N° RG 21/07658 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N4T3

Décision du

Tribunal de Commerce de LYON

Au fond

du 14 octobre 2021

RG : 2020j00598

ch n°

S.A. GROUPE MONDIAL TISSUS

S.A.R.L. BEYLEV INVEST

S.A.R.L. DISTRIZOLA

C/

S.N.C. LIDL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

3ème chambre A

ARRET DU 04 Décembre 2025

APPELANTES :

La SA GROUPE MONDIAL TISSUS (GMT)

SA au capital de 4 790 960 euros ' RCS de [Localité 10]

sous le numéro 419 487 939, représentée par son dirigeant en exercice, Monsieur [K] [P]

Sis [Adresse 8]

[Localité 1]

ET

La SARL BEYLEV INVEST

SARL au capital de 7 000 000 euros ' RCS de [Localité 14] sous le numéro

518 911 656, représentée par son dirigeant en exercice, Monsieur [K] [P].

Sis [Adresse 5]

([Localité 7]

ET

La SARL DISTRIZOLA

SARL au capital de 50 000 euros ' RCS de [Localité 10] sous le numéro 820 126 076, représentée par son dirigeant en exercice.

Sis [Adresse 5]

[Localité 2]

Représentées par M^e Jean-marc HOURSE de la SELARL CABINET JEAN MARC HOURSE, avocat au barreau de LYON, toque : 346

INTIMEE :

La société LIDL,

société en nom collectif, immatriculée sous le numéro 343 262 622 RCS [Localité 9], représentée par ses Cogérants domiciliés en cette qualité audit siège.

Sis [Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475, avocat postulant et M^e Florence DUCHATELIER, avocate au barreau de PARIS, avocat plaidant.

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Mai 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 04 Décembre 2025

Audience tenue par Sophie DUMURGIER, présidente, et Viviane LE GALL, conseillère, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistées pendant les débats de Céline DESPLANCHES, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Sophie DUMURGIER, présidente

— Aurore JULLIEN, conseillère

— Viviane LE GALL, conseillère

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Sophie DUMURGIER, présidente, et par Céline DESPLANCHES greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

**** * * *

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI [Adresse 11] est propriétaire à Villeurbanne d’un immeuble situé [Adresse 4] et, par acte du 20 octobre 1992, elle a donné à bail commercial à M. [H] exerçant sous l’enseigne Mondial Textiles un local de 710 m² situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, un local situé au premier étage de 1 960 m² et un local de 440 m² situé au deuxième étage.

Selon bail distinct de même date, elle a donné à bail commercial à la SARL Diagonale un local de 1290 m² situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Ces deux baux comportaient une clause identique aux termes de laquelle les preneurs s’engageaient solidairement envers leur bailleur commun à prendre en charge la totalité des travaux de réparation, tant grosses réparations que réparations locatives, et à effectuer tous les travaux nécessaires pour être considérés comme ayant pris possession des locaux en parfait état d’entretien, pour assurer une parfaite étanchéité des locaux et plus spécialement de la toiture, pour assurer les réparations et le remplacement des châssis et des sheds et le remplacement de toutes vitres ou tuiles et procéder à la réparation et éventuellement à la modification des noues, chenaux, tuyaux de descente aux égouts, des installations électriques, des sanitaires, du chauffage central.

Il était contractuellement prévu que les charges devraient se répartir entre les preneurs proportionnellement au montant des loyers respectifs, chacun des preneurs étant intervenu au bail de l’autre.

Le 15 juillet 1998, M. [H] a fait apport de son fonds de commerce à la société Mondial Textiles et le bail commercial a été renouvelé au profit de cette dernière le 13 juillet 2001, puis une seconde fois à compter du 1er juillet 2010.

Selon acte sous seing privé du 8 février 2002, la société Diagonale a cédé son droit au bail à la société Lidl, l’acte de cession reprenant la clause relative à l’entretien conjoint du bâtiment en précisant une répartition des charges comme suit :

—  35 % pour le successeur de la société Diagonale,

—  65 % pour la société Mondial Textiles.

Un avenant au bail était régularisé le 2 avril 2002 pour modifier la destination des lieux loués à la société Lidl, à usage d’activité d’alimentation générale, type supermarché et toutes les activités annexes.

