N° RG 23/06100 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PD42

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 06 juin 2023

RG : 20/5905

ch n°9 cab 09 F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 24 Juin 2025

APPELANTE :

Mme [L] [I] épouse [P]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dikmen YOZGAT de la SELARL SAINT-AVIT YOZGAT, avocat au barreau de LYON, toque : 754

INTIMES :

M. [V] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillant

Mme [F] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante

La société ZEN IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Julien COMBIER et M^e Virgile FAVIER de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de LYON, toque : 708

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Mai 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Avril 2025

Date de mise à disposition : 17 Juin 2025 prorogée au 24 juin 2025, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt rendu par défaut rendu publiquement. par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Les 13 et 18 septembre 2019, Mme [I] (la venderesse), d’une part, M. [N] et Mme [R] (les acquéreurs), d’autre part, ont signé, avec le concours de la société Zen immobilier (l’agent immobilier) mandatée par la venderesse, un compromis de vente portant sur un appartement et une cave constituant les lots 1993 et 1980 d’un immeuble en copropriété, au prix de 183.000 euros, sans condition de financement.

Cet acte prévoyait la réitération de la vente chez un notaire au plus tard le 18 décembre 2019.

Par courrier avec demande d’avis de réception du 6 janvier 2020, le notaire a mis en demeure les acquéreurs de se présenter le 21 janvier 2020 à son étude.

Par acte du 20 janvier 2020, une nouvelle mise en demeure leur a été adressée en vue d’une réitération de l’acte de vente à la date du 31 janvier 2020.

En l’absence des acquéreurs au jour de la réitération de l’acte, un procès-verbal de carence a été dressé le 31 janvier 2020 et signifié à ces derniers par acte des 4 et 5 février 2020.

Par actes introductifs d’instance des 13 et 14 août 2020, la venderesse a fait assigner les acquéreurs et l’agent immobilier devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 18.300 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

Par jugement réputé contradictoire du 6 juin 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— condamné in solidum M. [N] et Mme [R] à payer à Mme [I] la somme de 9.150 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de la clause pénale,

— débouté Mme [I] de ses demandes dirigées contre la société Zen,

— débouté la société Zen de sa demande en paiement de la somme de 11.000 euros dirigée contre M. [N] et Mme [R],

— condamné in solidum M. [N] et Mme [R] aux dépens de l’instance,

— condamné in solidum M. [N] et Mme [R] à payer à Mme [I] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 26 juillet 2023, Mme [I] a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 3 avril 2024, la venderesse demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 6 juin 2023 en ce qu’il a débouté la société Zen de sa demande en paiement de la somme de 11.000 euros dirigée contre M. [N] et Mme [R],

— infirmer partiellement le jugement rendu le 6 juin 2023 en ce qu’il :

— a condamné in solidum M. [N] et Mme [R] à lui payer la somme de 9.150 euros avec intérêts au taux /égal à compter du jugement au titre de la clause pénale,

— l’a déboutée de ses demandes dirigées contre la société Zen,

— a condamné in solidum M. [N] et Mme [R] aux dépens de l’instance,

— a condamné in solidum M. [N] et Mme [R] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté le surplus des demandes.

Statuant à nouveau,

— juger que M. [N] et Mme [R] ont commis une faute contractuelle de nature à engager leur responsabilité,

— juger qu’elle est bien fondée à solliciter la mise en 'uvre de la clause pénale,

— juger que la société Zen a commis une faute de nature à engager sa responsabilité,

En conséquence :

A titre principal,

— condamner in solidum M. [N], Mme [R], et la société Zen ou celui d’entre eux qui mieux le devrait, à lui verser la somme de 18.300 euros à titre de clause pénale et d’indemnité forfaitaire au taux d’intérêt légal, et telle que stipulée au compromis régularisé à [Localité 7] les 13 et 18 septembre 2019.

A titre subsidiaire,

— condamner la société Zen à régler la somme de 18.300 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de la perte de chance de n’avoir pu percevoir immédiatement le montant de la clause pénale.

En tout état de cause,

— condamner Mme [R], M. [N] et la société Zen, in solidum, à lui verser la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles s’agissant de l’instance d’appel et 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles s’agissant de la procédure de 1ère instance,

— condamner Mme [R], M. [N] et la société Zen, in solidum, aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel et ce, compris les frais de commissaires de justice engendrés dans le cadre de la sommation et du procès-verbal de carence.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 3 janvier 2024, l’agent immobilier demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Mme [I] de ses demandes indemnitaires à son encontre,

— rejeter l’ensemble des moyens, fins et prétentions de Mme [I],

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes indemnitaires à l’encontre de M. [N] et Mme [R].

Statuant à nouveau et à titre reconventionnel,

— condamner M. [N] et Mme [R] à lui payer 11.000 euros à titre de dommages-intérêts.

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. [N] et Mme [R] au paiement de la somme de 3.000 euros à la concluante au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par actes du 5 octobre 2023, convertis en procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant ont été signifiés à M. [N] et Mme [R] qui n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le paiement de la clause pénale

La venderesse fait notamment valoir que:

— les acquéreurs ne s’étant pas présentés aux trois rendez-vous qui leur ont été proposés devant le notaire, elle leur a fait signifier le procès-verbal de carence qui a été établi et s’est prévalue de la résolution du contrat et du versement de la clause pénale fixée à la somme de 18.300 euros dans la promesse signée entre les parties,

— le montant de cette clause a été réduit par le tribunal à la somme de 9.150 euros alors qu’il appartient aux débiteurs de l’obligation de rapporter la preuve du caractère manifestement excessif de la sanction au regard du préjudice qu’elle subit, ce qu’ils n’ont pas fait.

Réponse de la cour

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le compromis de vente des 13 et 18 septembre 2020 signé entre la venderesse et les acquéreurs prévoit qu’il doit être réitéré par acte authentique au plus tard le 18 décembre 2019, cette date étant constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisée, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécuté dans un délai de 10 jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie défaillante aura le choix entre invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 18.300 euros (…).

Suite à leur absence au rendez-vous du 21 janvier 2020, les acquéreurs ont été sommés de se présenter le 31 janvier 2020 à l’étude du notaire pour signer l’acte authentique de vente.

Les acquéreurs ne s’étant pas non plus présentés au rendez-vous du 31 janvier 2020, la venderesse leur a fait signifier le 5 février 2020 un procès-verbal de carence et de résolution du contrat.

Puis, par lettres recommandées avec demande d’avis de réception reçues le 26 février 2020, le conseil de la venderesse a sollicité la somme de 18.300 euros, correspondant au montant de la clause pénale fixée dans l’acte.

Aucune condition suspensive particulière n’est stipulée dans l’acte, en particulier l’obtention d’un financement, l’acquisition étant financée au moyen des fonds personnels des acquéreurs.

Compte tenu de l’inexécution par les acheteurs de leur obligation d’acquérir le bien, il convient de les condamner au paiement de la clause pénale, qui correspond à 10% du prix de la vente, ce qui est habituel et ne présente pas de caractère excessif.

En conséquence, infirmant le jugement, il convient de condamner les acquéreurs à payer à la venderesse la somme de 18.300 euros au titre de la clause pénale.

2. Sur la responsabilité de l’agent immobilier

La venderesse fait notamment valoir que:

— alors que le compromis de vente stipulait que la somme de 9.150 euros devait être déposée à titre d’acompte entre les mains de l’agent immobilier au plus tard le 26 septembre 2019, à peine de caducité, il ne l’a pas avertie de la défaillance des acquéreurs,

— elle a attendu le 30 septembre 2019 pour demander le versement de l’acompte, elle a relancé en vain les acquéreurs le 14 octobre 2019 et ne l’a pas avertie de leur défaillance,

— l’obligation de séquestre à la date requise est une obligation de résultat qui doit être garantie par l’agence,

— elle a commis une négligence fautive dans l’exécution du mandat, à l’origine de son préjudice, puisqu’elle a immobilisé son bien jusqu’en février 2020, alors qu’elle aurait pu rompre la promesse dès le mois de septembre 2019,

— elle ne sollicite pas sa condamnation au paiement de la clause pénale mais à des dommages-intérêts dont le montant est égal à la clause pénale, sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

— son préjudice consiste en la perte de chance d’obtenir le paiement de la clause pénale sans procédure judiciaire, surtout que les acquéreurs sont défaillants dans la présnete procédure,

— pour remettre son bien en vente, elle a dû se défaire de son engagement la liant aux acquéreurs.

L’agent immobilier fait notamment valoir que:

— il n’est pas d’usage que l’acquéreur procède à un versement lors de la signature du compromis, l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation posant le principe de l’interdiction du règlement d’un acompte avant l’expiration du délai de rétractation, celui-ci n’étant autorisé qu’à titre exceptionnel lorsqu’il est reçu par un professionnel,

— le délai de rétractation expirait le 30 septembre 2019, de sorte qu’il a attendu cette date pour solliciter le paiement de l’acompte aux acquéreurs,

— s’agissant d’une simple faculté, il ne pouvait imposer aux acquéreurs le versement de l’acompte le jour de la signature du compromis,

— il est d’usage que cet acompte soit de 5 à 10% du prix de vente final mais il ne s’agit pas d’une obligation, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas sollicité l’équivalent de la clause pénale,

— il a adressé aux acquéreurs deux courriers afin qu’ils procèdent aux versements, ainsi que des SMS, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée,

— à partir du mois de décembre, les acquéreurs n’ont plus répondu à ses messages et ne se sont pas présentées au rendez-vous chez le notaire,

— au moment de la signature du compromis, le 18 septembre, les acquéreurs bénéficiaient d’un délai pour procéder au versement de l’acompte, de sorte qu’elle n’avait pas à les mettre en demeure,

— il a attendu que le délai imparti, soit le 26 septembre 2019, soit expiré, pour les mettre en demeure par lettre du 30 septembre,

— il a averti la venderesse de façon informelle, ainsi qu’il résulte d’un SMS adressé aux acquéreurs,

— la vente était toujours possible dès lors que le prix était versé le jour de la réitération, l’absence d’information formelle est sans incidence,

— à défaut d’être partie au contrat, la clause pénale lui est inopposable.

Réponse de la cour

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les parties les 13 et 18 septembre 2019 stipule que la somme de 9.150 euros sera déposée à titre d’acompte entre les mains de l’agent immobilier, désigné en qualité de séquestre par les parties, au plus tard le 26 septembre 2019.

Il est constant que les acquéreurs n’ont pas versé l’acompte.

Il ressort des courriers produits, que l’agent immobilier n’a sollicité le versement de l’acompte que le 30 septembre 2019, soit postérieurement à la date prévue, le 26 septembre 2019, alors même qu’en sa qualité de professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente et disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés, il était autorisé à le percevoir durant le délai de rétractation, conformément à l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, l’agent immobilier n’a pas informé la venderesse de l’absence de versement de l’acompte ni de ses difficultés à entrer en contact avec les acquéreurs, ce qui aurait été de nature à l’alerter sur leur manque de sérieux.

Dès lors, l’agent immobilier a commis des fautes dans l’exécution de son mandat.

Ces fautes ont fait perdre à la venderesse la chance de recouvrer une partie de la clause pénale et ont prolongé la durée d’immobilisation du bien, le compromis prévoyant qu’à défaut de versement de l’acompte à la date fixée, il était caduque, ce qui lui aurait permis de se délier immédiatement de la vente.

La venderesse justifie avoir reçu une nouvelle proposition d’achat le 15 juin 2020, soit 9 mois après, de sorte qu’elle établit avoir subi un préjudice qu’il convient d’évaluer à la somme de 5.000 euros.

Dès lors, infirmant le jugement, il convient de condamner l’agent immobilier à verser à la venderesse la somme de 5. 000 euros à titre de dommages-intérêts.

3. Sur la responsabilité des acquéreurs

L’agent immobilier fait notamment valoir que:

— il a accompli avec diligence les prestations qui lui étaient confiées mais les acquéreurs n’ont pas respecté leurs engagements en refusant de réitérer la vente sans donner d’explication, ce qui l’a privé des honoraires convenus,

— le compromis de vente prévoit dans une telle hypothèse que les acquéreurs sont tenus au paiement d’une indemnité d’un montant égal à sa rémunération, soit la somme de 11.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Réponse de la cour

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon le compromis de vente, au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’acquéreur ou le vendeur, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’agence sera due intégralement à cette dernière par la partie défaillante, l’opération étant définitivement conclue.

Il a été précédemment vu que les acquéreurs ne se sont jamais présentés pour procéder à la réitération de la vente, malgré les mises en demeure, ce qui caractérise une faute contractuelle dont l’agent immobilier peut se prévaloir en qualité de tiers à l’acte de vente pour engager leur responsabilité délictuelle, puisqu’il en résulte pour lui une perte de chance de percevoir sa commission qui avait été fixée à la somme de 11.000 euros.

En l’absence de condition suspensive particulière insérée dans l’acte, cette perte de chance peut être évaluée à hauteur de 70%.

Dès lors, infirmant le jugement, il convient de condamner les acquéreurs à verser à l’agent immobilier la somme de 7.700 euros à titre de dommages-intérêts, qui correspond à une juste évaluation de son préjudice.

4. Sur les autres demandes

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la venderesse et de l’agent immobilier et condamne les acquéreurs à leur payer à chacun la somme de 2.000 euros à ce titre.

Les dépens de première instance et d’appel sont à la charge des acquéreurs.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [V] [N] et Mme [F] [R] à payer à Mme [L] [I] la somme de 18.300 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt, au titre de la clause pénale,

Condamne la société Zen immobilier à payer à Mme [L] [I] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne in solidum M. [V] [N] et Mme [F] [R] à payer à la société Zen immobilier la somme de 7.700 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne in solidum M. [V] [N] et Mme [F] [R] à payer à Mme [L] [I], la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [V] [N] et Mme [F] [R] à payer à la société Zen immobilier, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum M. [V] [N] et Mme [F] [R] aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,