N° RG 22/08328 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OVJC

Décision du Juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne au fond du 24 octobre 2022

RG : 21/01516

S.A. SA D’HLM ALLIADE HABITAT

C/

[U]

[B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 26 Février 2025

APPELANTE :

SA D’HLM ALLIADE HABITAT venant aux droits de la SA D’HLM CITE NOUVELLE société anonyme au capital de 136 722 976€ dont le siège social se situe [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]/FRANCE

Représentée par M^e Elodie JUBAN de la SELARL ELODIE JUBAN – AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉS :

M. [L] [U]

né le 12 Décembre 1992 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/003231 du 02/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Mme [M] [B]

née le 02 Février 1990 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003233 du 23/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentés par M^e Philippe CIZERON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Décembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Janvier 2025

Date de mise à disposition : 26 Février 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 27 septembre 2019, la SA d’HLM Cité Nouvelle a consenti à M. [L] [U] et à Mme [M] [B] une location portant sur un appartement de type T4 situé [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 283,64 euros, outre provision sur charges de 124,42 euros.

Le 6 novembre 2020, la SA d’HLM Cité Nouvelle a fait délivrer à M. [L] [U] et Mme [M] [B] un commandement de payer visant une clause résolutoire qui serait insérée au contrat de bail pour la somme en principal de 670,64 euros, outre les frais.

Soutenant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été payées dans les deux mois de sa délivrance, la SA d’HLM Alliade Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Cité Nouvelle a, par exploit du 3 mai 2021, fait assigner M. [L] [U] et Mme [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, lequel a, par jugement contradictoire rendu le 24 octobre 2022, statué ainsi :

Constate la recevabilité de l’action intentée par la SA d’HLM Alliade Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Cité Nouvelle,

Constate que le bail conclu le 27 septembre 2019 entre la SA d’HLM Cité Nouvelle aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM Alliade Habitat et Mme [M] [B] et M. [L] [U] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 7 janvier 2021 par application de la clause résolutoire contractuelle,

Condamne la SA d’HLM Alliade Habitat à payer à Mme [M] [B] et M. [L] [U] la somme de 1'000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance,

Condamne solidairement Mme [M] [B] et M. [L] [U] à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat la somme de 5'396,08 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 31 juillet 2022, échéance de juillet 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 670,64 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Ordonne la compensation entre les deux précédentes condamnations,

Condamne solidairement Mme [M] [B] et M. [L] [U] à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

Dit que faute par Mme [M] [B] et M. [L] [U] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

Rappelle qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

Autorise Mme [M] [B] et M. [L] [U] à se libérer en 24 mensualités de 74,00 euros, la dernière majorée ou minorée selon le cas du solde de la dette, payables le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant celui au cours duquel la présente décision sera notifiée,

Dit que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital,

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à terme échu, l’ensemble de la dette sera exigible par anticipation,

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Mme [M] [B] et M. [L] [U] au paiement des dépens,

Rappelle que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Déboute les parties de toutes les demandes plus amples ou contraires.

Le tribunal a retenu en substance :

Que le logement loué par la SA d’HLM Cité Nouvelle a présenté des désordres ayant engendré un trouble de jouissance à l’égard des locataires et que la bailleresse a ainsi manqué à ses obligations';

Que les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire sont réunies et que la procédure est régulière ;

Qu’en l’état des condamnations réciproques, il convient d’ordonner la compensation des sommes mutuellement dues par la bailleresse et les locataires';

Qu’au regard de l’engagement de M. [L] [U] et Mme [M] [B] et de leur situation financière, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement.

Par déclaration en date du 14 décembre 2022, la SA d’HLM Alliade Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Cité Nouvelle a formé appel de certains des chefs de ce jugement.

***

Aux termes de ses conclusions récapitulatives remises au greffe par voie électronique le 9 février 2023 (conclusions d’appelant), la SA Alliade Habitat demande à la cour :

Confirmer le jugement du 24 octobre 2022 en ce qu’il a':

Constaté la recevabilité de l’action intentée par la SA d’HLM Alliade Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Cité Nouvelle,

Constaté que le bail se trouvait résilié de plein droit le 7 janvier 2021 par application de la clause résolutoire contractuelle,

Condamné M. [L] [U] et Mme [M] [B] solidairement à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer + charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou par son mandataire,

Infirmer le jugement du 24 octobre 2022 en ce qu’il a':

Condamné la SA d’HLM Alliade Habitat à payer à M. [L] [U] et Mme [M] [B] la somme de 1'000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance,

Condamné solidairement M. [L] [U] et Mme [M] [B] à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat la somme de 5'396,08 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2022,

Ordonné la compensation des deux précédentes condamnations,

Infirmer le jugement en ce qu’il a':

Autorisé M. [L] [U] et Mme [M] [B] à se libérer en 24 mensualités de 74 euros,

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

Constater la recevabilité de l’action engagée par la SA d’HLM Alliade Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Cité Nouvelle,

Constater que le bail conclu le 27 septembre 2019 concernant le bien situé [Adresse 1] s’est trouvé, de plein droit, résilié le 7 janvier 2021 par application de la clause résolutoire contractuelle,

Condamner solidairement M. [L] [U] et Mme [M] [B] à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat la somme de': 8'369,50 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2022, échéance de juillet 2022 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 670,64 euros, et à compter du jugement pour le surplus, sommes actualisées au 20 janvier 2023 à hauteur de 10'731,49 euros,

Condamner solidairement M. [L] [U] et Mme [M] [B] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Dit que faute par M. [L] [U] et Mme [M] [B] d’avoir libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tout occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion si besoin avec la force publique,

Juger que M. [L] [U] et Mme [M] [B] ne bénéficieront d’aucun délai de paiement de la dette,

Condamner solidairement M. [L] [U] et Mme [M] [B] à régler la somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre 1'500 euros supplémentaires en cause d’appel,

Condamner solidairement M. [L] [U] et Mme [M] [B] au paiement des dépens distraits au profit de maître Elodie Juban avocat, sur son affirmation de droit.

Elle demande à la cour de confirmer l’analyse de la juridiction de première instance en ce qu’elle a débouté M. [L] [U] et Mme [M] [B] de leur demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs dès lors qu’elle se défend d’avoir manqué gravement à ses obligations. Elle demande également à la cour de confirmer le jugement attaqué concernant le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire en raison des impayés de loyers par les locataires.

Elle sollicite en revanche l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il a ramené l’arriéré locatif à la somme de 5'396,08 euros après déduction de la régularisation pour charges de l’année 2020, ainsi que l’ensemble des provisions sur charges sur l’année 2021. Elle fait valoir que les locataires ne discutent pas le montant réclamé au titre des loyers et qu’en réponse à leurs objections concernant les charges, elle avait régulièrement justifié du décompte individuel de charges. Elle rappelle que le bailleur n’est pas tenu d’envoyer les pièces justificatives aux locataires dès lors qu’il leur a adressé un décompte sommaire indiquant le montant des dépenses par nature de charges et qu’il a tenu à leur disposition les pièces justificatives durant six mois. Elle considère que le premier juge est allé au-delà des demandes des locataires en les dispensant de payer toutes charges locatives. Elle fait valoir que la régularisation de charges a été régulièrement opérée en fonction de la quote-part relative à l’appartement occupé par M. [L] [U] et Mme [M] [B]. Elle fait valoir que sa créance s’élevait à 8'369,50 euros arrêtée à l’échéance de juillet 2022 incluse et que la situation s’est aggravée puisque la dette a atteint 10'731,49 euros au 20 janvier 2023.

Elle demande encore l’infirmation du jugement en ce qu’il a indemnisé les locataires d’un prétendu trouble de jouissance, estimant que la motivation est contradictoire puisque le premier juge avait justement retenu que le chauffage, ainsi que l’humidité dans l’appartement étaient corrects. Elle ajoute qu’elle n’est en rien responsable de la sur-occupation de l’appartement et que les locataires eux-mêmes avaient reconnu la réalisation de travaux. Elle produit, à hauteur d’appel, des factures correspondant aux bons de commande se rapportant à ces travaux et elle souligne que, comme justement relevé par le premier juge, les locataires ne justifient pas lui avoir adressé la moindre réclamation. Elle estime que le tribunal, en lui reprochant de ne pas produire un procès-verbal de constat pour attester de l’exécution des travaux, renverse la charge de la preuve puisqu’il revient aux locataires de démontrer que le logement serait insalubre. Elle déplore que le premier juge ait refusé de reconnaître que M. [L] [U] et Mme [M] [B] avaient scotché les bouches d’aération alors que cela résulte clairement des échanges qu’elle a eu avec la ville de [Localité 7]. Elle rappelle que l’écoulement des eaux dans la salle de bain, signalé le 20 avril 2020, a été attribué à une fuite sur canalisation d’évacuation privative non-accessible sous la baignoire et qu’elle a fait supprimer la cause du sinistre dès le 24 avril 2020 par un plombier. Elle estime que les locataires font preuve de mauvaise foi en produisant des certificats médicaux attestant qu’en réalité, Mme [B] présente une pathologie respiratoire préexistante avec un tabagisme très important.

Pour finir, elle demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a accordé des délais aux locataires dès lors que ces derniers ne démontrent pas leur bonne foi.

***

Aux termes de leurs dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 8 mai 2023 (conclusions), M. [L] [U] et Mme [M] [B] demandent à la cour :

Recevant l’appel incident de M. [L] [U] et Mme [M] [B],

Réformant la décision entreprise en ce qu’elle a :

Constaté la recevabilité de l’action intentée par la SA d’HLM Alliade Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Cité Nouvelle,

Constaté que le bail conclu le 27 septembre 2019 entre la SA d’HLM Cité Nouvelle aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM Alliade Habitat et Mme [M] [B] et M. [L] [U] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 7 janvier 2021 par application de la clause résolutoire contractuelle,

Condamné la SA d’HLM Alliade Habitat à payer à Mme [M] [B] et M. [L] [U] la somme de 1'000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance,

Condamné solidairement Mme [M] [B] et M. [L] [U] à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat la somme de 5'396,08 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 31 juillet 2022, échéance de juillet 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 670,64 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Ordonné la compensation entre les deux précédentes condamnations,

Condamné solidairement Mme [M] [B] et M. [L] [U] à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

Et statuant à nouveau,

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur la SA d’HLM Alliade Habitat pour délivrance d’un logement indécent,

Condamner la SA d’HLM Alliade Habitat à payer à M. [L] [U] et Mme [M] [B] la somme de 7'000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour mise à disposition d’un logement indécent,

Ordonner, le cas échéant, la compensation de cette somme avec la dette locative,

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme d’un demi-loyer, soit 145,55 euros,

Rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de la SA d’HLM Alliade Habitat,

En tout état de cause et à titre subsidiaire,

Fixer la dette locative à la somme de 7'203,31 euros (10 731,49 ' 3528,18),

Réformant la décision entreprise en ce qu’elle a : Autorisé Mme [M] [B] et M. [L] [U] à se libérer en 24 mensualités de 74,00 euros, la dernière majorée ou minorée selon le cas du solde de la dette, payables le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant celui au cours duquel la présente décision sera notifiée,

Et statuant à nouveau,

Accorder les plus larges délais de paiement à M. [L] [U] et Mme [M] [B], soit sur 36 mois,

Dire et juger que tous règlements s’imputeront, en priorité, sur le principal,

Confirmer la décision pour le surplus,

Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [L] [U] et Mme [M] [B],

Condamner la SA d’HLM Alliade Habitat à payer à M. Philippe Cizeron une somme de 2'000 euros en application des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile,