Etait également modifiée la clause relative à la répartition des charges, laquelle précisait désormais que, pour les grosses réparations, la société preneur supportera le coût des travaux à concurrence de 35 % dans la mesure où elle en aura approuvé les devis.

La société Mondial Textiles a été absorbée au cours de l’année 2007 par la société Groupe Mondial Tissus ( ci-après GMT), qui a repris le bail commercial, résilié le 3 janvier 2017.

Un nouveau bail commercial a été consenti par acte du 3 janvier 2017, à la SARL Distrizola, qui exploite dans les locaux une activité de supermarché à dominante alimentaire, sous l’enseigne Super U.

La société Beylev Invest s’est portée caution des engagements du preneur.

Des travaux ont été réalisés dans les locaux pris à bail par la SARL Distrizola qui ont débuté à la fin de l’année 2016 et se sont achevés au cours de l’année 2017, entièrement financés par celle-ci.

Par courrier du 22 janvier 2018, la société Beylev Invest a demandé à la société Lidl de procéder au règlement de la somme de 1 406 661 euros TTC correspondant à sa quote part des travaux réalisés dans l’immeuble.

Face au refus de paiement de la SNC Lidl, les sociétés GMT, Distrizola et Beylev Invest l’ont assignée devant le tribunal de commerce de Lyon, par acte du 9 juin 2020, afin de la voir condamner au paiement de la somme de 1 406 661 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi que d’une indemnité de procédure de 5 000 euros.

Par jugement contradictoire du 14 octobre 2021, le tribunal de commerce de Lyon a :

— déclaré irrecevable la société Groupe Mondial Tissus en son action,

— débouté les sociétés Distrizola et Beylev Invest de leur demande de paiement par la société Lidl de la somme de 1 402 182 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2018,

— débouté les sociétés Distrizola et Beylev Invest de leur demande de paiement par la société Lidl, au titre du poste entretien et réparations, de la somme de 233 625 euros,

— condamné la société Lidl au titre des frais d’entretien parking à verser la somme de 8 761,34 euros à la société Distrizola,

— condamné la société Distrizola à payer la somme de 1 884,64 euros outre intérêts légaux à compter du 19 avril 2019, date de la mise en demeure,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes, fins et prétentions,

— condamné in solidum les sociétés Distrizola et Beylev Invest aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution.

'

Par déclaration reçue au greffe le 18 octobre 2021, la société Groupe Mondial Tissus, la société Beylev Invest et la société Distrizola ont interjeté appel de ce jugement, limité aux chefs de la décision ayant :

— déclaré irrecevable la société Groupe Mondial Tissus en son action,

— débouté les sociétés Distrizola et Beylev Invest de leur demande de paiement par la société Lidl de la somme de 1 402 182 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2018,

— débouté les sociétés Distrizola et Beylev Invest de leur demande de paiement par la société Lidl, au titre du poste entretien et réparations, de la somme de 233 625 euros,

— condamné la société Distrizola à payer la somme de 1 884,64 euros outre intérêts légaux à compter du 19 avril 2019, date de la mise en demeure,

— condamné in solidum les sociétés Distrizola et Beylev Invest aux dépens.

Au terme de conclusions n°2 notifiées par voie dématérialisée le 22 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, les appelantes demandent à la cour, au visa de l’article 1134 du code civil devenu l’article 1193, de :

— réformer le jugement en ce qu’il a :

' déclaré irrecevable la société Groupe Mondial Tissus en son action,

' débouté les sociétés Groupe Mondial Tissus, Distrizola et Beylev Invest de leur demande de paiement par la société Lidl de la somme de 1 402 182 euros TTC outre intérêts,

' débouté les mêmes sociétés de leurs demandes subsidiaires au titre des réparations et de l’entretien pour 233 625 euros,

' condamné la société Distrizola à payer la somme de 1 884,64 euros,

' condamné les sociétés Distrizola et Beylev Invest aux dépens.

Statuant de nouveau,

I- sur l’irrecevabilité partielle :

— réformant le jugement, déclarer recevables les demandes formées au nom de la société Groupe Mondial Tissus,

— confirmer la décision en ce qu’elle a admis la recevabilité des demandes présentées au nom de la société Beylev Invest,

II- Sur l’engagement contractuel des deux colocataires :

— réformer le jugement sur ce point,

— constater que la société Lidl est tenue contractuellement avec la société Groupe Mondial Tissus et la société Distrizola des travaux de gros 'uvre, d’entretien et de réparations,

— condamner la société Lidl à payer aux sociétés Groupe Mondial Tissus, Distrizola et Beylev Invest la somme de 1 402 182 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2018,

— déclarer inopposable aux appelantes l’avenant dont se prévaut la société Lidl, afférent à la validation préalable des devis (ancien article 1165 devenu 1199 du code civil),

III – A titre subsidiaire, sur l’obligation d’entretien et les réparations :

— au titre de la seule obligation d’entretien et de réparation, condamner la société Lidl à titre subsidiaire à payer le montant de 233 625 euros outre 13 067,50 euros HT, outre intérêts à taux légal à compter la délivrance de l’assignation au fond,

— condamner de même la société Lidl au titre du parking à verser la somme de 32 533,34 euros outre intérêts de retard,

IV – Sur l’expertise judiciaire :

— si nécessaire, réformer le jugement et désigner un expert judiciaire pour avoir un avis sur le détail des travaux financés par les appelantes,

— dans cette hypothèse, solliciter une provision d’un montant de 250 000 euros HT assortie de l’exécution provisoire dans l’attente du rapport de l’expert,

V – Sur l’appel incident / demande reconventionnelle :

— débouter la société Lidl de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles et appel incident,

— écarter tous ses moyens de défense, ayant trait notamment à l’opposabilité d’un avenant qui n’a pas été signé par les appelantes,

— condamner la société Lidl aux entiers dépens de l’instance (y compris le coût de l’expertise judiciaire si la cour décide de désigner un expert), outre la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie dématérialisée le 30 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, la société Lidl demande à la cour, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile et 1192 et 1193 du code civil, de :

— dire et juger mal fondé l’appel interjeté par les sociétés Distrizola, Beylev Invest et Groupe Mondial Tissus,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lyon le 14 octobre 2021, sauf en ce qu’il a déclaré la société Beylev Invest recevable en son action,

— dire et juger recevable et bien fondé son appel incident,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré la société Beylev Invest recevable en son action,

Y faisant droit,

— déclarer irrecevable la société Beylev Invest en son action,

En tout état de cause,

— débouter les sociétés Distrizola, Beylev Invest et Groupe Mondial Tissus de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— la dire et juger recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,

— condamner la société Distrizola au paiement de la somme de 1 884,64 euros, outre les intérêts légaux à compter du 19 avril 2019, date de la mise en demeure,

— condamner conjointement et solidairement les sociétés Distrizola, Beylev Invest et Groupe Mondial Tissus au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 9 mai 2023, les débats étant fixés au 8 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de la société Groupe Mondial Tissu et de la société Beylev Invest

Sur la qualité et l’intérêt à agir de la société Groupe Mondial Tissu

Le tribunal a déclaré irrecevables les demandes de la société GMT au motif qu’elle est dépourvue d’intérêt à agir, ayant résilié son bail le 31 décembre 2016 et n’étant pas partie au dernier bail liant la SCI [Adresse 13] et la société Distrizola en date du 1er janvier 2017.

Au soutien de leur appel, les sociétés Groupe Mondial Tissus, Beylev Invest et Distrizola prétendent qu’ayant des liens capitalistiques puisque la société Beylev est une société holding qui détient les deux autres, la société GMT a intérêt à agir, étant impliquée dans le rapport tripartite qui s’est noué entre le bailleur et la société Lidl, puisqu’elle a régularisé des actes et mené des opérations préparatoires à la réhabilitation de l’immeuble, en précisant que les travaux avaient débuté avant la signature du dernier bail consenti à la société Distrizola.

Elles ajoutent que la société GMT a participé aux discussions et à la mise en place du projet avant l’intervention de la société Distrizola.

Si les trois sociétés appelantes ont des liens capitalistiques entre elles et si les travaux litigieux ont débuté avant la signature du dernier bail consenti à la société Distrizola, il n’en demeure pas moins que, d’une part, les travaux ont été réglés par cette seule société, ce qui est confirmé à la fois par les situations de travaux établies à son nom et par l’attestation de son commissaire aux comptes constituant la pièce n°65 des appelantes, et d’autre part, seule la société Distrizola a la qualité de preneur à bail commercial, exploitant dans les locaux un supermarché sous l’enseigne Super U.

La société GMT n’a donc ni qualité ni intérêt à agir et le jugement mérite confirmation en ce qu’il l’a déclarée irrecevable en ses demandes.

Sur l’intérêt à agir de la société Beylev Invest

La société Lidl, appelante incidente, prétend que la société Beylev Invest est dépourvue d’intérêt à agir dès lors que le bail qui fonde les demandes des appelantes est celui souscrit auprès du bailleur commun par la société Lidl, et non celui souscrit le 1er janvier 2017 par la société Distrizola pour lequel la société Beylev Invest s’est portée caution.

Les sociétés appelantes répliquent que la société Beylev a mené les négociations avec la société Lidl au titre du premier projet de réhabilitation de l’immeuble, même si cette dernière a refusé de signer le document.

Si la SARL Beylev Invest est intervenue au bail signé le 3 janvier 2017 entre la SCI [Adresse 12] et la société Distrizola, en qualité de caution conjointe et solidaire du preneur, pour le paiement du loyer et des charges, ainsi que de toutes sommes que la société Distrizola pourrait devoir, force est de constater que la SARL Beylev Invest ne justifie, ni même allègue, avoir réglé les travaux dont il est réclamé le paiement à concurrence de 35 % correspondant à la quote part de la société Lidl.

C’est donc à tort que le tribunal a considéré que la société Beylev Invest avait intérêt à agir en sa qualité de partie au bail signé le 1er janvier 2017 et le jugement mérite d’être infirmé sur ce point, les demandes de cette société étant déclarées irrecevables.

Sur la demande principale de prise en charge par la société Lidl des travaux réalisés par la société Distrizola

Le tribunal a débouté les sociétés Distrizola et Beylev Invest de leur demande de condamnation de la société Lidl à prendre en charge les travaux réalisés dans l’immeuble donné à bail par la SCI [Adresse 13], considérant que ces travaux correspondaient à l’aménagement, la transformation et l’extension des locaux de la société Distrizola prévus par son bail et qu’ils ne constituaient pas des charges à répartir entre les deux preneurs à bail de la SCI.

Au soutien de son appel, la société Distrizola prétend que, si le projet de rénovation engagé par la société GMT, qu’elle a poursuivi, a dépassé le cadre des grosses réparations, de l’entretien et autres travaux exigés par le bailleur depuis des années, leur réclamation ne porte que sur la moitié du budget total et ne concernent pas les travaux relatifs aux aménagements intérieurs qui lui sont spécifiques.

Elle fait valoir que les baux successifs du 13 juillet 2001 et l’avenant du 2 avril 2002 établissent clairement l’engagement conjoint et solidaire des deux preneurs à prendre en charge la totalité des travaux de réparation selon une clé de répartition de 35% pour la société Lidl et 65% pour la société Mondial Textiles et considère que la clause d’approbation préalable des devis invoqué par la société Lidl, issue de l’avenant régularisé le 2 avril 2002 entre la société Lidl et les six représentants du bailleur, leur est inopposable car la société Mondial Textiles n’a pas signé cet avenant et les sociétés Distrizola et Beylev Invest sont tiers à cet avenant.

Elle ajoute que la société Lidl connaissait parfaitement le dernier projet de réhabilitation et qu’elle l’a d’ailleurs ratifié par ses actes en assistant à des réunions de chantier avec son architecte, en faisant part de ses remarques, notamment lors de la relecture des plans, en faisant suivre le chantier par son bureau de contrôle, en gérant le passage de la commission de sécurité et en annotant neuf postes de travaux à partir d’un devis établis par Getnow, en sollicitant des précisions, sans le refuser en bloc ni indiquer qu’elle n’était pas concernée.

Elle affirme que la réforme des baux commerciaux de 2014 est sans incidence sur ses obligations contractuelles car les nouvelles dispositions ne s’appliquent qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, le 5 novembre 2014, les travaux ayant été convenus avec le bailleur sous l’empire des anciens baux et ayant débuté avant la signature du dernier bail le 3 janvier 2017, qu’elle n’aurait jamais accepté de signer si elle avait dû prendre en charge les travaux de rénovation.

Elle relève que l’impérieuse nécessité de rénover le bâtiment s’est posée dès 2011, que le bailleur a mis en demeure la société Lidl à deux reprises en juin et juillet 2016 d’effectuer des travaux de réparation, aucun entretien ni réparation n’ayant été effectué depuis l’origine des baux en 1992, en précisant que les deux preneurs étaient sous le coup d’une injonction de leur bailleur bien avant la régularisation des nouveaux baux.

Elle ajoute qu’une simple comparaison entre les photos du bâtiment avant et après la réhabilitation permet de se convaincre que la s ociété Lidl a largement profité de la réhabilitation complète qui a porté sur la toiture et l’étanchéité, la façade, le désamiantage et la récupération des eaux pluviales, sans subir de réduction de sa surface occupée, ayant ainsi bénéficié d’un bâtiment entièrement remis à neuf, avec des parties communes, une toiture qu’elle a financées.

Elle conteste que la bailleresse lui ait consenti des avantages dans le dernier bail régularisé en 2017 alors que, si celle-ci a renoncé au déplafonnement, elle a néanmoins subi une augmentation de loyer.

Elle souligne qu’a été investi dans la rénovation du bâtiment un montant global de 6 478 008 euros, dont elle ne refacture que 3 329 461 euros qui constituent des dépenses communes au titre de l’obligation d’entretien et de réparation, les autres postes étant spécifiques au groupe.

La société intimée soutient que les travaux dont il lui est réclamé paiement sont des travaux décidés unilatéralement par la société Distrizola et/ou la société Beylev Invest et réalisés dans le seul intérêt de celle-ci, compte tenu du changement d’activité exercée dans les locaux, s’agissant de travaux qui ne constituent ni des réparations, ni des travaux d’entretien mais des travaux de réaménagement complet, de sorte qu’ils ne relèvent pas de son obligation contractuelle.

Elle fait valoir que les constats d’huissier révèlent une démolition et une reconstruction complète de la partie du bâtiment pris à bail par la société Distrizola, en vue de la transformation des locaux loués, autrefois exploités sous l’enseigne Mondial Textiles, en supermarché alimentaire exploité sous l’enseigne Super U, dans l’intérêt exclusif de la société Distrizola.

Elle rappelle que l’avenant du 2 avril 2002 qu’elle a signé et qui était en vigueur au moment des travaux litigieux limite son engagement aux seuls travaux de réparations et d’entretien, de sorte qu’elle ne supporte les grosses réparations qu’à condition d’avoir approuvé préalablement les devis concernés, en soulignant qu’aucun devis concernant les travaux litigieux n’a été soumis à son approbation et que la société Mondial Textiles est intervenue à cet avenant, ayant même fait l’objet d’un article spécifique.

Elle considère que si la société Distrizola s’est abstenue de recueillir son accord à la réalisation des travaux litigieux, c’est précisément parce qu’ils ne s’inscrivaient plus dans le cadre du financement commun des travaux d’entretien et de réparations, le nouveau bail conclu par l’appelante le 1er janvier 2017, concomitamment au démarrage des travaux, et la quasi totalité des clauses de ce nouveau bail visant les travaux qui allaient être entrepris et distinguant expressément les travaux d’aménagement des travaux d’entretien-réparations soumis à répartition entre les locataires.

Elle ajoute que si la société Distrizola a pris en charge les travaux après l’entrée en vigueur de la loi Pinel qui ne fait plus obligation au preneur de prendre à sa charge les gros travaux de l’article 606 du code civil, c’est bien parce qu’il ne s’agit pas de grosses réparations mais de travaux de réhabilitation complète visés à l’article 9.1, relatif aux travaux d’aménagement.

Elle prétend enfin que les travaux litigieux ne s’inscrivent pas dans le cadre de travaux d’entretien et de réparations rendus nécessaires par les infiltrations survenues en 2012 et 2015 comme le prétendent les appelantes, l’ampleur des travaux réalisés ne coïncidant pas avec les conséquences d’infiltrations.

Selon avenant au bail renouvelé le 13 juillet 2001 entre les consorts [S] et la SCI La Rize, d’une part, et la SARL Diagonale, d’autre part, signé le 2 avril 2002 entre la SCI de la Rize et la SNC Lidl, après cession du bail par la société Diagonale à la société Lidl, cette dernière s’est engagée à prendre en charge la totalité des travaux de réparation des locaux donnés à bail, s’engageant à effectuer tous les travaux nécessaires pour qu’elle soit considérée comme ayant pris possession des lieux en parfait état d’entretien, et a déclaré s’engager conjointement et solidairement avec la société Mondial Textiles, colocataire de l’immeuble, vis à vis des bailleurs, à prendre en charge la totalité des travaux de réparation, tant grosses que réparations locatives.

Il était stipulé dans cet avenant que, pour la répartition de ces charges, notamment du coût d’entretien des locaux et de toutes réparations nécessaires, ainsi que les travaux de grosses réparations, la société Lidl et la société Mondial Textiles les supporteront à concurrence de 100% du coût des travaux dans le cadre de leur solidarité et dans leurs rapports entre elles, à concurrence de 35 % pour la société Lidl et de 65 % de la société Mondial Textiles et l’article 5 sur la répartition des charges précisait que, s’agissant des travaux de grosses réparations, la société Lidl supportera à concurrence de 35 % le coût desdits travaux, dans la mesure où elle en aura approuvé les devis.

L’article 6 de l’avenant mentionnait expressément que la société Mondial Textiles intervenait au présent avenant et se portait caution avec la société Lidl de l’ensemble des travaux de réparation nécessaires à l’immeuble, le cachet de la société ne figure cependant pas sur l’acte, pas plus que le nom de son représentant.

Il est toutefois relevé qu’au cours des années 2004, 2005, 2006 et 2011, la société Mondial Textiles a sollicité la société Lidl pour avoir son approbation sur des devis de travaux de grosses réparations, ce qui implique qu’elle considérait que la clause de l’avenant lui était opposable ( pièces 34 à 43 de la société Lidl ).

Par ailleurs, au terme du bail consenti le 3 janvier 2017 à la société Distrizola, il est expressément fait référence au projet d’extension des locaux en cours, le bailleur autorisant expressément le preneur à créer et réaliser les travaux d’extension d’environ 39 m² au rez-de-chaussée, de 65 m² au premier étage et de 418 m² au 2ème étage et le bailleur acceptant, en contrepartie des travaux conséquents entrepris par le preneur, expressément et irrévocablement, de ne pas solliciter de loyer pour l’extension créée au 2ème étage.

L’article 6 de ce bail, relatif aux charges, précise que pour les charges communes, la répartition se fera à hauteur de 65 % pour la société Distrizola et de 35 % pour la société Lidl.

Un article 9 est relatif aux travaux et renouvellement, l’article 9.1 prévoyant que la société Distrizola pourra aménager les locaux loués comme bon lui semblera, le bailleur l’autorisant d’ores et déjà à réaliser tous les travaux nécessaires à la transformation des locaux, notamment ceux d’extension des locaux, ainsi que la pose d’enseigne Super U, et l’article 9.2 intitulé entretien-réparation stipulant que le preneur devra tenir les lieux loués en bon état d’entretien et aura à sa charge la totalité des réparations locatives qui seraient nécessaires, pour assurer une bonne étanchéité de l’ensemble des locaux, des murs et plus spécialement de la toiture, des châssis et des sheds ainsi qu’au remplacement des vitres et des tuiles de la toiture, sauf à ce que ces travaux relèvent de l’article 606 du code civil, et que, pour la répartition des travaux, de l’entretien des locaux et de toutes réparations nécessaires, cette répartition se fera à hauteur de 65 % pour la société Distrizola et de 35 % pour la société Lidl.

Un article 9.3 intitulé autres travaux stipule que le preneur est d’ores et déjà autorisé à faire tous les travaux y compris de démolition et de construction, conformément aux plans annexés et notamment ceux relatifs à la réalisation d’une éventuelle extension.

Le bailleur autorisait ainsi spécifiquement la société Distrizola à réaliser des travaux de transformation, dans son intérêt exclusif, distincts des travaux d’entretien-réparation dont la charge était répartie entre les deux preneurs à bail.

Il résulte de ces dispositions contractuelles, qu’à compter du 1er janvier 2017, seuls les travaux d’entretien et de réparations, à l’exclusion des travaux relevant de l’article 606 et des travaux d’aménagement et autres travaux visés aux articles 9.1 et 9.3, relevaient d’une répartition des charges entre les preneurs, étant souligné que, la société Distrizola, en contrepartie des gros travaux qu’elle devait supporter seule, bénéficiait d’une dispense de loyer pour l’extension du deuxième étage et de la renonciation irrévocable du bailleur au déplafonnement du loyer à la valeur locative et à se prévaloir de ces travaux lors des deux prochains renouvellement du bail pour tenter d’obtenir un déplafonnement du loyer à la valeur locative, si celle-ci était supérieure au loyer de l’époque.

Les situations de travaux versées aux débats et l’attestation du commissaire priseur de la société appelante confirment que les travaux facturés 3 283 420 euros étaient relatifs au réaménagement de la surface louée et à l’importante transformation des locaux, décidés par la seule société Groupe Mondial Tissus, et poursuivis par la société Distrizola qui lui a succédé, dans son seul intérêt, peu important que la société Lidl ait pu bénéficier d’une partie de ces aménagements participant à la rénovation de l’immeuble.

Aucune des pièces produites ne démontre l’acceptation de la société Lidl à participer financièrement à ces travaux de rénovation, la participation de celle-ci aux réunions de chantier ne valant pas reconnaissance d’une obligation à participer au financement des travaux, mais s’expliquant davantage par sa volonté d’appréhender les conséquences de ces travaux sur son activité.

Enfin, le projet de protocole d’accord envisagé en 2014 n’a jamais été signé, en l’absence d’accord sur la répartition et le montant des travaux, et ne peut être invoqué par l’appelante pour caractériser l’acceptation de la société Lidl à participer aux travaux de réhabilitation.

La société Distrizola n’est donc pas fondée à réclamer à la société Lidl le paiement de 35 % du coût de ces travaux et le jugement mérite confirmation en ce qu’il l’a déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande subsidiaire de condamnation au paiement des travaux relevant de l’obligation d’entretien et de réparation

A titre subisidiaire, la société appelante sollicite la condamnation de la société Lidl à prendre en charge les travaux de réhabilitation qui ont porté sur des postes d’entretien et de réparation, que cette dernière ne conteste plus devoir assumer.

Elle considère que doivent être retenus a minima :

— le poste désamiantage et le lot verrière correspondant à l’étanchéité de la toiture, la réfection de l’étanchéité répondant à une nécessité impérieuse et la loi imposant le traitement de l’amiante lors de la rénovation,

— une participation de l’intimée pour l’installation et l’entretien des barrières, qu’elle reconnaît devoir sans toutefois procéder à son règlement, au prétexte du dysfonctionnement temporaire de la barrière,

— sa participation aux frais de remise en état du parking qui n’est pas contestée, le parking faisant l’objet d’une clé de répartition sur une base de 50%, en reprochant au tribunal d’avoir fait partiellement droit à sa demande en ayant retenu une participation de 8 461,34 euros au lieu des 32 533,34 euros demandés.

La société Lidl conteste devoir prendre en charge une partie des travaux d’entretien et de réparation invoqués par les sociétés appelantes en faisant valoir, d’une part, que les travaux de désamiantage et de réfection de la verrière ne sont que la conséquence des gros travaux d’aménagement entrepris par la société Distrizola et, d’autre part, que ce n’est pas la création d’un bac de récupération des eaux pluviales qui est facturée mais l’intégralité de la création d’un réseau d’évacuation des eaux pluviales, spécifiquement destiné à la surface de vente Super U.

Elle ajoute qu’elle ne conteste pas devoir le solde des factures relatives à l’installation et l’entretien des barrières, qu’elle aurait réglé si cette installation avait fonctionné et si elle avait obtenu les avoirs correspondant aux factures indues.

Enfin, elle affirme que l’intégralité des travaux réalisés en 2017, y compris ceux objet de la demande subsidiaire, s’inscrit dans le cadre des dispositions spécifiques du bail de la société Distrizola, et, qu’à supposer qu’elle ait pu bénéficier de certains aménagements, aucune des dispositions du bail ne permettait d’opérer une quelconque dérogation.

Ainsi que l’a justement retenu le tribunal, les travaux de désamiantage et de remplacement de la verrière n’ont été rendus nécessaires qu’en raison de la démolition des locaux et de l’enlèvement de la verrière préexistante.

En outre, ces travaux ne relèvent pas de ceux prévus par l’article 9.2 du bail qui prévoit une répartition des charges de réparations avec la société Lidl, relevant davantage de l’article 606 du code civil.

La société Lidl admet devoir supporter à hauteur de 50 % le coût d’installation de barrières, pour un montant de 13 067,50 euros HT.

S’agissant de l’installation d’un bac de récupération des eaux pluviales, il ressort d’un courriel adressé le 8 février 2017 par la société Lidl au bailleur, qu’une fuite provenant d’une descente en zinc eaux pluviales traverse la chambre froide du magasin.

Ce courriel démontre la nécessité de réaliser des travaux sur le réseau de récupération des eaux pluviales, lesquels relèvent de l’article 9.2 du bail de la société Distrizola qui est fondée à solliciter de la société intimée le paiement de sa quote part de 35 %.

Il sera ainsi mis à sa charge la somme de 13 867 euros telle que justifiée par la pièce n°65 de l’appelante.

Enfin, s’agissant de la participation de la société Lidl aux travaux de réfection de l’enrobé du parking, qui ne résultent pas des travaux de réhabilitation entrepris par la société appelante, il sera mis à sa charge, conformément aux factures correspondant aux pièces 42 à 46, la somme de 8 761,34 euros.

La société Lidl sera ainsi condamnée à verser à la société Distrizola la somme totale de 22 628,34 euros au titre des travaux relevant de l’obligation d’entretien et de réparation, outre la somme de 13 067,50 euros HT au titre de l’installation des barrières, avec intérêts au taux légal à compter du 09 juin 2020, infirmant sur ce point le jugement entrepris.

Sur la demande reconventionnelle de la société Lidl

La société Distrizola reproche au tribunal de l’avoir condamnée au paiement de la somme de 1 884,64 euros, alors que la société Lidl fait état d’une autre procédure portant sur une éventuelle indemnité d’éviction que la société Immolion devrait lui verser, sans lien avec la présente instance.

La société Lidl justifie avoir supporté les frais de nettoyage du parking commun pour un montant de 3 773,28 euros, dont la moitié doit être prise en charge par la société appelante, conformément aux dispositions du bail.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a condamné la société Distrizola à payer la somme de

1 884,64 euros à la société Lidl.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les sociétés appelantes qui succombent principalement en leurs prétentions supporteront la charge des dépens d’appel.

Il est en revanche équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais de procédure exposés en appel et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 14 octobre 2021 par le tribunal de commerce de Lyon en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a :

— déclaré recevables les demandes de la SARL Beylev Invest,

— débouté les sociétés Distrizola et Beylev Invest de leur demande en paiement au titre du poste entretien et réparation,

— condamné la société Lidl au paiement de la somme de 8 761,34 euros au titre des frais d’entretien de parking,

Infirme le jugement de ces chefs et, statuant à nouveau,

Déclare irrecevables pour défaut d’intérêt à agir la SARL Beylev Invest,

Condamne la SNC Lidl à payer à la SARL Distrizola la somme de 22 628,34 euros au titre des travaux relevant de son obligation d’entretien et de réparation, outre la somme de 13 067,50 euros HT au titre de l’installation des barrières, avec intérêts au taux légal à compter du 09 juin 2020.

Condamne in solidum la SARL Distrizola, la société GMT et la société Beylev Invest aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 au profit de l’une ou l’autre des parties.

Le Greffier, La Présidente,