N° RG 23/08780 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PJ7E

Décision du

Tribunal Judiciaire de ROANNE

Au fond

du 13 novembre 2023

RG : 21/00794

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 16 Septembre 2025

APPELANTE :

Société ULBAR

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocat au barreau de LYON, toque : 692

INTIME :

M. [S] [E]

né le 19 Avril 1979 à [Localité 5] (42)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-louis ROBERT de la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Mai 2025

Date de mise à disposition : 16 Septembre 2025

Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale de vente du 25 juin 2021, la société Ulbar (le promettant) a conféré à M. [S] [E] (le bénéficiaire) la faculté d’acquérir un tènement immobilier, sis [Adresse 1] à [Localité 6], comprenant au rez-de-chaussée trois locaux commerciaux, au 1er étage une partie à usage commercial et un logement rattaché au local commercial de bar tabac, au 2ème étage un logement à usage d’habitation, au 3ème étage un logement en mauvais état et un grenier, une cour avec dépendance et garage, cinq parkings et un fournil, le tout au prix de 460.000 euros, promesse consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2021 à 16 heures.

Par avenant du 18 septembre 2021, il a été convenu que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 15 novembre 2021 à 16 heures, et que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’un prêt, aux conditions prévues, au plus tard le 30 octobre 2021.

Se prévalant de la caducité de la promesse et de la défaillance de la condition suspensive de droit commun, M. [E] a fait citer la société Ulbar devant le tribunal judiciaire de Roanne par acte du 21 décembre 2021 aux fins de restitution du dépôt de garantie et de dommages et intérêts.

La société Desgranges, agent immobilier mandaté par le promettant, est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire du 13 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Roanne a:

— condamné le promettant à payer au bénéficiaire la somme de 23.000 euros,

— débouté le bénéficiaire de sa demande de dommages-intérêts,

— débouté le bénéficiaire de sa demande de dommages-intérêts, pour résistance abusive,

— débouté le promettant de sa demande au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— débouté le promettant de sa demande au titre du bâchage de la toiture et du contrôlé du raccordement de l’immeuble à l’assainissement,

— débouté la société Desgranges de sa demande au titre du paiement de ses honoraires,

— débouté la société Desgranges de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné le promettant à payer au bénéficiaire la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le promettant et la société Desgranges de leurs demandes présentées sur ce même fondement,

— condamné le promettant aux dépens.

Par déclaration du 23 novembre 2023, la société Ulbar a interjeté appel, intimant M. [E].

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 22 février 2024, la société Ulbar demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne du 13 novembre 2023 en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer au bénéficiaire la somme de 23.000 euros,

— l’a déboutée de sa demande au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— l’a déboutée de sa demande au titre du bâchage de la toiture et du contrôle du raccordement de l’immeuble à l’assainissement,

— l’a condamnée à payer au bénéficiaire la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a déboutée avec la société Desgranges de leurs demandes présentées sur ce même fondement,

— l’a condamné aux dépens.

Ce faisant et jugeant à nouveau,

A titre principal,

— condamner le bénéficiaire à lui payer la somme de 46.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation,

A titre subsidiaire,

— condamner le bénéficiaire à lui payer la somme de 46.000 euros à titre indemnitaire en cas de requalification confirmée de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale,

En tout état de cause,

— condamner le bénéficiaire à lui payer la somme de 3.753,20 euros au titre du bâchage de la toiture et la somme de 204 euros TTC au titre du contrôle de raccordement à l’assainissement,

— condamner le bénéficiaire à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le bénéficiaire aux entiers dépens de l’instance.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 30 avril 2024, M. [E] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Roanne du 13 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

— débouter le promettant de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— constater la caducité de la promesse de vente du 25 juin 2021,

— dire et juger défaillante la condition suspensive de droit commun insérée dans la promesse de vente du 25 juin 2021.

A titre subsidiaire,

— dire et juger que le promettant est défaillant s’agissant de son obligation de délivrance,

— condamner le promettant à lui verser la somme de 23.000 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie versée,

— condamner le promettant à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’indemnité d’immobilisation

La société Ulbar fait notamment valoir que:

— en l’absence de levée d’option par le bénéficiaire, l’indemnité d’immobilisation, qui est le prix de l’exclusivité qui a été consentie, lui est acquise,

— il ne s’agit pas d’une clause pénale, son objectif n’étant pas de forcer le bénéficiaire à lever l’option,

— les conditions suspensives ont par ailleurs été réalisées,

— M. [E] ne conteste pas la réalisation des conditions suspensives de droit commun, si ce n’est qu’elles auraient révélé l’état du bâtiment,

— la condition suspensive liée au financement de l’opération a été réalisée, ainsi qu’en atteste le notaire,

— même si l’on considère que M. [E] n’a pas obtenu le prêt, il ne justifie pas avoir accompli les démarches nécessaires, de sorte qu’il a lui-même empêché l’accomplissement de la condition,

— le 19 octobre 2021, M. [E] a fait savoir qu’il avait décidé de ne pas lever l’option tout en ayant renoncé au bénéfice de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt, de sorte qu’elle est réputée réalisée,

— M. [E] a fait état de la découverte de l’ancienneté des désordres affectant la toiture pour renoncer à la vente alors que la nécessité d’entreprendre des travaux de réfection de la toiture était mentionnée dans la promesse, accompagnée des devis afférents,

— il était informé de la nécessité de refaire le toit,

— il n’est pas démontré que les infiltrations alléguées ont dégradé l’immeuble,

— il n’a découvert aucun élément technique nouveau postérieurement à la promesse,

— elle n’avait pas à l’informer de dégâts des eaux survenus il y a 20 ans alors qu’elle n’était pas propriétaire.

M. [E] fait notamment valoir que:

— la promesse de vente du 25 juin 2021 ayant été consentie jusqu’au 15 septembre 2021, elle est devenue caduque en l’absence de prorogation ou de levée d’option,

— il s’est prévalu de la défaillance de la condition suspensive de droit commun relative au fait que « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autre ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués pouvant grever l’immeuble (…) »,

— il a constaté que les problèmes de toiture remontaient à 2003, de sorte que les infiltrations permanentes ont dégradé l’immeuble,

— la société Ulbar, en sa qualité de professionnel, est présumée avoir connaissance des désordres affectant l’immeuble,

— il n’a jamais pu visiter les lieux intégralement, ni les caves,

— les biens ont été dégradés par des dégâts des eaux postérieurs à la signature,

— un des appartements est devenu insalubre,

— la société Ulbar a entendu le tromper en lui faisant croire que l’immeuble ne présentait qu’un désordre au niveau de la toiture,

— il existe un risque de contentieux avec les locataires et les assurances ont refusé d’assurer les biens,

— il est fondé à invoquer la défaillance de la condition suspensive de droit commun.

Réponse de la cour

Il résulte de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1124, alinéa 1, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente signée le 25 juin 2021 entre les parties comporte une clause fixant une indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 46.000 euros et prévoyant qu’une somme de 23.000 euros sera versée par le bénéficiaire et affectée par le promettant en nantissement à son profit pour sûreté de sa restitution, laquelle somme s’imputera sur le prix en cas de réalisation de la vente promise, ou sera restituée aux bénéficiaires dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives de l’acte ou serait versée au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 23.000 euros, est stipulé payable par le bénéficiaire au promettant au plus tard dans le délai de huit jours à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

L’acte comporte en outre les conditions suspensives de droit commun suivantes: « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitude, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.»

L’acte comporte également une condition suspensive particulière d’obtention par le bénéficiaire, au plus tard dans les deux mois de la promesse, d’un prêt d’un montant maximal de 443.700 euros, remboursable sur 20 ans, au taux d’intérêt maximal de 0,90 % l’an hors assurance.

En l’espèce, il est constant que M. [E] n’a pas levé l’option qui expirait le 15 novembre 2021 aux termes de l’avenant conclu entre les parties le 18 septembre 2021.

Il est donc tenu au paiement de l’indemnité d’immobilisation si toutes les conditions suspensives étaient réalisées.

Il ressort du courriel du 17 novembre 2023 de Maître [Y], notaire, qui n’est pas contesté par M. [E], que le notaire de ce dernier, Maître [B], l’a avisé que son client avait obtenu le prêt prévu au titre de la condition suspensive relative au financement du bien et que les autres conditions suspensives étaient réalisées.

Afin d’échapper au paiement de l’indemnité d’immobilisation, M. [E] se prévaut cependant de l’absence de réalisation de la condition suspensive de droit commun tenant au fait que « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitude, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. »

Compte tenu du courriel précité de Maître [Y], seule la réalisation de la condition suspensive expressément contestée par M. [E], doit donc être examinée.

Or, il y a lieu d’observer que les vices dont M. [E] se prévaut, tenant aux désordres affectant la toiture, dont il a eu connaissance par les occupants du magasin Désarbre situé dans l’immeuble, n’ont pas été révélés par « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres », étant précisé qu’il convient d’interpréter le dernier terme ambigu « ou autres » par référence aux deux premiers termes, comme désignant les autres pièces collationnées par le notaire.

Par ailleurs, la condition suspensive vise les vices « non indiqués aux présentes » pouvant grever l’immeuble ou en diminuer la valeur ou le rendre impropre à sa destination.

Or, la promesse stipule que « le promettant déclare qu’il existe des fuites sur la toiture et qu’il s’est engagé verbalement auprès de la locataire, Mme [M], à faire réaliser les travaux nécessaires, à savoir la réfection du pan de toiture arrière et de la cage d’escalier.

Les présentes ont été conclues sous la condition que le bénéficiaire s’engage à réaliser lesdits travaux en lieu et place du promettant, d’un montant de 36.189,96 euros, dont le devis est ci-annexé.

Le bénéficiaire s’engage à faire réaliser ces travaux après la signature de la vente.

Les parties déclarent que le prix tient compte du coût de ces travaux.

Le bénéficiaire déclare également être informé de l’état de la toiture du bâtiment sur rue, pour lequel le promettant avait fait réaliser un devis ci-annexé.

Le bénéficiaire déclare en faire son affaire personnelle. »

Il en résulte que M. [E] était informé de la nécessité de refaire le toit du bâtiment en raison des fuites d’eau en cours.

La circonstance qu’il y ait eu des dégâts des eaux, dont l’origine n’est au demeurant pas précisée, en 2003, en 2012 et en 2014 ne peut donc être considéré comme un vice non indiqué dans la promesse.

Par ailleurs, le fait qu’en 2006, il y ait eu un effondrement de la terrasse et un affaissement du plancher du salon d’essayage d’un magasin n’établit pas que ce vice était toujours présent dans le bâtiment au moment de la conclusion de la promesse de vente en 2021.

De la même manière, l’expertise amiable réalisée en 2015 par le cabinet Elex met en exergue les vices de la toiture, dont M. [E] a été expressément avisé et des défauts d’entretien constituant un caractère dangereux, qui ne sont pas précisés et dont il n’est pas établi qu’ils subsistaient au jour de la promesse en 2021.

De même, s’il résulte du courrier du 29 janvier 2015 de la société Desarbres adressé au régisseur de l’immeuble, qu’un dégât des eaux ayant eu lieu en 2014 a entraîné l’écroulement du mur du bâtiment jouxtant leurs places de parking, il n’est pas non plus établi que ce vice subsistait au jour de la signature de la promesse et si c’est le cas, il devrait en tout état de cause être considéré comme étant visible et apparent, de même que la bâche sensée retenir les infiltrations.

M. [E], qui affirme, sans le démontrer qu’il n’a pas pu visiter le bien en entier, ne peut se retrancher derrière cette affirmation alors qu’il a accepté de signer la promesse dans ces conditions.

Enfin, compte tenu de la procédure en cours, il ne peut être reproché au promettant d’avoir ajouté des précisions dans la promesse de vente qu’il a conclue avec un nouvel acquéreur.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir que la condition suspensive de droit commun précitée a bien été réalisée et, par voie de conséquence, que toutes les conditions suspensives étaient réalisées.

Dès lors, M. [E], qui n’a pas levé l’option, est tenu au paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans l’acte.

Dans le dispositif de ses conclusions, M. [E] indique qu’il sollicite à titre subsidiaire la restitution du dépôt de garantie qu’il a versé sur le fondement d’un manquement de la société Ulbar à son obligation de délivrance.

Il ne développe cependant aucun moyen à l’appui de cette demande dans le corps de ses conclusions, de sorte qu’il convient de l’en débouter, étant précisé qu’il a été précédemment retenu qu’il avait été avisé des désordres dont il fait état ou ne démontre pas qu’ils subsistaient au jour de la promesse de vente, de sorte qu’ils ne sauraient pas plus établir un défaut de délivrance.

L’ indemnité d’immobilisation, d’un montant forfaitaire de 46.000 euros, qui a pour but de sanctionner le comportement de la partie débitrice de l’obligation, doit être requalifiée en clause pénale et est donc réductible en application de l’article 1231-5 du code civil.

Néanmoins, elle correspond à 10% du prix de vente, ce qui est habituel en la matière et n’a donc pas lieu d’être réduite, à défaut d’être manifestement excessive.

En conséquence, infirmant le jugement, il convient de débouter M. [E] de sa demande en restitution de la somme de 23.000 euros et de le condamner à payer à la société Ulbar la somme de 46.000 euros au titre de la clause pénale.

2. Sur le bâchage de la toiture et le contrôle de raccordement de l’assainissement

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par la société Ulbar, qui ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal et que la cour adopte, que les premiers juges l’ont déboutée de ses demandes en paiement des sommes respectives de 3.753,20 euros et de 240 euros à ce titre.

Le jugement est confirmé de ce chef.

3. Sur les autres demandes

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Ulbar et condamne M. [E] à lui payer la somme de 2.000 euros à ce titre.

Les dépens de première instance et d’appel sont à la charge de M. [E].

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il déboute la société Ulbar de ses demandes au titre du bâchage de la toiture et du contrôle du raccordement de l’immeuble à l’assainissement,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [S] [E] à payer à la société Ulbar la somme de 46.000 euros au titre de la clause pénale,

Condamne M. [S] [E] à payer à la société Ulbar, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [S] [E] aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,