N° RG 22/04480 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OLZG

Décision du Juge des contentieux de la protection de TREVOUX au fond du 09 mai 2022

RG : 11 22-42

[V]

C/

[D]

[H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 21 Février 2024

APPELANTE :

Mme [O] [V]

née le 18 Janvier 1982 à [Localité 8] (74)

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jacques BERNASCONI de la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST, avocat au barreau D’AIN

INTIMÉS :

M. [N] [D]

Ayant pour mandataire la société QUADRAL IMMOBILIER

né le 09 Février 1962 à [Localité 10] (PORTUGAL)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

M. [J] [H]

né le 14 Mai 1980 à [Localité 9] (39)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Signification de la déclaration d’appel le 6 septembre 2022 en l’étude d’huissier

Défaillant

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Mars 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Janvier 2024

Date de mise à disposition : 21 Février 2024

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Véronique DRAHI, conseiller

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Véronique DRAHI, conseiller, en application de l’article 456 du code de procédure civile, le président étant empêché, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location à effet au 25 septembre 2017, M. [N] [D], représenté par son mandataire, la SAS Quadral Immobilier, a donné à bail à M. [J] [H] et Mme [O] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1'245 €, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1'245 €.

Par lettre recommandée du 25 août 2020, M. [J] [H] a donné son congé et par courrier remis en main propre contre émargement le 29 janvier 2021, Mme [O] [V] a donné congé à son tour. Le 8 mars 2021, un état des lieux a été établi contradictoirement.

Entre temps et par courrier du 2 mars 2021, le mandataire du bailleur avait alerté la locataire de la nécessité de procéder à l’enlèvement de la véranda construite sans accord du propriétaire et sans autorisation administrative, sous peine de se voir facturer le coût de cet enlèvement par un professionnel.

Suivant actes d’huissier de justice en date des 24 et 26 janvier 2022, M. [N] [D] a respectivement fait assigner Mme [O] [V] et M. [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Trévoux, lequel a, par jugement réputé contradictoire en date du 9 mai 2022, statué ainsi':

Condamne M. [J] [H] et Mme [O] [V] solidairement à payer à M. [N] [D] la somme de 5'781,60 € (cinq mille sept cent quatre-vingt-un euros et soixante centimes) au titre des réparations locatives, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne M. [J] [H] et Mme [O] [V] in solidum à payer, à M. [N] [D], la somme de 150 € (cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [J] [H] et Mme [O] [V] in solidum aux dépens de l’instance,

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Le tribunal a retenu en substance :

Que le délai de 6 mois prévu à l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 depuis la délivrance du congé par M. [J] [H] n’avait pas expiré au jour de l’état des lieux de sortie de sorte que ce dernier reste tenu du solde locatif';

Que les locataires ont installé une véranda et un poulailler sans autorisation préalable du bailleur et sans avoir procéder à l’enlèvement'; qu’ils n’ont en outre pas entretenu la haie dans le jardin'; que dès lors, ils doivent supporter le coût de remise en état des extérieurs, soit 5'240 €';

Que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établit diverses dégradations dont celle de la chambre justifiant le coût de la remise de 721,60 €';

Que pour le surplus, seule partie des travaux de remise en état sont justifiés, soit 1'395 €';

Que déduction faite du montant du dépôt de garantie et de l’acompte de 330 € versé, le solde restant dû est de 5'781,60 €';

Que concernant la somme demandée au titre d’un prorata de taxe d’ordre ménagère pour l’année 2021, le bailleur ne peut s’appuyer sur l’avis d’imposition 2020 alors que celui de 2021 permet seul de déterminer le montant dû à ce titre.

Par déclaration en date du 16 janvier 2022, Mme [O] [V] a interjeté appel de cette décision en tous ses chefs et à l’encontre de toutes les parties.

***

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique le 14 septembre 2022 (conclusions d’appelante), Mme [O] [V] demande à la cour :

Infirmer le jugement dont appel,

Débouter purement et simplement, M. [N] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

Vu les dispositions de l’article 22, alinéa 6 de la loi du 06 juillet 1989,

Condamner, M. [N] [D] à restituer à Mme [O] [V] le dépôt de garantie d’un montant de 1 245 € outre intérêts au taux de 10 % par mois deux mois à compter de la restitution des clés, c’est-à-dire à compter du 08 mai 2021 jusqu’à complet paiement,

En tout état de cause,

Condamner, M. [N] [D] à payer à Mme [O] [V] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner, M. [N] [D] en tous les dépens de première instance et d’appel, avec application, au profit de la SELARL Bernasconi Rozet Monnet-Suety Forest, des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle critique le premier jugement en ce qu’il a prononcé une condamnation importante sans factures correspondantes. Elle considère que les devis sont insuffisants à justifier une condamnation, d’autant plus en l’occurrence que les devis produits ne sont pas adressés au propriétaire mais à une société Quadral et qu’ils sont émis, soit par une société L2PI dont l’activité est étrangère aux travaux de remise en état, soit par M. [K] qui aurait cessé son activité depuis le 31 décembre 2000.

