N° RG 25/02541 – N° Portalis DBV2-V-B7J-KALI

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 MAI 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/02246

Tribunal judiciaire d’Evreux du 2 décembre 2024

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic IMMO DE FRANCE NORMANDIE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Xavier VINCENT, avocat au barreau de l’Eure

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro [Numéro identifiant 1] du 23/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMES :

Monsieur [T] [K]

né le 1er janvier 1981 en Turquie

[Adresse 3]

[Localité 4]

non constitué bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis le 1er septembre 2025 à étude

Madame [O] [S]

née le 27 août 1987 à [Localité 5] (Turquie)

[Adresse 3]

[Localité 4]

non constitué bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis le 1er septembre 2025 à étude

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 4 février 2026 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 9 février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026

ARRET :

RENDU PAR DEFAUT

Prononcé publiquement le 13 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

M. [T] [K] et Mme [O] [S] sont propriétaires des lots n°200 et 118 au sein de la copropriété de la [Adresse 4], située [Adresse 5] et [Adresse 6] [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires les a faits assigner devant le tribunal judiciaire d’Evreux en paiement de charges de copropriété non réglées.

Par jugement réputé contradictoire du 2 décembre 2024, le tribunal a :

— condamné M. [T] [K] et Mme [O] [S] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (27), représenté par son syndic la société Immo de France Normandie, la somme de 10 172,32 euros au titre des charges de copropriété impayées, décompte arrêté au 1er juin 2024 et jusqu’à la provision du 1er avril 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 10 juillet 2024,

— ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamné M. [T] [K] et Mme [O] [S] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (27), représenté par son syndic la société Immo de France Normandie, la somme de

432,46 euros TTC au titre des frais de mise en demeure,

— condamné M. [T] [K] et Mme [O] [S] solidairement au paiement des dépens de l’instance,

— condamné M. [T] [K] et Mme [O] [S] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (27), représenté par son syndic la société Immo de France Normandie, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration du 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a formé un appel contre ce jugement.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 16 septembre 2025 et signifiées à M. [T] [K] et Mme [O] [S] le 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic la Sa Immo de France Normandie, demande de voir :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evreux le 2 décembre 2024 en ce qu’il a condamné M. [T] [K] et Mme [O] [S] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Val de Reuil (27), représenté par son syndic la société Immo de France Normandie, la somme de 10 172,32 euros au titre des charges de copropriété impayées, décompte arrêté au 1er juin 2024 et jusqu’à la provision du 1er avril 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024,

vu l’article 566 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [K] et Mme [S] à lui régler la somme de 34 356,81 euros au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 1er juillet 2025, outre les nouvelles charges impayées au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023, date de la mise en demeure, ou à défaut du 8 décembre 2023, date de la notification par acte de commissaire de justice, ainsi que la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— pour le surplus confirmer la décision de première instance,

— condamner les mêmes solidairement ou à défaut in solidum aux entiers dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il fait valoir que le tribunal a à tort limité le montant de sa créance à 10 172,32 euros alors qu’elle s’élevait au 1er juin 2024 à 19 736,51 euros, n’incluant pas les frais de mise en demeure ; qu’après actualisation, elle est égale à 34 356,81 euros au 1er juillet 2025 ; que M. [K] et Mme [S] n’ont jamais remis en cause le montant des charges et des provisions réclamées, ni leur répartition.

M. [K] et Mme [S], à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 1er septembre 2025 par remise à l’étude, n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures de l’appelant ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 21 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de paiement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de la même loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de la même loi énonce que : I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation,

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires,

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi,

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.

Selon l’article 19-2 alinéa 1er de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que le syndic peut exiger le versement :

1° de l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel,

2° des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

3° des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret,

4° des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale,

5° des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

6° des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en 'uvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965,

7° des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 du même décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie sa créance de 34 356,81 euros au moyen :

— de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété,

— du relevé de propriété de M. [K] et Mme [S],

— des appels de provisions adressés à ces derniers entre le 1er juillet 2019, date du premier impayé non régularisé, et le 3 juin 2025,

— des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 8 octobre 2018, 25 mai 2019, 29 septembre 2020, 1er septembre 2021, 3 octobre 2022, 29 septembre 2023, 9 avril et 26 septembre 2024, et 24 septembre 2025 approuvant les comptes pour les exercices à compter du 1er avril 2019 jusqu’au 31 mars 2025, ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices à compter du 1er avril 2019 jusqu’au 31 mars 2027,

— des décomptes de charges arrêtés au 1er juillet 2024 et 1er juillet 2025 faisant apparaître un solde total de 34 356,81 euros.

M. [K] et Mme [S] seront donc condamnés in solidum à payer ce solde au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure recommandées du 30 juin 2023 sur la somme de 19 904,72 euros et pour le surplus à compter de cet arrêt.

La décision du premier juge sera infirmée en son montant.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, M. [K] et Mme [S] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Il est équitable de les condamner aussi in solidum au paiement à l’appelant de la somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a exposés en appel, conformément à sa demande.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [T] [K] et Mme [O] [S] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (27), représenté par son syndic la société Immo de France Normandie, la somme de 10 172,32 euros au titre des charges de copropriété impayées, décompte arrêté au 1er juin 2024 et jusqu’à la provision du 1er avril 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 10 juillet 2024,

Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [T] [K] et Mme [O] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de

34 356,81 euros au titre des charges de copropriété non réglées arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023 sur la somme de 19 904,72 euros et pour le surplus à compter de cet arrêt, et la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamne in solidum M. [T] [K] et Mme [O] [S] aux dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le cadre greffier, La présidente de chambre,