COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 MARS 2025

N° RG 23/08402 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WHZF

AFFAIRE :

[I] [D] épouse [F]

…

C/

Société COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA CNP (CIMO)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 30 Octobre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de MONTMORENCY

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1123000218

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 11.03.25

à :

M^e Cindy FOUTEL

M^e Stéphanie VAUTTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [I] [D] épouse [F]

née le 19 août 1965 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Cindy FOUTEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754

Plaidant : M^e Tsipora COHEN DITCHI, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [X] [T] [F]

né le 19 mars 1961 à [Localité 9] – TUNISIE

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Cindy FOUTEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754

Plaidant : M^e Tsipora COHEN DITCHI, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉE

Société COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA CNP (CIMO) représentée par son mandataire la société ESSET, SAS immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 484 882 642, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 319 970 257

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Stéphanie VAUTTIER de la SELARL DKW, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 31

Plaidant : M^e Maria PINTO BONITO de l’AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0154

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame [B] [M]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2019 à effet au 2 décembre 2019, la société Compagnie Immobilière de la CNP (ci-après Cimo) a donné à bail à Mme [I] [D] épouse [F] et M. [X] [T] [F] une maison à usage d’habitation, sis [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer de 1 394 euros et une provision sur charges de 55 euros.

Le 2 décembre 2019, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi entre les parties.

Le 6 janvier 2022, par lettre recommandée avec avis de réception, M. et Mme [F] ont mis en demeure le mandataire du propriétaire, la société Esset, de changer les fenêtres, en raison de problèmes d’humidité constatés.

Le 28 janvier 2022, une déclaration de sinistre auprès de leur assureur multirisque habitation a été effectuée.

Le 5 mai 2022, le cabinet Elex, expert sollicité par la Matmut, assureur des locataires, a rendu son rapport faisant état de ponts thermiques liés à une isolation générale vieillissante de l’habitation.

Le 10 juin 2022, le service hygiène de la mairie de [Localité 6] a sommé la bailleresse de remédier à la situation sous six mois.

Par courriers recommandés des 1er juin et 12 juillet 2022, la Matmut a mis en demeure la bailleresse de procéder à la remise en état du logement.

Le 13 décembre 2022, la commission départementale de conciliation du Val d’Oise a constaté la non-conciliation des parties.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2023, M. et Mme [F] ont fait assigner la société Cimo aux fins de voir :

— condamner la société Cimo à réaliser les travaux de reprise des désordres dans leur appartement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner la société Cimo à leur payer la somme de 5 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

— dire et juger que 1'exécution provisoire est de droit,

— condamner la société Cimo à leur payer une indemnité de l 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Cimo en tous les dépens.

Par jugement contradictoire du 30 octobre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— débouté M. et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné in solidum M. et Mme [F] à verser à la société Cimo la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [F] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 15 décembre 2023, M. et Mme [F] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 13 septembre 2024, M. et Mme [F], appelants, demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel et les y déclarer bien fondés,

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il :

* les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

* les a condamnés in solidum à verser à la société Cimo la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés in solidum aux dépens,

* a ordonné l’exécution provisoire,

Et, statuant à nouveau,

— juger que la société Cimo, représentée par son mandataire la société Esset, a manqué à ses obligations en tant que bailleur,

— condamner la société Cimo, représentée par son mandataire la société Esset, à leur payer la somme de 13 320 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouter la société Cimo, représentée par son mandataire la société Esset, de sa demande reconventionnelle,

— condamner la société Cimo, représentée par son mandataire la société Esset, à leur payer une indemnité de 1 500 euros au titre de la première instance et 2 500 euros au titre de l’instance d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que l’exécution provisoire est de droit,

— condamner la société Cimo, représentée par la société Esset, aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 juin 2024, la société Cimo, représentée par la société Esset, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— déclarer M. et Mme [F] mal fondés en leur appel et en leurs demandes formés à son encontre,

— la recevoir en son appel reconventionnel et le déclarer bien fondé,

En conséquence,

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montmorency du 30 octobre 2023 en ce qu’il a :

* débouté M. et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes,

* condamné in solidum M. et Mme [F] à lui verser la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle,

Et en statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. et Mme [F] à prendre à leur charge le montant des travaux de réparation des désordres liés à l’humidité constatés le 10 avril 2022 dès qu’ils auront pu être réalisés,

— condamner in solidum M. et Mme [F] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Poursuivant l’infirmation du jugement, M. et Mme [F] font grief au premier juge de les avoir déboutés de leurs demandes aux motifs qu’ils ne rapportaient pas la preuve de l’imputabilité des désordres constatés à la bailleresse et que le vieillissement d’une isolation ne permettait pas d’établir la responsabilité de celle-ci dans les désordres constatés.

Ils soutiennent que :

1) la matérialité des désordres affectant leur logement est démontrée par les pièces qu’ils versent aux débats, à savoir un rapport d’expertise du cabinet Elex qui conclut que les dégradations constatées étaient la conséquence de pont-thermiques liés à un défaut d’isolation, un rapport d’enquête de la mairie relevant des désordres identiques et mettant en demeure la bailleresse de réaliser les travaux de conformité sous 6 mois ainsi que de nombreux courriers adressés au bailleur, notamment par le groupement des locataires de la résidence qui confirment que le défaut d’isolation thermique et la question du changement des portes et des fenêtres constituaient un problème récurrent touchant la majorité des locataires.

Ils affirment que la société Esset était informée de ces difficultés depuis de nombreuses années mais qu’elle attendait que ces travaux soient financés par des aides auprès d’ADP pour ne pas avoir à les financer elle-même en prétendant qu’ils étaient uniquement destinés à assurer l’insonorisation des lieux.

Ils font grief au premier juge de s’être contenté d’affirmer que les défauts prétendument relevés n’étaient étayés par aucune constatation technique établie contradictoirement ni aucune mesure réalisée alors qu’ils sont seulement tenus de prouver la matérialité des désordres subis conformément à l’article 9 du code de procédure civile et non de rapporter la preuve de données techniques précises ayant conduit au raisonnement des différents experts intervenus.

Ils relèvent qu’à la suite du jugement déféré, ils ont mandaté un nouvel expert qui a expressément confirmé que les menuiseries extérieures étaient en état de dégradation avancée avec des joints vraisemblablement usés laissant passer l’air, de sorte qu’il est désormais incontestable que les désordres invoqués sont matériellement établis et liés à la vétusté des fenêtres et à leur défaut d’isolation.

2) la responsabilité du bailleur est bien engagée compte tenu de son inaction et du manquement à ses obligations de :

— leur fournir un logement décent, la bonne isolation d’un logement et l’étanchéité des menuiseries faisant partie des critères de décence ; que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, une isolation vieillissante et non conforme relève de la responsabilité d’un bailleur et qu’en l’espèce, l’isolation est non seulement vieillissante mais également inefficace, les menuiseries n’étant pas étanches comme l’ont relevé l’ensemble des intervenants ; que le premier juge a également considéré à tort que le lien entre le vieillissement de l’isolation et l’apparition des moisissures n’était pas établi par des données objectivement rapportées alors que le rapport d’expertise établit précisément le contraire ;

— leur assurer une jouissance paisible en ce que le défaut d’isolation leur a causé de nombreux désagréments: humidité, infiltrations, moisissures et déperditions thermique; que leur logement était mal chauffé malgré l’utilisation des convecteurs électriques à l’origine de factures d’électricité élevées, raison pour laquelle ils ont opté pour des poêles à pétrole, plus efficaces et économiques; qu’ils contestent que ces derniers seraient à l’origine des désordres comme l’a retenu le premier juge puisqu’ils n’ont été utilisés qu’en raison des déperditions thermiques déjà rencontrées ;

— d’entretien du logement: si des travaux d’isolation intérieure semblent avoir été réalisés à la demande de la société Esset en avril 2021, ils n’ont pas réglé les problèmes d’isolation thermique; que la bailleresse a toujours refusé de procéder au remplacement des fenêtres et menuiseries extérieures dans l’attente de bénéficier des aides financières; que cependant les désordres relèvent de la vétusté, ce qui est imputable au bailleur qui se doit de maintenir le logement en état et réaliser toutes les réparations nécessaires.

Elle ajoute que la société Cimo ne peut plus contester sa responsabilité en ce qu’elle a procédé au remplacement des menuiseries extérieures, l’objet des travaux étant d’améliorer l’isolation thermique et acoustique des habitations en remplaçant les menuiseries extérieures comme l’a indiqué la société chargée des travaux, ce qui constitue la reconnaissance même de la réalité du désordre et du refus de sa prise en charge par la bailleresse pendant de nombreuses années dans l’attente d’un financement extérieur.

Ils soutiennent que ces différents manquements leur ont nécessairement causé des préjudices en ce qu’ils ont vécu dans un logement qui ne répond pas aux critères de décence, qui est mal isolé et constitue une réelle passoire thermique. Ils ajoutent avoir subi la présence de traces d’humidité et de moisissures. Ils demandent que leur préjudice soit évalué à 30% du montant du loyer, soit 444 euros sur 30 mois (entre janvier 2022 et fin juin 2024, date de l’exécution des travaux), soit la somme de 13 320 euros.

La société Cimo, qui demande la confirmation du jugement, fait valoir que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée décrivant une maison en très bon état d’entretien et de propreté en plein hiver et le rapport d’expertise décrivant des traces de moisissures et d’humidité caractérisent des dégradations survenues durant les deux années et demi d’occupation des lieux, lesquelles sont donc imputables aux locataires et à un mauvais entretien sauf preuve contraire qu’ils ne rapportent pas.

Elle relève que M. et Mme [F] ne l’ont pas avisée de ces désordres avant janvier 2022, de sorte qu’ils sont mal fondés à lui reprocher son inaction et que ce défaut d’information est fautif dès lors qu’ils engendrent une dégradation significative du logement.

Elle ajoute qu’ainsi que l’a relevé le premier juge, elle justifie de nombreuses diligences entreprises pour entretenir les pavillons loués dont celui des appelants et ce alors même qu’ils ne démontrent pas que le phénomène de condensation à l’origine de l’apparition de ces moisissures est imputable à un défaut d’isolation, le rapport d’expertise ne donnant aucun détail sur la cause de l’humidité, se contentant d’émettre une probabilité de ponts thermiques, sans s’appuyer sur des prélèvements ou relevés de température et sans envisager qu’un mauvais entretien du logement pourrait en être à l’origine.

Elle indique que cet avis est contredit par l’absence d’humidité au jour de l’entrée dans les lieux et de toute doléance des anciens occupants et des locataires pendant les deux premiers hivers de leur présence.

Elle conclut que les appelants ne démontrent pas le caractère prétendument défaillant de l’isolation du logement ni le lien de causalité avec l’humidité constatée dans leur habitation. Elle ajoute que l’expert technique de la société Esset a constaté le 27 avril 2022 que Mme [F] n’utilise pas les convecteurs pour des raisons d’économies ainsi que la présence de deux poêles à pétrole en fonction dans le séjour pour chauffer la maison, ce qui engendre des problèmes de condensation, ajoutant que les fenêtres sont toutes étanches à l’eau et ferment correctement et que la locataire avait refusé la prestation d’isolation du mur séparant son garage de son pavillon.

Elle indique que les appelants ne justifient ni de la date à laquelle sont apparus les désordres ni de leur évolution, ce qui conditionne pourtant le principe et l’importance de leur préjudice. Elle soutient qu’il convient de retenir la responsabilité des locataires dans la réalisation et l’aggravation des désordres prétendus en raison de la tardiveté du signalement et du fait d’un usage des lieux non conformes puisque manifestement sans utilisation du chauffage avec les convecteurs dont il n’est pas établi qu’ils dysfonctionnaient ou du fait de leur refus de voir isoler le mur, ainsi que l’a justement relevé le premier juge.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Les normes de décence sont prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public qui disposent que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…)

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

Il s’ensuit que le bailleur, qui a l’obligation impérative de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure.

En l’espèce, la maison donnée à bail est d’une superficie de 107 m² et comporte une entrée, un séjour, trois chambres, une cuisine, une salle de bains, une salle d’eau, des wc, une buanderie et un garage.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 2 décembre 2019 que dans toutes les pièces, la peinture est neuve et que les fenêtres sont en bois et en bon état.

A partir de janvier 2022, M. et Mme [F] se sont plaints auprès de leur bailleresse d’un problème d’humidité du fait des fenêtres et d’isolation thermique de leur logement. Ces récriminations s’inscrivent dans un contexte plus général de contestations des occupants de la [Adresse 8] qui dénoncent depuis plusieurs années des problèmes d’isolation thermique de leur logement ainsi qu’il résulte de l’ordre du jour de la réunion de la société Esset du 15 décembre 2021 et des échanges de courriels de novembre 2022.

Les appelants versent aux débats un rapport de la société Elex du 5 mai 2022, intervenue à la demande de leur assurance habitation, suite à une déclaration de sinistre de dégât des eaux en raison d’un défaut d’étanchéité des fenêtres faite à la demande de la société Cimo, qui relève la présence d’un chauffage électrique et de menuiseries en bois et différentes dégradations impactant le 1er étage et dans une moindre mesure le rez-de-chaussée, à savoir :

— à l’étage (cage d’escalier, 3 chambres et salle de bains): des dommages de moisissure notamment en cueillie de plafonds, au bas de cloison des rampants, autour et sur les menuiseries ainsi que des dommages de mouille au droit de certains bâtis des fenêtres.

— au rez-de-chaussée (séjour): des dommages de moisissure en cueillie de plafond et au droit de la porte-fenêtre.

— les menuiseries présentent des réglettes d’aération dans ces pièces sauf la salle de bains qui est équipée d’une VMC.

L’expert a conclu qu’eu égard à ce qui précède et en tenant compte que les dégradations sont situées au droit des menuiseries, des murs formant le clos ou de la toiture, force est d’admettre qu’il s’agit des conséquences de ponts thermiques, eux-mêmes liés à une isolation générale vieillissante de l’habitation.

Si aucune donnée technique ne figure dans ce rapport comme l’a relevé le premier juge (description technique des matériaux, mesure du taux d’humidité, analyse de l’électricité consommée), il apparaît que cet expert a mis en lien les dégradations relevées avec un pont thermique en raison de la localisation des désordres qu’il a constatés et qui sont situés notamment au droit des menuiseries, donc des fenêtres, et que l’expert a lié à l’isolation vieillissante de la maison.

Ce rapport amiable et non contradictoire est en outre corroboré par :

— un rapport de visite de la mairie de [Localité 6] du 10 juin 2022 suite à la demande des locataires du 7 janvier dans lequel il est indiqué que l’enquête du 31 mai des services de la mairie appelle les observations suivantes: infiltrations et étanchéité des fenêtres constituant des infractions aux articles 32 et 33 du règlement sanitaire départemental. Il a alors été demandé à la bailleresse la réalisation de travaux pour y remédier dans un délai de 6 mois.

— un rapport d’expertise du cabinet Scapin du 10 février 2024 à la demande de l’assurance protection juridique des époux [F] suite à leurs plaintes d’une humidité importante dans leur logement, qui relève :

* aucun indice attestant d’une humidité importante: les taux relevés dans les différentes pièces sont entre 8 et 14%,

* aucune présence de mousse dans le salon du rez-de-chaussée ni dans les locaux humides notamment salle de bains à l’étage, quelques traces de moisissures dans une chambre à l’étage (celle de la fille de Mme [F]),

* les menuiseries extérieures sont en état de dégradation avancée, avec des joints vraisemblablement usés laissant passer l’air,

* au titre des conséquences: menuiseries extérieures non étanches à l’air,

* au titre des avis sur les remèdes: sans objet par rapport à l’humidité importante dans la maison qui n’a pas été constatée mais il apparaît cependant souhaitable de changer les menuiseries extérieures pour le confort des occupants et la limitation des déperditions thermiques.

Le courriel de M. [C], responsable technique de la société Esset du 21 juillet 2022 faisant suite à sa visite dans le pavillon de M. et Mme [F] le 27 avril 2022, qui décrit un pavillon en bon état général avec la totalité des fenêtres étanches à l’eau et fermant toutes correctement, ne serait suffire à contredire les rapports évoqués ci-dessus lesquels émanent de différents professionnels qui n’ont aucun lien avec la bailleresse contrairement à la société Esset qui est sa mandataire et dont l’objectivité est ainsi discutable.

Il résulte donc des observations qui précèdent l’existence d’un défaut d’isolation du logement et d’étanchéité des menuiseries extérieures (fenêtres) à l’eau et à l’air, qui résulte d’une vétusté de ces éléments, et non de dégradations locatives liées à un défaut d’entretien par les preneurs que la bailleresse ne démontre pas, ce qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible des lieux donnés à bail, étant rappelé que cette obligation est une obligation de résultat, qui engage la responsabilité du bailleur, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur, ce que la société Cimo ne démontre pas.

Par ailleurs, la bailleresse ne démontre pas être intervenue avant mars 2024 pour procéder au changement des menuiseries, malgré plusieurs mises en demeure lui ayant été adressées, le fait qu’elle ait attendu l’octroi d’une subvention demandée en 2019 pour y procéder n’étant pas de nature à l’exonérer de ses obligations, et ce d’autant qu’elle a justifié cette demande par une isolation phonique et non thermique.

Toutefois, pour apprécier le préjudice de jouissance subi par les locataires, il y a lieu de prendre en considération que :

— il n’est pas démontré que ces troubles seraient survenus avant le mois de janvier 2022,

— si des traces de moisissures ont été constatées par l’expert mandaté par leur assurance habitation, elles l’ont été dans des proportions limitées et principalement à l’étage (cage d’escalier, 3 chambres et salle de bains), et en cueillie de plafonds, au bas de cloison des rampants, autour et sur les menuiseries, et dans le séjour au rez-de-chaussée, en cueillie de plafond et au droit de la porte fenêtre, de même que des dommages de mouille n’ont été relevés qu’au droit de certains bâtis des fenêtres à l’étage; que le rapport de la mairie ne fait pas état de traces de moisissures ou d’humidité, de même que le rapport d’expertise de l’assurance protection juridique du 10 février 2024 qui conclut, après mesure, à un logement qui ne présente pas une humidité anormale;

— M. et Mme [F] ont utilisé un poêle à pétrole pour chauffer le logement au lieu des convecteurs électriques qui fonctionnaient, ce qu’ils ne contestent pas, sans justifier des raisons économiques les ayant conduits à faire ce choix; et qu’il n’est pas contesté qu’ils ont refusé la prestation de l’isolation du mur séparant le garage de leur pavillon, de sorte que les problèmes d’humidité relevés ne sont pas exclusivement liées au défaut d’isolation;

— les travaux de changement des menuiseries ont été achevés en juin 2024 dont l’objectif annoncé était bien l’amélioration de l’isolation thermique et acoustique des habitations.

Au regard de l’ensemble de ces considérations et eu égard à la durée et à l’intensité du trouble, l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. et Mme [F] sera limitée à la somme de 3 500 euros.

Le jugement déféré est en conséquence infirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle

La société Cimo demande à la cour de condamner M. et Mme [F] à prendre à leur charge le montant des travaux de réparation des désordres liés à l’humidité constatés le 10 avril 2022 dès qu’ils auront pu être réalisés, à savoir le paiement des travaux de réfection de la peinture ainsi que le nettoyage des fenêtres pvc et des ventilations.

Elle fait valoir que ces réparations incombent aux locataires qui ont utilisé des poêles à pétrole qui produisent beaucoup d’humidité venant se condenser sur les parties froides de l’habitation et qui se sont opposés aux interventions des entreprises qu’elle avait mandatées, alors qu’il leur avait été remis un logement en très bon état.

M. et Mme [F] s’opposent à cette demande en faisant valoir qu’il s’agit d’une demande de condamnation hypothétique pour l’avenir, au surplus incohérente avec le fait qu’ils résident toujours dans les lieux, ajoutant que l’utilisation de poêles à pétrole était limitée dans le temps et cantonnée au bas de la maison face à l’inefficacité des chauffages de la maison et que l’isolation du logement était inexistante.

Sur ce,

Comme l’a justement relevé le premier juge, il s’agit d’une demande de condamnation hypothétique et pour l’avenir dans l’hypothèse où M. et Mme [F] ne remettraient pas les lieux en état. La cour relève en outre qu’il s’agit d’une demande indéterminée tant qu’à la nature même des réparations qui pourraient être mises à la charge des locataires que de leur montant, étant ajouté qu’ils ne sauraient être tenus qu’à la remise en état du logement résultant de dégradations locatives et non d’un défaut d’entretien du bien par le bailleur.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Cimo de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Cimo, qui succombe, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles étant par ailleurs infirmées.

Elle est condamnée à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Sur l’exécution provisoire

La cour rappelle que le présent arrêt n’est susceptible d’aucun recours suspensif.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté la société Cimo de sa demande reconventionnelle au titre des travaux de réfection ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société Cimo à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne M. et Mme [F] à payer à la société Cimo la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Cimo aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame [B] [M], greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, Le président,