Condamner la SA d’HLM Alliade Habitat aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de M. Philippe Cizeron, avocat sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils sollicitent la réformation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de résiliation du bail aux torts du bailleur auquel ils reprochent de leur avoir donné à bail un logement ne répondant pas aux normes de décence. Ils font en particulier valoir les conclusions de l’enquête du 6 octobre 2020 réalisée par le service de santé publique de la ville de [Localité 7] qui retient l’absence de ventilation haute et basse dans la cuisine, le mauvais fonctionnement de l’électricité dans la salle de bain et le couloir et la présence de rongeurs. Ils ajoutent que le dégât des eaux survenu dans la salle de bain a créé des infiltrations sur les murs et sols et ils précisent que si les travaux de plomberie ont été réalisés le 24 avril 2020, ce n’est qu’en novembre 2020 que le tablier de la baignoire fortement endommagée a été remplacé et que les travaux d’embellissement suite au sinistre ont été réalisés. Ils soulignent également que le 10 décembre 2020, la conseillère en environnement de la ville de [Localité 7] a relevé un problème de chauffage collectif, un appartement difficile à chauffer car situé au dernier étage et un problème d’humidité lié au sinistre. Ils affirment que la société Alliade Habitat, avisée des manquements, n’a pris aucune mesure corrective. Au contraire, ils relèvent que le bailleur n’a pas contesté les désordres affectant le logement se contentant de les minorer, sans fournir les factures de dératisation, ni la facture de la société DSL pour le trou sous l’évier, ' Ils considèrent que le premier juge, en indiquant que le bailleur n’est pas tenu d’effectuer une remise à neuf de l’appartement, à ajouter au texte concernant l’obligation de délivrer un logement décent.

Ils estiment que la somme de 1'000 euros est insuffisante à les indemniser de leur préjudice, d’autant qu’il est indifférent que la société Alliade Habitat ait remédié aux désordres dès lors que le bailleur, qui doit avoir connaissance de son parc locatif, n’aurait pas dû mettre le logement en location. Ils affirment que la société Alliade Habitat n’a accédé aux demandes de remise en état que sur intervention du référent RSA de Mme [B], n’ayant eu aucune considération pour cette dernière auparavant.

Ils ajoutent avoir quitté les lieux le 5 octobre 2021 et, n’ayant pas les moyens de payer un déménageur pour les meubles lourds, n’avoir rendu les clés qu’en mars 2023. Ils précisent que l’APL a été maintenue dans leur nouveau logement compte tenu de l’état d’indécence du précédent. Outre la résiliation aux torts exclusifs du bailleur et l’allocation d’une somme de 7'000 euros à titre de dommages et intérêts, ils demandent de voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à 145,55 euros.

Concernant l’arriéré de loyer réclamé, ils affirment qu’aucun décompte de charges ne leur a été communiqué en cours de bail. Ils considèrent qu’en l’absence de décompte de charges et de justificatifs, les demandes ne peuvent porter que sur le loyer et ils sollicitent en conséquence la confirmation du jugement de ce chef.

À titre infiniment subsidiaire, M. [L] [U] et Mme [M] [B] sollicitent les plus larges délais de paiement dès lors que leur situation financière ne leur permet pas de solder la dette. Ils précisent percevoir le RSA couple.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

L’examen des demandes respectives des parties suppose de statuer préalablement sur la conformité du logement aux normes de décence.

Sur l’indécence du logement':

Le premier alinéa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le second alinéa de ce texte renvoie au décret du 20 janvier 2002 pour la définition des caractéristiques correspondant au logement décent.

En l’espèce, il résulte du rapport d’inspection établi par le service Santé Publique de la ville de [Localité 7] versé aux débats par les intimés qu’il a été constaté, lors de la visite du logement loué le 6 octobre 2020, une série d’anomalies contrevenant au règlement sanitaire départemental (RSD). Il importe de déterminer si ces anomalies contreviennent également aux normes de décence telles que définies par décret du 30 janvier 2022.

A cet égard, la cour relève d’abord qu’à raison de sa nature structurelle, le désordre tenant à «'l’absence de ventilation haute et basse dans la cuisine'» préexistait nécessairement à septembre 2019, date d’entrée dans les lieux des locataires. Ce désordre, s’il n’était pas limité à la cuisine, contreviendrait à l’article 2 du décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent qui énonce notamment que «'Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements'».

La cour relève ensuite, concernant le «'mauvais fonctionnement de l’électricité (salle de bain et couloir)'», que la société Alliade Habitat ne produit aucun état des lieux d’entrée. Dès lors, l’appelante ne rapporte pas la preuve que ce désordre serait apparu en cours de bail. Il en résulte que le bon de commande adressé à un électricien le 5 novembre 2020 pour une vérification et une mise en sécurité de la salle de bain et du couloir est tardif, outre qu’il est uniquement justifié d’une facture de la société CMP Bayle dont il résulte que l’intervention n’aurait été effectuée qu’en avril 2021. Là encore, s’il n’était pas limité à la salle de bain et au couloir, ce désordre contreviendrait à l’article 2, 5° du décret du 20 janvier 2002 qui énonce «'les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.'»

Concernant l’infestation de rongeurs, le rapport d’inspection met explicitement en cause l’inefficacité des mesures correctrices mises en 'uvre par le bailleur dès lors que le passage des rats dans les parties privatives n’a été rebouché qu’avec de la mousse expansive qui peut être facilement mangée par les nuisibles et que leur passage dans les parties communes n’a pas été traité (grilles enlevées, trous au niveau des fondations, '). Le manquement contractuel du bailleur, tenu d’une obligation de résultat s’agissant de garantir la sécurité physique et la santé des locataires et tenu de délivrer un logement «'exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites'» comme énoncé à l’article 6 précité, est ainsi parfaitement caractérisé à cet égard.

Enfin, concernant le dégât des eaux, le rapport d’inspection ne permet pas de savoir s’il était toujours actif au jour de la visite de l’inspecteur salubrité. A supposer que l’intervention d’un plombier en avril 2020 dont justifie la société Alliade Habitat ait permis de remédier à la cause du sinistre, il n’en demeure pas moins que des moisissures ont migré dans la chambre, comme cela résulte d’un compte rendu de visite du 10 décembre 2020 par une conseillère en environnement intervenue à la demande du pneumologue en charge du suivi de Mme [B]. Là encore, il en résulte que le manquement contractuel du bailleur est caractérisé dès lors que les moisissures n’avaient pas été traitées à distance de 8 mois de l’intervention du plombier. Or, la présence de moisissures contrevient à l’article 2, 4° du décret du 20 janvier 2002 aux termes duquel «'la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.'».

Concernant ces deux derniers désordres, la cour relève en outre que si la société appelante justifie de bons de commande de septembre et novembre 2020 pour faire reboucher le trou sous l’évier et pour la réfection des embellissements de l’appartement, elle ne justifie pas de la date à laquelle les entreprises mandatées seraient intervenues.

Par ailleurs, la société Alliade Habitat n’invoque pas utilement le fait que les locataires aient utilisé un radiateur électrique et qu’ils aient mis du scotch sur les aérations de fenêtres comme elle l’écrit dans un courrier adressé au service Santé Publique de la ville de [Localité 7] et que, ce faisant, les locataires auraient aggravé le désordre d’humidité et de prolifération de moisissures régnant dans l’appartement dans la mesure où de tels faits, à les supposer avérés, ne seraient pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité. En effet, un tel mésusage des lieux illustre avant tout l’inconfort thermique souffert par M. [L] [U] et Mme [M] [B] comme souligné par la conseillère en environnement intervenue le 10 décembre 2020 dans le logement et qui mentionne dans son compte rendu que le chauffage collectif de l’immeuble est «'insuffisant'» «'car dernier étage de l’immeuble'» et qui relève une température de 22° tout en précisant «'appartement difficile à chauffer'».

De même, la société Alliade Habitat n’est pas fondée à reprocher aux locataires une sur-occupation des lieux s’agissant d’un appartement de type T4, par hypothèse adapté au logement de cinq occupants, soit deux adultes et trois jeunes enfants.

Au final, il résulte de ce qui précède que si, pris isolément, les désordres dénoncés ne caractérisent pas l’indécence du logement, leur multiplicité et leur conjonction ont, dès l’origine du bail, fait apparaître des risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des locataires au sens de l’article 6 précité et que la SA Alliade Habitat échoue à discuter les preuves qui lui sont opposées.

Sur la demande en paiement d’un arriéré locatif':

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit notamment les charges récupérables comme des sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, en précisant que la liste des charges récupérables est fixée par décret en Conseil d’Etat.

En vertu de ce texte, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le délai durant lequel les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires a été porté à 6 mois par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 qui a en outre prévu qu’à compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur doit être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve.

Les provisions non justifiées (par la communication des résultats antérieurs et par le budget prévisionnel) peuvent donner lieu à répétition, de même qu’en cas de non-respect par le bailleur des formalités de régularisation (consistant en la communication au locataire du décompte par nature de charges, ainsi que du mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs et en la mise à disposition des locataires des pièces justificatives), le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification.

En l’espèce, la SA d’HLM Alliade Habitat verse aux débats le contrat de bail, divers relevés de compte locataire retraçant l’historique des sommes quittancées et encaissées jusqu’au 31 décembre 2022, ainsi qu’un décompte individuel de charges daté du 5 janvier 2022 se rapportant à l’année 2020.

Ce dernier document, qui détaille les postes de dépenses pour tout l’immeuble, les critères de répartition, la quote-part du logement par tantième et les provisions quittancées, comporte en outre en légende «'les pièces justificatives sont tenues à votre disposition en nos bureaux sur rendez-vous à compter de ce jour'».

Dès lors, il sera jugé que la société Alliade Habitat justifie suffisamment avoir respecté les formalités de régularisation de charges mais uniquement pour l’année 2020.

En effet, pour les autres exercices, la société appelante ne produit aucune régularisation de charges opérée, ni aucune information donnée aux locataires et elle ne justifie avoir mis en mesure les intéressés de procéder aux vérifications prévues par la loi en tenant à leur dispositions les justificatifs correspondants. Il s’ensuit que les intimés sont fondés en leur demande tendant à voir ordonner la répétition des provisions sur charges, si ce n’est payées, du moins quittancées.

Le solde locatif s’établit comme suit':

Arriéré de loyers et de provisions sur charges pour 2020 (déduction faite des frais d’huissier)': 742,66 euros

Régularisation de charges pour 2020 en faveur du bailleur': 1'438,23 euros

Arriéré de loyer pour 2021': 1'716,06 euros

Arriéré de loyer pour 2022': 3'493,20 euros

Total dû': 7'390,15 euros

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné les locataires à payer l’arriéré locatif déduction faite des provisions sur charges pour 2021, est confirmé et, actualisant la créance, la cour porte le montant de la condamnation de M. [L] [U] et Mme [M] [B] à la somme de 7'390,15 euros représentant les loyers et charges échus selon décompte du 20 janvier 2023 jusqu’à l’échéance de décembre 2022 incluse.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers':

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et la société bailleresse ayant saisi la CAF de la situation d’impayé, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputé constituée, le tout dans les conditions de forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur le fond, l’article 1719 du Code civil dispose notamment que «'lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'».

En l’espèce, il a été retenu ci-avant que M. [L] [U] et Mme [M] [B] rapportent suffisamment la preuve que les lieux loués présentent, depuis l’origine du bail en septembre 2019, des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. Dès lors, à raison de cette inhabitabilité des lieux, même partielle, le bailleur ne peut en aucun cas se prévaloir de la résiliation du bail en application, tant de l’article 1719 du Code civil, que de la jurisprudence fondée sur les articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement attaqué, qui a constaté que la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, est infirmé. Statuant à nouveau, la cour déboute la société Alliade Habitat de ses demandes de ce chef.

Sur la demande en résiliation du bail aux torts du bailleur':

En vertu des articles 1224 et suivants du Code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice, le cas échéant avec dommages et intérêts, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l’inexécution alléguée et le cas échéant si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution du contrat.

En l’espèce, les manquements du bailleur ci-avant objectivés, en ce qu’ils exposent les locataires à des risques d’atteinte à leur sécurité et à leur santé à raison de l’humidité ambiante du logement et du développement de moisissures, des difficultés de chauffage et de la présence de rongeurs, sont d’une gravité évidente. Ces manquements justifient le prononcé judiciaire de la résiliation du bail.

Dès lors, le jugement attaqué, qui a rejeté la demande de ce chef, est infirmé. Statuant à nouveau, la cour prononce la résiliation du bail consenti suivant acte sous seing privé du 27 septembre 2019, aux torts du bailleur.

La cour relève que M. [L] [U] et Mme [M] [B] exposent avoir quitté les lieux en octobre 2021 et avoir restitué les clés en mars 2023. Or, s’il est établi qu’ils perçoivent des APL pour un autre logement depuis octobre 2021 de sorte que leur départ des lieux n’est pas contesté, les intimés ne justifient pas avoir restitué les clés, ni lors de leur départ, ni en mars 2023. Dès lors, il y a lieu, en tant que de besoin, de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a ordonné leur expulsion et les a condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation, sauf à dire que celle-ci sera fixée à la somme mensuelle de 146 euros jusqu’à remise des clés.

Sur la demande en dommages et intérêts':

Les manquements du bailleur à ses obligations énoncées à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 se résout en dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi par le locataire.

Le préjudice de jouissance est apprécié souverainement en fonction de l’inhabitabilité totale ou partielle du logement.

L’exposition à un risque quant à elle n’ouvre droit à une indemnisation qu’autant que le risque s’est réalisé ou, à défaut, que la preuve d’un préjudice moral particulier est rapportée.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède qu’à raison des manquements du bailleur à délivrer un logement répondant aux normes de décence, M. [L] [U] et Mme [M] [B] ont d’abord subi un trouble de jouissance évident tenant aux difficultés de chauffer l’appartement, à l’humidité ambiante et à la présence de rongeurs. Ce préjudice de jouissance, subi pendant deux ans, sera justement indemnisé à hauteur de la somme de 2'500 euros.

Par ailleurs, il est constant que les conditions d’habitabilité des lieux par M. [L] [U] et Mme [M] [B] les ont exposés à des risques pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. Concernant la réalisation du risque, les intimés produisent des compte-rendu de consultation médicale de Mme [B] en lien avec le suivi de son asthme.

Il en résulte que malgré un traitement de fond lourd, la pathologie est jugée insuffisamment contrôlée, que l’apnée du sommeil, possiblement facteur de cette situation, a été écartée après investigations mais qu’en revanche, il a été retenu une imputabilité du tableau clinique, d’une part à un tabagisme en voie de diminution, et d’autre part, à la présence de moisissures dans le logement objectivée aux termes d’un compte-rendu d’une conseillère en environnement intervenue au domicile à la demande du pneumologue.

Ainsi, il est suffisamment établi que le tableau clinique présentée par Mme [B] était, au moins pour partie, imputable à l’état du logement, étant rappelé que la prédisposition de la victime n’est pas une cause d’exonération pour la société Alliade Habitat qui doit répondre de la part du préjudice qui est imputable à l’indécence du logement.

En revanche, en l’absence d’élément plus précis, dès lors en particulier qu’il n’est pas justifié d’une amélioration de l’état de santé de Mme [B] après son déménagement de l’intéressée, le préjudice souffert par celle-ci peut être évalué à 1'000 euros.

Concernant leur éventuel préjudice moral, les intimés ne fournissent aucune explication particulière à ce sujet, ni ne produisent aucun élément de nature à l’étayer de sorte qu’ils échouent nécessairement à rapporter la preuve d’un dommage particulier qui ne serait pas déjà réparé par leur décision de quitter les lieux.

Au final, le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné la société Alliade Habitat à indemniser les locataires, est confirmé dans son principe mais, statuant à nouveau sur le quantum, la cour condamne la société Alliade Habitat à payer à M. [L] [U] et Mme [M] [B] la somme globale de 3'500 euros.

Il convient d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties et de condamner en conséquence M. [L] [U] et Mme [M] [B] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 3'890,15 euros.

Sur la demande de délais de paiement':

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En application de l’article 24, V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur avant la loi du 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [L] [U] et Mme [M] [B] justifient percevoir le RSA couple ainsi que des allocations familiales, soit des ressources globales mensuelles de 2'895 euros, pour assumer la charge d’une famille comptant désormais quatre enfants. Il en résulte qu’ils sont en capacité de respecter un échéancier. Par ailleurs, la présomption légale de bonne foi dont ils bénéficient n’est remise en cause par aucun élément du dossier. Enfin, il est manifestement de l’intérêt bien compris des débiteurs et de leur créancier d’organiser l’apurement de la dette de manière échelonnée.

Dès lors, le jugement attaqué est confirmé en ce qu’il a accordé à Mme [M] [B] et M. [L] [U] des délais de paiement avec imputation prioritaires sur le capital mais, portant la durée de ces délais à 36 mois et tenant compte de l’actualisation de la dette, la cour fixe à 110 euros la mensualité due.

Sur les demandes accessoires':

La SA Alliade Habitat succombant, la cour confirme le jugement attaqué en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La cour condamne la société Alliade Habitat aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement au profit des avocats des parties dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour des raisons tirées de l’équité, la cour rejette les demandes respectives des parties formées à hauteur d’appel au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 24 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne est confirmé en ce qu’il a':

Constaté la recevabilité de l’action intentée par la SA d’HLM Alliade Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Cité Nouvelle,

Condamné la SA d’HLM Alliade Habitat à payer à Mme [M] [B] et M. [L] [U] des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance, mais modifie le quantum de cette condamnation comme il sera dit ci-après,

Condamné solidairement Mme [M] [B] et M. [L] [U] à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat un arriéré locatif, mais modifie le quantum de cette condamnation comme il sera dit ci-après,

Ordonné la compensation entre les deux précédentes condamnations,

Condamné solidairement Mme [M] [B] et M. [L] [U] à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat une indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, mais modifie le quantum de cette condamnation et son point de départ comme il sera dit ci-après,

Dit que faute par Mme [M] [B] et M. [L] [U] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

Rappelé qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

Autorisé Mme [M] [B] et M. [L] [U] à s’acquitter de leur dette de manière échelonnée, mais modifie le quantum des mensualités comme il sera dit ci-après,

Dit que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital,

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à terme échu, l’ensemble de la dette sera exigible par anticipation,

Dit n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile,

Infirme le jugement rendu le 24 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne pour le surplus de ses dispositions critiquées.

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de la SA d’HLM Alliade Habitat tendant au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

Prononce la résiliation judiciaire du bail consenti par acte sous seing privé signé le 27 septembre 2019 à M. [L] [U] et Mme [M] [B] portant sur un appartement de type T4 situé [Adresse 1], et ce, aux torts de la SA D’HLM Alliade Habitat,

Condamne solidairement M. [L] [U] et Mme [M] [B] à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat une indemnité d’occupation mensuelle de 146 euros due depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

Dit que M. [L] [U] et Mme [M] [B] doivent payer à la SA Alliade Habitat la somme de 7'390,15 euros représentant les loyers et charges échus selon décompte du 20 janvier 2023 jusqu’à l’échéance de décembre 2022 incluse,

Dit que la SA d’HLM Alliade Habitat doit payer à M. [L] [U] et Mme [M] [B] la somme de 3'500 euros à titre de dommages et intérêts,

Après compensation, condamne solidairement M. [L] [U] et Mme [M] [B] à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 3'890,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 670,64 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Autorise M. [L] [U] et Mme [M] [B] à se libérer de cette condamnation en 36 mensualités de 110 euros chacune, la première mensualité étant exigible le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et la dernière soldant la dette en principal et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne la SA d’HLM Alliade Habitat aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement au profit de maître Elodie Juban et de maître Philippe Cizeron, avocats, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT