N° RG 23/01511 -N°Portalis DBVX-V-B7H-OZZY

Décision du Juge des contentieux de la protection de BOURG EN BRESSE au fond du 19 janvier 2023

RG : 22/00015

[X]

C/

[C]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 02 Juillet 2025

APPELANT :

M. [K] [X]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e Clémence NEVEU, avocat au barreau d’AIN, toque : 108

INTIMÉE :

Mme [F] [C] épouse [Y]

née le 25 Février 1954 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004726 du 13/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentée par M^e Julie MATRICON, avocat au barreau de LYON, toque : 959

Date de clôture de l’instruction : 31 Décembre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Mai 2025

Date de mise à disposition : 02 Juillet 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2014 à effet au 30 octobre 2014, M. [H] [X] a consenti à Mme [F] [C] épouse [Y] le bail d’une maison d’habitation, d’une surface de 80 m² avec jardin de 600 m², située [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 450 €.

M. [H] [X] est décédé en 2015, laissant pour lui succéder son fils, M. [K] [X], qui est devenu propriétaire du bien loué et s’est substitué à son père en qualité de bailleur.

Par courrier du 30 mai 2020, M. [X] a informé Mme [Y] de ce que la parcelle concernée par cette location, [Cadastre 3] est d’une surface de 932 m², la partie Ouest ne faisant pas partie de la location et de ce qu’il mettait la surface de 332 m² à la disposition de Mme [Y] et de M. [U], ce dernier disposant ainsi du terrain se trouvant devant les fenêtres de cuisine et de salle de bain de la locataire, une petit clôture devant être posée afin de délimiter cette zone.

Courant 2021, M. [K] [X] et M. [K] [U] ont procédé à un échange d’une partie de leurs terrains respectifs selon un plan de modification établi par un géomètre expert et repris la clôture séparant leur fond.

Par courrier du 9 février 2021, Mme [Y] s’est opposée à la décision de M. [X] d’entreprendre des travaux modifiant le terrain loué impliquant notamment l’arrachage de la clôture côté potager et de certaines de ses plantes, avec pose d’une nouvelle clôture, ce dont il lui avait fait part le 2 février 2021.

Par courrier du 28 février 2021, M. [X] a confirmé son intention de reprendre 345 m² du terrain d’une surface totale de 945 m², lui donnant jusqu’au 5 mars pour ne plus mettre sa voiture sur son terrain et évacuer ses pots de fleurs.

Le 2 mars 2021, Mme [Y] a déposé une main courante à la gendarmerie reprochant à M. [X] d’avoir notamment planté des piquets dans sa cour en ne lui laissant que 40 m² pour se garer et d’avoir mis des pneus et des pots d’échappements sur ces 40 m², l’empêchant ainsi de se garer.

Par courrier du 26 mars 2021, M. [X] a mis en demeure Mme [Y] de libérer les espaces non concédés par le bail, c’est à dire les dépendance A, B, C et D et les parcelles C et F figurant au plan annexé au courrier.

Un procès-verbal de non conciliation a été dressé le 7 avril 2021.

Mme [Y] a par la suite déposé plainte à deux reprises contre M. [X] et fait dresser un procès-verbal de constat le 2 juin 2021.

Des échanges ont également eu lieu entre propriétaire et locataire afférents à la surface habitable de la maison.

Par exploit du 6 décembre 2021, Mme [F] [C] épouse [Y] a fait assigner M. [K] [X] en réparation de ses préjudices devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse.

Par jugement contradictoire du 19 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection de Bourg en Bresse a :

Condamné M. [K] [X] à payer à Mme [F] [C] épouse [Y] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamné M. [K] [X] à payer à Mme [F] [C] épouse [Y] la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [K] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

Rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Le tribunal a retenu en substance :

que M. [K] [X] ne peut valablement s’appuyer sur la lettre même du bail et sur la superficie mentionnée pour venir remettre en question, après des années, une occupation que son père avait visiblement consentie, et ainsi modifier unilatéralement les limites de la location,

qu’il n’était pas plus en droit de venir importuner de manière répétée sa locataire en déposant des objets en état de décomposition et rouillés sur les terrains donnés à bail, caractérisant une certaine intention malveillante,

que par ses agissements répétés et par ses multiples revendications non fondées juridiquement, M. [X] a manqué à son obligation d’assurer à sa locataire la jouissance paisible du logement,

que le préjudice de jouissance causé à la locataire est d’autant plus important qu’il perdure depuis près de deux années et qu’il a donné lieu à de nombreux affrontements que n’ont pas calmé les dépôts de plaintes pénales.

