N° RG 23/04236 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O7VP

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 02 mai 2023

RG : 20/01114

ch n°9 cab 09 F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 06 Mai 2025

APPELANTE :

La SARL ABAC CHABANNE

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Agnès BOISSOUT, avocat au barreau de LYON, toque : 492

INTIMES :

Mme [T] [S]

née le 01 Août 1969 à [Localité 9] (69)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean SANNIER de la SELARL CABINET SANNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 584

M. [C] [B]

né le 15 Août 1976 à [Localité 8] (69)

[Adresse 1]

[Localité 5]

La SCI IMMO ARBORAS

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par M^e Gaëlle CERRO, avocat au barreau de LYON, toque : 1451

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Février 2025

Date de mise à disposition : 06 Mai 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 décembre 2016, la SCI Immo Arboras (la SCI) a vendu à la société Abac Chabanne (la société) un local situé à Chasse-sur-Rhône (Isère), divisé en quatre parties données à bail comme suit :

— lot n°1 à la société Clim air énergie depuis le 1er mars 2015,

— lot n°2 à la société Ado life depuis le 29 septembre 2015,

— lot n°3 à la société B2R rénovation puis à la société DKT distribution à compter du 1er septembre 2016,

— lot n°4 à la société Groupe Arnoldi 38 depuis le 7 avril 2015.

Faisant valoir que les sociétés Ado life et DKT distribution ne payaient pas leurs loyers, la société a assigné la SCI et Mme [T] [S], en sa qualité d’associée, devant le tribunal judiciaire de Lyon, principalement aux fins d’obtenir la restitution de l’intégralité des dépôts de garantie et la réparation de son préjudice résultant d’un défaut d’information et de la défaillance des deux locataires.

M. [C] [B], associé et gérant de la SCI, est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire du 2 mai 2023, le tribunal a :

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Mme [S] sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile,

— condamné la SCI à payer à la société la somme de 2 100 euros au titre des dépôts de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2017,

— débouté la société du surplus de ses demandes,

— condamné la SCI aux entiers dépens,

— condamné la SCI à payer à la société la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société à payer à Mme [S] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 23 mai 2023, la société a relevé appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 mars 2024, elle demande à la cour de :

— dire son appel recevable et bien fondé, et en conséquence :

Au principal,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a écarté la responsabilité de Mme [S] et M. [B],

— condamner Mme [S] et M. [B] aux dettes sociales de la SCI, conformément à la loi et aux statuts,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI au paiement du solde des dépôts de garantie, soit la somme globale de 2 100 euros avec intérêt légal à compter du 8 février 2017,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance dolosive et condamner solidairement M. [B], Mme [S] et la SCI à lui payer les sommes de 39 977,33 euros, soit 20 052,12 euros pour le préjudice subi avec le locataire DKT distribution et 19 925,21 euros pour le préjudice subi avec le locataire Ado life, avec intérêt au taux légal au 30 novembre 2017,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 1 000 euros à Mme [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— condamner solidairement M. [B], Mme [S] et la SCI à payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Agnès Boissout.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2023, Mme [S] demande à la cour de :

In limine litis,

— juger irrecevable la demande nouvelle formulée en cause d’appel par la société visant à sa condamnation et celle de M. [B] aux dettes sociales de la SCI,

Au fond,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes formulées par la société, tant à l’encontre de la SCI qu’à l’encontre de M. [B] et d’elle-même,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI à payer à la société la somme de 2 100 euros au titre des dépôts de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2017,

Statuant à nouveau,

— rejeter la demande en paiement de la société du prétendu dépôt de garantie,

En tout état de cause,

— débouter la société de ses demandes, fins et prétentions contraires,

— condamner la SCI à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et,

— condamner encore la société aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de la SARL Cabinet Sannier et associés sur son affirmation de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 février 2024, la SCI et M. [B] demandent à la cour de :

In limine litis,

— juger irrecevable la demande nouvelle formulée en cause d’appel par la société de condamnation de Mme [S] et lui-même aux dettes sociales de la SCI,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes formulées par la société à leur encontre,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI à payer à la société la somme de 2 100 euros au titre des dépôts de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2017,

Statuant à nouveau,

— rejeter la demande de la société en paiement des dépôts de garantie,

A titre subsidiaire sur la demande de condamnation des associés aux dettes sociales,

— juger cette demande infondée et la rejeter,

Et en tout état de cause,

— condamner la société à leur verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aucune des parties ne sollicitant l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Mme [S] sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile, ce chef de dispositif est irrévocable.

1. Sur la condamnation de la SCI au paiement du solde des dépôts de garantie

La société fait valoir que :

— s’agissant de la société Clim air énergie, il manque la somme de 1 173,60 euros au titre du dépôt de garantie mentionné dans l’acte de vente, cette somme ayant été soit non réclamée, soit encaissée et non enregistrée en comptabilité ;

— s’agissant de la société Ado life, le dépôt de garantie de 900 euros semble avoir été encaissé sans être enregistré dans la comptabilité de la SCI.

La SCI et M. [B] répliquent que :

— le notaire a versé à la société les sommes dont elle avait justifié ;

— la société Ado life n’a pas versé le dépôt de garantie de 900 euros, ce qui est confirmé par l’expert-comptable.

Mme [S] fait valoir que :

— la société Ado life n’a pas versé le dépôt de garantie, de sorte qu’il est impossible pour la SCI de le restituer ;

— l’acte de vente précise que « les parties font leur affaire personnelle de tous comptes ['] d’avance ou dépôt de garantie ».

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu, après avoir rappelé les dispositions de l’article 1103 du code civil, que :

— l’acte authentique de vente du 16 décembre 2016 mentionne des dépôts de garantie correspondant à deux mois de loyer, soit 3 600 euros pour la société Clim air énergie, 900 euros pour la société Ado life et pour la B2R rénovation et 2 400 euros pour la société Groupe Arnoldi,

— aux termes de cet acte, la somme de 7 800 euros a donc été remise à la SCI au titre des dépôts de garantie et aurait dû être versée à la société à la suite de la vente du bien immobilier,

— or, seule la somme de 4 626,40 euros a été versée, de sorte que la SCI reste tenue d’une somme de 3 173,60 euros,

— la SCI ne démontre pas que les locataires ne se sont pas acquittés en tout ou partie du dépôt de garantie mis à leur charge, la seule attestation de son expert-comptable étant insuffisante à rapporter cette preuve.

Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI à payer à la société, conformément à sa demande, la somme de 2 100 euros au titre du dépôt de garantie des sociétés groupe Anoldi et Ado life, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2017, date de la mise en demeure.

2. Sur la demande indemnitaire pour réticence dolosive

La société fait valoir que :

— les baux relatifs aux locaux loués ne sont pas conformes aux éléments indiqués dans l’acte de vente ou dans le descriptif du tènement ;

— la société Ado life n’a réglé aucun loyer à compter du 16 décembre 2016 et la SCI n’apporte aucune preuve de la solvabilité de ce locataire avant la vente ; le préjudice de perte de loyers et de frais engagés pour récupérer le local et le remettre en état de location s’élève à 19'925,21 euros pour ce locataire ;

— la société DKT distribution a cessé de régler les loyers à compter du 1er septembre 2016 ; le préjudice de perte de loyers et les frais de la procédure de résiliation de bail et d’expulsion s’élève à la somme de 20'052,12 euros pour ce locataire ;

— la défaillance des locataires était connue du vendeur qui a commis une réticence dolosive dans son devoir d’information ; la SCI a déclaré un loyer trimestriel total supérieur à la réalité; elle a déclaré n’avoir aucun litige en cours avec les locataires car elle ne s’était pas souciée de récupérer les locations impayées depuis des mois ;

— les baux convenus avec ses deux sociétés étaient fictifs et destinés à vendre le tènement plus facilement en donnant l’illusion d’un rendement financier ;

— la présentation du bien immobilier était volontairement trompeuse ; les informations erronées et les informations dissimulées ont été déterminantes et ont trompé son consentement ; elle a perdu 40 % des locations annoncées pendant toute la durée des procédures de résiliation de bail et d’expulsion ;

— l’achat avait pour objet exclusivement d’investir dans un tènement immobilier entièrement loué ;

— elle fait le choix de demander réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du code civil, plutôt que la résiliation de la vente.

La SCI et M. [B] font valoir que :

— les contrats de bail n’étaient que des accessoires de la vente du bien immobilier et n’étaient pas déterminants du consentement de l’acquéreur ;

— la société ne sollicite pas la résolution de la vente ni une rescision du prix ; elle a acquis le tènement immobilier pour un prix inférieur à sa valeur ;

— la société qui exerce une activité de commissaire aux comptes ne peut pas être considérée comme un acquéreur profane ;

— les baux ne peuvent pas être qualifiés de fictifs ;

— l’acte de vente ne contient aucun engagement de la SCI au sujet du paiement des loyers;

— la comptabilité de la SCI lui a été communiquée ;

— la société était assistée d’un notaire ; si l’acte comporte des erreurs, elle relève de la responsabilité des notaires rédacteurs de l’acte ;

— la SCI n’a dissimulé aucune information concernant les locaux.

Mme [S] fait valoir :

— la société ne rapporte pas la preuve de man’uvres, mensonges ou dissimulation ;

— la société avait connaissance de la discordance entre les éléments énoncés dans l’acte de vente et la réalité puisqu’il lui avait été communiqué les baux signés et la situation de chacun des locataires ;

— sa comptabilité lui avait été entièrement communiquée ; exerçant l’activité de commissaire aux comptes, la société était à même de vérifier les informations financières des locataires;

— l’information discutée par la société n’était pas déterminante car les contrats de bail n’étaient que des accessoires de la vente du bien immobilier ;

— la société a acheté le bien à un prix inférieur de 87'593 euros au prix du marché ;

— la société a été négligente dans la poursuite de la résiliation des baux et ne peut revendiquer sa carence et sa propre turpitude.

Réponse de la cour

Selon l’article 1130 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable à la date de la vente, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Et selon l’article 1137 du même code, dans sa rédaction issue de l’ordonnance précitée, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il appartient au juge du fond d’apprécier la validité du consentement au moment de la formation du contrat.

La charge de la preuve pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié. Il doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur.

Le droit de demander la nullité d’un contrat pour dol n’exclut pas l’exercice, par la victime des man’uvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi.

En l’espèce, c’est à tort que le premier juge a retenu que la solvabilité des locataires n’était pas entrée dans le champ contractuel, alors, d’une part, que le descriptif du tènement remis à la société par l’agent immobilier comporte un tableau intitulé « conditions financières des lots » qui mentionnent les loyers HT par an au titre de chacun des lots, d’autre part, que l’acte de vente comporte un article intitulé « contrat de location » qui précise que « Le bien est actuellement loué de la manière suivante […] », ce qui permet de considérer que la mise en location du bien immobilier et le revenu locatif qui en découle étaient un élément caractéristique du bien vendu.

Par ailleurs, s’il est exact que la société ne rapporte pas la preuve de manoeuvres ou mensonges de la part de la SCI, il apparaît, en revanche, que cette dernière a dissimulé volontairement la situation financière des locataires en déclarant dans l’acte de vente « n’avoir aucun litige en cours avec son locataire », sans avoir informé la société que les loyers étaient impayés depuis plusieurs mois, ce qu’elle ne pouvait ignorer en sa qualité de bailleresse.

Pour autant, alors que la société exerce l’activité de commissaire aux comptes et qu’elle ne conteste pas avoir eu accès à la comptabilité de la SCI avant la vente et, partant, avoir été mise en mesure de constater le défaut de paiement des loyers par les sociétés Ado life et DKT distribution, il y a lieu de retenir que la réticence dolosive reprochée à la SCI n’a pas pu avoir pour effet de vicier le consentement de la société au moment de la formation du contrat.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la société de sa demande de dommages-intérêts pour réticence dolosive, en ce qu’elle est dirigée tant à l’encontre de la SCI qu’à l’encontre de ses associés.

3. Sur la condamnation des associés au paiement des dettes sociales de la SCI

La SCI, M. [B] et Mme [S] soutiennent que la demande de condamnation des deux derniers aux dettes sociales de la SCI, « conformément à la loi et aux statuts », sur le fondement de l’article 1857 du code civil, est irrecevable comme nouvelle en appel.

La société réplique que la demande de mise en application de l’article 1857 du code civil n’est pas une demande nouvelle mais une demande accessoire dans la mesure où la demande de condamnation au règlement des dépôts de garantie était dirigée à l’encontre de la SCI et de ses associés, tenus indéfiniment au dettes de la SCI.

Réponse de la cour

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Et selon l’article 566, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, aux termes du dispositif de ses conclusions d’appel, la société demande à la cour de condamner Mme [S] et M. [B] aux dettes sociales de la SCI, conformément à la loi et aux statuts.

Cette demande, particulièrement large, qui ne se confond pas avec une demande de condamnation solidaire des associés au paiement des dépôts de garantie, constitue une prétention nouvelle en appel qui n’est ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire des demandes formées en première instance.

Elle est donc irrecevable.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

La société, qui succombe en son appel, est condamnée aux dépens d’appel.

Il apparaît pas contraire à l’équité, en revanche, de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de la société Abac Chabanne tendant à la condamnation de M. [C] [B] et Mme [T] [S] aux dettes sociales de la SCI Immo Arboras, conformément à la loi et aux statuts,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Abac Chabanne aux dépens d’appel.

La greffière La présidente