEORGES

C/

Le CABINET DELOMIER

Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 9]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 27 Février 2024

APPELANTES :

La SCI DE LA MI-CAREME

[Adresse 3]

[Localité 5]

La SARL IMMOBILIERE SAINT GEORGES

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant M^e Pascale BURDY-CLEMENT, avocat au barreau de LYON, toque : 142

INTIMEES :

Le CABINET DELOMIER ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

ayant pour avocat plaidant M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 32

Le Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 9] sis [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJ UP sis

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

ayant pour avocat plaidant M^e Grégoire MANN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 1

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 30 Novembre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Décembre 2023

Date de mise à disposition : 27 Février 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:

La SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges sont propriétaires de divers lots dans la copropriété [Adresse 9] située [Adresse 1] à [Localité 4].

Lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2015, le mandat de syndic du cabinet Delomier a été renouvelé pour un an puis à nouveau les 18 décembre 2017 et 19 décembre 2018.

Par exploit d’huissier du 17 décembre 2018, la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 1] à [Localité 4] aux fins de nullité du contrat de syndic confié à la SARL Cabinet Delomier.

Elles ont par ailleurs assigné en intervention forcée la SARL Cabinet Delomier.

Par jugement du 24 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

— déclaré recevable l’action de la SCI de la Mi-Carême et de la SARL Immobilière Saint Georges à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 1] à [Localité 4] et de la SARLU cabinet Delomier,

— débouté la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges de l’intégralité de leurs demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 1] à [Localité 4] et la SARLU cabinet Delomier de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné in solidum la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 1] à [Localité 4] et la SARLU cabinet Delomier la somme de 2.500 € pour chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges aux dépens.

Par déclaration du 12 janvier 2022, la SCI Mi-Carême et la SARL immobilière Saint Georges ont interjeté appel de ce jugement.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2022, la SCI Mi-Carême et la SARL immobilière Saint Georges demandent à la cour de :

— déclarer l’appel recevable,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, particulièrement en ce qu’il a rejeté toutes leurs demandes, en ce qu’il n’a pas tiré les conséquences de l’absence d’attribution de numéro ICS propre à la copropriété [Adresse 9] entre juillet 2015 et mai 2017 et a considéré que le compte bancaire ouvert par le cabinet Delomier avec son propre numéro ICS était un vrai compte bancaire séparé ouvert au nom de la copropriété alors qu’il s’agit d’un sous compte du syndic, donc un faux compte bancaire séparé entrainant la nullité de plein droit du mandat de syndic pour violation de l’article 18 II al 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, particulièrement en ce qu’il a rejeté sans motivation la demande relative à la violation de l’article 18 II al 2 de la loi du 10 juillet 1965 pour opérations frauduleuses de compensations entre comptes bancaires entrainant de plein droit la nullité du mandat de syndic,

et statuant à nouveau,

— constatant l’absence de numéro ICS propre au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] entre le 24 juillet 2015 et le 31 mai 2017,

— constatant que durant cette période, le sous compte individualisé du syndicat improprement dénommé compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires a fonctionné avec le numéro ICS du cabinet Delomier, son syndic,

en conséquence,

— prononcer la nullité du mandat de syndic du cabinet Delomier de la copropriété de [Adresse 9] sis [Adresse 1] ' [Localité 4] à compter du 30 novembre 2015 pour violation des dispositions de l’article 18 II al 2 de la loi du 10 juillet 1965, défaut d’ouverture d’un vrai compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat dans le délai de trois mois à compter de sa désignation, c’est-à-dire au plus tard le 29 février 2016 et pour opérations frauduleuses de compensations entre comptes bancaires entrainant de plein droit la nullité du mandat de syndic.

— désigner un administrateur provisoire de copropriété inscrit sur la liste des mandataires judiciaires avec mission de :

— se faire remettre l’ensemble des fonds, documents et archives du syndicat dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement désignant l’administrateur provisoire à tous les copropriétaires,

— convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic,

— gérer la copropriété dans l’intervalle,

— dire que la mission de l’administrateur cessera de plein droit dès la désignation d’un syndic,

— dire que cette mission s’exercera sur une durée de 6 mois à compter de l’arrêt désignant l’administrateur provisoire.

— rejeter l’appel incident du syndicat des copropriétaires et du syndic Delomier.

— condamner le syndicat des copropriétaires, in solidum avec le cabinet Delomier, au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’en vertu des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la SARL Immobilière Saint Georges et la SCI de la Mi-Carême seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires.

— condamner le syndicat des copropriétaires, in solidum avec le cabinet Delomier, en tous les dépens d’instance.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son administrateur provisoire la Selarl AJUP demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne le 24 novembre 2021 en ce qu’il a débouté la SARL Immobilière Saint Georges et la SCI Mi-Carême de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions tendant à obtenir la nullité du mandat de syndic du cabinet Delomier ainsi que la désignation d’un administrateur provisoire dans la mesure où un compte bancaire séparé a dûment été ouvert pour le compte du syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions de la loi ALUR, et dans les délais légalement imposés,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il l’a débouté de sa demande indemnitaire pour procédure abusive,

statuant de nouveau,

— condamner in solidum la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges à lui verser la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts du fait de la procédure manifestement abusive initiée à son encontre,

en tout état de cause,

— condamner in solidum la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des sommes déjà allouées à ce titre en première instance ;

— condamner in solidum la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges aux entiers dépens de l’instance, dont distraction sera faite au profit de la SCP Baufume Sourbe, avocat sur son affirmation de droit.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2023, la SARL cabinet Delomier demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 24 novembre 2021 en ce qu’il a débouté la SARL Immobilière Saint Georges et la SCI de la Mi-Carême de l’intégralité de leurs demandes ;

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 1] à [Localité 4] et la SARLU cabinet Delomier de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

statuant de nouveau,

— condamner in solidum la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive,

en tout état de cause,

— débouter la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges de leur demande de rejet de ses demandes pour défaut de communication de pièces,

— condamner in solidum la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des sommes déjà allouées en première instance,

— condamner in solidum la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges aux entiers dépens de l’instance, dont distraction sera faite au profit de Maître Vincent de Fourcroy, avocat sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 novembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour note au préalable que le jugement n’est pas remis en cause en ce qu’il a déclaré recevable l’action des sociétés de la Mi-Carême et Immobilière Saint Georges.

1° sur la demande de nullité de mandat du syndic :

La SCI Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges concluent à la nullité du mandat syndical du cabinet Delomier en faisant valoir que :

— le compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] entre le 24 juillet 2015 et le 31 mai 2017 ne remplissait pas l’exigence d’un compte séparé puisque le numéro Identifiant Créancier SEPA (ICS) utilisé pour le fonctionnement du compte était celui du cabinet Delomier et non pas celui du syndicat des copropriétaires lequel ne disposait pas sur cette période d’un numéro ICS propre à sa personne morale,

— d’ailleurs, le RIB correspondant au compte de la copropriété portait la mention 'titulaire du compte Cabinet Delomier’ et non pas 'syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9]',

— ainsi, il s’agissait en réalité d’un sous-compte individualisé du propre compte bancaire du syndic et non pas d’un véritable compte bancaire séparé, pratique auquelle que la loi Alur avait précisément pour objet de mettre fin,

— l’attribution d’un numéro ICS permet aux copropriétaires d’identifier le créancier, en l’espèce le syndicat des copropriétaires, et de s’assurer que la somme serait bien crédité sur son compte ce qu’il était impossible de faire pour les copropriétaires [Adresse 9],

— en l’espèce, l’ouverture d’un compte bancaire ouvert au seul nom de la copropriété aurait du intervenir au plus tard, le 29 février 2016, or l’attribution d’un compte séparé par la banque de France n’est intervenue que le 31 mai 2017 suite à une demande du syndic d’un numéro ICS propre au syndicat de copropriété Grand Hôtel de mars 2017,

— en outre, le syndic s’est livré à des opérations de compensation interdites par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR de 2014 d’où il résulte que la trésorerie des copropriétés ne peut transiter par le compte bancaire du syndic, puisqu’en effet, le cabinet Delomier a effectué des virements au débit du compte de la copropriété à son profit.