Par déclaration enregistrée le 22 février 2023, M. [K] [X] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 1er novembre 2023, M. [K] [X] demande à la cour :

Réformer en intégralité lé jugement rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 19 janvier 2023 ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

Rejeter toutes les démandes formulées par Mme [Y], celles-ci étant injustifiées ;

Rejeter l’appel incident formé par Mme [Y] et en conséquence rejeter ses demandes indemnitaires ;

Condamner Mme [Y] à verser à M. [X] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [Y] aux entiers dépens de la procédure.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 31 décembre 2023, Mme [F] [C] épouse [Y] demande à la cour :

Déclarer l’appel incident formé par Mme [Y] recevable et bien fondé ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse du 19 janvier 2023 en ce qu’il a condamné M. [K] [X] à payer à Mme [F] [C] épouse [Y] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

Condamner M. [K] [X] à payer à Mme [F] [C] épouse [Y] la somme de 6.000 € à titre de dommage et intérêts ;

Condamner M. [K] [X] à payer à Mme [F] [C] épouse [Y] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [K] [X] aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance

Selon les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, dans le cadre de son obligation de délivrance.

M. [X] soutient que Mme [Y] ne démontre pas la privation de jouissance des terres mises à bail ni même de la surface de l’habitation.

Il conteste avoir repris possession des dépendances.

S’agissant de l’échange intervenu avec M. [U], M. [X] fait valoir qu’avant qu’il n’y soit procédé, sa parcelle [Cadastre 3] représentait une superficie de 932 m² au total et que l’échange intervenu était destiné à améliorer la disposition des lieux, afin d’éviter que leurs fenêtres respectives ne donnent directement sur leurs fonds respectifs et qu’à cet effet, M. [X] a préalablement consenti à M. [U], en mai 2020, la mise à disposition d’une partie de son terrain afin d’apaiser les conflits entre Mme [Y] et ce dernier, partie du terrain en herbe qui se trouvait directement sous les fenêtres de M. [U]. Il soutient en conséquence que la modification intervenue officiellement en avril 2021 n’a fait qu’entériner cette situation, n’a causé aucun préjudice à sa locataire et n’a pas diminué la surface louée laquelle est de 600 m², la parcelle appartenant à M. [X] étant désormais la [Cadastre 4] d’une superficie totale de 790 m².

Il invoque les termes du bail qui mentionne une surface de jardin louée de 600 m² correspondant au terrain côté Est, alors que la partie Ouest ne fait pas partie du contrat de bail, correspondant à une surface supplémentaire non louée et laissée oralement à la disposition de Mme [Y] pour s’en servir pour son jardin, à charge pour elle de l’entretenir, cette mise à disposition devant s’analyser en un prêt à usage au sens de l’article 1875 du Code civil, qui n’implique aucun transfert de possession et auquel il peut être mis fin à tout moment par le prêteur lorsqu’aucun terme n’a été prévu, à charge pour lui de respecter un délai raisonnable.

Il ajoute que l’intimée crée la confusion en revendiquant l’usage de la partie cour se trouvant juste devant la maison, ayant notamment décidé d’en faire son unique accès, alors qu’il existe un accès côté Est, avec un portail qui était utilisé historiquement par ses auteurs, l’huissier précisant que cet accès est fait pour un engin agricole, en sorte qu’un véhicule peut y accéder.

Il conteste l’analyse selon laquelle la commune intention des parties était de laisser à bail la totalité de la superficie dès lors que le bail stipule une surface louée de 600 m², ainsi que la réduction de la parcelle louée côté Est lors de la réfection de la clôture entre les fonds [X] et [U], au vu des limites fixées par le géomètre.

Mme [Y] soutient que la modification unilatérale du bail est caractérisée par :

la réduction de la parcelle donnée à bail à l’Est de la maison avec arrachage et déplacement de la clôture et destruction partielle de ses plantations,

la reprise partielle de la cour gravillonnée située devant la maison côté Ouest, avec destruction des plates-bandes fleuries jouxtant cette cour.