***

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique le 12 décembre 2022 (conclusions d’intimée), M. [N] [D] demande à la cour :

Vu les articles 7, 8-1, 15 et 22 de la loi du 6 juillet 1989,

Débouter Mme [O] [V] et M. [J] [H] de l’intégralité de leurs demandes fins et prétentions,

Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection de Trévoux le 9 mai 2022,

Y ajoutant,

Condamner Mme [O] [V] à payer à M. [N] [D] une indemnité de 3'000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles exposé en appel,

Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

En fait, il y souligne que M. [J] [H] lui avait facturé de menus travaux de remise en état lors de son entrée dans les lieux mais qu’il s’est avéré à la sortie que ces travaux n’avaient en réalité pas été réalisés. Il relève encore que Mme [V] a été alertée amiablement sur la nécessité de faire enlever la véranda, sans réponse, ni réaction de sa part.

En droit, il relève que l’appelante ne discute pas la réalité des dégradations locatives mais qu’elle se contente de critiquer le quantum réclamé en ce qu’il est justifié par des devis. Or, il rappelle que la jurisprudence admet la preuve du coût de réparation par des devis, le principe étant la réparation intégrale des dégradations et la preuve par tout moyen du coût es travaux de remise en état. Il fait valoir qu’il n’a pas pu remettre en location le bien que 3 mois après le départ des locataires en raison de la nécessité de faire des travaux et il justifie que ces travaux ont bien été réalisés.

Il fait valoir que la société Quadral est son mandataire de gestion depuis 4 ans, que la société L2PI est spécialisée dans l’accompagnement des divers acteurs de l’immobilier et que la situation de M. [K] lui est inconnue mais qu’il n’est pour sa part pas comptable des éventuels mensonges de ce dernier.

***

M. [J] [H], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel par exploit du 6 septembre 2022 déposé à l’étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture a été ordonnée le 22 mars 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 8 janvier 2024 à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS,

Sur la demande au titre des réparations locatives':

En vertu de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

En application de ce texte, les éventuels manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et’en l’absence de factures de travaux de reprise, il incombe au juge de procéder à l’évaluation des dommages prouvés.

En l’espèce, M. [N] [D] réclame une somme globale de 8'462,97 € dont il justifie en détaillant cette somme dans un tableau et en produisant divers devis correspondants. Il convient d’examiner les sommes réclamées postes par poste':

Concernant la somme de 1'200 € réclamée au titre du coût de la dépose de la véranda, il n’est d’abord pas discuté que cette construction a été implantée sans autorisation préalable du bailleur de sorte que les locataires sortant sont tenus de sa dépose. Par ailleurs, le devis [K], s’il ne présente de garantie concernant l’existence juridique de l’entrepreneur, n’en demeure pas moins conforme au prix du marché. Le bailleur est en conséquence fondé en sa demande en paiement de la somme de 1'200 €.

Concernant la somme de 3'500 € réclamée au titre du coût de l’enlèvement des encombrants dans le jardin, la présence de ces encombrants est objectivée par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que par les photographies produites. Ainsi, l’obligation de remise en état des locataires est établie. Néanmoins, le devis [K] est excessif. Le bailleur est fondé en sa demande en paiement à hauteur d’une somme ramenée à 2'000 €.

Concernant les sommes de 500 € et de 40 € réclamées au titre de la taille de la haie et des frais de déplacement, l’absence de taille de ce végétal est objectivée par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Le devis [K], qui chiffre le coût de cette taille à 600 €, est légèrement sur-évalué. Le bailleur est fondé en sa demande en paiement à hauteur de 500 € à laquelle il y a lieu d’ajouter les frais de déplacement de 40 €.

