N° RG 23/00769 – N° Portalis DBVX-V-B7H-OYFI

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 15 décembre 2022

RG : 19/05657

ch 9 cab 09 G

S.A.S. QUARTUS RESIDENTIEL

C/

[C]

[V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 17 Décembre 2024

APPELANTE :

La société QUARTUS RESIDENTIEL

[Adresse 1]

[Localité 4]

M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat postulant au barreau de LYON, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Bertrand RABOURDIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Mme [X] [C] épouse [V]

née le 15 Octobre 1978 à [Localité 8] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 9]

M. [M] [V]

né le 5 août 1972 à [Localité 7] (69)

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentés par M^e Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocat au barreau de LYON, toque : 1776

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 Juin 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 17 Décembre 2024

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 5 septembre 2017, M. et Mme [V] (les promettants) ont consenti à la société Quartus résidentiel (la société) une promesse unilatérale de vente expirant le 31 janvier 2019, portant sur les lots 3 et 7 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 9] (Métropole de [Localité 7]) et cadastré [Cadastre 6], subordonnée à la réalisation de plusieurs conditions suspensives.

La vente n’ayant pas été conclue et les promettants considérant que la société a failli à ses obligations contractuelles, ils l’ont assignée devant le tribunal judiciaire de Lyon en paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 19'000 euros.

Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal a :

— condamné la société à verser aux promettants la somme de 19'000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— condamné la société à payer aux promettants la somme de 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société de sa demande en application du même article,

— condamné la société aux dépens de l’instance,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 1er février 2023, la société a relevé appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 juin 2024, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— a rejeté ses demandes tendant à débouter les promettants de l’ensemble de leurs demandes de condamnation, fins et conclusions à son encontre,

— l’a condamnée aux dépens,

— a rejeté ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

— juger que la condition suspensive relative aux renseignements d’urbanisme stipulée à l’article 14.5.11 de la promesse de vente a défailli,

— juger que la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire stipulée à l’article 14.5.2 de la promesse de vente a défailli,

— juger que la condition relative à l’indivisibilité du terrain d’assiette de l’opération de construction projetée stipulée à l’article 15 de la promesse de vente a défailli,

En conséquence,

— juger que la promesse de vente est caduque de plein droit, sans indemnité de part ni d’autre,

— débouter les promettants de l’ensemble de leurs demandes de condamnation, fins et conclusions à son encontre,

— les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 janvier 2024, les promettants demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société à leur payer la somme de 19'000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, subsidiairement à titre de dommages-intérêts,

— condamné la société à leur payer la somme de 1 500 euros au titre des frais de procédure,

— débouté la société de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société à leur verser la somme de 2 500 euros sur le même fondement,

— condamner la société aux entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 juin 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à voir « juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

1. Sur la caducité de la promesse de vente et la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

À l’appui de son appel, la société fait valoir en substance que :

— la promesse prévoyait expressément qu’en cas d’impossibilité pour le bénéficiaire de réaliser son programme de construction au regard de la réglementation d’urbanisme de la commune de [Localité 9], la condition suspensive prévue à l’article 14.5.11 de la promesse serait considérée comme défaillie et, par suite, la promesse serait réputée caduque sans qu’aucune des parties ne puisse réclamer une quelconque indemnité d’immobilisation à l’autre partie ; tel a été le cas en l’espèce, en raison de l’adoption d’un nouveau plan local d’urbanisme PLU-H empêchant la réalisation du programme de construction pour lequel elle s’était portée acquéreur ;

— le bénéficiaire d’une promesse qui renonce à déposer un permis de construire ne commet pas de faute ou de négligence si la demande de permis de construire ne pouvait pas être acceptée en raison des contraintes du règlement d’urbanisme ; or, c’est justement parce que les contraintes du PLU-H rendaient l’obtention de son permis de construire impossible qu’elle a dû renoncer à déposer une demande ; la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire est donc défaillante, ce qui a nécessairement entraîné la défaillance des autres conditions suspensives, de sorte que la promesse est caduque sans obligation de versement d’une indemnité aux promettants ;

— alors que la promesse était subordonnée à la condition suspensive relative aux renseignements d’urbanisme stipulée à l’article 14.5.11, qui précise que la charge de l’obtention des différents renseignements revient aux promettants, ces derniers n’ont réalisé aucune démarche en ce sens, de sorte que cette condition suspensive est défaillie et la promesse caduque sans versement d’une indemnité aux promettants ;

— la promesse stipule à l’article 15 une condition essentielle et déterminante de la vente tenant à la signature concomitante de l’acte authentique de vente portant sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ; l’absence de réalisation de cette condition essentielle et déterminante, qui doit être distinguée de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire, sans qu’il y ait lieu d’analyser la chronologie des événements, a pour conséquence de rendre caduque la promesse, sans qu’il y ait lieu de rechercher si ce défaut de réalisation était imputable à l’une des parties ; par conséquent, en application de l’article 1304 du code civil et de l’article 15 de la promesse, celle-ci est caduque sans indemnité de part et d’autre, et ce, indépendamment du dépôt d’un permis de construire, de la fourniture d’une étude géotechnique et une caution bancaire.

Les promettants répliquent essentiellement que :

— la société a délibérément fait obstacle à l’accomplissement des conditions suspensives prévues dans la promesse de vente, de sorte que ces conditions doivent être réputées accomplies et que la société se trouve débitrice de l’indemnité d’immobilisation, conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil ;

— le moyen soulevé par la société, tiré de l’absence de réalisation d’une condition essentielle et déterminante de la vente, doit être rejeté dans la mesure où la condition suspensive tenant au dépôt d’un permis de construire, qui incombait à la société, précédait nécessairement la mise en 'uvre de cette condition essentielle et déterminante, de sorte que c’est la défaillance fautive de la société qui a entraîné l’échec de la condition relative à la signature concomitante des actes authentiques de vente ;

— la société a renoncé à se prévaloir de la modification du PLU ;

— elle ne démontre pas que l’adoption du PLU-H aurait rendu impossible le projet immobilier qu’elle avait projeté ni en quoi le permis de construire qu’elle aurait déposé aurait nécessairement été refusé par la mairie ;

— il ne peut leur être reproché un non-respect de la condition suspensive relative aux renseignements d’urbanisme dans la mesure où ils ne pouvaient pas fournir à la société des renseignements afférents à un PLU-H qui n’était pas encore applicable à la date d’expiration de la promesse.

Réponse de la cour

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse de vente signée le 5 septembre 2017 entre les parties stipule notamment :

* en son article 7.2.3 intitulé « indivisibilité de l’opération » : « Le bénéficiaire déclare que (i) les lots de copropriétés 1, 2, 3 et 4, ayant pour assiette la parcelle section AT numéro [Cadastre 6] et (ii) la parcelle cadastrée section AT numéro [Cadastre 3] constituent un ensemble indivisible et que les acquisitions à intervenir devront porter sur l’intégralité de l’assiette foncière du programme de construction. […]

Cette indivisibilité constitue une condition essentielle et déterminante sans laquelle le bénéficiaire n’aurait pas accepté de contracter la promesse. » ;

* en son article 15 intitulé « condition essentielle et déterminante » : « Le bénéficiaire déclare que le terrain d’assiette de son programme de construction (parcelles cadastrées section AT numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 6]) constitue pour lui un tout indivisible et indissociable.

À titre de condition essentielle et déterminante sans laquelle le bénéficiaire n’aurait pas contracté, la signature de l’acte authentique de vente réalisant les présentes devra intervenir concomitamment à la signature des actes authentiques de vente, au profit du bénéficiaire, des lots de copropriété numéros 1, 3 et 4 assis sur la parcelle cadastrée section AT numéro [Cadastre 6] et de la parcelle section AT numéro [Cadastre 3].

À défaut de réalisation de la présente condition essentielle et déterminante, la présente promesse sera caduque de plein droit si bon semble bénéficiaire, sans indemnité de sa part ».

Il est constant que la signature concomitante de l’acte authentique de vente portant sur les lots de copropriétés de la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] et sur la parcelle section AT n° [Cadastre 3] n’a pas eu lieu.

Les promettants qui ne soutiennent pas que cette condition essentielle et déterminante serait potestative, font valoir qu’elle n’a pu être respectée à cause de la défaillance de la société.

Or, force est de constater que l’article 15 précité ne subordonne pas la caducité de la promesse de vente à la preuve que la société a accompli les conditions suspensives stipulées dans la promesse ou que la défaillance de celles-ci ne lui est pas imputable.

Par conséquent, dès lors que la signature concomitante des actes authentiques de vente portant sur les parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6] n’est pas intervenue, il y a lieu de constater la caducité de la promesse, sans indemnité de la part de la société, et, partant, par infirmation du jugement déféré, de débouter les promettants de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

2. Sur la demande indemnitaire

A titre subsidiaire, les promettants demandent à la cour de sanctionner le comportement fautif de la société qui s’est retirée de la promesse de vente, invoquant le refus de la commune d’instruire un permis de construire qui n’avait en fait jamais été déposé, et qui, en signant une promesse de vente, a souhaité bloquer, à leur détriment, un terrain dont elle apprécierait ensuite les opportunités. Ils font valoir que ce comportement leur a causé un préjudice certain qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité équivalente à l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse, soit la somme de 19'000 euros.

La société ne formule aucune observation en réponse à cette demande.

Réponse de la cour

Selon l’article 1104, alinéa 1er, du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société a failli aux obligations qui lui étaient faites de faire réaliser une étude géotechnique et de déposer une demande de permis de construire.

Sur ce dernier point, si elle soutient avoir renoncé à déposer une telle demande au motif qu’elle ne pouvait pas être acceptée en raison des contraintes du nouveau règlement d’urbanisme, force est de relever, d’une part, qu’elle ne rapporte pas la preuve que la commune aurait nécessairement examiné son projet à la lumière du PLU-H et refusé celui-ci, d’autre part, qu’elle s’est abstenue d’informer les promettants de cette difficulté jusqu’à son courrier du 12 octobre 2018, lequel faisait manifestement suite à la demande adressée le 2 octobre 2018 par le notaire des promettants au notaire de la société « de connaître l’état d’avancement de ce dossier ».

Aux termes de ce courrier du 12 octobre 2018, la société indique aux promettants que « l’instruction du permis de construire au regard de ce nouveau document d’urbanisme (PLUH) aurait pour effet de retarder largement la réalisation de [son] projet et d’en augmenter considérablement le prix. Le projet, tel qu’imaginé initialement par [la société], n’est donc plus réalisable. » et conclut qu’ « en conséquence, [ils sont] libérés de [leur] engagement de vendre [leur] bien à la société […] ».

La société, qui expose en page 11 de ses conclusions d’appel avoir pris connaissance le 11 septembre 2017, soit quelques jours après la signature de la promesse de vente, de l’adoption par le conseil de la métropole de Lyon du projet de révision du PLU-H et précise que ce projet de révision était déjà suffisamment avancé pour lui permettre de constater que le nouveau PLU-H rendait impossible son projet de construction, a ainsi attendu plus d’un an avant d’informer les promettants du caractère désormais irréalisable de son projet, entraînant l’immobilisation de leur bien immobilier du 5 septembre 2017 au 12 octobre 2018, soit pendant 13 mois, alors qu’elle savait depuis le 11 septembre 2017 qu’elle ne donnerait pas suite à la promesse de vente.

Ce faisant, elle a manqué à son obligation d’exécuter de bonne foi le contrat.

L’immobilisation pendant plus d’un an de leur bien immobilier, évalué à 380'000 euros dans la promesse, a causé aux promettants un préjudice qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 19'000 euros.

Ajoutant au jugement, la société est donc condamnée à leur payer cette somme à titre de dommages-intérêts.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En cause d’appel, la société, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer aux promettants la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Quartus résidentiel à payer à M. [M] et Mme [X] [C] épouse [V] la somme de 19'000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Constate que la promesse de vente signée le 5 septembre 2017 est caduque, sans indemnité de la part de la société Quartus résidentiel,

Condamne la société Quartus résidentiel à payer à M. [M] et Mme [X] [C] épouse [V] la somme de 19'000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne la société Quartus résidentiel à payer à M. [M] et Mme [X] [C] épouse [V] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Quartus résidentiel aux dépens d’appel.

La greffière La présidente