N° RG 23/00879 – N° Portalis DBVX-V-B7H-OYMX

Décision du Juge des contentieux de la protection de SAINT ETIENNE au fond du 13 décembre 2022

RG : 21/03333

[F]

[E]

C/

[W]

S.A.R.L. AGENCE PILAT IMMOBILIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Décembre 2024

APPELANTS :

M. [Z] [F]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Mme [J] [H] [E]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentés par M^e Youcef IDCHAR, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉS :

M. [A] [W]

né le 15 Avril 1934 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Anne-sophie LEFEVRE, avocat au barreau de LYON, toque : 1259

La SARL AGENCE POUR L’IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le n°491 418 620, dont le siège social est [Adresse 10] [Localité 9] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Catherine FOURMENT de la SELARL JURISQUES, avocat au barreau de LYON, toque : 365

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 04 Décembre 2024

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2018, M. [A] [W], représenté par son mandataire, la SARL Agence Pilat Immobilier (API), a consenti à M. [Z] [F] et Mme [J] [H] [E] le bail d’une maison d’habitation T4 de 100 m² avec garage et jardin, située [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, provision sur charges comprises, de 630 €.

L’annonce publiée par l’agence pour la mise en location du bien fait état d’une maison avec «jardinet de 200 m²».

Par actes des 23 et 24 septembre 2021, M. [Z] [F] et Mme [J] [H] [E] ont fait assigner M. [A] [W] et la société API devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, en remboursement partiel de loyers et indemnisation de leurs préjudices de jouissance et moral pour non conformité du bien loué.

Par jugement contradictoire du 13 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

Débouté Mme [J] [E] et M. [Z] [F] de leur demande en paiement à titre de remboursement des loyers payés ;

Débouté Mme [J] [E] et M. [Z] [F] de leur demande au titre de préjudice de jouissance ;

Débouté Mme [J] [E] et M. [Z] [F] de leur demande en paiement au titre du préjudice moral ;

Débouté Mme [J] [E] et M. [Z] [F] de leur demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Mme [J] [E] et M. [Z] [F] au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le tribunal a retenu en substance que :

les éléments produits ne permettent pas de démontrer, comme prétendu par les locataires, que la parcelle AC[Cadastre 6] a été donnée à bail, le contrat ne mentionnant pas les références cadastrales du tènement loué ;

la surface de 200 m² correspond davantage à celle de la parcelle AC[Cadastre 7] qu’à celle de la parcelle AC[Cadastre 6], qui est bien moins étendue et bétonnée, ne correspondant pas à un jardinet ;

l’erreur alléguée n’est pas démontrée et l’action en responsabilité ne saurait prospérer ;

le demande en indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral du fait de la privation de la jouissance de la parcelle AC [Cadastre 6] ne peut aboutir, faute de fondement ;

Par déclaration enregistrée le 6 février 2023, M. [Z] [F] et Mme [J] [H] [E] ont relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 10 mars 2023 (conclusions récapitulatives), les appelants demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par la 4ème chambre civile, pôle de la protection, du tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 13 décembre 2022,

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

— Condamner in solidum la société Agence Pilat Immobilier et M. [A] [W] à payer à M. [Z] [F] et Mme [J] [E] la somme de 13.800 €, à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, à titre de dommages et intérêts pour la réduction de loyers sur la période d’avril 2018 à avril 2023 ;

A titre subsidiaire :

— Condamner in solidum la société Agence Pilat Immobilier et M. [A] [W] à payer à M. [Z] [F] et Mme [J] [E] la somme de 6000 € à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance ;

En tout état de cause :

— Condamner in solidum la société Agence Pilat Immobilier et M. [A] [W] à payer à M. [Z] [F] et Mme [J] [E] la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral ;

— Condamner in solidum la société Agence Pilat Immobilier et M. [A] [W] à payer à M. [Z] [F] et Mme [J] [E] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens ;

Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent les moyens suivants :

Ils expliquent que contrairement à ce qui leur a été expliqué par l’agence, ils ont découvert que le jardin situé devant la maison louée (parcelle [Cadastre 6]) n’était pas la propriété de M. [W] mais celle de M. [S], également propriétaire d’un bien mitoyen lequel a depuis vendu son bien à M. [X]. L’agence immobilière leur a écrit à cet effet le 7 mai 2019 et les a informés que le jardin visé au bail était en réalité la parcelle [Cadastre 7], d’une surface de 147 m² située de l’autre côté de la voirie, alors qu’il s’agit d’un pré en friche dans lequel des moutons étaient en pâturage. Ils s’étonnent de ce revirement de l’agence qui avait, à leur demande et à deux reprises en 2018, enjoint à M. [W] de cesser de procéder à des intrusions dans leur jardin et de respecter les termes du bail visant ainsi la parcelle [Cadastre 6].

Ils font valoir que le contrat de bail fait état d’un jardin de 100 m² et non pas de 200 m² comme indiqué dans l’annonce et que la parcelle [Cadastre 6] mesure environ 116 m² ce qui correspond parfaitement au bail, alors que la parcelle [Cadastre 7] mesure 147 m², en sorte que le jardin visé au bail ne peut en aucun cas correspondre à cette parcelle en friche comme indiqué dans le constat d’huissier du 25 août 2022, étant précisé que si la parcelle [Cadastre 6] est aujourd’hui bétonnée c’est en raison des travaux engagés par son nouveau propriétaire.

Ils estiment qu’en sa qualité de rédacteur de l’acte, l’agence immobilière a manqué à son obligation de conseil, d’information, de diligences et de vigilance pour ne pas avoir procéder aux vérifications indispensables avant de proposer à la location le bien immobilier et qu’elle engage sa responsabilité à leur égard ses fautes leur ayant causé de nombreux préjudices. Ils précisent que les deux courriers de 2018 adressés au bailleur confirment leur version.

S’agissant de la responsabilité de M. [W], ils invoquent le non-respect du contrat de bail par ce dernier, en ce qu’il n’a pas délivré un bien conforme à la description du contrat de location prévoyant un jardin attenant à la maison ainsi que deux garages. Ils soutiennent n’avoir jamais pu jouir paisiblement de leur extérieur, constitué de terre battue poussiéreuse l’été et boueuse l’hiver et subir une restriction d’accès à leur 2ème garage, comme cela résulte du constat d’huissier du 15 septembre 2022 qu’ils versent aux débats, outre des travaux importants de terrassement engagés devant leurs fenêtres, vivant reclus durant plusieurs mois dans leur maison souillée par la poussière.

En considération de la valeur locative d’une maison de 100 m² à hauteur de 400 € par mois, ils chiffrent leur préjudice financier à 13.800 €, correspondant à une réduction de loyer de 230 € par mois d’avril 2018 à avril 2023, sauf à parfaire, et leur préjudice moral à 2.000 €. A titre subsidiaire, ils sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 6.000 €.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 10 octobre 2024 (conclusions récapitulatives), M. [A] [W] demande à la cour :

A titre principal,

— Confirmer en toutes ces dispositions le jugement rendu 13 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne, Pôle de la Protection ;

— Débouter M. [F] et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— Débouter la SARL Agence Pilat Immobilier de sa demande reconventionnelle ;

— Condamner la SARL Agence Pilat Immobilier à relever et garantir M. [W] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause, y ajoutant,

— Condamner M. [F] et Mme [E] à payer à M. [W] une indemnité de 2 000 € en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner M. [F] et Mme [E] à payer à M. [W] une indemnité de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner M. [F] et Mme [E] aux entiers dépens de l’instance ;

Il explique que l’accès à la maison et au garage se fait via une servitude de passage consentie sur la cour de la maison voisine AC [Cadastre 6], laquelle dessert à la fois cette maison également cadastrée AC [Cadastre 6] qui appartenait à M. [S] (et qu’il a vendue avec maintien de la servitude), à la sienne construite sur la parcelle AC [Cadastre 3] via un portillon et à la maison donnée à bail, située sur les parcelles AC [Cadastre 5] et AC [Cadastre 4] tant pour accéder avec un véhicule au garage et à l’emplacement de stationnement que pour y accéder à pieds. Il précise que les acquéreurs de M. [S] ont entrepris des travaux pour créer une terrasse à niveau, tout en laissant la servitude de passage.

Il fait valoir que les locataires ne rapportent pas la preuve d’une restriction d’accès à leur garage, précisant que le bail ne mentionne qu’un seul garage et non pas deux comme ils le déclarent, la photographie versée aux débats par les appelants montrant un seul garage situé à droite, l’autre porte permettant d’accéder à la chaudière située au sous-sol, étant précisé qu’il est en revanche exact de dire qu’il y a deux places de stationnement dont l’une située devant la porte d’accès à la chaudière, via la servitude de passage.

Il soutient que ce qu’ils appellent « jardin » est en réalité une cour en partie enherbée mais pour l’essentiel bétonnée, faisant intégralement partie de la propriété cadastrée AC[Cadastre 6], et grevée du droit de passage ci-dessus, et partant constitutive d’un chemin plutôt que d’un jardin. Il soutient que les locataires se sont accaparés cette parcelle dont il n’est nullement propriétaire, profitant de ce que la propriété de M. [S] était inoccupée, ce qui ne leur donne pas de droit de jouissance, la situation étant la même que lors de la signature du bail, en vertu duquel ils disposent d’un jardin de 200 m² environ sur la parcelle AC [Cadastre 7], lui appartenant, attenante à la propriété qu’il occupe et indépendante de celle-ci. Ils déclarent que les locataires ont toujours eu accès à ce jardin dont ils ne font pas usage ni n’entretiennent, défaut d’entretien qu’ils ne peuvent imputer au bailleur.

A titre subsidiaire, M. [W] il fait valoir que :

— il ne saurait être responsable des nuisances engendrées par les travaux réalisés par les propriétaires de la cour, dont ils ne rapportent pas la preuve qu’ils créent un trouble anormal de voisinage,

— les appelants ne démontrent pas non plus en quoi l’accès à leur garage a été restreint,

— s’agissant de l’espace qu’ils qualifient de jardin, ils reconnaissent se l’être appropriés pendant de nombreuses années, raison pour laquelle ils ne peuvent demander une réduction de loyer depuis 2018, et au surplus, pas à hauteur d'1/3 du loyer pour une parcelle dont on ne jouit pas toute l’année, ni de manière continue et qui constitue un accessoire,

— ils ne justifient pas d’un préjudice alors qu’ils disposent d’un jardin de 200 m² qu’ils n’ont pas entretenu.

A titre reconventionnel, il sollicite une indemnisation de son préjudice moral résultant du comportement inadapté des locataires qui ont mis une chaîne cadenassée sur le portillon d’accès à sa propriété l’empêchant d’y pénétrer et tenu à son égard des propos désagréables.

Par ailleurs, à titre infiniment subsidiaire il fait valoir que seule la responsabilité du mandataire pourrait être recherchée, la SARL Agence Pilat Immobilier ayant effectué le travail de mise en location qui implique une obligation de mettre en relation, de faire visiter les lieux, de rédiger le bail et de conseiller le propriétaire, en sorte qu’elle doit le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre et être déboutée de sa demande à ce titre.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 9 juin 2023 (conclusions récapitulatives), la société Agence Pilat Immobilier demande à la cour :

— Confirmer en tous points le jugement déféré du 13 décembre 2022 en ce qu’il a :

— Débouté Mme [J] [E] et M. [Z] [F] de leur demande en paiement à titre de remboursement des loyers payés ;

— Débouté Mme [J] [E] et M. [Z] [F] de leur demande au titre de préjudice de jouissance ;

— Débouté Mme [J] [E] et M. [Z] [F] de leur demande en paiement au titre du préjudice moral ;

— Débouté Mme [J] [E] et M. [Z] [F] de leur demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Mme [J] [E] et M. [Z] [F] au paiement de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné Mme [J] [E] et M. [Z] [F] aux dépens de l’instance ;

— Rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

A titre subsidiaire,

— Débouter purement et simplement Mme [J] [E] et M. [Z] [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la concluante ;

— Condamner M. [W] à relever et garantir la SARL Agence Pilat Immobilier de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— Débouter purement et simplement M. [W] de sa demande visant à être relevé et garanti par la SARL Agence Pilat Immobilier des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum Mme [J] [E] et M. [Z] [F] à payer à la la SARL Agence Pilat Immobilier la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Elle relève que les appelants sont toujours défaillants dans la démonstration de l’existence d’une faute délictuelle qui lui serait imputable, se contentant d’affirmer sans justificatifs qu’elle n’aurait pas procédé aux vérifications essentielles du titre de propriété du bailleur, ce qu’elle conteste vivement, comme cela ressort du courrier qu’elle leur a adressé le 20 mai 2019 dont il résulte qu’elle était parfaitement au courant de ce que le jardinet devant la maison n’appartenait pas au propriétaire bailleur mais à M. [S] (et depuis vendu à M. [X]).

Elle soutient que la superficie du «jardinet de 200 m²» visée dans l’annonce de mise en location du bien immobilier correspond justement à celle de la parcelle AC n°[Cadastre 7] appartenant à M. [W] qui mesure environ 150 m² et ne peut correspondre à la parcelle AB [Cadastre 6] dont la surface fait à peine 50 m². Elle argue de ce que les locataires ne peuvent lui reprocher leur propre mauvaise interprétation des termes du contrat. Elle estime qu’il n’est nullement démontré qu’elle n’a pas procédé aux vérifications préalables utiles sur la propriété du bailleur. Elle ajoute n’avoir jamais affirmé que la tolérance d’utilisation de la part de M. [S] était contractuellement prévue au bail. Elle prétend encore que ses courriers de juillet et novembre 2018 rappelant au propriétaire qu’il ne devait pas pénétrer dans le jardin de ses locataires qui s’en étaient plaint visaient naturellement la parcelle AC [Cadastre 7] à la suite de quoi elle a estimé qu’une mise au point s’imposait pour leur rappeler que le jardin dont ils avaient la jouissance était celui situé sur la parcelle AC [Cadastre 7], en sorte qu’aucune faute ne peut être retenue à son encontre.

Elle fait valoir que le bien dont disposent les appelants est parfaitement conforme aux termes du bail, s’agissant d’une maison avec jardin, la parcelle AC [Cadastre 7] consistant en un jardin dont le contrat de bail ne stipule pas qu’il est attenant à la maison contrairement à leurs dires et dont les appelants ne démontrent nullement qu’il est en friche. Elle ajoute que les travaux réalisés par les nouveaux propriétaires de la parcelle AC [Cadastre 6] ne peuvent lui être imputés.

A titre subsidiaire, elle rappelle s’agissant du quantum des demandes que les appelants disposent d’un jardin conformément au bail, en sorte qu’il ne peut être argué d’un préjudice de jouissance et que le loyer mensuel d’une maison de 100 m² à [Localité 8] s’élève à 600 €, en prenant le prix le plus bas, en sorte que le prix pratiqué en l’espèce est conforme au prix du marché.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande à être relevée et garantie par M. [W] des condamnations prononcées à son encontre, alors qu’elle n’est que mandataire du bailleur et ne peut être condamnée au remboursement d’un trop perçu de loyers.

En outre, elle s’oppose à la demande en garantie de ce dernier dans la mesure où en sa qualité de propriétaire, il lui appartenait de fournir les éléments nécessaires à l’établissement du bail et qu’il n’aurait pas du prendre la liberté de déranger les locataires de manière intrusive.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les 'demandes’ tendant à voir 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur l’obligation de délivrance

La cour rappelle que le contrat concerné est un bail d’habitation soumis aux dispositions spécifiques de la loi du 6 juillet 1989, dont l’article 6 prévoit à la charge du bailleur :

la délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que des équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, ce dont il se déduit une obligation de délivrance conforme aux stipulations du bail à la charge du bailleur ainsi qu’une obligation de délivrance en bon état d’entretien,

l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Le contrat du 22 février 2018 stipule que le bail porte sur une maison T4 de 100 m² avec garage et jardin. La surface du jardin n’y est pas mentionnée pas plus que son caractère attenant à la maison et le mot « garage » est au singulier, en sorte que le bail porte sur un seul garage. Il est donc totalement inexact de dire, comme le font les locataires, que le bail vise un jardin de 100 m² attenant à la maison ainsi que deux garages.

Or, les appelants ont la jouissance d’un jardin et d’un garage comme stipulé au bail. Le jardin ne peut être que celui dont leur bailleur est propriétaire, c’est à dire la parcelle AC [Cadastre 7], la parcelle AC [Cadastre 6] ne lui appartenant pas mais étant grevée d’une servitude de passage pour accéder à pieds ou en voiture à la maison louée.

Mme [J] [E] et M. [Z] [F] ne rapportent pas la preuve que ce jardin leur a été délivré en mauvais état d’entretien lors de leur entrée dans les lieux, ni même qu’il s’agit d’un pré à moutons dès lors que les constats d’huissier dressés se rapportent à l’état du jardin en 2022 et que le bail prévoit à leur charge l’obligation de l’entretenir. La photographie, certes non datée, de ce jardin versée aux débats par le bailleur montre un jardin en herbe, parfaitement entretenu, dominant la maison louée.

En outre, la parcelle AC [Cadastre 6] même partiellement en herbe comme elle l’était avant les travaux réalisés par les nouveaux propriétaires, au vu des photographies versées aux débats ne saurait être qualifiée de jardin mais consiste, dès première vue, en une aire de passage (le long de la maison mitoyenne située sur la même parcelle AC [Cadastre 6]) et de stationnement des véhicules des locataires. S’agissant du caractère non attenant du jardin situé de l’autre côté de la voirie, il ne peut davantage être retenu de non conformité à ce titre à l’encontre du bailleur. Rien ne permet donc de dire que la parcelle AC [Cadastre 6] a été donnée à bail aux appelants par le bailleur.

Il résulte, au surplus, des échanges entre l’agence immobilière et les locataires et notamment du courrier du 20 mai 2019 que M. [S], qui n’occupait pas les lieux, tolérait que les locataires de M. [W] utilisent la parcelle AC [Cadastre 6] dont il n’avait pas l’utilité, ce qui n’a plus été possible une fois son bien vendu par M. [S]. La fin de cette tolérance ne saurait être imputée au bailleur, au titre de la non conformité.

Par ailleurs, les nuisances liées aux travaux réalisés sur la-dite parcelle AC [Cadastre 6] par ses propriétaires actuels ne relèvent pas de la responsabilité du bailleur mais de ces derniers qui ne sont pas dans la cause.

S’agissant, en particulier de l’accès au seul garage prévu au bail via cette parcelle AC [Cadastre 6] grevée d’une servitude, il n’incombe pas au bailleur d’en assurer l’entretien et en tout état de cause, au vu des constats d’huissier dressés les 11 août et 15 septembre 2022, il n’y est pas fait obstacle par les travaux réalisés par les propriétaires qui ont laissé un chemin d’accès suffisamment large pour que les voitures passent et accèdent au seul garage existant, ainsi, au surplus, qu’à l’emplacement situé devant la seconde porte menant à la chaudière qui n’est du reste pas visée au bail.

Le constat du 25 août 2022 montre que ce jour là, l’accès était impossible mais les deux autres constats permettent de considérer ce désagrément comme éphémère et en tout état de cause non imputable à M. [W].

La responsabilité contractuelle de M. [W] n’est pas engagée et le jugement de première instance est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [J] [E] et M. [Z] [F] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre.

Sur le devoir de conseil

La cour rappelle que selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de l’article 1992 du Code civil, l’agent immobilier est tenu à une obligation de renseignement et de conseil à l’égard de toutes les parties en présence et répond de sa faute s’il donne une information erronée au locataire du preneur dont il est le mandant.

En l’espèce, la société API, mandataire de M. [W], était rédactrice du bail et de l’annonce d’offre de location, à même, en conséquence, de connaître la consistance du bien loué.

L’annonce, consiste en une offre de location d’une « belle maison de hameau de 100 m² habitables entièrement rénovée… Agréable terrasse avec vue dégagée sur la vallée du Gier, sous-sol complet avec possibilité de garer deux véhicules, jardinet de 200 m²…».

Conformément aux termes du bail, l’annonce ne mentionne nullement deux garages mais uniquement un sous-sol complet avec possibilité de garer deux véhicules, ce qui est le cas, dès lors qu’il résulte des pièces versées que deux véhicules peuvent être placés en enfilade dans le garage et qu’ils peuvent en outre être placés dehors côte à côte comme le pratiquent les appelants. Par ailleurs, comme retenu précédemment, l’accès au garage n’est pas empêché et ne pourrait être imputé à l’agence immobilière, tout comme il ne pourrait être imputé à M. [W]

Le terme «jardinet» associé à la surface de 200m² ne prête pas à confusion et il n’est pas indiqué que ce jardinet est attenant à la maison dans l’annonce. La photographie de l’annonce ne donne pas davantage à penser que le jardinet dont s’agit est la parcelle située au niveau du sous-sol, partiellement en herbe et située sous la terrasse, laquelle correspond à la parcelle AC [Cadastre 6], qui n’évoque nullement un «jardin», comme ci-dessus retenu. Enfin, la surface de 200 m² mentionnée à l’annonce correspond davantage à la parcelle AC [Cadastre 7].

Toutefois au delà des termes de l’annonce qui en eux-mêmes ne prêtent pas à confusion, les courriers versés aux débats par les appelants témoignent du manque de connaissance des lieux par l’agence immobilière pourtant rédactrice du bail sans mention de la surface du jardin et de l’annonce avec mention d’une surface de 200 m², alors que le 16 juillet 2018, elle écrivait à M. [W] : «le bail prévoit un jardin de 100 m² environ avec la location de la maison. Nous sommes informés qu’une servitude de passage dessert les hangars mitoyens au terrain. Les locataires nous ont signalé des passages abusifs et intrusifs dans le jardin et des nuisances liées à ces passages très fréquents. Par conséquent, je vous demanderai de bien vouloir respecter les termes du bail en vigueur et de ne pas pénétrer dans le jardin de M. [F] et Mme [E] sans raison valable afin de respecter leur intimité et leur droit d’occuper le jardin à leur guise ».

Il est manifeste que l’agence évoque la parcelle AC [Cadastre 6] et non pas la parcelle AC [Cadastre 7] puisqu’elle demande en outre à M. [W] de ne pas utiliser le portillon. Elle a réitéré cette confusion dans son courrier du 21 novembre 2018. Ce n’est que par courrier du 7 mai 2019 que l’agence a «rappelé» à Mme [J] [E] et M. [Z] [F] qu’en vertu de leur contrat de location, ils avaient à leur disposition outre la maison, un garage et «un jardin d’environ 100 m² parcelle n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 7])» et précisé que le garage était accessible via une servitude de passage, que le jardin se situait de l’autre côté de la route (parcelle n°[Cadastre 7]) et que la parcelle n°[Cadastre 6] n’appartenait pas à leur propriétaire.

Elle a par la suite, en réponse aux courriers des locataires fait état de la tolérance de M. [S] pour qu’ils utilisent le «jardin» lui appartenant et de ce que M. [W] leur laissait la jouissance d’un terrain à seulement 5 m de leur maison, laissant entendre qu’il s’agissait d’une compensation à la suppression de la tolérance, qui ne saurait être attribuée au bailleur dont il est établi qu’il a donné à bail le jardin lui appartenant et non pas un autre jardin.

Il en résulte un manquement de l’agence à son obligation de renseignements fiables aux locataires lors de la signature du bail qu’elle a rédigé et lors de la visite préalable ayant conduit les appelants à croire qu’ils avaient la jouissance privative de la parcelle AC [Cadastre 6] qu’elle qualifie elle-même de «jardin» tout en persistant à dire que le bail qu’elle a pourtant rédigé vise un «jardin de 100 m²» ce qui n’est pas le cas. Il ne saurait résulter de cette confusion ni un préjudice financier, ni un préjudice de jouissance dès lors que la location est conforme aux termes du bail mais uniquement un préjudice moral qu’il y a lieu d’indemniser à hauteur de 500 €.

Le jugement déféré est confirmé s’agissant du préjudice financier et du préjudice de jouissance et infirmé au titre du préjudice moral et l’Agence API condamnée à payer la somme de 500 € à Mme [J] [E] et M. [Z] [F].

A défaut de faute de M. [W], il y a lieu de débouter l’Agence API de sa demande en garantie à son égard.

Sur la demande de M. [W] d’indemnisation de son préjudice moral

M. [W] ne justifie ni d’une faute commise par ses locataires à son égard, ni d’un préjudice moral et doit être débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré est infirmé en ce qu’il a condamné Mme [J] [E] et M. [Z] [F] aux dépens de première instance et les a condamnés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’agence API qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

En outre l’équité commande de la condamner à payer à Mme [J] [E] et M. [Z] [F] la somme de 500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles de première instance et de 500 € à hauteur d’appel d’appel et de rejeter la demande de M. [W] à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

débouté Mme [J] [E] et M. [Z] [F] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de M. [W] ;

débouté Mme [J] [E] et M. [Z] [F] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice financier et du préjudice de jouissance à l’encontre de l’Agence Pilat Immobilier ;

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Agence Pilat Immobilier à payer à Mme [J] [E] et M. [Z] [F] la somme de 500 €, en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute la société Agence Pilat Immobilier de son recours en garantie contre M. [W] ;

Condamne la société Agence Pilat Immobilier aux dépens de première instance ;

Condamne la société Agence Pilat Immobilier à payer à Mme [J] [E] et M. [Z] [F] la somme de 500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, en première instance ;

Y ajoutant,

Déboute M. [W] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

Déboute M. [W] de sa demande, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société Agence Pilat Immobilier aux dépens d’appel ;

Condamne la société Agence Pilat Immobilier à payer à Mme [J] [E] et M. [Z] [F] la somme de 500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT