N° RG 23/00958 – N° Portalis DBVX-V-B7H-OYSV

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 29 décembre 2022

RG : 20/06556

ch n°1 cab 01 A

[Y]

C/

[O]

Société [Localité 8] CONLUENCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 14 Janvier 2025

APPELANT :

M. [Z] [Y]

Né le 27 mars 1990 à [Localité 9] (35)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Christine JARNIGON-GRETEAU de la SELARL JARNIGON-GRETEAU CHRISTINE, avocat au barreau de RENNES

INTIMEES :

Mme [W] [N] [C] [O]

née le 20 Juillet 2001 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

ayant pour avocat plaidant M^e Céline DESCHAMPS, avocat au barreau de PARIS

Société publique locale [Localité 8] CONLUENCE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 24 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 14 Janvier 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Julien MIGNOT, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 4 décembre 2017, la société publique locale [Localité 8] Confluence (la SPL) a cédé à la société [Localité 8] 2 Confluence un terrain situé à [Localité 8] en vue de réalisation d’un programme de construction immobilière.

Par acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 26 décembre 2017, M. [Z] [Y] a acquis auprès de la société [Localité 8] 2 Confluence un appartement en cours d’édification au prix de 135 180 euros. L’acquisition s’est effectuée à un prix inférieur à celui du marché dans le cadre de la mise en place d’un dispositif d’aide à la primo-accession pour le logement neuf, dénommé « Plan 3A », mis en place par la métropole de [Localité 8] par une délibération du 21 mars 2016.

L’acte de vente reproduit, en pages 16 à 19, l’article 15 de l’acte authentique du 4 décembre 2017 conclu entre la SPL et la société [Localité 8] 2 Confluence, intitulé « Modalités spécifiques de commercialisation d’une partie du programme de construction de l’acquéreur : dispositif antispéculatif de commercialisation 'à prix maîtrisé’ et 'dispositif '3A’ », qui prévoit notamment une clause faisant obligation à l’acquéreur d’affecter le bien à sa résidence principale pendant sept ans.

Le 17 juin 2020, M. [Y] a cédé le bien susvisé à Mme [W] [O] pour la somme de 250 000 euros. L’acte de vente reproduit l’article 15 précité.

Considérant que cette revente est contraire au dispositif anti-spéculation, la SPL a fait assigner M. [Y] et Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Lyon en annulation de la vente.

Par jugement contradictoire du 29 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— annulé le contrat conclu entre M. [Y] et Mme [O], par acte authentique du 17 juin 2020,

— autorisé la SPL à procéder à la publication du jugement au service de la publicité foncière compétente, à charge pour M. [Y] de supporter les frais de publication,

— débouté M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts,

— rejeté le surplus des prétentions des parties,

— condamné in solidum M. [Y] et Mme [O] à verser à la SPL la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [Y] et Mme [O] aux entiers dépens de l’instance avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SELAS Léga-cité, avocat,

— dit n’y avoir lieu de surseoir à l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

Par déclaration du 8 février 2023, M. [Y] a relevé appel du jugement, intimant la SPL. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/0958.

Il a régularisé une nouvelle déclaration d’appel le 13 février 2023, intimant la SPL et Mme [O]. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/1116.

Par une ordonnance du 23 février 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2024, M. [Y] demande à la cour de :

— annuler, avec toutes conséquences de droit, la décision rendue le 29 décembre 2022, par le tribunal judiciaire de Lyon, en ce qu’elle :

— annule le contrat conclu entre lui et Mme [O], par acte authentique du 17 juin 2020,

— autorise la SPL à procéder à la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière compétente, à charge pour lui de supporter les frais de publication,

— le déboute de sa demande de dommages et intérêts,

— rejette le surplus des prétentions des parties,

— le condamne in solidum avec Mme [O] à verser à la SPL la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamne in solidum avec Mme [O] aux entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SELAS Léga-Cité, avocat,

— dit n’y avoir lieu de surseoir à l’exécution provisoire de plein droit de la décision,

A titre subsidiaire,

— réformer la décision en ces mêmes dispositions,

Et par suite,

— débouter la SPL de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— débouter Mme [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ou complémentaires,

— condamner la SPL au paiement d’une somme de 15 000 euros en réparation du préjudice subi par lui,

— condamner la SPL à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SPL aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2023, la SPL demande à la cour de :

— juger qu’en faisant une plus-value lors de la revente à Mme [O] de l’appartement acquis à prix maîtrisé auprès de la société [Localité 8] 2 Confluence, M. [Y] a violé la charge de non-spéculation posée par la SPL et attachée à la propriété du bien ainsi acquis, dont l’objet est la sauvegarde de l’intérêt général attaché à la politique publique de l’habitat mise en 'uvre,

— juger que c’est au bénéfice d’une fraude que M. [Y] a fait une plus-value lors de la revente à Mme [O] de l’appartement acquis à prix maîtrisé auprès de la société [Localité 8] 2 Confluence,

pour l’une et/ou l’autre de ces raisons,

— débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens,

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— l’autoriser à procéder à la publication de la décision à intervenir au service de la publicité foncière compétent,

— condamner M. [Y] à lui rembourser les frais de publication du jugement à intervenir sur présentation qui lui sera faite de ces frais par acte extrajudiciaire,

À titre subsidiaire,

— juger que M. [Y] a commis une faute en violant la charge anti-spéculative attachée à la propriété de son bien et en ayant fait frauduleusement, ou à tout le moins de mauvaise foi, une acquisition à seule fin de plus-value lors de la revente à Mme [O] de l’appartement qu’il a acquis à prix maîtrisé auprès de la société [Localité 8] 2 Confluence au bénéfice de la réduction consentie à cette dernière sur le prix du foncier par la SPL,

— juger que la faute de M. [Y] lui cause un préjudice devant être réparé par le reversement à son profit de la plus-value de 114 820 euros perçue par M. [Y] qui caractérise un enrichissement de ce dernier au préjudice de la SPL,

— condamner M. [Y] à lui payer la somme de 114 820 euros à titre de dommages-intérêts,

À tous les titres,

— condamner in solidum M. [Y] et Mme [O] à lui payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [Y] et Mme [O] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel et autoriser la Selas Léga-Cité, avocat, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2023, Mme [O] demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes, l’y dire bien fondée,

— infirmer le jugement rendu dans toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

A titre principal

— débouter la SPL de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

— débouter la SPL de sa demande de nullité absolue de la vente conclue entre elle et M. [Y],

En tout état de cause,

— condamner la SPL à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— débouter la SPL de ses demandes à son égard sur ce fondement,

— Subsidiairement, condamner le cas échéant in solidum M. [Y] et la SPL à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— débouter M. [Y] et la SPL de toutes leurs demandes, fins et prétentions à son égard.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à voir « juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

1. Sur l’annulation du jugement

M. [Y] soutient que la motivation des premiers juges est dépourvue de toute cohérence et que la décision manque totalement de base légale, faisant valoir essentiellement que la motivation des premiers juges et l’argumentation de la SPL se fondent sur la circonstance qu’il n’aurait pas eu l’intention de respecter les conditions d’affectation du logement et ce, dès le jour de l’acquisition réalisée en 2017 ; que si tel était le cas, cette prétendue fraude affecterait la vente de 2017 opérée entre lui et la société [Localité 8] 2 Confluence et non le contrat régularisé le 17 juin 2020 avec Mme [O] ; qu’ainsi, le tribunal annule la revente de 2020 sur la base d’une fraude retenue lors de la vente réalisée en 2017.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

En l’espèce, force est de constater que l’appelant critique les motifs du jugement et que les moyens qu’il soulève ne sont pas de nature à entraîner l’annulation du jugement.

Aussi convient-il de rejeter sa demande d’annulation du jugement.

2. Sur l’annulation de la vente du 17 juin 2020

A l’appui de sa demande d’infirmation du jugement, M. [Y] fait valoir que :

— l’acte de vente qu’il a conclu avec la société [Localité 8] 2 Confluence ne prévoit aucune interdiction de vendre à un prix supérieur au prix d’acquisition et aucune sanction de nullité ;

— la SPL use de la confusion entre les contraintes imposées par elle à la société [Localité 8] 2 Confluence et les obligations portées dans les contrats qui lient cette dernière aux accédants ; or, les prescriptions contractuelles visées par la SPL lient exclusivement cette dernière et la société [Localité 8] 2 Confluence ;

— l’obligation faite au cédant d’aviser la SPL de la cession projetée n’avait pour objet que de permettre à celle-ci de vérifier que les clauses anti-spéculatives contenues dans le contrat étaient respectées, et ce, dans la perspective d’appliquer la pénalité prévue en cas de non-respect des obligations, à savoir le règlement d’une somme de 800 euros du m², obligation qu’il a respectée ;

— la SPL s’érige en protecteur d’un hypothétique intérêt supérieur, nullement prévu, alors qu’elle ne bénéficie d’aucune délégation de service public à ce titre ;

— la SPL reconnaît dans ses dernières écritures que l’interdiction de spéculation sur le prix du bien n’est pas d’ordre public et qu’elle ne peut résulter que d’une clause intégrée dans les contrats, ce qui constitue un aveu judiciaire ;

— la SPL ne peut valablement soutenir que le contrat prévoit de manière individuelle la nullité de la revente, alors que s’agissant d’une atteinte exorbitante au droit de propriété constitutionnellement consacré, une telle interdiction ne peut se déduire et doit nécessairement résulter de l’acte en des termes très clairs ; la SPL le reconnaît puisqu’elle exige désormais de la société venderesse qu’elle insère dans les contrats de vente une clause anti-spéculative stipulant qu’en cas de revente du bien dans un délai de cinq ans à un prix excédant le prix d’acquisition, le vendeur doit reverser le montant de la plus-value à la SPL, ces nouveaux contrats ne prévoyant aucune interdiction de revendre ;

— les clauses anti-spéculatives ne peuvent être qualifiées d’obligation réelles, faute de pouvoir identifier le droit réel dont elles seraient l’accessoire ; il n’est pas possible d’ériger en droit réel une telle interdiction.

La SPL réplique que :

— la revente a été faite en violation d’une règle visant à la sauvegarde d’un intérêt général et le contenu du contrat n’est pas licite, de sorte qu’il encourt la nullité absolue en application des articles 1179, 1180, 1128 et 1162 du code civil, même en l’absence de clause interdisant expressément la revente spéculative puisque le dispositif visant la protection de l’intérêt général s’appliquait de plein-droit ; la seule mention « dispositif anti-spéculatif » dans l’acte de vente de 2017 est suffisante et non-équivoque, et signifie, sans contestation possible, que toute spéculation sur ce bien est prohibée ; les pénalités insérées dans l’acte de 2017 sanctionnent l’absence d’occupation du bien acheté à titre de résidence principale pendant 7 ans, ainsi que la revente du bien dans ce délai mais ne sanctionnent pas le non-respect du dispositif anti-spéculatif qui est autonome et d’ordre public ;

— la revente a été faite en violation de la charge réelle attachée à la propriété de la chose, portant interdiction de revente spéculative, qui s’impose à l’acquéreur et à ses ayants-droits, et dont le non-respect est sanctionné par l’annulation de la vente ; la violation de la charge attachée à l’appartement s’opposant à la revente spéculative, charge connue des parties et dont la SPL est contractuellement la garante, la rend recevable et bien fondée à solliciter qu’il soit jugé que la vente intervenue est nulle et non avenue ;

— l’intention spéculative de M. [Y], professionnel de l’immobilier et spécialiste de la spéculation immobilière, est constitutive d’une fraude qui corrompt la revente et justifie son annulation ;

— l’annulation de la vente ne porte pas une atteinte disproportionnée aux droits fondamentaux de Mme [O] qui avait connaissance du dispositif d’intérêt général du plan 3A et ne peut donc sérieusement soutenir qu’elle était de bonne foi et n’a pas participé à la fraude.

Mme [O] fait valoir que :

— la SPL n’invoque aucune règle de droit pour solliciter, en sa qualité de tiers au contrat, la nullité absolue de la vente ;

— le contrat de cession prévoyait un dispositif qui permettait à M. [Y] de céder le bien moyennant le versement de pénalités, dispositif que ce dernier et elle-même ont respecté ;

— il ne résulte d’aucune disposition contractuelle une sanction distincte du versement des pénalités pour le manquement à l’un ou l’autre des engagements ; la SPL ne saurait donc faire peser sur les sous-acquéreurs des obligations parfaitement excessives en l’absence de toute stipulation contractuelle claire et précise ;

— l’intention frauduleuse n’est pas caractérisée et la motivation du jugement déféré repose sur une analyse de la vie privée de M. [Y] dont la concluante ignorait tout ;

— l’annulation de la vente porte une atteinte disproportionnée à ses droits fondamentaux puisqu’alors qu’elle est acquéreur de bonne foi et titulaire du droit de propriété, elle se trouve évincée de cet droit fondamental par l’effet du jugement.

Réponse de la cour

2.1. Sur le moyen tiré de la violation d’une règle visant à la sauvegarde d’un intérêt général

Aux termes de l’article 1162 du code civil, le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

Selon l’article 1179, alinéa 1er, du même code, la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général.

Et selon l’article 1180, alinéa 1er, la nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, ainsi que par le ministère public.

La SPL soutient que l’interdiction de spéculation à la revente des biens vendus au bénéfice du plan 3A constitue une règle ayant pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et que sa violation a pour effet de rendre la vente conclue par M. [Y] nulle et de nul effet.

Toutefois, elle ne justifie pas de la règle d’ordre public qu’elle allègue, se contentant notamment de faire référence à une délibération n° 2016-1123 du 21 mars 2016 de la métropole de [Localité 8], sans la produire aux débats. Or, sur ce point, il ressort de l’article 15 de l’acte de vente conclu entre la SPL et la société [Localité 8] 2 Confluence, reproduit dans les actes de vente successifs conclus entre cette dernière société et M. [Y] puis entre ce dernier et Mme [O], que le dispositif plan 3A « relancé par le conseil de la métropole de [Localité 8] dans sa délibération n° 2016-1123 du 21 mars 2016 est susceptible de permettre, dans la mesure où les conditions de son application se trouveraient réunies, l’octroi d’une subvention (« prime 3A ») au bénéfice de l’accédant à la propriété », mais qu’il n’énonce aucune interdiction de spéculation à la revente.

Cette interdiction résulte en réalité du « dispositif antispéculatif de commercialisation 'à prix maîtrisé’ » énoncé à l’article 15.2 de l’acte de vente conclu entre la SPL et la société [Localité 8] 2 Confluence, aux termes duquel il est convenu :

— d’une part, que cette dernière « s’oblige […] à réaliser dans le cadre de son programme de construction, 7 logements s’inscrivant dans le cadre de ce dispositif […] », « à privilégier la commercialisation de ces logements au profit de personnes physiques ayant la qualité de primo accédants à la propriété et bénéficiant du prêt à taux zéro en vigueur », « à commercialiser des logements à un prix de vente n’excédant pas [un certain prix au mètre carré] » et « à justifier du respect de ses obligations à première demande de la SPL »,

— d’autre part, que « les contrats préliminaires et actes de vente en l’état futur d’achèvement à intervenir entre la société [[Localité 8] 2 Confluence] et les accédants à la propriété devront obligatoirement contenir les dispositions ci-après énoncées.

[…]

ENGAGEMENTS DE L’ACQUÉREUR

1°) Affectation des biens à la résidence principale de l’acquéreur pendant sept ans :

Toute personne ci-dessus dénommée sous le vocable 'L’ACQUÉREUR’ s’oblige irrévocablement à ce que les biens objet des présentes constituent sa résidence principale pendant une durée continue de sept années à compter de la présente acquisition.

[']

2°) Non-respect de l’engagement – Contrepartie financière : Pénalité

L’ACQUÉREUR déclare accepter expressément le caractère légitime de l’objectif poursuivi par la MÉTROPOLE DE [Localité 8] et la SPL […].

En conséquence, le VENDEUR et L’ACQUÉREUR ont arrêté les conventions suivantes, qui sont essentielles et déterminantes de leur consentement et présentent un caractère irrévocable, conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil.

Les parties conviennent que, dans l’hypothèse où L’ACQUÉREUR contreviendrait aux obligations qui lui sont imposées ci-dessus :

i) soit à raison du non-respect de l’engagement d’affectation à usage de résidence principale pendant le délai de sept (7) ans précité,

ii) soit à raison de la revente du logement dans le délai de sept (7) ans précité,

iii) […],

il serait irrévocablement et de plein droit redevable envers la SPL […], à titre forfaitaire et irréductible, d’une pénalité correspondant à huit cents euros (800,00 EUR) par mètre carré habitable.

[']

3°) CONDITIONS DE LA MISE EN 'UVRE DU PAIEMENT DE LA PÉNALITÉ FORFAITAIRE

— Hypothèse de vente du logement :

[']

— Autres hypothèses :

['] ».

Il apparaît dès lors que l’interdiction de revente spéculative résulte d’une clause contractuelle mais ne constitue pas une règle d’ordre public dont la violation serait susceptible d’entraîner l’annulation de l’acte, nonobstant l’absence de clause contractuelle prévoyant expressément cette sanction.

Par conséquent, la violation du principe de non spéculation invoquée par la SPL s’analyse en une exécution de mauvaise foi du contrat signé entre la société [Localité 8] 2 Confluence et M. [Y]. Or, l’inexécution fautive d’un contrat n’entraînant pas sa nullité, la SPL n’est pas fondée à solliciter pour ce motif l’annulation du contrat de vente ni, a fortiori, celle du contrat de revente.

2.2. Sur le moyen tiré de la violation d’une charge réelle attachée à la propriété de la chose vendue

La SPL se contente d’affirmer que l’interdiction de spéculer constituerait une charge réelle attachée à la propriété de la chose elle-même, sans proposer de fondement juridique à cette qualification et en opérant un rapprochement artificiel avec la notion de servitude.

Par ailleurs, si elle s’appuie sur une jurisprudence validant les clauses d’inaliénabilité, force est de relever, en l’espèce, qu’aucun des actes de vente conclus successivement entre la SPL et la société [Localité 8] 2 Confluence, entre cette dernière et M. [Y], puis entre celui-ci et Mme [O], ne stipule une telle clause.

Il s’ensuit que le moyen tiré de la violation d’une charge réelle attachée à la propriété de la chose vendue ne peut prospérer.

2.3. Sur le moyen tiré de la fraude

La fraude affectant un acte juridique justifie son annulation (3e Civ., 5 mars 2008, pourvoi n° 06-20.831, Bull. 2008, III, n° 38).

En l’espèce, le tribunal a exactement retenu, au terme d’une juste analyse des éléments de la cause et d’une motivation que la cour fait sienne sans qu’il y ait lieu de la paraphraser, que la revente du bien immobilier par M. [Y] était intervenue au mépris du dispositif anti-spéculatif rappelé dans l’acte authentique de vente en l’état de futur d’achèvement et que l’intention spéculative de l’appelant était constitutive d’une fraude.

Force est cependant de relever que cette fraude concerne le contrat conclu entre société [Localité 8] 2 Confluence et M. [Y] et n’atteint pas directement le contrat de revente conclu avec Mme [O], de sorte qu’elle ne peut conduire à l’annulation de celui-ci, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal.

Aussi convient-il, par infirmation du jugement déféré, de débouter la SPL de sa demande d’annulation du contrat de vente conclu entre M. [Y] et Mme [O].

Partant, le jugement est également infirmé en ce qu’il a autorisé la SPL à procéder à la publication du jugement au service de la publicité foncière compétente, à charge pour M. [Y] de supporter les frais de publication.

3. Sur la demande indemnitaire de la SPL

À titre subsidiaire, la SPL fait valoir que :

— le manquement de M. [Y] au principe de non-spéculation qui a présidé à la vente du 26 décembre 2017 et la fraude dont il s’est rendu coupable lui causent un préjudice car l’objectif de sauvegarder la politique locale de l’habitat se trouve réduit à néant ;

— le fait qu’elle ne soit pas partie à ce contrat est indifférent, dès lors, d’une part, qu’elle n’est pas totalement étrangère à ce contrat puisqu’il comporte des obligations imposées à M. [Y] à son endroit, d’autre part, qu’une faute contractuelle peut parfaitement donner lieu à responsabilité délictuelle vis-à-vis d’un tiers au contrat ;

— par cette revente avec plus-value, elle perd le bénéfice escompté de la réduction de prix qu’elle a consenti sur le foncier ;

— le fait qu’une pénalité contractuelle soit stipulée au contrat ne la prive pas de la possibilité d’agir en responsabilité et la pénalité de 800 euros par m² habitable prévue en cas d’irrespect d’un certain nombre d’obligations ne fait pas obstacle à son droit à la réparation intégrale de son préjudice, lequel correspond à la plus-value réalisée par M. [Y], soit la somme de 114 820 euros.

M. [Y] réplique que :

— la SPL échoue à établir une quelconque fraude ou faute délictuelle qui fonderait sa demande ;

— la SPL, tiers au contrat, ne peut se prévaloir d’une règle qui ne fait pas loi et n’a pas de caractère d’ordre public, dès lors que le non-respect de ladite règle a été repris dans le contrat qui prévoit les pénalités à titre de sanction en cas de non-respect de la règle édictée;

— la SPL n’établit aucun manquement contractuel de sa part, dans la mesure où il a respecté le contrat en acceptant les sanctions qui devaient lui être appliquées en cas de non-respect;

— elle n’établit aucun préjudice ;

— la SPL demande le reversement de la totalité de la plus-value alors que le contrat, qui fait la loi des parties en l’absence de toutes dispositions légales applicables dans le cadre de la vente conclue entre lui et la société [Localité 8] 2 Confluence, ne le prévoit pas, contrairement aux nouveaux contrats.

Réponse de la cour

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. plén., 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255, Bull. 2006, Ass. plén, n° 9) et s’il établit un lien de causalité entre ce manquement contractuel et le dommage qu’il subit, il n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement (Ass. plén. 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963, publié au bulletin).

Pour ne pas déjouer les prévisions du débiteur, qui s’est engagé en considération de l’économie générale du contrat et ne pas conférer au tiers qui invoque le contrat une position plus avantageuse que celle dont peut se prévaloir le créancier lui-même, le tiers à un contrat qui invoque, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel qui lui a causé un dommage peut se voir opposer les conditions et limites de la responsabilité qui s’appliquent dans les relations entre les contractants (Com., 3 juillet 2024, pourvoi n° 21-14.947).

En l’espèce, ainsi qu’il a été rappelé plus avant, le contrat de vente conclu entre la société [Localité 8] 2 Confluence et M. [Y] reproduit l’article 15 du contrat de vente conclu entre la SPL et la société [Localité 8] 2 Confluence, et notamment son article 15.2. intitulé « Dispositif antispéculatif (applicable en raison de l’aide consentie sur le prix du foncier) », lequel stipule expressément, en son paragraphe 2°, intitulé « Non-respect de l’engagement – Contrepartie financière : Pénalité » :

« L’ACQUÉREUR déclare accepter expressément le caractère légitime de l’objectif poursuivi par la MÉTROPOLE DE [Localité 8] et la SPL […].

En conséquence, le VENDEUR et L’ACQUÉREUR ont arrêté les conventions suivantes, qui sont essentielles et déterminantes de leur consentement et présentent un caractère irrévocable, conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil.

Les parties conviennent que, dans l’hypothèse où L’ACQUÉREUR contreviendrait aux obligations qui lui sont imposées ci-dessus :

i) soit à raison du non-respect de l’engagement d’affectation à usage de résidence principale pendant le délai de sept (7) ans précité,

ii) soit à raison de la revente du logement dans le délai de sept (7) ans précité,

iii) […],

il serait irrévocablement et de plein droit redevable envers la SPL […], à titre forfaitaire et irréductible, d’une pénalité correspondant à huit cents euros (800,00 EUR) par mètre carré habitable. ['] ».

Contrairement à ce que soutient la SPL, la pénalité de 800 euros par m² habitable sanctionne bien le non-respect du dispositif anti-spéculatif, ainsi qu’il ressort des titres mêmes des articles et paragraphes concernés, savoir :

article « 15.2. Dispositif antispéculatif (applicable en raison de l’aide consentie sur le prix du foncier) »,

article « 15.2.2. Mise en 'uvre du dispositif antispéculatif »,

paragraphe « 2°) Non-respect de l’engagement – Contrepartie financière : Pénalité »,

paragraphe « 3°) Conditions de la mise en 'uvre du paiement de la pénalité forfaitaire ».

L’article 15.2 qui pose les conditions et limites de la responsabilité de l’acquéreur en cas de non-respect du dispositif anti-spéculatif peut être opposé à la SPL, qui n’est dès lors pas fondée à réclamer, sur le fondement d’un manquement contractuel, une somme supérieure au montant de la pénalité contractuellement prévue.

Par ailleurs, si la cour a retenu que le tribunal avait exactement considéré que l’intention spéculative de M. [Y] était constitutive d’une fraude, c’est-à-dire d’une faute délictuelle distincte d’un manquement contractuel, force est de relever que la SPL ne justifie pas avoir subi un préjudice plus important que celui d’ores et déjà indemnisé par le montant de la pénalité prévue au contrat, étant observé que ce préjudice ne peut être que moral et résulter du fait que l’objectif qu’elle poursuivait dans le cadre d’une vente à un prix inférieur à la valeur du marché n’a pas été rempli.

Aussi convient-il, par ajout au jugement qui n’a pas statué sur cette demande subsidiaire, de débouter la SPL de sa demande de dommages-intérêts.

4. Sur la demande indemnitaire de M. [Y]

M. [Y] fait valoir que :

— l’entrave générée par la résistance et l’action abusives de la SPL constitue une faute qui lui a occasionné un préjudice moral et matériel ;

— sa bonne foi est mise en cause alors qu’il a strictement respecté ses obligations et est aujourd’hui confronté aux contraintes d’un procès injustifié.

La SPL sollicite le rejet de cette demande qui n’est ni fondée ni justifiée.

Réponse de la cour

Le droit d’exercer une action en justice ne dégénère en abus que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l’appréciation de son droit qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions.

Faute pour M. [Y] d’établir un tel abus de la part de la SPL, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts.

5. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

La SPL, partie perdante au principal, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M. [Y] d’une part, à Mme [O] d’autre part, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déboute M. [Z] [Y] de sa demande d’annulation du jugement,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il déboute M. [Z] [Y] de sa demande de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la société publique locale [Localité 8] Confluence de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la société publique locale [Localité 8] Confluence à payer à M. [Z] [Y] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société publique locale [Localité 8] Confluence à payer à Mme [W] [O] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société publique locale [Localité 8] Confluence aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière, La Présidente,