N° RG 24/07408 – N° Portalis DBVX-V-B7I-P5CX

Décision du Juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne en référé du 20 août 2024

RG : 24/00362

[N]

C/

S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 21 Mai 2025

APPELANTE :

Mme [U] [N]

née le 15 Avril 1974 à [Localité 4] (TURQUIE)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-016753 du 05/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentée par M^e Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 12

INTIMÉE :

La société SFHE, Société Française des Habitations Economiques, société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Aix-en-Provence, sous le numéro 642 016 703, prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Virginie BRUNET de la SELARL BD AVOCATES, avocat au barreau de LYON, toque : 1209

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 25 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Avril 2025

Date de mise à disposition : 21 Mai 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2022, la SA Société Française des Habitations Économiques (ci-après société SFHE) a donné à bail à M. [R] [X] et à Mme [U] [N] son épouse un appartement situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer principal de 516,12', d’un loyer annexe de 15,04 ' et de provisions sur charges de 78,86 ', outre le versement d’un dépôt de garantie de 516,12 '. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Le 7 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à M. et Mme [X], par acte signifié à l’adresse des lieux loués, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2'048,37 '.

Prétendant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été apurées dans les six semaines de sa délivrance, la SA SFHE a, par exploit du 16 janvier 2024, fait assigner M. et Mme [X] devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Étienne statuant en référé.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 20 août 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne a':

Constatons que le bail conclu le 16 juin 2022 entre la Société Française des Habitations Économiques et M. [R] [X] et Mme [U] [X] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé résilié e plein droit le 8 janvier 2024 par l’application de la clause résolutoire contractuelle,

Ordonnons l’expulsion de M. [R] [X] et à Mme [U] [X] et de tous occupants de leur chef,

Condamnons solidairement M. [R] [X] et à Mme [U] [X] à payer à la Société Française des Habitations Économiques la somme de 7'408,48 ' en guise de provision, arrêtée au 31 mai 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision,

Fixons l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [R] [X] et à Mme [U] [X] à la somme de 732,79 ' à compter de la résiliation du bail et au besoin les condamnons solidairement à verser à la Société Française des Habitations Économiques ladite indemnité mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

Disons que faute par M. [R] [X] et à Mme [U] [X] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présengte décision demeuré infructueux,

Rappelons qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution , «'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne'; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire'»,

Rejetons les autres demandes,

Condamnons in solidum M. [R] [X] et à Mme [U] [X] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer M. [R] [X] et à Mme [U] [Z] 7 novembre 2023 de son assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure,

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le juge a retenu en substance':

Qu’à raison de l’augmentation de la dette locative entre la date du commandement et la date de l’audience, laquelle a été multipliée par 3,61, l’urgence est caractérisée et justifie la saisine du juge des référés';

Que le commandement de payer étant resté infructueux, la clause résolutoire a joué et le bail est résilié de plein droit depuis le 8 janvier 2024 et il y a lieu d’ordonner l’expulsion des locataires';

Que la dette locative n’est pas sérieusement contestable et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges indemnisera justement le bailleur de la poursuite irrégulière de l’occupation.

Par déclaration en date du 25 septembre 2024, Mme [U] [N] épouse [X] a relevé appel de cette décision, contre la société SFHE uniquement et en ceux de ses chefs ayant ordonné son expulsion et l’ayant condamnée à payer un arriéré de loyer, une indemnité d’occupation et les dépens.

Par avis de fixation du 7 octobre 2024 pris en vertu de l’article 905 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 9 décembre 2024 (conclusions d’appelant), Mme [U] [N] épouse [X] demande à la cour':

Déclarer recevable et bien-fondé Mme [U] [N] épouse [X] en son appel de l’ordonnance de référé rendue le 20 août 2024 par le Juge des contentieux de la protection près du Tribunal Judiciaire,

Y faisant droit,

Infirmer l’ordonnance de référé du Juge des contentieux de la protection près du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne en date du 20 août 2024 en ce qu’elle a :

Ordonné l’expulsion de Mme [U] [X],

Condamné Mme [U] [X] solidairement avec M. [R] [X] à payer à la Société Française des Habitations Economiques la somme de 7 408,48 euros,

Fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [R] [X] et Mme [U] [X] à la somme mensuelle de 732,79 euros à compter de la résiliation du bail et en ce qu’il a besoin condamné Mme [X] solidairement avec M. [X] à verser à la Société Française des Habitations Economiques ladite indemnité mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

Condamné Mme [U] [X] aux dépens.