Concernant les sommes de 30 € et 60 € réclamées au titre du nettoyage de l’évier et du four de la cuisine extérieure, le bailleur expose que ces équipements ont été donnés à bail «'sales'» mais que M. [J] [H], locataire entrant, lui avait alors facturé le nettoyage. Il en justifie en produisant la facture émise le 9 octobre 2017 par le locataire, laquelle facture comporte effectivement un poste nettoyage concernant notamment le four, le plan de travail, la hotte aspirante. Par ailleurs, les sommes réclamées sont celles figurant dans le devis de la société L2PI régulièrement adressé au mandataire de gestion du bailleur par une société dont l’activité est notamment de fournir aux professionnels de l’immobilier des devis en vue de la remise en état de biens donnés en location. A la lueur de ces éléments et du caractère raisonnable des sommes réclamées, le bailleur est fondé en sa demande en paiement à hauteur de 90 €.

Concernant les sommes de 154 € et de 11,42 € réclamées au titre du coût du rebouchage des trous de cheville (14) et de la refixation d’une prise descellée dans le dégagement du bas, les détériorations correspondantes sont objectivées par la comparaison des états des lieux et les sommes réclamées, justifiées par le devis L2PI, correspondent au prix du marché sauf à retenir que le prix de rebouchage des trous de cheville vaudra ci-après pour l’ensemble de l’appartement. Sous cette précision, le bailleur est fondé en sa demande en paiement à hauteur de la somme de 165,42 €.

Concernant les sommes de 33,60 €, 36 € et 30 € réclamées au titre du nettoyage des joints de faïence, de la VMC et de la porte vitrée de la douche de la salle d’eau du bas, les détériorations et défauts d’entretien correspondants sont objectivés par la comparaison des états des lieux et les sommes réclamées sont justifiées par le devis L2PI. Néanmoins, le coût de ce nettoyage est sur-évalué. Le bailleur est fondé en sa demande en paiement à hauteur d’une somme ramenée à 30 €.

Concernant les sommes de 46,20 €, 88 € et 220 € réclamées au titre du remplacement de l’ampoule repose globe, de la fixation du radiateur et du changement de barillet dans l’entrée, les détériorations correspondantes sont objectivées par la comparaison des états des lieux et les sommes réclamées, justifiées par le devis L2PI, correspondent au prix du marché. Le bailleur est fondé en sa demande en paiement à hauteur d’une somme de 354,20 €.

Concernant les sommes de 143 €, 412,50 € et 55 € réclamées au titre du rebouchage de 13 trous de cheville, de la table cassée et du remplacement d’un néon dans la cuisine, les détériorations correspondantes sont objectivées par la comparaison des états des lieux et les sommes réclamées, justifiées par le devis L2PI, correspondent au prix du marché, à l’exception du coût de rebouchage des trous de cheville déjà indemnisé à hauteur de 154 € ci-avant. Dès lors, le bailleur est fondé en sa demande en paiement à hauteur d’une somme ramenée à 467,50 €.

Concernant les sommes de 22 € et 88 € réclamées au titre du rebouchage de 2 trous de cheville et du remplacement de 4 ampoules dans la salle de bain, les détériorations correspondantes sont objectivées par la comparaison des états des lieux et les sommes réclamées, justifiées par le devis L2PI, correspondent au prix du marché, à l’exception du coût de rebouchage des trous de cheville déjà indemnisé à hauteur de 154 € ci-avant. Dès lors, le bailleur est fondé en sa demande en paiement à hauteur d’une somme ramenée à 88 €.

Concernant les sommes de 33 €, 165 €, 88 €, 18,09 € et 11,55 € réclamées au titre du remplacement de la butée de la porte, du rebouchage de 15 trous de cheville, de la fixation d’un radiateur, de la pose d’une douille et de la fixation de la prise sous le bar dans le séjour, les détériorations correspondantes sont objectivées par la comparaison des états des lieux et les sommes réclamées, justifiées par le devis L2PI, correspondent au prix du marché, à l’exception du coût de rebouchage des trous de cheville déjà indemnisé à hauteur de 154 € ci-avant. Dès lors, le bailleur est fondé en sa demande en paiement à hauteur d’une somme ramenée à 150,64 €.

Concernant les sommes de 66 €, 721,60 €, 18 € et 27,50 € réclamées au titre de 2 lés de papier peint, du remplacement d’une porte, du nettoyage de taches rouge sur convecteur et de la refixation de la porte dans la chambre 1, les détériorations correspondantes sont objectivées par la comparaison des états des lieux et les sommes réclamées, justifiées par le devis L2PI et le devis DURAND, correspondent au prix du marché. Le bailleur est fondé en sa demande en paiement à hauteur d’une somme de 833,10 €.

Concernant les sommes de 88 € et 30 € réclamées au titre du rebouchage de 8 trous de cheville et du nettoyage du crépis et du sol de la chambre 2, les détériorations correspondantes sont objectivées par la comparaison des états des lieux mais le rebouchage des trous de cheville déjà indemnisé à hauteur de 154 € ci-avant et le nettoyage de l’appartement est également inclus dans l’indemnisation ci-avant allouée suivant facture de M. [H]. Dès lors, le bailleur n’est pas fondé en ses demande en paiement de sommes supplémentaires.

Concernant les sommes de 99 €, de 88 €, de 55 €, de 22 € et de 27,50 € au titre du rebouchage de 9 trous de cheville, de la fixation du radiateur, du papier peint à recoller, de l’encadrement écaillé à repeindre de la porte coulissantes à refixer et regraissée dans la chambre 3, les détériorations correspondantes sont objectivées par la comparaison des états des lieux mais le rebouchage des trous de cheville déjà indemnisé à hauteur de 154 € ci-avant, la refixation du radiateur a déjà été indemnisée ci-avant à hauteur de 88 €, le recollement du papier peint a déjà été indemnisé à hauteur de 66 € ci-avant. Dès lors, le bailleur est fondé en sa demande en paiement à hauteur d’une somme ramenée à 27,50 €.

Concernant les sommes de 44 € et 30 € au titre du coût du rebouchage de 4 trous de cheville et du nettoyage des vitres de la chambre 4, les détériorations correspondantes sont objectivées par la comparaison des états des lieux mais le rebouchage des trous de cheville déjà indemnisé à hauteur de 154 € ci-avant et le nettoyage de l’appartement est également inclus dans l’indemnisation ci-avant allouée suivant facture de M. [H]. Dès lors, il ne sera alloué aucune des sommes supplémentaires réclamées au bailleur.

Concernant les sommes de 18 € et 60,50 € réclamées au titre du dépoussièrage du plafond et du remplacement du détecteur de fumée dans le dégagement, les détériorations correspondantes sont objectivées par la comparaison des états des lieux et les sommes réclamées, justifiées par le devis L2PI, correspondent au prix du marché. Le bailleur est fondé en sa demande en paiement à hauteur d’une somme de 78,50 €.

Concernant les sommes de 38,50 € et 44 € réclamées au titre du dégagement encombrant et des frais de déplacement au niveau du compteur d’eau, la détérioration alléguée, désignée «'compteur une trappe vers portail'» qui serait devenu inaccessible ne résulte pas de l’analyse des états de lieux d’entrée et de sortie. Le bailleur n’est pas fondé en ces demandes en paiement à ce titre.

Au final, M. [N] [D] rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance à hauteur de la somme de 6'024,86 €.

Sur la demande au titre de la TEOM':

A défaut pour le bailleur de produire la taxe foncière pour 2021, il ne rapporte pas la preuve de la créance réclamée à hauteur de 39 €.

Sur le compte entre les parties':

Le compte entre les parties s’établit comme suit':

Réparations locatives': 6'024,86€

A déduire (dépôt de garantie et acompte de 330€)': 1'575,00€

Solde': 4'449,86€

Le jugement attaqué, en ce qu’il a partiellement accueilli la demande du bailleur, sera confirmé dans son principe mais infirmé dans son quantum.

Statuant à nouveau, la cour condamne solidairement M. [J] [H] et Mme [O] [V] à payer à M. [N] [D] la somme de 4'449,86 € avec intérêt au taux légal à compter du jugement rendu le 9 mai 2022.

Sur les autres demandes':

Mme [O] [V] succombant, la cour confirme la décision déférée en ce qu’elle l’a condamnée in solidum avec M. [H] aux dépens de première instance et à payer à M. [D] la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Y ajoutant, la cour condamne Mme [O] [V] aux dépens de l’instance d’appel et rejette sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles.

La cour condamne Mme [V] à payer à M. [D] la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 9 mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Trévoux en toutes ses dispositions, sauf à ramener le montant de la condamnation principale de M. [J] [H] et Mme [O] [V] tenus solidairement à la somme de 4'449,86 €,

Y ajoutant,

Condamne Mme [O] [V] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne Mme [O] [V] à payer à M. [N] [D] la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ, Véronique DRAHI, CONSEILLER