Relevant que le plan cadastral fait apparaître que la propriété est de 900 m² au total dont 149 m² de bâtiments en sorte que le terrain restant est de 750 m², elle soutient que malgré l’erreur manifeste de la surface de jardin stipulée au bail, le contrat doit être interprété selon la commune intention des parties au sens de l’article 1156 du Code civil et qu’à ce titre M. [H] [X] lui avait consenti la jouissance de l’intégralité des bâtiments et du terrain entourant la maison, à l’Est et à l’Ouest, au-delà des 600 m² visés au bail, occupation que M. [K] [X] n’a pas remise en cause durant des années après le décès de son père. Elle prétend que ce dernier ne peut se fonder sur la lettre du bail pour lui refuser désormais l’occupation paisible et non contestée pendant des années de l’intégralité du terrain.

Elle estime que son bailleur n’était donc pas légitime à réduire la surface du terrain ainsi loué à l’Est en procédant contre sa volonté à l’échange de parcelles avec M. [U].

S’agissant de la partie Ouest, Mme [Y] précise qu’il s’agit de la cour gravillonnée entourée de plates-bandes fleuries et prolongée par une partie enherbée encore plus à l’Ouest, partie enherbée dont Mme [Y] n’a jamais contesté qu’elle ne faisait pas partie du bail, ayant été mise à sa disposition par M. [X] père, en échange de son entretien et à laquelle elle renoncé dans son courrier du 9 février 2021, ce qui n’est pas le cas de la cour gravillonnée et des plates-bandes qui la longent dont elle a la jouissance non pas en vertu d’un prêt à usage mais en vertu du bail, en ce qu’elle constitue le seul accès à la porte d’entrée de sa maison comme relevé par procès-verbal de constat, l’ouverture située à l’arrière, côté Est ne constituant pas une entrée au vu de sa description par l’huissier et des attestations versées aux débats émanant de ses voisins selon lesquels Mme [Y] a toujours stationné son véhicule sur cette cour.

En ce qui concerne les dépendances, elle rappelle les termes du courrier de M. [X] du 10 avril 2021 la mettant en demeure de les libérer, ce qu’il n’était pas fondé à faire au vu de la surface de maison louée qui les comprend, étant précisé qu’il prétend désormais qu’il n’en a pas pris possession.

Sur ce,

Il est acquis que jusqu’en 2020, Mme [Y] disposait de l’entièreté de la parcelle [Cadastre 3] de plus de 900 m² (bâtiments compris) malgré les termes du bail visant un jardin de 600 m² (outre 80 m² de bâtiment) et qu’en mai 2020, pour mettre un terme au conflit l’opposant à M. [U], propriétaire mitoyen, M. [X] fils a mis à disposition de ce dernier une partie de son terrain situé à l’Est des bâtiments mitoyens, occupée et entretenue par Mme [Y] et mis en échange à la disposition de cette dernière, une parcelle appartenant à M. [U], côté Ouest, de moindre superficie, l’opération étant destinée à ce que chaque partie de terrain concernée se situe sous les fenêtres du même propriétaire. Il résulte en effet des pièces versées aux débats que M. [U] reprochait et reproche du reste toujours à M. [X] et sa locataire la gêne occasionnée par la végétation présente dans sa propriété.

Il n’est pas contestable que M. [X] en a avisé Mme [Y] par courrier du 30 mai 2020 dont il résulte sans ambages qu’elle avait bien la disposition de toute la parcelle [Cadastre 3] désormais un peu réduite du fait de l’échange, lequel a ensuite donné lieu à des travaux afférents à la clôture entre les deux propriétés en février 2021, puis à son officialisation en avril 2021. S’il invoque les termes du bail, M. [X] ne conteste pas la jouissance que Mme [Y] avait de la partie échangée, situant de l’autre côté la portion non comprise au bail, même s’il entretient la confusion notamment dans ses écritures en se prévalant du respect du délai raisonnable de l’article 1875 du Code civil, à ce titre.

Il est donc incontestable que cette interversion de parcelle a modifié la surface dont Mme [Y] avait la jouissance conformément au bail, quelle que soit la surface totale visée et que c’est à tort que M. [X] fait référence au prêt à usage à ce titre.

S’agissant à l’Ouest, de la cour gravillonnée entourée de plates-bandes fleuries et prolongée par une partie enherbée encore plus à l’Ouest, dont il n’est pas contesté que Mme [Y] avait la jouissance avant février 2021, date à laquelle elle a été mise en demeure de ne plus stationner son véhicule et d’évacuer ses pots de fleurs, la cour estime qu’il ne saurait être soutenu que la superficie de la propriété allant au-delà des 600 m² mentionnés au bail et que M. [X] situe à cet endroit, a fait l’objet d’un prêt à usage révocable unilatéralement, au vu de la durée pendant laquelle Mme [Y] en a eu la jouissance non contestée par ses bailleurs successifs, cette situation résultant de la commune intention des partie dont il y a lieu de faire application pour interpréter le bail.

Au demeurant, M. [X] ne justifie pas des raisons pour lesquelles, à supposer que l’on limite le bail aux 600 m² visés, la différence entre la surface réelle et la surface louée se situerait précisément à cet endroit et ce d’autant moins qu’il évoque une différence de plus de 345 m² dans son courrier de mise en demeure du 28 février 2021 alors que depuis l’échange avec M. [U], la différence de surfaces est de 190 m², sa parcelle désormais [Cadastre 4] mesurant au total 790 m² comme il l’indique dans ses écritures.

Il n’est là encore pas contestable que M. [X] a réduit le droit de jouissance de Mme [Y] sur cette partie de la propriété, lui refusant l’usage d’une portion de la cour gravillonnée et des plates-bandes la longeant, alors qu’il résulte du procès-verbal de constat précité que cette cour constitue la voie d’accès principale au logement, l’accès par l’Est matériellement possible n’étant néanmoins pas adapté. Du reste, le caractère gravillonné de la cour est justement destiné au stationnement d’un véhicule. Par ailleurs, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que dans sa lettre du 9 février 2021, Mme [Y] n’avait pas renoncé à cette partie de la propriété mais uniquement à la partie enherbée prolongeant plus à l’Ouest cette cour et ces plates-bandes, dont elle précise qu’elle ne fait pas partie du bail mais a été mise à sa disposition gratuitement à charge pour elle de l’entretenir.

Enfin, bien que M. [X] ait mis en demeure Mme [Y] de libérer les dépendances contiguës à la maison, il n’en a pas pris effectivement possession et ne conteste pas dans ses écritures qu’elles relèvent de la surface mentionnée au bail.

La cour retient que la modification unilatérale et injustifiée du bail par M. [X] est acquise, comme retenu en première instance, ce qui caractérise un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance.

Sur le préjudice de jouissance

En application de l’article 1147 applicable à la cause, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

M. [X] conteste l’existence du trouble de jouissance paisible invoqué par l’intimée qui ne peut résulter de ses seuls dépôts de plainte, alors qu’il s’est rendu sur la partie située à l’Ouest qui ne fait pas partie de la surface louée, pour y fixer une limite avec des piquets, laissant néanmoins l’usage à Mme [Y] d’une partie de cette parcelle pour y stationner sa voiture ce qu’elle fait sans subir de préjudice de jouissance. Il déclare ne pas avoir agi de manière répétée mais à une seule reprise pour y tracer une délimitation dans la cour à la peinture, selon les calculs indiqués par le géomètre et nullement à de nombreuses reprises pour causer du tort à sa locataire.

Il ajoute que les travaux de reprise de clôture qu’il a effectués entre son fond et celui de M. [U] étaient motivés par le caractère très abîmé de la clôture existante, laquelle ne correspondait plus aux limites résultant de l’échange de parcelles, travaux dont il a préalablement averti sa locataire et réalisés uniquement depuis le fond [U]. Il estime que les dégradations des fleurs qu’elle impute aux produits utilisés par ce dernier ne peuvent lui être reprochées. Il constate que Mme [Y] profite pleinement depuis mai 2021 de son terrain côté Est.

Il soutient que le lien de causalité entre l’état de santé de Mme [Y] et son comportement n’est pas rapporté, y compris par les attestations des voisins, également en conflit avec lui, étant précisé qu’il vit une partie de l’année en Afrique en sorte qu’il ne saurait être question d’un harcèlement qui perdure et qu’il a indemnisé l’intimée. Il ajoute que son état de santé nécessite qu’il reprenne possession des lieux loués pour y vivre, raison pour laquelle il a donné congé des lieux à Mme [Y] le 29 novembre 2023. Il estime la demande de l’intimée démesurée s’agissant d’un conflit de voisinage dans lequel chacun a des torts.

Il se prévaut enfin de la mauvaise foi de Mme [Y].

Mme [Y] fait état outre la réduction de son terrain ôté Est et Ouest :

de la destruction des plantations à l’Est et l’enlèvement du portillon séparant son potager de son jardin d’agrément,

de courriers blessants et outranciers de mise en demeure de libérer des terrains et dépendances,

de la destruction le 25 février 2021 par l’entreprise Michon et à la pelle mécanique des plates-bandes de fleurs bordant la cour gravillonnée,

de l’introduction de M. [X] dans la cour afin d’y planter des piquets pour en réduire la surface, pour y tracer de grandes marques à la peinture orange, y compris sur les pots de fleurs et le mobilier de jardin et également à plusieurs reprises pour y déposer dans sa cour des ferrailles rouillées et détritus (pneus, pots d’échappement rouillés…) afin de limiter l’accès à son logement et de l’empêcher de stationner son véhicule, et dans le but de lui nuire,

d’une ordonnance pénale qui lui a été signifiée en mars 2022 pour dépôt d’objets et ordures sur un lieu non autorisé.

Elle ajoute que M. [X] ne cesse de la harceler pour qu’elle quitte les lieux, que son comportement est à l’origine d’une très forte dégradation de sa santé physique et morale, comme en attestent ses voisins, alors qu’il n’a pas exécuté le jugement déféré, en sorte qu’elle porte sa demande à 6.000 €, sans qu’il s’agisse d’une demande nouvelle.

Elle se prévaut à son tour de la mauvaise foi de M. [X] avec lequel les relations étaient bonnes mais qui a pris fait et cause pour M. [U] dans le conflit qui oppose ce dernier à Mme [Y], qui l’a mise en demeure de libérer les dépendances et parties du terrain objet du présent litige et ne saurait se dire conciliant alors qu’elle est à l’origine de la tentative de conciliation et qu’il a opportunément décidé de lui donner congé pour faire pression sur elle.

Sur ce,

La cour estime qu’au regard de la configuration des lieux et des raisons de l’échange avec M. [U] ainsi qu’au vu des photographies contenues dans le procès-verbal de constat du 2 juin 2021, le préjudice qui résulte du manquement du bailleur à son obligation de délivrance en lien avec l’échange de parcelles avec M. [U] est très limité, une nouvelle clôture ayant été installée et seules quelques plantes ayant été arrachées. En outre, Mme [Y] ne peut imputer à son bailleur le comportement de son voisin.

Le préjudice résultant du manquement de M. [X] à son obligation d’assurer à Mme [Y] la jouissance paisible des lieux est plus caractérisé s’agissant de la partie Ouest du terrain, en ce qu’il s’est accompagné de l’arrachage à la pelleteuse des plates-bandes fleuries mises en place par Mme [Y], de courriers comminatoires et d’actes malveillants du bailleur tels qu’ils résultent du procès-verbal de constat dressé le 2 juin 2021 avec le traçage à la peinture y compris sur le mobilier de jardin de l’intimée dont M. [X] reconnaît être l’auteur dans le courrier de son conseil du 19 octobre 2021 et le dépôt d’objets rouillés sur la partie de la cour dont il reconnaît la libre disposition à sa locataire et ce, sans que le tracé résultant du marquage à la peinture ou de l’implantation de piquets n’y correspondant pas soit précisément compréhensible.

En outre, Mme [Y] justifie au moyen d’attestations de ses voisins et d’un certificat médical que le comportement de son bailleur est à l’origine de l’altération de sa santé depuis mai 2020.

Enfin, le préjudice résultant globalement de ces manquements indemnisé à hauteur de 3.000 € en première instance au regard de sa durée de deux ans, persiste depuis l’ordonnance, en sorte que la cour le chiffre à 4.000 €, somme à laquelle M. [X] est condamné.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, M. [X] supportera également les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de le condamner à payer à Mme [Y] la somme de 1.500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel et de le débouter de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a condamné M. [K] [X] à payer à Mme [F] [Y] la somme de 3.000 €, à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [K] [X] à payer à Mme [F] [Y] la somme de 4.000 €, à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne M. [K] [X] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [K] [X] à payer à Mme [F] [Y] la somme de 1.500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Déboute M. [K] [X] de sa demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT