N° RG 23/05249 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PB6L

Décision du

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond

du 25 mai 2023

RG : 20/03702

ch n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 13 Mai 2025

APPELANT :

M. [N] [G]

né le 25 Mars 1955 à [Localité 4] (69)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748

INTIMEES :

La SCI [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 7]

La société OLIVIER ANRES

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentées par M^e Jean-marc HOURSE de la SELARL CABINET JEAN MARC HOURSE, avocat au barreau de LYON, toque : 346

Le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] – [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, la société ORALIA BAGNERES & LEPINE dont le siège social est

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocat au barreau de LYON, toque : 485

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Mai 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Février 2025

Date de mise à disposition : 13 Mai 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Au sein de la copropriété, située [Adresse 2] à [Localité 5], M. [G] est notamment propriétaire des lots n°15 et 16.

La société de M. [G] était l’ancienne locataire du lot n°14, local commercial contigu aux lot n°15 et 16 et propriété de la SCI du [Adresse 2] (la SCI).

Le 22 mai 2012, suite à l’identification de faiblesses dans la structure des planchers, parties communes, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de réfection des planchers du lot n°16 suivant devis de la société SCB du 9 décembre 2011.

Lors de la réfection du lot n°16, il est apparu nécessaire de reprendre également le plancher du lot n°15, dont les travaux ont été confiés à la même entreprise SCB suivant procès-verbal d’assemblée générale du 16 mai 2013, pour la réalisation desquels il s’est avéré nécessaire de démolir un mur porteur entre les locaux de M. [G] et celui contigu de la SCI.

Le 9 juillet 2014, la société de M. [G] a été placée en liquidation judiciaire, obligeant la SCI, propriétaire d’un des lots occupés par celle-ci à solliciter son liquidateur pour que les lieux soient libérés. Cette libération est intervenue au cours de l’année 2015.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 28 septembre 2015, les copropriétaires ont voté la mise en 'uvre des travaux prévus au devis de la société Lamy (anciennement SCB) tendant à la reconstruction du mur porteur à l’identique et selon le tracé initial prévu au plan.

Au cours de l’année 2018, suite au départ de la société exploitée par M. [G], la SCI a donné à bail le local commercial contigu à la société Olivier Anres (la locataire) pour qu’y soit exploitée une pharmacie. Dans ce cadre le mur séparant les deux lots a été reconstruit.

L’absence de réalisation complète des travaux a conduit M. [G] à saisir le juge des référés par acte du 16 décembre 2019, pour voir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) condamné à lui verser une somme correspondant au coût des travaux de remise en état de son lot et une provision à valoir sur l’indemnisation de ses pertes locatives.

Par ordonnance de référé du 30 mars 2020 les demandes de M. [G] ont été rejetées eu égard à l’existence de contestations sérieuses.

Par acte du 19 juin 2020, M. [G] a assigné le syndicat des copropriétaires, la SCI, ainsi que la locataire.

Par jugement contradictoire du 25 mai 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— déclaré irrecevable la demande de M. [G] tendant à l’indemnisation de travaux sur le mur, partie commune,

— rejeté la demande en garantie formée par le syndicat des copropriétaires au titre du mur, partie commune,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [G] la somme de 3.716,20 euros au titre des travaux de remise en état des sanitaires et du carrelage,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [G] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance,

— dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me [T] [V],

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 28 juin 2023, M. [G] a interjeté appel.

Par ordonnance du 1er février 2024, le conseiller de la mise en état a:

— déclaré caduc l’appel principal de M. [G] en tant que dirigé à l’encontre de la locataire et de la SCI,

— dit que l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires n’est pas caduc et qu’il reste recevable vis à vis de toutes les parties, y compris la locataire et la SCI.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 2 février 2024, M. [G] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 25 mai 2023 en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable sa demande tendant à l’indemnisation de travaux sur le mur, partie commune,

— l’a débouté de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.716,20 euros au titre des travaux de remise en état des sanitaires et du carrelage,

— condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 25 mai 2023 en ce qu’il a :

— rejeté la demande en garantie formée par le syndicat des copropriétaires au titre du mur, partie commune,

— débouté le syndicat des copropriétaires, la SCI et la locataire de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Statuer à nouveau :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées et en conséquence :

— avant dire droit, ordonner une expertise judiciaire confiée à tel homme de l’art qu’il plaira de désigner avec pour mission habituelle de prendre connaissance de tous documents utiles qui lui seront transmis par les parties après les avoir convoquées ainsi que leurs conseils, de :

— se rendre sur les lieux au [Adresse 2] [Localité 5],

— décrire l’état du mur séparatif et la dalle et leur positionnement par rapport à la situation avant travaux,

— dire s’ils empiètent sur ses parties privatives,

— déterminer la nature des travaux et le coût desdits travaux pour remettre le mur séparatif et la dalle dans leur volume d’origine,

— décrire les travaux nécessaires à la repose des évacuations, des sanitaires et des carrelages dans son local,

— en évaluer le coût,

— donner tous éléments de fait et d’ordre technique permettant de déterminer les responsabilités encourues,

— donner tous les éléments lui paraissant nécessaires afin d’en apprécier les préjudices subis par le concluant et en proposer une évaluation chiffrée,

— donner tous éléments de fait ou d’ordre technique permettant d’apprécier les responsabilités encourues,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 12.441,60 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, au titre des sommes nécessaires à la remise en état de son local concernant les sanitaires et le carrelage,

— condamner à titre principal le syndicat des copropriétaires ou à titre subsidiaire la SCI ou la locataire à lui verser la somme de 4.962 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, au titre des sommes nécessaires à la remise en état de son local concernant le mur,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 96.000 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, au titre de son préjudice de perte locative (somme à parfaire),

— rejeter toutes demandes de condamnations présentées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires, la SCI ou la locataire à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires, la SCI ou la locataire aux entiers dépens de la procédure,

— dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me [T] [V] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— condamner le syndicat des copropriétaires, la SCI ou la locataire à payer le droit proportionnel mis à la charge du créancier par l’article A 444-32 du code de commerce.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 5 décembre 2023, la SCI et la locataire demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de M. [G] tendant à l’indemnisation de travaux sur le mur séparatif,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de les voir le relever et garantir de toute condamnation relative au mur séparatif,

Y ajoutant :

— condamner M. [G] à leur verser une somme de 2.000 euros chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens de l’appel.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 28 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable M. [G] en sa demande d’indemnisation des travaux du mur,

— limité sa condamnation à régler à M. [G] la somme de 3.716,20 euros au titre des travaux de reprise des installations sanitaires,

— réformer le jugement pour le surplus :

— en ce qu’il l’a condamné à régler 1.500 euros d’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné aux dépens,

— en ce qu’il l’a débouté de ses demandes reconventionnelles,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— débouter la SCI et la locataire de leurs demandes fins et prétentions dirigées contre lui,

— prendre acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise,

— condamner la SCI et la locataire à le relever et garantir des condamnations qui seront mises à la charge de la copropriété dès lors que ce sont ces sociétés qui ont reconstruit le mur en litige,

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [G], la SCI et la locataire, ou qui mieux le devra, à lui régler la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [G], la SCI et la locataire aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

Suivant des conclusions déposées le 19 février 2025, M. [G] a sollicité que le rabat de l’ordonnance de clôture soit ordonné afin qu’il puisse produire une nouvelle pièce, consistant en un « récapitulatif de la société Concorde », pour justifier les difficultés de commercialisation de son bien en l’absence de travaux.

Alors que M. [G] ne justifie pas qu’il n’était pas en mesure d’obtenir une attestation d’une agence immobilière relatant les difficultés qu’il invoque plus tôt, sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture, formée cinq jours avant l’audience, apparaît tardive.

En conséquence, ajoutant au jugement, il convient de débouter M. [G] de ce chef.

2. Sur la demande d’expertise avant dire droit

Selon l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Alors que les travaux en litige ont été décidés en 2012 et mis en oeuvre suivant procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2015, la demande de M. [G], formée en appel, tendant à voir organiser une mesure d’expertise afin, notamment, de dire si le mur séparatif empiète sur ses parties privatives et de déterminer les travaux nécessaires à la remise en état de son local, qui va retarder un peu plus l’issue du litige, apparaît tardive et inutile, la cour disposant de suffisamment d’éléments pour statuer.

