COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 6 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 27

N° RG 24/00017 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNQAE

[C] [M]

[F] [O] épouse [M]

C/

Établissement Public MÉTROPOLE [Localité 13]-PROVENCE-MÉDITERRANÉE

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU VAR

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David FAURE-BONACCORSI

M^e Jean-françois JOURDAN

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU VAR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de [Localité 13] en date du 28 juin 2024, enregistré au répertoire général sous le n° 23/22.

APPELANTS :

Monsieur [C] [M]

né le 4 mars 1946 à [Localité 14],

Madame [F] [O] épouse [M]

née le 7 août 1945 à [Localité 14],

tous deux demeurant [Adresse 8]

tous deux représentées par M^e David FAURE-BONACCORSI de la SELARL ITEM AVOCATS, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Jacques GONZALEZ-LOPEZ, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE :

Établissement Public MÉTROPOLE [Localité 13]-PROVENCE-MÉDITERRANÉE, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Philippe PETIT de la SELARL CABINET PHILIPPE PETIT ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

EN PRÉSENCE DE :

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU VAR, domiciliée [Adresse 9]

comparante en la personne de Mme [X] [I], inspecteur divisionnaire des Finances publiques

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 octobre 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Ghani BOUGUERRA, président, désigné pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Ghani BOUGUERRA, président

Madame Joëlle TORMOS, conseiller

Madame Géraldine FRIZZI, conseillère

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 6 novembre 2025 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [M] et madame [F] [M] sont propriétaires sur la commune de [Localité 13] (83), [Adresse 10], d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 7], d’une superficie totale de 95 750 m2 sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation.

Le secteur où se situe ce bien est soumis au plan de prévention des risques «mouvements de terrain», approuvé le 20 décembre 2013.

À la suite de plusieurs études géotechniques, plusieurs secteurs ont été repérés comme présentant des risques élevés ou très élevés de chutes de blocs rocheux et de pierres, et nécessitant des travaux de confortement.

Suivant délibérations en date des 23 mai et 21 juin 2018, le conseil métropolitain a approuvé le lancement des procédures nécessaires à la réalisation des travaux de sécurisation.

À l’issue de l’enquête, ayant donné lieu à un avis favorable du commissaire enquêteur en date du 29 novembre 2021, la déclaration d’utilité publique est intervenue par arrêté préfectoral du 12 juillet 2022.

L’arrêté de cessibilité, portant sur les immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à l’opération projetée, a été rendu par le préfet du Var le 10 octobre 2022

C’est dans ces conditions qu’est intervenue, le 30 décembre 2022, l’ordonnance d’expropriation du juge de l’expropriation du département du Var, laquelle a été enregistrée et publiée, au service de la publicité foncière, le 28 août 2023.

En l’absence de réponse à l’offre d’indemnisation adressée aux expropriés, la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession.

Par jugement en date du 28 juin 2024, le juge de l’expropriation a :

fixé à 100 280 € l’indemnité principale de dépossession revenant due à [F] [O] épouse [M] et [C] [M] pour l’expropriation des parcelles AB [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Localité 13] (sic),

fixé à 11 028 € l’indemnité de remploi revenant due à [F] [O] épouse [M] et [C] [M],

condamné la métropole [Localité 13] Provence Méditerranée à payer à [F] [O] épouse [M] et [C] [M] la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté toutes autres demandes des parties,

dit que la notification du présent jugement devra reproduire les dispositions des articles R 311-24 et E 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, conformément aux prescriptions de l’article R 311-30 dudit code.

Monsieur [C] [M] et madame [F] [M] ont interjeté appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe le 29 juillet 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leur mémoire initial, reçu au greffe 5 septembre 2024, notifié aux intimés le 11 septembre suivant et réceptionné par eux le 13 septembre 2024, et de leur mémoire en réplique, reçu au greffe le 6 février 2025, auxquels il est expressément renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, monsieur [C] [M] et madame [F] [M] demandent à la cour de :

réformer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 28 juin 2024 en ce qu’il a limité l’indemnité à verser aux époux [M] à la somme de 111 308 € et exclu toute indemnité au titre de la dépréciation du surplus,

dire et juger que le montant des indemnités destinées à couvrir l’intégralité du préjudice subi par les expropriés doit être fixé de la manière suivante :

° indemnité principale 221 616 €

° dépréciation du surplus 668 000 €

Soit, au total, la somme de 889 616 €

En toute hypothèse,

condamner la Métropole TPM à leur régler la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, les appelants indiquent que le bien exproprié est en nature de bois et classé en zone NS du PLU de [Localité 13], modifié par délibération du 16 février 2021.

Acquiesçant à la méthode par comparaison proposée par le commissaire du gouvernement en première instance, ils sollicitent, tout en excluant le point de comparaison le plus bas, que ne soient prises en considération que les références citées les plus récentes, dont il ressort une valeur pondérée de 5 €/m2.

Ils soutiennent que le terrain est assimilable à un jardin dont les caractéristiques participent du caractère exceptionnel de la propriété.

Ils en concluent que l’indemnité de dépossession doit être fixée à la somme de 221 616 €, en ce compris l’indemnité de remploi.

Les époux [M] affirment, par ailleurs, que le morcellement opéré par l’expropriation et le prélèvement de la seule partie centrale vont, nécessairement, dévaluer leur propriété et entraîner un préjudice visuel, consécutif à la pose de filets de protection.

L’amputation de plus de 4 ha, en scindant le terrain en deux parties non jointives et en créant une situation d’enclavement, entraîne une dépréciation du surplus qu’ils évaluent à 668 000 €.

Aux termes de son mémoire en réponse, reçu au greffe le 15 novembre 2024 et notifié aux parties le même jour, auquel il est expressément renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 28 juin 2024 en ce qu’il a :

° débouter madame [O] et monsieur [M] de leur demande relative à la fixation d’indemnités de dépréciation du surplus,

° fixer le montant des indemnités dues à madame [O] et monsieur [M] à une somme totale de 111 308 euros HT, se décomposant comme suit :

' 100 280 € au titre de l’indemnité principale ;

' 11 028 € au titre de l’indemnité de remploi ;

— condamner madame [O] et monsieur [M] à verser à la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner madame [O] et monsieur [M] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’expropriante rappelle que le terrain litigieux s’insère dans un site naturel remarquable, bénéficiant d’un régime juridique très protecteur mais soumis à des risques géologiques importants, notamment une instabilité rocheuse menaçant les zones habitées.

Les études, menées dans le cadre de la révision du plan de prévention des risques mouvements de terrain, ont conclu à la nécessité de procéder à des travaux de confortement du [Localité 12].

C’est dans cette perspective qu’est intervenue l’expropriation de la parcelle appartenant aux époux [M], aux fins de pose d’écrans de protection.

La Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée rappelle que le terrain se situe en zone Ns du PLU et en zone rouge du plan de prévention des risques naturels prévisibles.

C’est en tenant compte des spécificités du terrain qu’une valeur métrique de 2, 5 € a été retenue pour fixer le montant de l’indemnisation due aux expropriés.

Elle précise que le spectre des valeurs relatives à l’ensemble du [Localité 12] permet de relever une valeur médiane de 2-3 €/m2.

Elle sollicite, dès lors, la confirmation de la décision déférée sur le montant de l’indemnité due.

S’agissant de la demande indemnitaire relative à une dépréciation du surplus, la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée soutient que l’expropriation d’une partie du terrain appartenant aux appelants n’entraîne pas de perte de valeur de la partie restante.

Elle affirme que l’expropriation ne porte que sur un espace correspond en partie à un espace boisé et en partie à des blocs rocheux abrupts, à forte déclivité et non aménagés.

Les filets de protection qui seront posés ne provoqueront aucune « pollution » visuelle, étant insérés dans la zone boisée et peints en vert pour s’y assortir et insérer.

Enfin, la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée soutient que le prélèvement de la parcelle litigieuse n’entraînera aucun enclavement, au sens juridique, un passage entre les deux entités foncières de la propriété des époux [M] restant possible entre les écrans de filet.

Elle s’engage à assurer aux propriétaires concernés la possibilité d’accéder à leurs fonds et ne s’oppose pas à sa condamnation à constituer une servitude de passage.

La Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée demande, en conséquence, la confirmation du jugement entrepris.

Sur la date de référence, l’expropriante propose de la fixer au 16 février 2021, date d’opposabilité de la modification n° 5 du PLU.

Le Commissaire du Gouvernement, dans son mémoire reçu au greffe le 12 décembre 2024, auquel il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, conclut à la fixation d’une indemnité globale d’expropriation de 67 804 €, dont 7 073 € au titre de l’indemnité de remploi.

Il rappelle que les parcelles expropriées, cadastrées section AB n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], anciennement AB [Cadastre 2], pour une superficie totale de 40 112 m2, sont situées en zones Ns, zone naturelle, EBC, espaces boisés classés, Natura 2000 et site classé [Localité 12].

Elles figurent en zone rouge du plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), soit chutes de pierres et de blocs du [Localité 11] Faron.

Adoptant la méthode par comparaison, le commissaire du gouvernement propose 20 termes de comparaison, s’échelonnant entre 2019 et 2023, dont il ressort, après en avoir exclu 3, une valeur moyenne de 2, 55 €/m2.

Il cite, en outre, deux jugements d’expropriation relatifs à des situations similaires, dont la valeur moyenne est de 3 €/m2 pour l’un, et de 2, 50 €/m2 pour l’autre, soit une valeur moyenne de 2,75 €.

Relevant que la parcelle [Cadastre 6] est en nature de falaise, le commissaire du gouvernement retient une valeur de 0, 20 € pour cette dernière et de 2, 55 € pour les parcelles AB 87|88, soit un montant d’indemnisation de 60 731 €, outre 7 073 € au titre de l’indemnité de remploi.

À titre subsidiaire, il propose une indemnité complémentaire de 60 000 €, au titre de la dépréciation du surplus.

La date de référence doit être fixée au 16 février 2021, date d’approbation de la modification n° 5 du PLU.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 28 juillet 2022, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les mémoires des époux [M], de la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée et du commissaire du gouvernement, adressés ou déposés dans les délais légaux, sont recevables.

Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel des époux [M] porte sur le montant de l’indemnité de dépossession fixée en première instance.

Sur la date de référence :

La Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la date du 16 février 2021, qui correspond à l’approbation de la modification n° 5 du PLU.

Monsieur et madame [M] ne formulent aucune observation, ni opposition.

La date de référence à retenir sera fixée au 16 février 2021.

Sur la nature et la consistance du bien :

À la date de référence la parcelle est située en zone Ns du plan local d’urbanisme.

Il s’agit d’une zone naturelle, fortement boisée, soumise à de multiples dispositifs de préservation et de protection et donc, par sa nature, sa consistance et sa topographie, inconstructible.

Les parcelles expropriées sont prélevées sur un vaste ensemble d’une superficie initiale de près de 100 000 m2, comportant un immeuble à usage d’habitation.

Elles se situent au [Localité 12], sur la commune de [Localité 13], lequel est sujet à une importante instabilité rocheuse et à de potentielles chutes de pierres et de blocs de nature à mettre en péril la vie et/ou les maisons des habitants de ce secteur.

L’expropriation envisagée, reconnue d’utilité publique, a pour objectif de sécuriser les lieux et de conforter les parois, par la pose de filets de protection, afin d’éviter tout risque.

Elle porte sur la partie centrale du terrain appartenant aux appelants, sur une surface de 40 112 m2, et conduit à scinder la propriété des époux [M].

Sur l’évaluation :

Le premier juge, faisant sienne la méthode par comparaison proposée par le commissaire du gouvernement, a retenu une valeur unitaire d’indemnisation de 2, 50 €/m2, telle qu’elle résulte de la moyenne des termes de comparaison retenus.

Cette évaluation, qui repose sur des éléments concrets et pertinents, est justifiée par la localisation particulière des lieux et leur configuration.

Pour s’opposer à la valeur retenue, les époux [M] ne retiennent que les termes de comparaison les plus élevés, en tronquant le tableau des références présentées par le commissaire du gouvernement, arguant que leur terrain est assimilable à un jardin d’agrément, plus fortement valorisé.

Ils écartent cependant, sans pour autant s’en expliquer, des termes de comparaison de même nature que leurs parcelles dont la valeur est très modeste, oscillant entre 0, 20 et 3, 49 €.

En réalité, si le devant de la parcelle est implanté d’oliviers et peut présenter l’aspect d’un terrain d’agrément, il n’en est pas de même de l’emprise expropriée, en nature de colline boisée et de falaise.

Au soutien de leur demande de fixation d’une valeur unitaire de 5 €/m2, les appelants produisent un rapport d’expertise établi par monsieur [J] [E].

L’examen de ce document révèle, cependant, que l’évaluation faite par l’expert immobilier, mandaté de manière non contradictoire par les époux [M], porte sur l’intégralité de la propriété, sans dissocier les parcelles expropriées.

De fait, l’étude porte sur la perte de valeur de la propriété, par suite du prélèvement d’une partie substantielle du terrain, et non sur la nature et l’évaluation proprement dite des parcelles prélevées.

Il ne peut, dès lors, servir de base à la fixation de la valeur unitaire, au même carré, de l’emprise expropriée.

Au-delà des termes de comparaison communiqués par le commissaire du gouvernement, il ressort des écritures de ce dernier que deux décisions judiciaires ont été rendues, dans des situations similaires et dans un environnement très proche des parcelles expropriées, dans lesquelles les valeurs unitaires retenues sont de 3 € et 2, 50 €.

Les spécificités des biens concernés ne sont pas décrites.

Aussi, au regard de la localisation particulièrement favorable du bien, dans un site privilégié, et de la configuration initiale de la propriété [M], qui en faisant un bien exceptionnel, il sera retenu une valeur unitaire de 3 €/m2, soit une indemnité principale d’expropriation de 40 112 m2 X 3 € = 120 336 €, outre indemnité de remploi d’un montant de 13 283, 60 €, arrondi à 13 284 €.

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus :

Ainsi que cela a été rappelé plus haut, le terrain appartenant aux époux [M] était d’une contenance initiale de 95 750 m2.

L’expropriation porte sur une superficie de 40 112 m2 et coupe la parcelle initiale, rendant le terrain restant sans continuité.

Il est, dés lors, évident que cette discontinuité de la propriété des expropriés est fortement préjudiciable et conduit à une réelle dépréciation du bien.

Le commissaire du gouvernement retient d’ailleurs, bien qu’à titre subsidiaire, la réalité de ladite dépréciation qu’il chiffre à 60 000 €, soit 10% de la valeur fiscale déclarée de la propriété.

Ce montant apparaît pertinent, au regard de la nature et de la configuration du bien, et il sera retenu.

Sur l’état d’enclavement d’une partie de la propriété des époux [M] :

Il est constant, et d’ailleurs pleinement reconnu par l’expropriante, que le prélèvement de la partie centrale du terrain des époux [M] va couper « en deux entités foncières » leur propriété.

La Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée reconnaît, en outre, qu’aucune servitude de passage n’a été prévue pour assurer le passage d’une entité foncière à l’autre, et elle se dit disposée à consentir cette servitude pour peu qu’elle soit condamnée à sa constitution.

Aussi, convient-il de donner acte à la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée de sa volonté de constituer une servitude de passage au profit des époux [M] et, au besoin, l’y condamnons.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux [M] et de condamner la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée à leur verser une somme de 2 000 € de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,

Infirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation du Var le 28 juin 2024, mais seulement en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession à la somme de 100 280 €, outre une indemnité de remploi de 11 028 €, et rejeté la demande de dépréciation du surplus formée par les époux [M] ;

Fixe l’indemnité principale de dépossession, due par la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée à monsieur [C] [M] et madame [F] [O], épouse [M] à la somme de 120 336 € ;

Fixe l’indemnité de remploi, due par la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée à monsieur [C] [M] et madame [F] [O], épouse [M] à la somme de 13 284 € ;

Y ajoutant :

Condamne la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée à verser à monsieur [C] [M] et madame [F] [O], épouse [M], la somme de 60 000 € au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus ;

Donne acte à la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée de sa volonté de constituer une servitude de passage au profit des fonds discontinus appartenant à monsieur [C] [M] et madame [F] [O], épouse [M], et, en tant que de besoin, l’y condamne ;

Condamne la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée à verser à monsieur [C] [M] et madame [F] [O], épouse [M], la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Laisse à la Métropole [Localité 13] Provence Méditerranée la charge des dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président