Le cabinet Delomier fait valoir en réplique que l’existence d’un compte bancaire séparé est démontrée par les pièces produites et déclare que :

— la banque populaire Auvergne Rhône Alpes a certifié l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom de la copropriété conformément à la loi ALUR,

— ce compte n’est fusionné à aucun autre, la convention de compte courant séparé a bien été régularisée au nom du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et non au nom du cabinet Delomier,

— le relevé d’identité bancaire mentionne à juste titre le cabinet Delomier comme titulaire du compte ainsi que son adresse contractuelle, comme figurant dans la convention de compte courant séparé, et ce pour des raisons pratiques afin de contacter facilement ce dernier en cas de difficulté lors des virements bancaires,

— dès l’instant où un compte séparé a été ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, l’absence d’attribution d’un numéro d’ICS propre à ce dernier est sans incidence sur la validité de ce compte,

— il est justifié par ailleurs qu’en raison des demandes accrues de numéro ICS pour les comptes bancaires séparés des copropriétés, suite à l’entrée en vigueur de la loi ALUR, la Banque de France n’était pas en mesure de délivrer dans des temps raisonnables des numéros ICS à chaque copropriété,

— il n’existe aucune opération de compensation, mais il arrive cependant que certaines sommes reçues pour le compte du syndicat des copropriétaires « transitent » parfois par le compte du cabinet Delomier avant d’être déposées sur le compte bancaire séparé de la copropriété [Adresse 9], cela s’expliquant par le fait que certains copropriétaires libellent leurs chèques au nom du cabinet Delomier,

— il s’agit donc de simples modalités de gestion du compte bancaire séparé propres au syndic.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] reprend les moyens développés par le cabinet Delomier, ajoutant que l’existence d’un numéro de compte bancaire et d’un numéro IBAN bien distinct suffisent à prouver que le compte bancaire de la copropriété de l’immeuble Grand Hôtel n’est pas un sous compte individualisé du syndic mais un compte bancaire séparé, conforme aux dispositions de la loi ALUR.

Sur ce :

L’article 18 II 4ème alinéa de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que le syndic est chargé :

(…)

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte, les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation (…)

La question posée est donc de savoir si en l’espèce, il y a eu ouverture d’un véritable compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

La cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle adopte, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en retenant l’existence d’un véritable compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Il convient en effet de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté que :

— selon la convention de compte bancaire signée le 24 décembre 2015 par le syndic de copropriété, il a été ouvert le 24 juillet 2015 un compte bancaire portant le N° [XXXXXXXXXX07] au nom du syndicat des copropriétaires SC [Adresse 9],

— dans une attestation datée du 10 décembre 2018, la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes certifie l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom de la copropriété sous le N° [XXXXXXXXXX07] conformément à la loi Alur et que ce compte n’est fusionné à aucun autre,

— il est également produit les relevés de juillet à octobre 2017 du compte bancaire numéroté [XXXXXXXXXX07] au nom du SC [Adresse 9] C/O Cabinet Delomier, care of ou aux bons soins de son représentant légal qu’est le syndic de copropriété, à l’adresse de ce dernier puisque le syndicat des copropriétaires est bien domicilié à l’adresse de son représentant légal.

La cour ajoute que la convention de compte courant souscrite porte bien la mention 'compte séparé’ et les relevés de compte produits devant la cour pour la période antérieure à 2017 comportent les mêmes mentions.

Sauf à considérer qu’ils seraient des faux, ce qui n’est ni allégué ni en tout cas démontré, ces documents établissent que le syndic a bien ouvert un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, et non pas un sous-compte individualisé comme le soutiennent les appelantes, et qu’il a respecté ainsi les exigences de l’article 18 sus rappelées.

Ils ne sont pas contredits par :

— la déclaration du syndic lors d’une assemblée générale de 2014 alors que l’ouverture du compte est intervenue postérieurement,

— la mention du Cabinet Delomier portée sur des relevés d’identité bancaire correspondant au dit compte (N° [XXXXXXXXXX07]), cette indication ne faisant que référence à l’identité du représentant légal du syndicat des copropriétaires, manifestement pour des raisons pratiques, et ce alors même qu’un simple relevé d’identité bancaire n’a aucune valeur contractuelle et ne peut contredire les mentions de la convention de compte courant dont l’intitulé mentionne clairement que le titulaire du compte est le syndicat des copropriétaires [Adresse 9],

— le fait que l’identifiant créancier Sepa (ICS) n’ait été attribué par la Banque de France au syndicat des copropriétaires qu’en mai 2017 alors qu’un tel numéro a seulement pour objet de permettre à un créancier d’effectuer des prélèvements sur le compte de ses clients et que les sociétés appelantes n’expliquent pas en quoi l’attribution tardive de ce numéro ICS au syndicat des copropriétaires contredirait l’absence d’un compte bancaire séparé.

La cour confirme à cet égard l’observation du premier juge selon laquelle l’ICS n’est pas lié au compte bancaire de la personne titulaire du compte qui peut changer de compte.

S’agissant de l’opération de compensation invoquée par les sociétés appelantes en se prévalant de mentions 'virement Delomier compensation’ portées sur un extrait du compte du syndicat des copropriétaires dans la comptabilité du syndic, elle ne permet pas d’en déduire, comme le relève à juste titre la société Cabinet Delomier, que ce dernier est titulaire d’un compte bancaire unique qui serait composé de sous-comptes et feraient l’objet d’opérations de compensation.

Il ne s’agit pas d’opérations de compensations entre deux comptes bancaires et la société Cabinet Delomier explique, sans avoir été utilement contredite sur ce point, que ces mentions correspondent seulement au transit de sommes reçues par elle pour le compte du syndicat des copropriétaires avant d’être déposées sur le compte de ce dernier et ce notamment du fait que certains copropriétaires libellent leurs chèques au nom du cabinet Delomier.

Au demeurant, de telles opérations relèvent du fonctionnement ultérieur du compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires et ne sauraient en tout état de cause justifier l’application de la sanction de la nullité du mandat du syndic.

Le jugement qui a justement relevé que les sociétés appelantes ne démontraient pas une violation de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, est donc confirmé en ce qu’il a débouté les sociétés appelantes de leurs demande de nullité du contrat de syndic et par voie de conséquence de désignation d’un administrateur provisoire.

2° sur les demandes incidentes de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Le cabinet Delomier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] se prévalent du caractère manifestement abusif de la procédure engagée à leur encontre au motif que la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges ne justifient d’aucun grief, que leur gérante disposait de tous les éléments pour se convaincre de la validité de l’ouverture d’un compte séparé qui lui avait été communiqué à plusieurs reprises et qu’elles font preuve de mauvaise foi.

La SCI Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges concluent au rejet de ces demandes au motif que le caractère abusif de la procédure n’est pas démontré et que tout propriétaire est en droit d’obtenir le respect de dispositions légales, au demeurant d’ordre public, imposées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Sur ce :

En application de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, pour condamner une personne au paiement de dommages-intérêts, la faute, faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice et d’exercer une voie de recours, doit être caractérisée.

L’exercice d’une action en justice constitue en effet un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi ou encore avec une intention de nuire.

En l’espèce, de tels éléments ne sont nullement justifiés par les parties intimées et le premier juge a justement rappelé que le maintien de l’action malgré la communication de pièces justificatives ne suffisait pas à caractériser un abus du droit d’agir en justice.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la société Cabinet Delomier et le syndicat des copropriétaires de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

3° sur les autres demandes dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des intimés en cause d’appel et leur alloue à ce titre et à chacun d’eux la somme de 3.000 €.

Les dépens d’appel sont à la charge des appelantes qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

Condamne la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges in solidum à payer en cause d’appel au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et à la société Cabinet Delomier la somme de 3.000 € à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI de la Mi-Carême et la SARL Immobilière Saint Georges in solidum aux dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, Le Président,