En conséquence, ajoutant au jugement, il convient de débouter M. [G] de ce chef.

3. Sur les responsabilités

M. [G] fait notamment valoir que:

— le syndicat de copropriétaires ou « qui mieux le devra » doit être condamné au paiement des sommes correspondant à la reprise des travaux réalisés sur ses parties privatives, concernant la remise en place des sanitaires, la pose du carrelage et la remise en état du mur séparatif, suite aux travaux de confortement de la structure qui ont été réalisés sur les parties communes,

— les attestations produites par le syndicat de copropriétaires, pour établir qu’il aurait refusé la remise en état des lieux doivent être écartées en raison de leur irrégularité,

— le syndicat de copropriétaires reste en tout état de cause tenu de réaliser les travaux,

— à l’issue des travaux portant sur la dalle de l’immeuble, il a constaté que le mur séparatif, qui est une partie commune, a été reconstruit dans une configuration différente, empiétant sur son lot, par la SCI et le locataire, ce qu’ils ont reconnu,

— il est faux d’affirmer qu’il aurait été d’accord avec ces travaux et le syndicat de copropriétaires reste responsable, en sa qualité de maître d’ouvrage, de cette construction illicite, qui est une partie commune portant atteinte à ses parties privatives,

— à titre subsidiaire, la SCI et le locataire, qui ont procédé à la construction de ce mur, sont responsables de son préjudice.

Le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir que:

— sa responsabilité ne peut être engagée du fait du comportement fautif de M. [G], qui n’a pas souhaité la remise en place des sanitaires et du carrelage suite aux travaux de confortement,

— il a accepté en 2015 de faire procéder à ces travaux suite à la demande de M. [G], mais ce dernier ne lui a jamais laissé l’accès pour qu’il y soit procédé,

— il ne doit donc supporter que le coût qui avait été initialement fixé pour ces travaux, ainsi que l’a retenu le tribunal,

— concernant la reconstruction du mur, M. [G] s’est opposé à sa reconstruction immédiate car il souhaitait louer le local au locataire de la SCI voisine,

— un mur provisoire a finalement été reconstruit par la SCI et sa locataire,

— ce mur construit dans les parties privatives ne constitue pas une partie commune,

— seul M. [G] dispose d’une action contre la SCI et sa locataire ayant construit le mur à tort,

— M. [G] ne rapporte pas la preuve que le mur qui a été reconstruit ne respecte pas les limites séparatives entre les deux lots,

— en tout état de cause, le surcoût des travaux ne relève pas de sa responsabilité, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement l’ayant débouté de cette demande.

La SCI et la locataire font notamment valoir que:

— le cloisonnement provisoire litigieux a probablement été réalisé par une des entreprises intervenue sur le chantier,

— M. [G] ne justifie pas de la réalité de l’empiétement du mur de la trémie sur son local, de sorte que l’existence du désordre n’est pas démontrée,

— seul le syndicat de copropriétaires a la qualité de maître d’ouvrage.

Réponse de la cour

Selon l’article 9, II et III, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur l’indemnisation du coût de la remise en état des sanitaires et du carrelage

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:

— selon un vote de l’assemblée générale de copropriétaires du 22 mai 2012, le syndicat de copropriétaires est tenu de supporter le coût de la réfection des parties privatives du local de M [G], qui ont été endommagées par les travaux qui ont dû être réalisés sur les parties communes au sein de ses lots,

— il appartient au syndicat de copropriétaires de démontrer l’exécution de son obligation ou qu’il en a été définitivement déchargé,

— s’il ressort des attestations de l’ancien syndic et des entreprises qui sont intervenues, corroborées à l’inaction prolongée de M. [G] et à son acceptation de la réduction du coût des travaux initialement prévus qu’il a renoncé à cette époque à la réalisation des travaux, il n’est pas établi qu’il en avait définitivement et expressément déchargé le syndicat de copropriétaires.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que le syndicat de copropriétaires restait redevable du coût des travaux de remise en état des sanitaires et du carrelage du local appartenant à M. [G], tels qu’ils avaient été initialement chiffrés par la société Lamy, et a condamné le syndicat de copropriétaires à lui payer à ce titre la somme de 3.716,20 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur l’indemnisation du coût de la remise en état du mur séparatif

Suivant un vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2015, la copropriété a décidé de financer la reconstruction du mur séparatif entre le local appartenant à M. [G] et celui de la SCI, qui avait été démoli pour les besoins des travaux de confortement du plancher.

A cette occasion, l’assemblée générale a accepté le devis de l’entreprise Lamy du 4 décembre 2014 fixant le coût des travaux à la somme de 3.270 euros.

Cependant, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 15 juillet 2020 (résolution n°10), que la SCI a reconnu qu’un mur avait été construit bien postérieurement, lorsque sa locataire a aménagé la pharmacie dans ses locaux, soit au cours de l’année 2019 ainsi que le soutient M. [G], de façon provisoire, « pour assurer la sécurité du chantier d’aménagement de la pharmacie », « à démolir le jour venu », « pour éviter que des visiteurs du lot de M. [G] ne tombent dans le trou béant de la trémie et protéger, avec cette palissade provisoire, le chantier et la pharmacie du vol ».

Dans leurs conclusions, le syndicat des copropriétaires, la SCI et la locataire admettent que cette cloison est provisoire et qu’elle a été réalisée à l’occasion des travaux d’aménagement de la pharmacie.

Dès lors, et sans même qu’il n’y ait lieu de constater que ce mur empiète sur le local de M. [G], ce qu’il ne demande d’ailleurs pas dans le dispositif de ses conclusions, il est acquis qu’il doit être démoli et reconstruit selon les règles de l’art, s’agissant d’un mur porteur, ainsi qu’il résulte des courriers du gestionnaire de la copropriété des 14 février 2013 et 29 mai 2019.

M. [G] justifie avoir mis en demeure le syndicat de copropriétaires de réaliser les travaux tels que prévus en 2015, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 22 juin 2016, réitérée le 14 mars 2019.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que le syndicat de copropriétaires reste redevable du coût de la reconstruction du mur démoli à l’occasion des travaux sur les parties communes.

Compte tenu de l’ancienneté du devis de la société Lamy, qui a été établi le 4 décembre 2014, il convient de le réactualiser conformément à la demande de M. [G] selon le devis établi par la société [K].

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement et de condamner le syndicat de copropriétaires à payer à M. [G] la somme de 4.962 euros à titre de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

Le coût de l’édification du mur séparatif incombant au syndicat de copropriétaires, il n’y a pas lieu de condamner la SCI et la locataire à le relever et garantir de cette condamnation, étant précisé que ce dernier ne rapporte pas la preuve que le mur provisoire a été édifié de façon fautive.

En conséquence, ajoutant au jugement, il convient de débouter le syndicat de copropriétaires de sa demande tendant à être relevé et garanti de cette condamnation.

Sur l’indemnisation de la perte locative

Ainsi qu’il a été pertinemment relevé par les premiers juges, le courrier du 9 octobre 2019 de l’agence immobilière Orpi et le courriel du 11 septembre 2019 de l’agence immobilière Léry, qui se bornent à indiquer qu’ils n’ont pas trouvé de candidat à ce jour, sont insuffisants pour démontrer que M. [G] a cherché à mettre en location le local litigieux de 2015 à ce jour, d’autant qu’il a été précédemment vu qu’il a donné pour instruction aux entreprises qui avaient été mandatées par le syndicat de copropriétaires de ne pas terminer les travaux relatifs au carrelages et aux sanitaires de son local.

En conséquence, confirmant le jugement, il convient de débouter M. [G] de cette demande.

4. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [G], en appel. Le syndicat de copropriétaires est condamné à lui payer à ce titre la somme de 3.000 '. Les demandes de la SCI et de la locataire sont rejetées.

Les dépens d’appel sont à la charge du syndicat de copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Rejette la demande de rabat de l’ordonnance de clôture,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il déclare irrecevable la demande de M. [N] [G] tendant à l’indemnisation des travaux sur le mur séparatif,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [N] [G] de sa demande d’expertise,

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] à payer à M. [G] la somme de 4.962 euros à titre de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt, au titre de la reconstruction du mur,

Déboute le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande tendant à être relevé et garanti de cette condamnation,

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] à payer à M. [N] [G], la somme de 3.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne M. [N] [G] aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,