N° RG 24/06904 – N° Portalis DBVX-V-B7I-P33G

Décision du

Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Référé

du 25 juin 2024

RG : 24/00160

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 06 Mai 2025

APPELANTS :

Mme [E] [R]

née le 27 janvier 1968 à [Localité 7] (42)

[Adresse 4]

[Localité 1]

M. [T] [X]

né le 24 avril 1964 à [Localité 8] (69)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentés par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat postulant au barreau de LYON, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Michel DESILETS de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

INTIMEE :

Mme [Z] [O]

née le 14 août 1991 à [Localité 10] (71)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Astrid GUILLERET, avocat postulant au barreau de LYON, toque : 2541

ayant pour avocat plaidant M^e Arnaud PIARD, avocat au barreau de MACON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 27 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Février 2025

Date de mise à disposition : 08 avril 2025 prorogée au 06 Mai 2025, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 22 avril 2022, Mme [R] et M. [X] (ci après les acquéreurs) ont acquis de Mme [O] (ci après la venderesse) un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 9] (Ain).

Ayant constaté des désordres sur l’installation électrique, les PAC réversibles gainables, l’installation VMC double flux, la plomberie, l’isolation et la mezzanine, les acquéreurs en ont vainement sollicité réparation auprès de leur venderesse par lettre recommandée du 3 décembre 2023 de sorte que par acte introductif d’instance du 27 mars 2024, ils l’ont assignée devant le juge des référés aux fins que d’obtenir une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé contradictoire du 25 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

— rejeté la demande d’expertise,

— dit n’y avoir lieu à condamnation des acquéreurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les acquéreurs aux dépens.

Par déclaration du 27 août 2024, les acquéreurs ont interjeté appel.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2024, les consorts [R] [X] demandent à la cour de :

déboutant de toutes conclusions contraires,

— infirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse du 25 juin 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— juger recevable et fondée la demande présentée, et y faire droit,

— ordonner une expertise judiciaire relativement aux désordres mentionnés dans le corps des présentes conclusions,

— désigner tel expert qu’il plaira, avec pour mission :

— se rendre sur les lieux où se trouve le bien immobilier, soit [Adresse 5], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— examiner les défauts et désordres relevés sur le bien immobilier mentionnés ci-dessus,

— les décrire et en expliquer la cause,

— décrire et chiffrer les travaux à mettre en 'uvre pour résorber ces défauts et désordres,

— indiquer si des mesures urgentes sont à prendre et à la charge de qui elles incombent,

— chiffrer le montant des préjudices subis par les concluants du fait des défauts et désordres constatés sur leur bien immobilier,

— donner à la juridiction toutes informations nécessaires à la bonne compréhension du litige et faire toutes observations utiles,

— réserver les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2024, Mme [O] demande à la cour de :

A titre principal :

— débouter les acquéreurs de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer l’ordonnance de référé du 25 juin 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner les acquéreurs in solidum à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire :

— dire que la mission d’expertise qui sera ordonnée par le tribunal exclura expressément :

— l’installation électrique,

— l’isolation et les désordres relatifs au DPE.

— réserver les frais et dépens et mettre à la charge des acquéreurs, à titre provisoire les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance querellée a considéré que les demandeurs ne produisaient aucun constat des désordres allégués – expertise amiable, constat de commissaire de justice- mais uniquement une attestation faisant état d’une non-conformité électrique ainsi qu’un devis de mise en conformité électrique, que ces éléments étaient insuffisants à démontrer l’existence d’un litige potentiel en l’absence de constatations objectives, qu’à défaut d’éléments probants sur les désordres allégués, il y avait lieu de considérer que l’existence d’un motif légitime n’est pas rapportée.

Les consorts [X] [R] font valoir que :

— les désordres font suite à des travaux effectué par un professionnel de la construction soit l’entreprise JA ouvrages dirigée par leur vendeur Mme [O],

— l’article 145 du code de procédure civile n’impose pas la réalisation préalable d’une expertise amiable ni un constat dressé par un commissaire de justice, pour établir la réalité des désordres allégués, le bien fondé de l’action n’a pas à être établi, le demandeur n’a pas à prouver les faits qu’il pourrait faire valoir au soutien de sa potentielle prétention et que la mesure d’instruction vise, en tout ou en partie, à établir, il faut seulement établir l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le fondement serait cernés, approximativement au moins,

— la preuve des désordres est apportée par un constat dressé par commissaire de justice le 4 septembre 2024 et par un rapport d’expertise amiable de M. [G], Architecte Expert, le 23 septembre 2024 ; les règles de l’art et la réglementation en vigueur n’ont pas été respectés, et aucune déclaration préalable ou permis de construire n’ont été déposés en mairie, le litige potentiel est en conséquence établi,

— les clauses de garantie de l’acte de vente ne sont pas applicables ; la jurisprudence les écarte lorsque le vendeur a lui-même effectué les travaux en tout ou partie, puisqu’il est assimilé à un vendeur professionnel, d’autant qu’il est en l’espèce professionnel de la construction,

— l’acte notarié indique que Mme [O] a elle-même entrepris des travaux de rénovation intérieure, et d’autres ont été réalisés par sa société, elle ne peut donc opposer une limite de garantie, rien ne permet d’établir qu’elle n’est pas intervenue sur l’électricité,

— Mme [O] confond mesure d’instruction et procès, puisqu’elle discute seulement des clauses de l’acte notarié, et la cour n’est pas saisie d’une action en responsabilité du vendeur constructeur, elle qualifie à sa guise les désordres sans préciser à quel titre.

Mme [O] rétorque que :

— l’acquéreur doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec ; en l’espèce, l’ensemble des désordres ne peut donner lieu à une procédure à son encontre, car relevant de la simple hypothèse en l’absence de fondements juridiques valables,

— l’ordonnance a justement retenu l’information des acquéreurs de la non-conformité électrique et l’absence probatoire et le litige potentiel est manifestement voué à l’échec ; les pièces produites en appel sont insuffisantes, l’expertise n’est pas contradictoire, ne sont relevés que des défauts de finition, ce qui est normal puisque les travaux n’étaient pas terminés,

— l’expertise doit reposer sur des faits crédibles, avec un fondement juridique suffisamment déterminé la rendant utile ; or, le défaut de conformité de l’installation électrique a été exclu et les autres désordres ne peuvent être qualifiés de vices cachés ou entraîner sa garantie décennale,

— les clauses d’exclusion du contrat sont applicables, la société JA Ouvrages n’a pas été partie à l’acte de vente et a été dissoute, les vices sont soit apparents, soit mentionnés dans l’acte, la nécessité d’importants travaux de rénovation était mentionnée dans l’annonce, les désordres relevés sont des points de finition et de mise en conformité,

— le prix de vente a tenu compte des travaux à réaliser et l’acte de vente règle également la question des non-déclarations préalables,

— la responsabilité vendeur-constructeur est inapplicable, il n’existe aucun ouvrage ni équipement, ni impropriété à destination, seuls les travaux de façade et de carrelage seraient concernés mais ils ne sont pas visés, et de nouveaux ouvrages ont été entrepris et ne permettent pas de distinguer désordres antérieurs et postérieurs,

— subsidiairement, la mission de l’expert doit être limitée, et exclure l’installation électrique et le DPE.

SUR CE,

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

En application de l’article 1643 du Code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé

à aucune garantie ».

Il est par ailleurs inscrit dans l’acte de vente du 22 avril 2022 que « l’installation intérieure d’électricité de l’immeuble vendu présente des anomalies’ et que l’acquéreur « déclare accepter d’en faire son affaire personnelle et renonce à exercer de ce chef quelque recours que ce soit à l’encontre du vendeur ». Cet acte stipule par ailleurs que, « du fait de la délivrance des différents

diagnostics énumérés ci-dessus et en complément de ce qui est indiqué au paragraphe

« charges et conditions », le VENDEUR est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux dispositions du II de l’article L271-4 du Code de la

construction et de l’habitation »

Les appelants produisent désormais en appel un constat du commissaire de justice Maître [M] du 4 septembre 2024 liste un certain nombre de désordres d’ordres divers, notamment électriques. Par ailleurs, les appelants ont fait diligenter un constat d’huissier par M. [B] [G], architecte DPLG, lequel relève également un nombre important de malfaçons, non façons et non conformités touchant la toiture, l’étanchéité, l’isolation acoustique et thermique, l’électricité, les conditions de sécurité, la plomberie, les sanitaires, la VMC et les menuiseries.

Il est donc rapporté des éléments objectifs permettant de supposer l’existence de désordres pouvant constituer des malfaçons ou non-conformités.

Il n’importe pas à ce stade que l’expertise n’ait pas été réalisée dans un cadre contradictoire, s’agissant pour les appelants de rapporter des éléments attestant de l’existence de désordres affectant le bien acquis dont il est demandé l’examen par un homme de l’art.

Il apparaît par ailleurs que des travaux ont été effectués par un professionnel de la construction soit l’entreprise JA ouvrages dirigée par leur vendeur Mme [O].

Il existe donc en l’espèce un litige potentiel susceptible d’opposer les parties et rendant légitime la désignation d’un technicien, étant rappelé que l’article 145 du code de procédure civile n’impose pas au juge de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction au regard du ou des différents fondements juridiques de l’action que les demandeurs se proposent d’engager et il est donc vain pour l’intimée de répondre d’ores et déjà au bien fondé des prétentions adverses au fond sur tel ou tel fondement.

Il est en effet rappelé que l’analyse des termes contractuels de l’acte de vente et la mise en jeu de la garantie des vices cachés pouvant être due par le vendeur d’un bien immobilier envers l’acquéreur relèvent du seul examen du juge du fond et que le juge des référés n’a pas pouvoir pour trancher ces difficultés.

Les constatations susvisées justifient ainsi l’organisation d’une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu à ce stade d’exclure d’ores et déjà des désordres au regard des stipulations de l’acte de vente que le juge des référés n’a pas pouvoir d’analyser comme rappelé ci-dessus.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise aux frais avancés des appelants.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Si Mme [O] s’est opposé à l’expertise en appel, celle-ci est reste diligentée à ce stade dans le seul intérêt des appelants, lesquels ont par ailleurs apporté des pièces nouvelles et utiles en appel suite au jugement relevant l’absence d’éléments suffisants.

En conséquence, les dépens d’appel restent provisoirement à la charge des appelants.

Il est cependant équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les dispositions du jugement sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne une expertise,

— désigne en qualité d’expert M. [U] [C] demeurant [Adresse 6] avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux où se trouve le bien immobilier, soit [Adresse 5], après avoir convoqué les parties et leurs conseils, avoir consigné leurs explications, s’être fait remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment le rapport d’expertise non judiciaire, et entendu tout sachant,

— examiner les malfaçons et non conformités relevées sur le bien immobilier des consorts [J] et mentionnées expressément dans les conclusions d’appel numéro 2 des acquéreurs,

— les décrire, en expliquer l’origine et les causes, déterminer si elles étaient antérieures à la vente et apparentes pour un non professionnel au moment de celle-ci,

— préciser pour chacun d’eux si ces désordres sont de nature à rendre la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine, ou à en diminuer fortement l’usage,

— d’une façon générale, donner tous éléments technique et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues,

— préconiser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés; en évaluer le coût après avoir le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

— indiquer si des mesures urgentes sont à prendre,

— donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis ; en proposer une évaluation chiffrée,

— dans la mesure du possible, préconiser toute mesure susceptible d’opérer un rapprochement entre les parties,

— donner à la juridiction toutes informations nécessaires à la bonne compréhension du litige et faire toutes observations utiles,

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu à son remplacement,

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

Dit que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,

Dit que l’original du rapport définitif sera déposé au greffe de la cour d’appel de Lyon dans le délai de six mois à compter de la date à laquelle l’expert aura été avisé par le greffe du versement de la provision, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera lui-même copie à chacune des parties en cause et un second original à la juridiction mandante,

Fixe à 3.000 ' la provision mise à la charge des consorts [E] [R] et [T] [X] que ceux-ci devront consigner à la régie des avances et recettes de la cour dans le délai d’un mois à compter de la présente décision,

Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque par application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge chargé du suivi à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité,

Dit que lors de la première réunion ou en tout cas au début de ses opérations, l’expert fera connaître au juge chargé du suivi et aux parties le montant prévisible du coût de ses opérations et sollicitera le cas échéant une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile,

Dit que l’expert informera le juge de l’avancement des ses opérations et de ses diligences,

Rappelle que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser une copie de son rapport à chacune des parties ou, pour elles, à leur avocat,

Désigne le conseiller de la mise en état de la 1ère chambre B pour contrôler les opérations d’expertise,

Met provisoirement les dépens d’appel à la charge des consorts [R] [X].

Dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,