N° RG 23/05496 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PCRA

Décision du

tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 30 mai 2023

RG : 16/05096

ch n°3 cab 03 C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 09 Septembre 2025

APPELANT :

M. [T] [R] représenté par son mandataire M. [P] [R], son fils demeurant [Adresse 4] [Localité 5] désigné en cette qualité par le Juge des Tutelles du Tribunal Judiciaire de LYON, par jugement en date du 28 novembre 2024

né le 22 Avril 1943 à [Localité 11] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Isabelle JUVENETON, avocat au barreau de LYON, toque : 265

INTIMES :

M. [N] [C]

né le 06 Janvier 1935 à [Localité 10] (69)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]e à [Localité 7] représenté par son Syndic en exercice la Société ORALIA ROSIER MODICA, dont le siège social est sis

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentés par M^e Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Avril 2025

Date de mise à disposition : 10 Juin 2025 prorogée au 09 Septembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] est propriétaire du lot n°1 dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] [Localité 7], dans le corps de bâtiment côté [Adresse 13] comprenant « un local commercial à droite de l’allée de l’immeuble éclairé par deux vitrines sur le [Adresse 13] avec une pièce à l’arrière-boutique sur cour et un dépôt », ainsi que du lot n°7 dans le corps du bâtiment côté [Adresse 9], soit « un local éclairé par trois ouvertures », situé en-dessous du lot n°8.

M. [C] est propriétaire du lot n°8 (appartement de deux pièces), au premier étage du corps du bâtiment arrière donnant sur l'[Adresse 9].

Les fonctions de syndic de copropriété ont été successivement exercées de 1976 à 2005 par la régie Belmont, de 2005 à 2015 par la régie Pozetto et enfin par la régie Piron.

Estimant que l’exploitation commerciale des locaux était contraire au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 7] a autorisé une action en justice à l’encontre de M. [R] et de la société Bootlegger exploitant les locaux du rez-de-chaussée, lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2014.

Lors de l’assemblée générale du 5 novembre 2015, il a autorisé la régie Piron à engager une action en justice contre M. [R] et la régie Pozetto eu égard à l’utilisation des locaux et aux travaux réalisés par M. [R] de nature à porter atteinte à l’immeuble.

Par acte du 30 mars 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [R] et la régie Pozetto en qualité d’ancien syndic, devant la présente juridiction aux fins de condamnations à dommages et intérêts, fixation de la nouvelle répartition des caves en application des titres de chaque copropriétaire et injonction de réparer tous les désordres causés sur les parties communes.

M. [C] est intervenu volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 21 décembre 2016, une expertise a été ordonnée pour déterminer, notamment, la nature des éventuelles violations commises par M. [R] au préjudice du syndicat des copropriétaires ainsi que leur réparation.

L’expert a déposé son rapport le 29 janvier 2018.

Par jugement contradictoire du 30 mai 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires portant sur la réparation des caves, la restitution du local fumoir en sous-sol et plus largement sur la réparation de tous les désordres causés sur les parties privatives,

— déclaré irrecevable pour cause de prescription sa demande en restitution des parties communes,

— dit n’y avoir lieu d’écarter le rapport d’expertise des débats,

— condamné M. [R] à remettre en état le mur formant anciennement séparation entre le couloir et son lot n°7, ainsi que celui situé à l’intérieur de son lot n°1,

— condamné M. [R] à supprimer le mur côté [L] édifié dans la circulation entre les caves, ainsi que 1'extracteur d’air installé en sous-sol dans cette même circulation,

— ordonné à M. [R] de mettre fin à toute exploitation de ses locaux par la société Bootlegger dans le cadre d’une activité d’établissement de nuit recevant du public de nature à contrevenir aux articles 6 et 7 du règlement de copropriété,

— condamné M. [R] à retirer ou faire retirer toutes les fixations, suspensions et autres points d’ancrage des faux plafonds réalisés dans les poutres du lot n°8 appartenant à M. [C],

— dit que les condamnations prononcées à l’encontre de M. [R] le sont sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant une période de 6 mois, à compter du 1er jour du troisième mois plein suivant la date de signification de la présente décision,

— débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses autres demandes,

— condamné M. [R] aux entiers dépens de l’instance,

— condamné M. [R] à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

—  4.000 euros au syndicat des copropriétaires,

—  4.000 euros à M. [C],

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 euros à la régie Pozetto,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 6 juillet 2023, M. [R] a interjeté appel à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de M. [C].

Il a saisi la juridiction du premier président aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire mais a été débouté de cette demande.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025, M. [T] [R] représenté par son mandataire [P] [R], en vertu d’un jugement du juge des tutelles du 28 novembre 2024, demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires portant sur la réparation des caves, la restitution du local fumoir en sous-sol et plus largement sur la réparation de tous les désordres causés sur les parties privatives,

— déclaré irrecevable pour cause de prescription la demande du syndicat des copropriétaires portant sur la restitution des parties communes,

— débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses autres demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 euros à la régie Pozetto,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 30 mai 2023 en ce qu’il :

— a dit n’y avoir lieu d’écarter le rapport d’expertise des débats,

— l’a condamné à remettre en état le mur formant anciennement séparation entre le couloir et son lot n° 7, ainsi que celui situé à l’intérieur de son lot n°1,

— l’a condamné à supprimer le mur côté [L] édifié dans la circulation entre les caves, ainsi que l’extracteur d’air installé en sous-sol dans cette même circulation,

— lui a ordonné de mettre fin à toute exploitation de ses locaux par la société Bootlegger dans le cadre d’une activité d’établissement de nuit recevant du public de nature à contrevenir aux articles 6 et 7 du règlement de copropriété,

— l’a condamné à retirer ou faire retirer toutes les fixations, suspensions et autres points d’ancrage des faux plafonds réalisés dans les poutres du lot n° 8 appartenant à M. [C],

— a dit que les condamnations prononcées à son encontre le sont sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant une période de 6 mois, à compter du 1er jour du troisième mois plein suivant la date de signification de la présente décision,

— l’a condamné aux entiers dépens de l’instance,

— l’a condamné à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

* 4.000 euros au syndicat des copropriétaires,

* 4.000 euros à M. [C],

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Et statuant à nouveau :

— Sur l’irrégularité des opérations conduites par l’expert judiciaire en dehors de sa mission :

— constater que par ordonnance du 21 décembre 2016, le juge de la mise en état a missionné l’expert aux fins de déterminer l’existence d’éventuelles appropriations indues de parties communes ou privatives et de vérifier le mode de fixation du faux-plafond du local commercial au rez-de-chaussée,

— juger qu’en choisissant unilatéralement d’analyser l’existence d’éventuels travaux réalisés sans autorisation par le concluant au sein de la copropriété, l’expert a outrepassé ses missions en violation de l’article 238 du code civil et du principe du contradictoire,

— juger que le rapport d’expertise du 29 janvier 2018 doit être écarté des débats dans son intégralité ou à tout le moins dans les développements relatifs à l’analyse de travaux réalisés sans autorisation par lui,

— Sur la prescription des demandes du syndicat des copropriétaires, juger que la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la destruction du mur en moellons situé au sous-sol de l’immeuble est prescrite et que la demande relative à la transformation du lot n° 7 en annexe au local commercial composant le lot n° 1 et à la remise en état du mur séparant les lots n°1 et 7 est prescrite,

— Sur les griefs tirés de la construction d’un mur en moellons et de l’utilisation d’un extracteur de fumée dans le local privatif situé au sous-sol de l’immeuble :

— juger que le mur litigieux et l’extracteur de fumée sont situés sur la partie privative de son lot,

— juger que les éléments litigieux étant situés sur une partie privative, aucune appropriation indue de partie commune ne peut lui être reprochée,

— en conséquence, infirmer le jugement dont appel et débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes au titre de la présence d’un mur en moellons et d’un extracteur de fumée au sein d’un lot lui appartenant,

— Sur le grief tiré de l’appropriation d’un couloir commun situé au rez-de-chaussée de l’immeuble

— constater que le syndicat des copropriétaires l’a autorisé à fermer et à utiliser le couloir situé à l’arrière du lot n° 7, lors d’une assemblée générale du 26 mars 1985,

— constater que ce couloir commun lui a été vendu par la copropriété par acte authentique du 9 août 1999,

— En conséquence, infirmer le jugement dont appel et débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes contre lui et fondées sur l’appropriation d’un couloir commun situé au rez-de-chaussée de l’immeuble,

— Sur le grief tiré de la prétendue destruction de murs au rez-de-chaussée :

— constater que les travaux d’ouverture du mur situé entre les lots n°1 et 7 ont été réalisés en 1975 conformément au plan établi par M. [V] architecte,

— constater que les travaux affectant le mur situé entre le lot n°7 et le couloir extérieur ont été réalisés en 1999 lorsque la copropriété lui a vendu ce couloir commun et a autorisé la réunion des lots n°11 et n°7,

— En conséquence, infirmer le jugement dont appel et juger que compte tenu de l’ancienneté de ces travaux, les demandes de remise en état du syndicat des copropriétaires sont prescrites, par application de l’article 42 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— Sur le grief tiré de la location du rez-de-chaussée pour une activité de discothèque et l’installation d’un faux plafond dans le lot n° 7,

— constater que la société Bootlegger n’est plus le preneur du fonds de commerce,

— juger qu’aucune clause du règlement de copropriété ne lui interdit de louer le rez-de-chaussée commercial dont il est propriétaire pour une activité de discothèque,

— constater que le règlement de copropriété stipule que les copropriétaires sont propriétaires des plafonds situés au-dessus de leur lot mais seulement en tant que plâtrage,

— juger que la société Le Mildred ne peut être sanctionnée d’une cessation de son activité en lieu et place de la société précédente, la société Bootlegger, qui n’existe plus,

— juger qu’aucune clause du règlement de copropriété n’interdit l’installation d’un faux plafond par le locataire du lot n° 7,

— juger que le faux plafond installé par le concluant pour les besoins de l’activité de son locataire n’affecte en rien le lot n°8 appartenant à M. [C],

En conséquence :

— infirmer le jugement dont appel et débouter le syndicat des copropriétaires et M. [C] de l’intégralité de leurs demandes contre le concluant fondées sur la location du rez-de-chaussée pour un usage de discothèque, tant par la société Le Bootlegger, que par extension pour la société Le Mildred ou tout autre occupant de son chef, ainsi que sur l’installation d’un faux plafond dans le lot n° 7,

Sur l’astreinte prononcée par le tribunal judiciaire de Lyon :

— infirmer le jugement dont appel concernant l’astreinte provisoire à hauteur de 200 euros par jour de retard, pendant une période de six mois, à compter du 1er jour du troisième mois plein suivant la date de signification de la présence décision prononcée à son encontre,

— statuant à nouveau : juger n’y avoir lieu à astreinte provisoire,

— en conséquence, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [C], à lui verser la somme de 26.169,36 euros, correspondant au remboursement du montant de l’astreinte provisoire liquidée par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Lyon, dans son jugement du 30 avril 2024, à leur profit,

— A titre subsidiaire et pour le cas où la cour confirmerait le principe d’une astreinte provisoire pour la remise en état de certaines parties communes et parties privatives appartenant à M. [C] assortir les travaux mis à sa charge d’une astreinte qui ne serait être supérieure à 50 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de 6 mois pour exécuter les travaux à compter de la signification de l’arrêt à venir,

— En conséquence condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [C] à lui rembourser le trop-perçu au titre de l’astreinte provisoire liquidée par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Lyon, dans son jugement du 30 avril 2024, à leur profit,

— En tout état de cause :

— débouter le syndicat des copropriétaires et M. [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— infirmer le jugement dont appel concernant les frais irrépétibles et les dépens et rejeter toute condamnation du concluant au règlement des frais irrépétibles et des dépens au profit du syndicat des copropriétaires et de M. [C],

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 4.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires et M. [C] aux entiers dépens de l’instance.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2023, M. [C] et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour de :

— débouter M. [R] des fins et moyens de son appel et rejeter toutes ses demandes,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 30 mai 2023 en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu d’écarter le rapport d’expertise des débats,

— condamné M. [R] à remettre en état le mur formant anciennement séparation entre le couloir et son lot n° 7, ainsi que celui situé à l’intérieur de son lot n°1,

— condamné M. [R] à supprimer le mur côté [L] édifié dans la circulation entre les caves, ainsi que l’extracteur d’air installé en sous-sol dans cette même circulation,

— ordonne à M. [R] de mettre fin à toute exploitation de ses locaux par la société Bootlegger dans le cadre d’une activité d’établissement de nuit recevant du public de nature à contrevenir aux articles 6 et 7 du règlement de copropriété,

— condammé M. [R] à retirer ou faire retirer toutes les fixations, suspensions et autres points d’ancrage des faux-plafonds réalisés dans les poutres du lot n° 8 appartenant à M. [C],

— dit que les condamnations prononcées à l’encontre de M. [R] le sont sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, pendant une période de 6 mois, à compter du 1er jour du troisième mois plein suivant la date de signification de la présente décision,

— condamné M. [R] aux entiers dépens de l’instance,

— condamné M. [R] à payer au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

* 4.000 euros au syndicat des copropriétaires,

* 4.000 euros à M. [C].

Y ajoutant,

— ordonner à M. [R] de mettre fin à toute exploitation de ses locaux par la société Le Mildred, se trouvant aux droits de la société Bootlegger ou tout autre preneur subrogé dans l’exercice de cette même activité de discothèque, dans le cadre d’une activité d’établissement de nuit recevant du public, contrevenant aux articles 6 et 7 du règlement de copropriété,

— condamner M. [R] à payer au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 5.000 euros à chacun des intimés,

— le condamner aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour constate de manière liminaire que les dispositions du jugement déclarant irrecevables des prétentions du syndicat des copropriétaires et rejetant sa demande d’indemnisation d’un préjudice présentée à l’encontre de M. [R] ne sont pas critiquées en appel de sorte que ces dispositions sont définitives et il n’y a pas lieu en conséquence de les confirmer comme demandé par l’appelant. Il en est de même des dispositions concernant la Régie Pozetto qui n’a pas été attraite en appel.

La cour rappelle par ailleurs, au vu du dispositif des conclusions de l’appelant, que les 'demandes’ tendant à voir 'constater’ ou tendant à 'voir dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour.

Sur le rapport d’expertise

M. [R] soutient que :

— la mission de l’expert comptait l’indication d’éventuelles appropriations indues de parties communes ou privatives par lui et la vérification du mode de fixation du faux-plafond du local commercial et l’affectation de la poutraison, mais l’expert s’est cru autorisé à étendre sa mission pour répondre au syndicat des copropriétaires sans débat sur une extension de mission, sur la question de travaux prétendument réalisés par lui sans autorisation,

— l’extension sauvage des opérations d’expertise est d’autant plus inacceptable que l’expert a persisté dans la violation de l’article 238 du code de procédure civile malgré les courriers du juge du suivi de l’expertise lui ayant demandé de se recentrer sur sa mission, circonscrite aux seules appropriations indues de parties communes et aux travaux relatifs au faux plafond du local commercial,

— l’expert a violé le principe du contradictoire, en poursuivant ses opérations d’expertise sur des opérations non-prévues dans la mission, malgré ses oppositions répétées ; le tribunal judiciaire s’est basé sur ce rapport pour rendre son jugement, ce qui le rend critiquable.

Le syndicat des copropriétaires et M. [C] se prévalent des termes du jugement sur ce point.

Réponse de la cour

Selon l’article 237 du code de procédure civile, 'le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité'.

Selon l’article 238 du code de procédure civile, 'Le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique'.

Selon l’article 246 du même code, 'le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien'.

En l’espèce, les premiers juges ont exactement retenu que :

— la demande de M. [R] intitulée « sur le non-respect par l’expert de la mission fixée par le juge de la mise en état » ne peut être envisagée comme une demande tendant à la nullité des opérations d’expertise en ce que celle-ci ne peut se lire que comme un rappel des pouvoirs d’appréciation accordés au juge en application de l’article 246 du Code de procédure civile,

— en outre, M. [R] visant l’article 238 dudit code pour enjoindre le tribunal à ne pas tenir compte du rapport d’expertise réalisés en violation de ces dispositions et à « tirer toutes les conséquences de l’irrégularité du rapport d’expertise », aucune disposition ne sanctionne de nullité l’inobservation des obligations imposées cet article au technicien commis et que dès lors que ladite expertise a été réalisée contradictoirement et que son rapport a été soumis aux débats de manière également contradictoire, celui-ci ne saurait être écartée et est en conséquence opposable à toutes les parties».

La cour, en complément et répondant aux moyens d’appel précise que :

— aucune nullité du rapport n’est non plus sollicitée en appel, puisqu’il est seulement demandé à nouveau 'd’écarter des débats’ l’intégralité du rapport ou au moins une partie,

— l’expertise a incontestablement revêtu un caractère contradictoire et a été soumise aux débats, de sorte qu’elle est opposable aux deux parties,

— en tout état de cause, la question des travaux litigieux effectués par M. [R] sans autorisation n’est pas indépendante de la question de l’appropriation des parties communes qui découle de tels travaux, ni de la question des travaux nécessaires pour remédier aux appropriations et affectations constatées s’agissant des points qui restent en débat devant la cour.

La cour confirme en conséquence le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu d’écarter le rapport d’expertise des débats.

Sur la prescription

M. [R] affirme que :

— il convient de distinguer les demandes relevant de l’action réelle (prescription trentenaire) des demandes relevant de l’action personnelle (prescription décennale),

— seuls les travaux non autorisés entraînant une modification de la surface ou du volume des parties communes se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le syndicat des copropriétaires a connu ou aurait dû connaître l’existence de ces travaux, ceux qui n’ont pas pour effet de modifier la surface ou le volume des parties communes, ('), mais affectent seulement l’aspect extérieur de l’immeuble ou sa structure, relèvent de l’action personnelle (') et se prescrivent par dix ans,

— concernant le mur séparant anciennement les lots 11 et 7, les travaux ont eu lieu il y 45 ans sur une partie privative et n’ont pas modifié la surface ou le volume des parties communes ; en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 la demande relative à la modification des cloisons entre les lots n°1 et 7 est donc prescrite ; le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de l’absence de connaissance de ces travaux puisque les fonds de commerce exploités au rez-de-chaussée depuis 1975 ont toujours été ouverts au public et accessibles à tous au cours du temps,

— concernant le mur à l’arrière côté [Adresse 12], les copropriétaires l’ont autorisé par assemblée générale du 26 mars 1985 à refaire les crépis du couloir et à en fermer le fonds par une cloison et une porte, au niveau de la porte d’entrée du local 7, lui conférant un droit d’usage précaire sur ce couloir commun de l’immeuble ; la prescription décennale s’applique de plein droit et les fonds de commerce exploités au rez-de-chaussée ont toujours été ouverts au public et accessibles à tous au cours du temps. cet espace est pleinement visible depuis les parties communes, puisqu’il dessert le rez-de-chaussée par lequel les copropriétaires et occupants de l’immeuble accèdent à leurs appartements.

Le syndicat des copropriétaires demande confirmation du jugement sur ce point.

Réponse de la cour

Selon l’article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'. L’article 2227 précise que 'Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

Par ailleurs, l’article 42 de la loi du 10 janvier 1965 dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit que 'Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.'

La cour relève que le syndicat des copropriétaires ne remet pas en cause la décision de première instance sur la prescription de l’action portant sur la restitution des parties communes du sous-sol indûment appropriées ni celle sur l’escalier reliant le lot 1 au sous-sol.

Ensuite, c’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte sans qu’il n’y ait lieu de les paraphraser, que le tribunal a retenu que :

— les actions en suppression de travaux non autorisés affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes ou la reconstruction d’une partie commune irrégulièrement démolie sont soumises à la prescription de l’article 2224 du code civil en l’absence d’appropriation de partie commune, il en est de même des actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété,

— au contraire, l’action tendant à la démolition d’un équipement empiétant sur une partie privative est une action réelle se prescrivant par 30 ans, et il en est de même de l’action tendant à faire cesser l’appropriation par un copropriétaire de parties communes,

— la prescription (point de départ, durée) doit être examinée au regard de chacune des prétentions du syndicat des copropriétaires, et, en dehors de demandes tendant à la restitution de parties communes indûment appropriées, la prescription de l’article 2224 du code civil s’applique,

— s’agissant de la demande de restitution des parties communes soumise à la prescription trentenaire, l’assignation du 10 mars 2016 est intervenue plus de 30 ans après une assemblée générale de copropriété du 27 juin 1984, alors que le syndicat des copropriétaires à cette date avait connaissance de l’usage litigieux du sous-sol et donc du manquement au règlement de copropriété à compter de cette date, la demande est donc prescrite,

— s’agissant des autres demandes, les plans produits par le copropriétaire sont imprécis et ne permettent pas d’apprécier avec certitude la date de réalisation des travaux litigieux hormis celle de la création de l’escalier reliant le lot 1 au sous-sol ; de même, le copropriétaire ne prouve pas que la date à laquelle les copropriétaires ont eu connaissance dans leur ampleur et leur nature exacte des travaux modificatifs des locaux rendrait la demande prescrite, une telle date ne pouvant qu’être établie au jour du rapport d’expertise judiciaire postérieur à l’assignation,

— il en découle que les demandes du syndicat des copropriétaires se rapportant à la remise en état des gaines de cheminée, la suppression du mur en moellons dans la circulation des caves et celle de l’extracteur d’air, la suppression des murs visant à la réunion des locaux du rez-de-chaussée sont recevables car non prescrites.

Elle constate également l’absence en cause d’appel de tout justificatif de l’appelant permettant de dater avec exactitude les travaux litigieux ni le moment où la copropriété a pu en avoir connaissance et la production de simples photographies, à les supposer comme se rapportant toutes aux locaux litigieux, sans date certaine, est inopérante pour rapporter cette preuve.

Le jugement est dès lors confirmé par la cour s’agissant de la prescription.

Sur les remises en état sollicités par le syndicat

De manière liminaire, la cour relève que le syndicat des copropriétaires ne remet pas en cause le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de remise en état des gaines de cheminée de sorte que la cour n’en est pas saisie.

— les aménagements du rez-de-chaussée

Ils concernent la réunion des lots 11 (ancien couloir) et 7 en un lot 12

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— le copropriétaire a détruit un mur porteur entre le couloir acheté à la copropriété en août 1999 et le lot 7 et pratiqué une ouverture dans le mur porteur séparant le lot 1 de sa réserve, contrairement au règlement de copropriété,

— les murs d’immeuble sont propriété commune, soit tous les gros murs sauf ceux séparant deux fonds privatifs réputés mitoyens,

— les travaux sur le mur situé entre l’ancien couloir débouchant sur la [Adresse 12] et le lot n° 7 ainsi que sur celui séparant le lot n° 1 de la réserve, nécessitaient l’autorisation du syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale, et si M. [R] était majoritaire, ses voix sont ramenées à la somme des voix des autres copropriétaires et en aucune façon un copropriétaire unique ne peut décider d’autorité de travaux sans passer par une délibération prise en assemblée générale.

M. [R] réplique que :

— les travaux sur le mur séparant anciennement les lots 1 et 7 ont été réalisés sur une partie privative sans modifier la surface ou le volume des parties communes ; cette destination n’est nullement interdite par le règlement de copropriété en son article 7 qui stipule que « les locaux du rez-de-chaussée sont à usage commercial',

— concernant le mur à l’arrière côté [L], il était seul copropriétaire de cette partie qui constituait une partie privative depuis le 9 août 1999, avec l’accord du syndicat,

— il ne peut lui être grief d’avoir, en 1975, acheté le local n° 7 pour le transformer en une extension du local commercial du rez-de-chaussée, puisqu’aucune clause du règlement de copropriété ne l’interdisait et il est totalement faux d’affirmer qu’il aurait appréhendé le couloir commun à l’insu du syndicat des copropriétaires, puisqu’il l’a acheté en 1999.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 7 de la loi du 10 juillet 1965 que les cloisons ou murs séparant les parties privatives et non compris dans le gros oeuvre sont réputés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent.

Il est relevé de manière liminaire que le jugement a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires sur la réunion des lots 1 et 7 et que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait appel sur ce chef du dispositif de sorte qu’il n’y a pas lieu de revenir sur ces travaux dont la cour n’est pas saisie.

S’agissant de la réunion de l’ancien couloir et du lot 7, il résulte du rapport de l’expert que M. [R] a détruit un mur porteur entre le couloir acquis de la copropriété en 1999 et le lot 7 (mur indiqué comme porteur sur plusieurs plans) et qu’il a également pratiqué une ouverture dans le mur porteur séparant le lot un de sa réservé (également dénommé porteur sur les plans).

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que : :

— les travaux réalisés par M. [R] sur le mur situé entre l’ancien couloir débouchant sur la [Adresse 12] et le lot n° 7, ainsi que sur celui séparant le lot n° 1 de la réserve nécessitaient l’autorisation de la majorité des copropriétaires dont l’existence n’est pas démontrée et sans que le fait qu’il ait été majoritaire ne puisse par principe valoir autorisation,

— en tout état de cause, M. [R] ne pouvait en effet faire l’économie de l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une résolution votant sur le principe de ces travaux affectant des gros murs, parties communes.

— par suite, il résulte de la suppression de ces murs communs une appropriation indue de la surface antérieurement occupée par lesdites constructions dont le copropriétaire devra assurer la restitution et la remise en état.

La cour ajoute que :

— la destination des lieux n’est pas en cause sur ce point,

— si l’achat du couloir n’est pas contesté, ceci n’autorisait nullement le copropriétaire à procéder à des travaux portant atteinte à des parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires, peu important le nombre de ses tantièmes, le fait que le copropriétaire soit majoritaire ne pouvant le libérer des règles de la copropriété et lui permettre d’agir selon son bon vouloir en violation du règlement de copropriété,

— M. [R] ne contredit par aucun élément technique les constatations de l’expert sur la nature des murs en cause.

La cour confirme en conséquence le jugement sur ce point.

— les aménagements en sous-sol

— la construction d’un mur en moellons au sous-sol côté [Adresse 13]

Le syndicat des copropriétaires soutient que le copropriétaire a construit un mur en moellons en sous-sol interdisant l’accès aux entreprises intervenant pour le changement de la colonne d’eau en plomb voté en assemblée générale, ainsi que toute visite de contrôle des fondations de l’immeuble, que les constatations de l’expert établissent l’édification de deux murs dans le couloir reliant les deux parties du sous-sol, de part et d’autre de l’arrivée d’eau de l’immeuble, soit en parties communes, qui ne sont pas d’origine, car absentes du règlement de copropriété de 1954, et nécessairement édifiés après les plans des sous-sols établis en 1975, par comparaison avec le plan réalisé suite à l’état des lieux de l’expert, que ceci interdit tout accès pour d’éventuels travaux.

M. [R] fait valoir que le mur en question a été édifié en 1975 sur ses parties privatives et que cette séparation existait déjà en 1954, que détruire le mur fragilisera l’immeuble alors que rien n’interdisait son édification à caractère privé et en tout état de cause, qu’il bénéficie de la prescription trentenaire.

Réponse de la cour

L’article 6 du règlement de copropriété prohibe toute modification des choses communes et tout ce qui concerne l’harmonie de l’immeuble sans le consentement de la majorité des propriétaires votants.

L’expert judiciaire a constaté l’édification de deux murs dans le couloir reliant les deux parties du sous-sol, de part et d’autre de l’arrivée d’eau de l’immeuble.

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que :

— la superposition des plans du sous-sol de 1975 et de l’expert fait ressortir que les deux murs litigieux ont été édifiés après 1975 et ne peuvent dès lors avoir été visés au règlement de copropriété de 1954,

— les deux murs litigieux sont positionnés de part et d’autre de l’alimentation en eau de l’immeuble, ce qui interdit tout accès pour d’éventuels travaux,

— M. [R] ne justifie d’aucune autorisation de l’assemblée générale pour l’édification de ces murs,

— le couloir entre les deux parties du sous-sol est une partie commune en ce qu’il permet la circulation dans l’immeuble, et les travaux modifient cette partie commune,

— M. [R] doit en conséquence être condamné sous astreinte à procéder à la suppression du mur édifié dans la circulation entre les caves côté gerson pour rétablir l’accès aux installations d’alimentation en eau de l’immeuble.

— l’installation d’un extracteur du fumée

Le syndicat des copropriétaires demande également l’enlèvement de l’extracteur de fumées installé au sous-sol par M. [R] pour l’aération d’un fumoir réalisé entre deux murs ; sans que le copropriétaire n’ait requis, ni obtenu a fortiori, l’autorisation de l’ assemblée générale pour procéder à son installation entre entre les deux murs qu’il a édifié eux aussi en l’absence de toute autorisation.

M. [R] affirme que cet équipement est nécessaire pour l’immeuble, et qu’il est situé à l’intérieur de la partie de sous-sol dont il est propriétaire.

Réponse de la cour

L’expert a vérifié contradictoirement qu’entre les deux murs dans le couloir reliant les deux sous-sols « un extracteur de fumée nécessaire au fumoir aménagé dans le sous-sol situé côté quai a été installé » et M. [R] n’a justifié pas plus que pour les murs d’aucune autorisation pour poser l’extracteur d’air entre ces deux murs édifiés. C’est à juste titre que le jugement a retenu comme précédemment que l’extracteur d’air a été installé également en parties communes et que M. [R] doit être condamné sous astreinte à le supprimer.

Sur l’activité exercée

M. [R] fait valoir que :

— le règlement de copropriété en son article 6 est muet quant à l’exercice d’une activité commerciale spécifique,

— la société Bootlegger a quitté les lieux exploités désormais par la société Mildred qui n’exploite pas une discothèque mais exerce l’activité suivante 'pub, bar à cocktails, brasserie, restaurant, soirée musicale, organisation de repas ou de soirées à thèmes’ avec des horaires différents des précédents, (fermeture à 1heure au lieu de 6 heures),

— la preuve de nuisances sonores n’est pas rapportée puisque les éléments rapportés concernant l’exploitant précédent, et ni le procès-verbal d’assemblée générale du 7 juin 2023, ni l’ordre du jour de l’assemblée du 29 avril 2024 ne font référence à de tels troubles.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que :

— l’exploitation du local, successivement par la société l’Angèle puis par la société Bootlegger et depuis le 29 novembre 2021 par la société le Mildred à destination de discothèque, boîte de nuit, incommode les habitants de l’immeuble par le bruit et les autres désagréments occasionnés au voisinage,

— sont intervenus de nombreux échanges sur ce sujet entre le syndic, le conseil du syndicat des copropriétaires , les autorités locales (mairie et préfecture) et les autorités judiciaires (procureur de la République) et des pétitions, l’activité s’exerçant en outre en dehors de l’heure autorisée

et avec les nuisances nocturnes des clients et il en résulte un trouble anormal de voisinage imposant la cessation d’activité sous astreinte,

— en outre, une étude d’impact acoustique du 2 mai 2015 a établi la non conformité de l’isolation acoustique de l’établissement avec les logements à l’étage,

— la cession intervenue a été dissimulée en cours de procédure et elle concerne la même activité de discothèque avec les mêmes nuisances, M. [R] a également dissimulé au repreneur du fonds la procédure en cours, obtenant une augmentation de loyers ; il devra assumer seuls les conséquences de cette situation.

Réponse de la cour

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement desdites parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 6 du règlement de copropriété , 'les copropriétaires doivent veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit pas troublée à aucun moment, ni de leur chef, ni de celui des personnes se trouvant chez eux'.

L’article 7 précise que 'les locaux du rez-de-chaussée sont à usage commercial. Toutefois, il ne pourra pas être exercé de commerce ou d’industrie pouvant nuire à la solidité de la maison, par les trépidations ou incommoder les habitants de l’immeuble par le bruit ou les odeurs'.

Le tribunal a retenu que l’activité exercée par M. [R] incommodait les habitants de l’immeuble et se révélait contraire aux dispositions du règlement de copropriété en ce qu’elle portait atteinte au droit de ne pas être incommodé nuitamment par le bruit.

Bien que les stipulations du règlement de copropriété ne mentionnent pas l’interdiction d’activités spécifiques comme une discothèque, le copropriétaire donnant à bail commercial ses locaux doit respecter les articles 6 et 7 susvisés et notamment ne pas incommoder les autres habitants de l’immeuble par le bruit.

M. [R] produit en appel :

— un bail qui aurait été conclu le 4 mars 2014 avec la société L’Angèle même si le document incomplet ne précise pas l’identité du preneur qui n’est pas révélée dans le corps de l’acte ; il est fait mention d’une activité de 'bar pub discothèque restaurant',

— un avenant à ce bail non daté, conclu avec les sociétés Bootlegger (subrogeant) et Le Mildred (subrogataire) mentionnant que la société L’Angèle a été subrogée dans ses droits par la société Bootlegger lors de l’acquisition du fonds de commerce par acte du 24 juin 2016, ce fonds étant cédé à la société Le Mildred le 29 novembre 2021 et la subrogation prenant effet le 29 novembre 2021,

— les statuts de la société Le Mildred non datés ni signés faisant état d’une activité de 'bar à cocktails, brasserie, restaurant, soirée musicale, organisation de repas ou de soirées à thème'.

Ces pièces bien qu’incomplètes révèlent qu’une nouvelle société a exploité les lieux depuis le 1er décembre 2021 sans que l’activité de discothèque ne soit mentionnée, ce qui n’a pas été révélé au tribunal en première instance alors que le jugement est postérieur à ce changement de locataire.

Or, si les intimés produisent un courrier, non daté ni signé, du gérant de cette société qui aurait été adressé à [T] [R] et se plaignant de ce qu’il n’a pas eu connaissance de la procédure en cause et s’ils affirment que l’activité antérieure a en fait perduré, il ne peut cependant rien en être déduit de cette pièce sur la persistance actuelle de l’ancienne activité à travers une nouvelle ni des nuisances générées et force est de constater par ailleurs que toutes les pièces des intimés révélant les nuisances se rapportent à l’exploitation antérieure des lieux par la société Bootlegger, aucune pièce justificative n’étant postérieure au changement de locataire commercial, étant souligné que se sont succédées deux sociétés parfaitement distinctes tout comme leurs gérants respectifs.

En conséquence, le jugement qui n’a pu tenir compte du changement de locataire commercial faute d’en avoir été avisé est infirmé de ce chef et le syndicat des copropriétaires qui présente en appel ses prétentions contre la société Mildred ou des sociétés indéterminées est débouté de sa demande à ce titre, la cour ne pouvant ni interdire une activité spécifique alors que le règlement de copropriété ne l’a pas prévu, ni prononcer une interdiction en l’absence de preuve de la violation des articles 6 et 7 du règlement de copropriété.

Sur la demande de M. [C] en dépose des faux plafonds

M. [C] soutient que lors de l’aménagement du lot 7 pour le compte de la société L’Angèle, M. [R] a été averti de ce que les travaux ne devaient pas affecter la poutraison en plafond réputée privative du lot 8, et qu’il lui a été fait injonction de s’abstenir de toute suspension, fixation ou point d’ancrage sur ce plafond à la française et de s’abstenir de suspendre un éventuel faux-plafond sur cette poutraison, mais l’expert a effectivement constaté la fixation de faux-plafonds sans autorisation,

— l’existence d’une faute adverse n’importe pas, s’agissant de l’atteinte au droit de propriété.

L’appelant conteste avoir commis une faute ouvrant droit à réparation ; il soutient qu’aucune clause du règlement de copropriété n’interdit l’installation d’un faux plafond par le locataire du lot n° 7, et que celui installé par lui pour les besoins de l’activité de son locataire n’affecte en rien le lot n°8.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 que sont privatives les parties des bâtiments réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Par ailleurs, l’article 5 du règlement de copropriété stipule que chaque copropriétaire d’un lot en aura la propriété, laquelle comprend le plancher sur lequel il marche, les poutres qui le soutiennent, le plafond au dessus de lui mais seulement en tant que plâtrage.

Il ressort de la pièce 2 de M. [C] valant mise en demeure que son conseil a averti le conseil de M. [R] de ce qu’en application de l’article 5 du règlement de copropriété, les travaux d’aménagement du lot 7 ne devaient pas affecter la poutraison en plafond, ce qu interdisait toute suspension, fixation ou point d’ancrage sur le plafond à la française du local.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que :

— le faux-plafond de la partie 'ancienne cuisine’ est constitué de plaques reposant sur une ossature métallique fixée par des tiges filetées fixées sur du placoplatre lui même fixé sur les chevrons,

— dans la partie arrière de la discothèque, le faux-plafond semble constitué de placoplatre fixé sur des rails eux-mêmes fixés sur les poutres,

— le règlement de copropriété autorisait la réalisation de plafonds traditionnels sur liteaux, et ce type de plafond est désormais remplacé par du placoplatre ou des plafonds suspendus plus lourds qu’un plafond traditionnel, mais compatible avec les poutres en place,

— rien n’oblige de laisser ces poutres visibles puisqu’un plafond traditionnel masque également la poutraison,

— la servitude d’accrochage doit être adaptée aux matériaux actuels, le poids de ces ouvrages semble compatible avec les poutres existantes.

C’est ensuite par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que :

— si l’atteinte aux parties privatives de M. [C] n’est pas démontrée en ce que l’installation de placoplatre ne peut s’apprécier comme l’adjonction d’éléments non-prévus par le règlement de copropriété mais comme une évolution normale dont les caractéristiques ne sont pas par nature, propres à créer une atteinte différente de ce qu’elle aurait été antérieurement, il a été constaté que des fixations ont été ont été réalisées non pas sur le plâtrage mais sur les poutres du plafond, parties privatives du lot 8,

— M. [C] n’a donné aucune autorisation pour cet ancrage,

— Si le règlement de copropriété n’interdit pas expressément la construction d’un faux plafond, cette circonstance n’autorise en rien un copropriétaire d’ériger un faux plafond en violation des droits privatifs d’un autre copropriétaire.

La cour ajoute que l’ancrage dans les poutres en violation dans le règlement de copropriété porte atteinte aux parties privatives de M. [C], ce qui ouvre droit pour ce dernier à faire respecter son droit de propriété et justifie sa demande d’enlèvement des fixations, suspensions ou points d’ancrage des faux plafonds réalisés dans ses poutres, peu-important que ne soit pas démontré par ce propriétaire un préjudice, comme un trouble de jouissance.

Confirmation du jugement déféré intervient donc de ce chef.

Sur l’astreinte

Le syndicat des copropriétaires relève l’absence d’exécution spontanée tandis que M. [R] conteste le prononcé de l’astreinte et subsidiairement, son montant.

Réponse de la cour

Selon l’article L 131-1 du code de procédure civile, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans la mesure où M. [R] n’a pas exécuté spontanément les travaux de reprise, le prononcé d’une astreinte s’avérait nécessaire, ce qui est confirmé par l’ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lyon ayant liquidé partiellement l’astreinte fixée, sanctionnant l’inexécution.

Par ailleurs, le montant de l’astreinte journalière fixée par le jugement déféré est adapté aux circonstances de l’espèce et à la résistance de M. [R] à exécuter les travaux.

Le jugement est en conséquence confirmé sur le prononcé d’une astreinte et sur ses modalités.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les condamnations de première instance à ce titre sont confirmées.

M. [R] qui succombe sur plusieurs prétentions supportera les dépens d’appel et l’équité commande de le condamner à payer à chacun de ses adversaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement déféré sur les dispositions critiquées sauf en ce qu’il a ordonné à M. [R] de mettre fin à toute exploitation de ses locaux par la société Bootlegger dans le cadre d’une activité d’établissement de nuit recevant du public de nature à contrevenir aux articles 6 et 7 du règlement de copropriété, sous astreinte,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande aux fins d’ordonner à M. [R] de mettre fin à toute exploitation de ses locaux par la société Le Mildred, se trouvant aux droits de la société Bootlegger ou tout autre preneur subrogé dans l’exercice de cette même activité de discothèque, dans le cadre d’une activité d’établissement de nuit recevant du public, contrevenant aux articles 6 et 7 du règlement de copropriété,

Condamne M. [T] [R] aux dépens d’appel et à payer :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à M. [N] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,