Et statuant à nouveau :

Rejeter la demande d’expulsion de Mme [U] [N] épouse [X],

Rejeter la demande de condamnation solidaire de Mme [U] [N] épouse [X] au paiement de la somme provisionnelle de 7'408,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024,

Rejeter la demande de condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation de 732,79 euros à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux,

Condamner la société Société Française des Habitations Economiques (SFHE) aux entiers dépens de première instance et d’appel.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 7 février 2025 (conclusions d’intimée n°1), la société SFHE demande à la cour':

Confirmer l’ordonnance de référé du 20 août 2024 en toutes ses dispositions,

Débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes,

Condamner Mme [X] à payer à la SFHE la somme de 660 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [X] aux entiers dépens de l’instance en admettant la SELARL BD Avocates au bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la demande d’expulsion en ce qu’elle est dirigée contre Mme [N] épouse [X]':

Mme [U] [N] épouse [X] fait valoir qu’elle a quitté les lieux en mai 2023 et elle affirme en avoir informé le bailleur en lui notifiant un congé le 3 juillet 2023. Elle relève que le bailleur avait conscience qu’elle ne résidait plus dans les lieux lorsqu’il l’a fait assigner et elle considère que la demande d’expulsion a son égard est sans objet.

La société SFHE ne répond pas spécialement sur ce point, sauf à solliciter la confirmation de l’ordonnance de référé et à préciser qu’elle n’avait pas connaissance de la nouvelle de Mme [N] épouse [X] qui ne produit pas le congé mais uniquement le bordereau de LRAR.

Sur ce,

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens du premier alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile justifiant que le juge des référé le fasse cesser en ordonnant l’expulsion des occupants.

Le congé délivré par le locataire met fin au bail aux termes du délai de préavis et l’expulsion de l’intéressé suppose la preuve de son maintien dans les lieux passé ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois et Mme [N] épouse [X] produit, d’une part, la lettre recommandée de son conseil du 3 juillet 2023 par laquelle elle a donné congé avec un préavis d’un mois et, d’autre part, l’accusé de réception de cette lettre. La circonstance que ce courrier ne mentionne pas la nouvelle adresse de l’appelante n’est pas de nature à priver d’effet le congé ainsi délivré. Il en résulte qu’au jour où le bailleur a entendu mettre en 'uvre la clause résolutoire, le bail était déjà résilié à l’égard de Mme [N] épouse [X] par l’effet du congé qu’elle avait délivré.

Par ailleurs, la société SFHE ne prétend pas pas que Mme [N] épouse [X] se serait maintenue dans les lieux à l’issue du préavis. L’appelante quant à elle, qui prétend qu’elle n’occupait plus les lieux depuis mai 2023, justifie suffisamment de son départ à la date de l’assignation en produisant l’ordonnance d’orientation et de mesures provisoires en divorce rendue le 31 août 2023, laquelle mentionne sa nouvelle adresse.

Dès lors, l’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de Mme [N] épouse [X], est infirmée. Statuant à nouveau, la cour rejette comme sans objet la demande d’expulsion en ce qu’elle est dirigée contre Mme [N] épouse [X].

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation’ en ce qu’elle est dirigée contre Mme [N] épouse [X]':

Mme [U] [N] épouse [X] fait valoir que la solidarité des dettes ménagères est écartée dans un certain nombre d’hypothèses par l’article 220 du Code civil et elle considère qu’il revient au bailleur de rapporter la preuve du caractère ménager de la dette de loyer. Or, elle estime qu’ayant donné congé le 3 juillet 2024, ce dont le bailleur avait connaissance, et dès lors que le logement conjugal a été attribué à M. [X] par le juge aux affaires familiales au titre des mesures provisoires avant divorce, lui seul est tenu des indemnités d’occupation.

La société SFHE estime que l’appelante ne peut se prévaloir de son départ des lieux pour contester son obligation de paiement puisque la dette locative présente un caractère ménager obligeant solidairement les deux époux.

Elle rappelle que la solidarité demeure jusqu’au jour de la transcription du jugement de divorce et elle relève que le divorce des locataires est toujours en cours. Au demeurant, elle fait valoir que M. [X] assume déjà seul le règlement de la dette par des versements ponctuels.

Sur ce,

En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, il peut être alloué en référé, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision au créancier.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, il est jugé que l’indemnité d’occupation dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité.

En l’espèce, Mme [N] épouse [X] ne se prévaut pas utilement de l’ordonnance d’orientation et de mesures provisoires en divorce rendue le 31 août 2023 par le juge aux affaires familiales, tant bien même cette ordonnance aurait attribué le domicile conjugal à M. [X], dès lors que cette décision est inopposable au bailleur en ce qu’elle ne régit que les rapports des époux entre eux.

Cela étant, il a été vu ci-avant que Mme [N] épouse [X] justifie avoir donné congé le 3 juillet 2023 et avoir quitté les lieux de sorte qu’elle n’est pas tenue des indemnités d’occupation qui ne sont dues que par le ou les occupants, étant rappelé qu’une telle indemnité a une nature, non pas contractuelle, mais indemnitaire.

Dès lors, l’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a dit que les indemnités d’occupation mensuelles étaient dues par Mme [N] épouse [X] jusqu’à complète libération des lieux, est infirmée. Statuant à nouveau, la cour rejette la demande d’indemnités d’occupation en ce qu’elle est dirigée contre Mme [N] épouse [X].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif’en ce qu’elle est dirigée contre Mme [N] épouse [X]':

Mme [U] [N] épouse [X] fait valoir que n’ayant pas eu connaissance de l’assignation, elle n’a pas eu communication des pièces du bailleur pour vérifier si les sommes réclamées sont justifiées. En l’absence de pièces produites en première instance, elle demande l’infirmation de l’ordonnance de référé l’ayant condamnée au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré locatif.

La société SFHE estime que l’appelante ne peut se prévaloir de son départ des lieux pour contester son obligation de paiement puisque la dette locative présente un caractère ménager obligeant solidairement les deux époux. Elle rappelle que la solidarité demeure jusqu’au jour de la transcription du jugement de divorce et elle relève que le divorce des locataires est toujours en cours. Au demeurant, elle fait valoir que M. [X] assume déjà seul le règlement de la dette par des versements ponctuels.

Sur ce,

En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, il peut être alloué en référé, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société SFHE verse régulièrement aux débats un relevé de compte locataire retraçant l’historique des quittancements et paiements de sorte que l’appelante est désormais en mesure de vérifier les sommes réclamées. Or, force est de constater que Mme [N] épouse [X] ne conteste pas les sommes quittancées, ni ne justifie de paiement qui n’aurait pas été pris en compte.

Cela étant, dès lors qu’il est jugé, aux termes d’un chef non-contesté de l’ordonnance attaquée, que le bail s’est trouvé résilié à la date du 8 janvier 2024 par l’effet de la clause résolutoire, la co-titularité du bail a cessé avec cette résiliation. Or, l’arriéré de loyers et de charges s’élevait alors à 3'213,02 ', le surplus étant constitué d’indemnités d’occupation qui ne sont que dues que par le ou les occupants.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a condamné Mme [N] épouse [X] solidairement avec M. [X] à payer la somme de 7'408,48 ', est infirmée. Statuant à nouveau, la cour condamne Mme [N] épouse [X], solidairement avec M. [X], uniquement à concurrence de la somme de 3'213,02 ' selon décompte arrêté au 8 janvier 2024.

Sur les demandes accessoires':

La société SFHE succombant à l’instance, la cour infirme la décision attaquée qui a condamné Mme [N] épouse [X], in solidum avec M. [X], aux dépens. Statuant à nouveau, la cour dit que Mme [N] épouse [X] n’est pas tenue aux dépens de première instance.

Y ajoutant, la cour condamne la société SFHE, dont la demande au titre de l’article 700 est rejetée, aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 20 août 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en toutes ses dispositions critiquées,

Statuant à nouveau,

Rejette les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation en ce que ces demandes sont dirigées contre Mme [U] [N] épouse [X],

Condamne Mme [U] [N] épouse [X] au paiement de la dette locative, solidairement avec M. [R] [X], dans la limite de la somme de 3'213,02 ' selon décompte arrêté au 8 janvier 2024,

Dit n’y avoir lieu de condamner Mme [U] [N] épouse [X], in solidum avec M. [R] [X], aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

Condamne la Société Française des Habitations Économiques, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande présentée par la SA Société Française des Habitations Économiques (SFHE) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT