N° RG 22/07017 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OSFV

Décision du

Président du TJ de LYON

Au fond

du 21 septembre 2022

RG : 17/07709

ch n°9 cab 09 F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 06 Mai 2025

APPELANTS :

M. [I] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Mme [R] [P] épouse [E]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentés par M^e Christian BIGEARD de la SELARL BIGEARD – BARJON, avocat au barreau de LYON, toque : 1211

INTIMES :

M. [Y] [N]

né le 07 Avril 1976 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Mme [M] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentés par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant M^e Sandrine BUCHAILLE de la SELARL INCEPTO AVOCATS CONTENTIEUX, avocat au barreau de LYON

PARTIES INTERVENANTES :

La société FREYSSINET FRANCE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

La société SMA

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentées par M^e Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

S.A. FONDASOL

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Marie POCHON, avocat au barreau de LYON, toque : 1156

ayant pour avocat plaidant M^e Marie-laure CARRIERE, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 Mars 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Janvier 2025

Date de mise à disposition : 1er Avril 2025 prorogée au 06 Mai 2025, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M et Mme [E] ont acquis le 4 novembre 2004 une terrain à bâtir constituant le lot 4 du lotissement [Adresse 6]. Ils ont fait édifier une maison sur ce terrain et une réception sans réserves a été prononcée le 2 février 2005.

Ils ont déclaré en janvier 2010 des fissures en façade à l’assureur dommage ouvrage, la société GAN laquelle, s’appuyant sur un premier rapport Saretec, a retenu l’existence de désordres esthétiques.

Suite à de nouvelles fissures et à un nouveau rapport Saretec révélant un tassement différentiel, l’assureur GAN, reconnaissant des désordres de nature décennale, a versé, après plusieurs procédures, une somme de 75.279,83 euros aux époux [E]. Des travaux de confortement ont été confiés par ces derniers à la société Freyssinet, outre des travaux de ravalement de façade confiés à une autre entreprise, et ont été exécutés en mai et juin 2012 pour un montant total de 40.820,50 euros. Un diagnostic géotechnique de type G5 avait été dressé par la société Fondasol mandatée par le GAN auparavant.

Le 10 septembre 2012, M. et Mme [N] (ci-après les acquéreurs) ont signé un compromis de vente pour l’acquisition de cette maison et la vente est intervenue selon acte authentique reçu par Me [X] [J] avec la participation de Me [U] [Z] conseil de M. et Mme [E] (ci-après les vendeurs) le 31 octobre 2012, moyennant la somme de 452.000 euros.

Constatant l’apparition de fissures en façade, le 27 février 2015, les acquéreurs ont contacté l’assureur décennal du constructeur, la société GAN, laquelle a décliné sa garantie au motif de son expiration.

Ils ont alors saisi le juge des référés en octobre 2015 aux fins de désignation d’un expert et par ordonnance du 12 janvier 2016, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [K], lequel a déposé son rapport le 23 mai 2017.

Par acte du 7 juillet 2017, les acquéreurs ont fait assigner les vendeurs, Me [Z], la société Freyssinet (l’entreprise) et la société SMA (son assureur) devant le tribunal de grande instance de Lyon.

Par acte du 7 juin 2018, l’entrepris a appelé en garantie la société Fondasol (le bureau d’études) aux fins de la voir condamner in solidum avec les vendeurs à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Par jugement contradictoire du 21 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— condamné les vendeurs, in solidum à verser aux acquéreurs,

— la somme de 90.400 euros au titre de la garantie des vices cachés (diminution du prix),

— la somme de 1.700 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamné in solidum la société Freyssinet et son assureur à verser aux acquéreurs, la somme de 9.513,32 euros au titre de la garantie décennale,

— débouté la société Freyssinet de son appel en garantie formée à l’encontre de la société Fondasol,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— condamné in solidum les vendeurs, la société Freyssinet et son assureur à payer aux acquéreurs la somme de '3.00 euros’ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Freyssinet à payer à la société Fondasol la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de Me [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les vendeurs, la société Freyssinet et son assureur aux dépens de l’instance avec droit de recouvrement,

— condamné la société Freyssinet aux entiers dépens de la société Fondasol.

Par jugement du 9 janvier 2023, le tribunal a rectifié une erreur matérielle et condamné in solidum les vendeurs, l’entreprise et son assureur à payer aux acquéreurs la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile intégrant les frais de constats d’huissier.

Par déclaration du 20 octobre 2022, les vendeurs ont interjeté appel en intimant les acquéreurs.

Par actes du 20 avril 2023, les acquéreurs ont assigné la société Freyssinet et son assureur en intervention forcée.

Par acte du 17 juillet 2023, la société Freyssinet et son assureur ont assigné la société Fondasol en intervention forcée.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2023, les vendeurs demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé leur appel,

— débouter les acquéreurs de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre,

— dire et juger qu’il n’y a lieu à l’application de la garantie des vices cachés,

— réformer le jugement en ce qu’il les a condamnés in solidum à payer aux acquéreurs la somme de 90.400 euros au titre de la garantie des vices cachés et 1.700 euros au titre de leur préjudice de jouissance ainsi que des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens,

A titre subsidiaire,

— réduire les demandes des acquéreurs à la somme de 9.513,32 euros,

— débouter les acquéreurs de l’ensemble de leurs prétentions comme infondées et injustifiées,

— condamner les acquéreurs à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2023, les acquéreurs demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé de mauvaise foi les vendeurs,

— le réformer s’agissant des montants alloués,

— condamner in solidum les vendeurs à leur payer la somme de 90.400 euros au titre de la réduction de prix et les indemnités suivantes : le montant des travaux de reprise option 2 soit 111.202,73 euros, 4.000 euros au titre du préjudice moral, 3.400 euros au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux, 74.148,60 euros au titre du préjudice financier et 200 euros par mois depuis janvier 2015 jusqu’à l’arrêt à intervenir,

En tant que de besoin,

— dire et juger que les vendeurs ont commis un dol en ne révélant pas l’existence des désordres de fondations et les importants travaux réalisés quelques mois avant la vente,

— condamner in solidum les vendeurs sur le fondement du dol, à leur payer la somme 111.202,73 euros au titre des travaux de reprise, 4.000 euros de préjudice moral, 3.400 euros de préjudice de jouissance pendant les travaux, 74.148,60 euros de préjudice financier et 200 euros par mois depuis janvier 2015 jusqu’à l’arrêt à intervenir,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé la société Freyssinet et son assureur responsable de désordre de nature décennale,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a limité la condamnation de la société Freysinet à la somme de 8.713,32 euros TTC au titre des travaux propres à remédier aux désordres,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum la société Freyssinet et son assureur à leur payer la somme de 111.202,73 euros au titre des travaux de reprise 'solution 2", 8.000 euros de préjudice moral, 3.400 euros de préjudice de jouissance pendant les travaux, 74.148,60 euros de préjudice financier et 200 euros par mois depuis janvier 2015 jusqu’à l’arrêt à intervenir,

Subsidiairement,

— condamner la société Freyssinet in solidum avec son assureur, à leur payer la somme de la somme de 13.572,69 euros TTC au titre des travaux de reprise solution 1,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour estime qu’une partie des désordres n’est pas de nature décennale,

— condamner uniquement la société Freyssinet sur un fondement contractuel à leur payer la somme de 111.202,73 euros au titre des travaux de reprise solution 2, 8.000 euros de préjudice moral, 3.400 euros de préjudice de jouissance pendant les travaux, 74.148,60 euros de préjudice financier et 200 euros par mois depuis janvier 2015 jusqu’à l’arrêt à intervenir

— condamner in solidum les vendeurs, la société Freyssinet et son assureur, à leur payer les constats d’huissier, soit 994,05 euros.

— condamner in solidum les vendeurs, la société Freyssinet et son assureur, à leur payer une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, (qui comprendront les frais d’huissier de référé et de la présente instance et les honoraires [K] taxés à 6.773,81 euros) avec droit de recouvrement.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 juillet 2023, l’entreprise et son assureur demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 21 septembre 2022 rectifié par jugement du 9 janvier 2023 en ce qu’il :

— les a condamnés in solidum à verser aux acquéreurs, la somme de 9.513,32 euros au titre de leur responsabilité décennale,

— a débouté la société Freyssinet de son appel en garantie formée à l’encontre de la société Fondasol,

— les a condamnés in solidum avec les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 3.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné la société Freyssinet à payer à la société Fondasol la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés in solidum avec les vendeurs aux dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par M^e Sandrine Buchaille et M^e Jean-Jacques Rinck conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— a condamné la société Freyssinet aux entiers dépens de la société Fondasol,

Statuant à nouveau,

A titre principal

— rejeter l’intégralité des demandes formulées à leur encontre,

— débouter les acquéreurs de l’intégralité de leurs demandes formulées à leur encontre en ce que la responsabilité décennale de la société Freyssinet n’est pas susceptible d’être engagée,

— débouter les acquéreurs de toutes leurs demandes formulées à leur encontre comme n’apparaissant pas justifiées sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— limité leur condamnation au montant des travaux de l’option n° 1, déduction faite du coût des travaux de maçonnerie extérieure de la façade ouest, soit la somme de 7.349 euros HT, au titre des travaux de reprise à réaliser,

— débouté les acquéreurs de toutes leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et, le cas échéant, réduire leur indemnisation à la somme de 800 euros, à titre infiniment subsidiaire,

— réformer le jugement et par suite condamner les vendeurs et la société Fondasol à les relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,

En tout état de cause,

— juger que l’assureur interviendra dans les limites de la police d’assurance souscrite et qu’une franchise est applicable,

— condamner les acquéreurs et la société Fondasol à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de M^e Ducrot avocat sur son affirmation de droit.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2023, le bureau d’études demande à la cour de :

— le juger recevable et fondé en ses conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 21 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce que les juges de première instance ont écarté toute responsabilité de sa part,

En tout état de cause,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de ses strictes obligations dans le cadre des missions confiées, de nature à engager sa responsabilité contractuelle ou quasi-délictuelle.

— juger qu’il n’est établi aucun lien de causalité entre l’exécution par elle de ses missions et les désordres.

En conséquence,

— débouter la société Freyssinet et son assureur de leur appel provoqué formé contre elle et toute autre partie de ses demandes à l’encontre du géotechnicien,

— prononcer sa mise hors de cause,

En toute hypothèse,

— condamner in solidum la société Freyssinet et son assureur, ainsi que les vendeurs à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais et accessoires,

— condamner tout succombant à lui régler la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est relevé de manière liminaire que le notaire n’a pas été attrait en cause d’appel de sorte que les dispositions du jugement le concernant sont définitives.

Sur les responsabilités

Les acquéreurs font valoir que :

— ils n’auraient pas acquis l’immeuble pour son prix s’ils avaient su que les fondations étaient insuffisantes et que des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage allaient se manifester deux ans après leur achat,

— la clause d’exclusion de l’acte de vente est inefficace, le vendeur est professionnel de l’immobilier, ce que révèlent également les KBis de ses sociétés, et subsidiairement, il est de mauvaise foi,

— les vendeurs ont fait une fausse déclaration dans l’acte authentique, affirmant ne pas avoir eu à mettre en oeuvre l’assurance dommage ouvrage, ils ont fait faire des travaux insuffisants, à moindre coût en connaissance de cause, ils n’ont communiqué aucun rapport Saretec, et les courriers annexés à l’acte de vente ne permettent pas d’appréhender la gravité des fissures et sont contradictoires, le rapport final de l’assureur n’a pas été communiqué,

— le vice caché n’a pas été contesté en première instance ; il remonte à l’insuffisance des fondations initiales et existe toujours, il n’y a aucun nouveau vice mais des travaux de reprise réalisés de moindre ampleur,

— ils n’ont pas eu connaissance du vice au moment de la vente et n’ont vu qu’un embellissement avant celle-ci, et non des travaux incomplets,

— subsidiairement, la volonté de les tromper est établie, les mentions de l’acte de vente sont sibyllines et non explicites, ils ne visent pas clairement les désordres des fondations et ne mentionnent pas les travaux de reprise ; l’agence immobilière a confirmé l’absence d’information et de décote en conséquence,

— sur l’appel provoqué, il y a garantie décennale et responsabilité sans faute, et l’entreprise a en tout état de cause reconnu avoir disposé du rapport du bureau d’études se rapportant au rapport EFCG et le caractère insuffisant des travaux est établi, et elle disposait en outre de son propre bureau d’études,

— ils ont droit au titre de la garantie décennale à réparation de toutes les façades, et à défaut, à une somme de 13.572,69 euros,

— selon la jurisprudence ils bénéficient de la garantie décennale puisque l’intervention de l’entreprise a aggravé les fissures, et donné lieu à de nouveaux désordres, en créant un point dur avec des micro-pieux, l’entreprise a généré d’autres fissures en façade est et à l’ouest,

— la responsabilité contractuelle est également établie, l’entreprise a manqué à son obligation de résultat et à son obligation de conseil, notamment en l’absence de maître d’oeuvre.

Les vendeurs soutiennent que :

— au moment de la vente, il n’existait plus aucun vice affectant la maison en cause puisque les travaux de confortement et de réparation avaient été intégralement réalisés sur la base des conclusions et des préconisations de l’assureur dommage ouvrage, lequel n’a pas terminé sa mission ni procédé au règlement spontané des causes du contrat, les obligeant à agir en justice pour obtenir ce paiement,

— ils sont profanes en matière de construction, et ont fait réaliser l’ensemble des travaux par une société spécialisée en la matière, laquelle disposait de son propre bureau d’étude et a conçu et réalisé les travaux objet des désordres,

— les nouveaux désordres en 2015 ne leur sont pas imputables puisqu’ils avaient fait le nécessaire, mais sont dûs essentiellement à l’entreprise Freyssinet qui n’a, selon l’expert judiciaire, pas réalisé l’ensemble des travaux de réparation qui s’imposaient et dont la responsabilité a d’ailleurs été recherchée par les acquéreurs en première instance sur le fondement de la garantie décennale,

— l’acte de vente contient une cause d’exclusion de la garantie des vices cachés applicable en l’espèce, il ne peut être soutenu qu’ils avaient connaissance des vices affectant le bien et se seraient gardés d’en avertir les acheteurs, faute de vice et par ailleurs, parce qu’ils ont expressément informé leurs acquéreurs dans le compromis de vente de la garantie dommage ouvrage pour les dommages consistant en des fissurations en façade,

— les acquéreurs ne rapportent la preuve d’aucune réticence dolosive de leur part alors que la mention de l’acquisition d’assurance dommage ouvrage est faite au compromis, ce que reconnaissent les acquéreurs et que « en effet, le seul fait qu’un assureur DO indique que sa garantie est acquise signifie, pour le professionnel du droit, que l’ouvrage est affecté dans sa solidité ou qu’il est impropre à destination »,

— l’information relative à la mise en jeu de la garantie dommage ouvrage pour un désordre tenant à la solidité de l’immeuble a donc bien été portée à la connaissance des acquéreurs, et à la date de la vente, il n’existait plus aucun vice caché, l’ensemble des désordres ayant été réparés, non pas de manière « artisanale » mais par un professionnel notoirement connu sur la place et spécialisé en la matière,

— ils ne peuvent être tenus d’aucun vice en germe.

La société Freyssinet et son assureur soutiennent que :

— la responsabilité de l’entreprise doit être écartée ; elle a établi son dossier d’exécution des travaux selon la conception du bureau d’études, et implanté 10 pieux en façade est avec deux retours d’extrémité et l’expert a admis qu’un débat pouvait s’entendre sur l 'interprétation des conclusions du bureau d’études’ ; elle a compris que le confortement ne s’appliquait qu’au bâtiment principal, excluant le garage ; l’expert a relevé que si la façade-est comportait le garage, il y avait trois retours ( 2 pignons et un refend) mais Fondasol n’en avait prévu que deux,

— l’expert a estimé qu’il y avait aggravation des désordres de 2012 et que les travaux n’étaient pas ceux préconisés par les experts, mais ces travaux ont suivi la conception du bureau d’études, et la garantie décennale ne peut être engagée dans le cas où les travaux se sont révélés insuffisants pour mettre un terme à la pathologie à traiter, imputable aux travaux d’origine, et l’expert n’a pas dit que ses travaux avaient aggravé les pathologies existantes,

— - il n’existe pas non plus de responsabilité contractuelle, les rapports CFEG et Saretec ne lui ont pas été communiqués, les vendeurs l’ont consultée sans attendre le rapport Saretec et sur la base du rapport du bureau d’études, lequel qui indiquait avoir pris en compte l’ancienne étude CFEG et donc le bureau d’études devait intégrer les renseignements dans sa propre étude, ; elle ne pouvait envisager l’utilité d’obtenir communication d’une étude ancienne,

— la communication d’une telle étude et des rapports DO aurait été déterminante pour elle, et l’aurait alertée sur les imprécisions du bureau d’études, elle n’a pas manqué à son devoir de conseil, ne pouvant demander des documents dont elle ignorait l’existence,

— les travaux lui ont été confiés sans maître d’oeuvre alors que les vendeurs étaient informés de la nécessité de recourir à un maître d’oeuvre (rapport Saretec mentionnant le coût de la conception et de l’exécution mais dont elle ignorait l’existence),

— les préconisations du bureau d’études ont été validées par le maître de l’ouvrage par l’intermédiaire de son expert et de son assureur,

— les désordres relèvent d’un défaut de conception d’origine, soit l’absence de joint de fractionnement entre maison et garage,

— le GAN a versé 75.279,83 euros et les vendeurs ont préfinancé 40.820,50 euros et ainsi réduit le coût des travaux de reprise sans respecter l’obligation d’affectation de l’intégralité de l’indemnité aux travaux de remise en état,

— le bureau d’études a limité ses préconisations au confortement de la façade-est alors que la profondeur d’ancrage de l’ensemble des fondations était insuffisante, que la mission G5 permettant de définir un programme d’investigations spécifiques et sa réalisation, que les indications du bureau d’études ne pouvaient être mises en doute, et que le confortement des fondations ne s’appliquait qu’au bâtiment principal, il a manqué à son devoir de conseil et de mise en garde,

— concernant la façade ouest, la cause des désordres est en lien avec l’intervention des premiers constructeurs,

— les vendeurs sont responsables des désordres en ce qu’ils ont choisi délibérément de ne pas faire intervenir un maître d’oeuvre pour réduire le coût des travaux de reprise et n’ont pas communiqué les documents utiles à la réalisation des travaux.

Le bureau d’études fait valoir que :

— l’acte de vente comportait en annexe des courriers de Saretec et du GAN précisant que les fissures étaient esthétiques et une lettre du GAN du 27 octobre 2011 indiquant que sa garantie était acquise pour les dommages consistant en des fissurations de façade, mais l’acte notarié ne précisait pas la reprise en sous oeuvre,

— les acquéreurs n’ont formé aucune demande à son encontre, et l’expert estime que les désordres ne lui sont pas imputables,

— l’appel provoqué ne peut prospérer à défaut d’imputabilité, au regard des strictes limites de sa mission, il n’est établi aucune faute de sa part en relation avec les dommages, pouvant engager sa responsabilité contractuelle ou quasi-délictuelle,

— dans le cadre d’une étude déterminée, il est débiteur d’une simple obligation de moyens impliquant de prouver la faute commise et le lien de causalité avec le préjudice allégué ; les prestations d’études et de conseil réputées incertaines par nature, et même dans le cadre d’une responsabilité de plein droit à l’égard du maître de l’ouvrage, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la responsabilité ne peut être engagée faute d’imputabilité établie,

— il a été chargé par le GAN d’un diagnostic géotechnique de type G5 objet du rapport du 25 janvier 2012 mais il n’a pas effectué d’études techniques de confortement relevant de la mission G2, et les sondages ont été limités à la façade-est de la maison.

— il a conclu que les désordres observés trouvaient leur origine dans un phénomène de poinçonnement des limons de faibles caractéristiques dans lesquels est ancrée la fondation à 0.80 m de profondeur, ancrage non conforme aux préconisations du rapport d’étude géotechnique préliminaire qui concernait l’ensemble du lotissement ;

— le problème est celui d’une malfaçon, le talus ne semble pas être la cause principale des désordres mais il sera nécessaire d’y réaliser un confortement par un autre de type de végétalisation enracinante.», s’agissant des travaux de reprise, il envisageait, comme première approche dans le cadre de ce diagnostic G5, une solution de confortement de la fondation de toute la façade-est, y compris les deux retours d’extrémité sur 5m minimum afin de faire reposer les fondations à 2m de profondeur dans les argiles sableuses et rappelait que le diagnostic G5 doit être suivi d’une mission géotechnique G2 selon la Norme NF P 94-500 pour reprise des points demandant une analyse spécifique mais il ne s’est pas vu confier une telle mission, ni le suivi de la réalisation des travaux,

— il est clair que la façade-est englobe la partie du garage, lequel fait partie intégrante de la villa, et un mur de refend n’est pas un retour d’extrémité.

SUR CE,

Sur les vices cachés

Il découle des dispositions de l’article 1641 du Code Civil que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés et de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Selon l’article 1643 du même code, 'Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

Il découle de ces dispositions que le vice doit être antérieur à la vente et inconnu des acquéreurs au moment de cette vente et il convient donc d’apprécier l’existence ou non du vice à l’automne 2012, date de l’acte de vente et, le cas échéant, son caractère caché ou apparent. Par ailleurs, une clause de non garantie contenue dans un acte de vente se trouve privée d’effet s’il est établi que le vendeur connaissait les vices affectant le bien vendu et n’en a pas averti l’acquéreur.

Il est constant que l’acte de vente comporte une clause précisant que 'le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s’il a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore s’il n’a pas révélé des vices connus de lui'.

Selon le rapport Fondasol et l’expertise judiciaire, les désordres qui affectent principalement la façade-est de la maison résultent d’un phénomène de poinçonnement des limons de faible caractéristique pour lequel le rapport géotechnique préliminaire du site établi en 2003 préconisait de descendre les fondations à 1,30 m de profondeur alors que les fondations ont été ancrées à 0,80 m de profondeur. Les travaux réalisés en 2012 n’ont pas permis de remédier aux désordres.

Ceci établit avec certitude l’existence de vices antérieurs à la vente.

C’est ensuite par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que :

— le rapport d’expertise met en évidence plusieurs désordres consistant en des fissures intérieures et extérieures à différents endroits de la maison,

— si, entre la signature du compromis de vente le 10 septembre 2012 et la signature de l’acte de vente définitif intervenue le31 octobre 2012 deux courriers émanant de Saretec du 19 février 2010 et de l’assureur dommage ouvrage du 27 octobre 2011 ont été annexés, et font état de fissures intérieures et extérieures et de la mise en oeuvre de la garantie dommage ouvrage, aucune ne mentionne les travaux de reprise des fondations en sous-oeuvre de la façade-est et des façades en retour engagés en mai 2012,

— les vendeurs ont reconnu avoir fait effectuer les travaux de reprise en mai 2012 puis un ravalement de façade le mois suivant pour la somme totale de 40.820,50 euros,

— les acquéreurs ont eu connaissance de l’ampleur des désordres et travaux de reprise seulement en janvier 2015 avec de nouvelles fissurations, suite à leur déclaration à l’assureur, puisqu’acquéreurs profanes, ils ne pouvaient déceler les désordres sur la façade, suite aux travaux d’embellissement,

— les désordres doivent être considérés comme cachés au jour de la vente,

— les désordres sur la façade-est affectent un élément de structure et compromettent la solidité de l’ouvrage, et rendent le bien impropre à son usage normal,

— sur la connaissance du vice par les vendeurs au moment de la vente, s’il ne résulte pas des pièces produites que la qualité de vendeur professionnel de l’immobilier pouvait être retenue à l’encontre de M. [E], les travaux de reprise étaient intervenus 4 mois avant la vente pour un montant largement inférieur au moment évalué par l’assureur et à l’indemnité de 75.279,83 euros versée par ce dernier,

— les époux [E] ne pouvaient ainsi ignorer les vices affectant leur immeuble au moment de la vente et ne peuvent en conséquence se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie.

La cour ajoute que l’acte de vente stipule expressément que le vendeur n’a pas eu à mettre en oeuvre l’assurance dommage ouvrage, qu’il est par ailleurs totalement elliptique, de même que les courriers annexés, sur la nature des travaux qui ont pu être engagés, que les vendeurs ne pouvaient sérieusement au vu de ces affirmations et éléments incomplets avoir connaissance de l’état réel de l’immeuble.

Par ailleurs, les vendeurs qui ne s’expliquent nullement sur la différence entre le coût des travaux de reprise et l’indemnité, ont manifestement fait procéder à des travaux insuffisants à bas prix, sans attendre les éléments techniques en cours de l’assureur dommage ouvrage, et ont ensuite pris soin par le ravalement d’en cacher toute trace malgré leur caractère très récent, ce, en conservant une grande partie de l’indemnité sur laquelle ils restent taisants. Ainsi, sans qu’il ne soit nécessaire de se prononcer sur la qualité de professionnel d’un des vendeurs débattue par les parties, la cour confirme que ces derniers avaient indubitablement connaissance du vice et n’en ont pas informé sciemment les acquéreurs de sorte qu’ils ne peuvent opposer la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

L’existence d’un vice caché étant établie, le jugement est confirmé sur ce point et et la demande subsidiaire des vendeurs sur le fondement d’un dol est dès lors sans objet.

Sur la garantie décennale de l’entreprise

Selon l’article 1792 du code civil, 'Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère'.

S’agissant de travaux de reprise de désordres de nature décennale, il est de jurisprudence constante que la garantie décennale peut s’appliquer en cas de travaux de reprise défectueux générant de nouveaux désordres distincts des précédents.

Selon les termes du rapport d’expertise, les désordres sur la façade-est affectent un élément de structure et viennent compromettre la solidité de l’ouvrage. L’entreprise a mis au point, proposé et réalisé une solution de confortement par mini pieux battus, limités à la façad-est de la maison principale, et aux deux murs pignon en retour sur une longueur de mai ; aucun renforcement n’a été réalisé sous le prolongement de la façade-est du garage. Ces travaux ne sont pas conformes aux préconisations du bureau d’études ni à la solution Saretec.

C’est également par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte sans qu’il ne soit nécessaire de les paraphraser, que les premiers juges ont retenu que :

— le moyen développé par l’entreprise selon lequel le fait que les travaux se soient révélés insuffisants pour mettre fin à la pathologie ne pouvait engager sa garantie décennale est inopérant en ce qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la cause du désordre de la façade-est provient de l’erreur de conception de l’entreprise, laquelle a limité le confortement au seul bâtiment principal sans prévoir la dissociation du garage, ce qui a aggravé les désordres,

— cette entreprise, en l’absence de maître d’oeuvre, a assuré elle-même la conception, la réalisation, la coordination et le contrôle des travaux,

— ceci entraîne sa responsabilité décennale.

La cour ajoute, pour confirmer le jugement, qu’il est bien établi par le rapport d’expertise que les travaux de l’entreprise n’ont pas remédié aux désordres initiaux mais les ont aggravés en causant de nouveaux désordres, que l’expert a relevé à juste titre qu’ il appartenait à l’entreprise qui disposait de son propre bureau d’études, ce qui n’est pas contesté, de préconiser si nécessaire des investigations complémentaires sur la façade ouest et surtout de proposer des travaux propres à faire cesser les désordres, alors qu’elle disposait du rapport CFEG et ne pouvait l’ignorer.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu la garantie décennale de l’entreprise et partant, la garantie de son assureur qui n’est pas contestée.

Sur les préjudices

L’expert a retenu une perte de valeur du bien de 90.400 euros, un préjudice pour surcoût financier de 74.148,60 euros et un préjudice de jouissance de 800 euros pendant les travaux.

Il a prévu, s’agissant des travaux de reprise, deux options dans son rapport :

— les travaux propres à remédier aux désordres apparents 10.640 euros (solution proposée)

— les travaux de mise en conformité des fondations 85.526,10 euros ( préconisation sur demande des acquéreurs selon les termes du rapport).

Les vendeurs font valoir que :

— le jugement a retenu à tort une réduction de prix de 90.400 euros alors que selon l’expertise, les travaux de confortement sont 10 fois inférieur, un devis adverse actualisé les fixe à 7.921 euros outre le préjudice de jouissance de 800 euros,

— le bien ne perd aucune valeur intrinsèque après réparation, il n’y a pas lieu de retenir une somme supérieure à 90.000 euros au titre de l’action estimatoire,

— si leur responsabilité est retenue, elle doit être limitée à 9.513,32 euros.

Les acquéreurs, qui privilégient l’option 2, rétorquent que :

— ils font le choix de l’action estimatoire et demandent des dommages intérêts, ayant subi une perte de valeur de 20%,

— ils ont au titre de la garantie décennale droit à réparation de toutes les façades,

— ils ont actualisé en cause d’appel le devis de réparations à 111.202,73 euros, et n’ont aucune responsabilité sur la longueur de la procédure,

— la première option de l’expert ne peut être retenue car contraire au principe de réparation intégrale, ils doivent être replacés dans la situation d’acquéreurs d’une maison sans vice de fondations, la maison doit être remise aux normes,

— l’expert aurait dû tenir compte de la façade ouest,

— ils justifient d’un préjudice de jouissance pendant les travaux outre un préjudice journalier résultant du fait de vivre dans une maison fissurée,

— ils ont subi un préjudice financier lié à l’emprunt élevé.

L’entreprise soutient que :

— la mise en conformité des fondations initiales ne peut être imputée qu’aux vendeurs, seuls concernés par les vices cachés, il ne lui a pas été demandé la mise en conformité des fondations,

— l’option 1 suffit à régler le problème, (seule désolidarisation du garage) et elle n’est pas concernée par la façade ouest,

— le préjudice de jouissance n’est pas justifié ou trop élevé, il n’existe aucun préjudice moral.

SUR CE

Selon l’article 1644 du code civil, 'l’acheteur a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix ou de garder la chose et se faire rendre une partie du prix'.

Aux termes de l’article 1645 du code civil, 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur'.

Les acquéreurs ont opté pour l’action estimatoire. La réduction opérée correspond à une décote de 20% du montant représentant le prix d’acquisition de 420.000 euros (acquisition), les frais de notaire (27.000 euros) et frais d’agence (5.000 euros). Le principe de ce préjudice est incontestable alors que les acquéreurs n’auraient à l’évidence pas acquis le bien pour le montant de la transaction s’ils avaient connu l’existence du vie et son calcul n’est pas sérieusement discuté. Le jugement est confirmé en ce qu’il a à juste titre retenu ce montant.

Le jugement est également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre d’un préjudice financier supplémentaire, l’attestation sur l’honneur étant insuffisante à caractériser un préjudice financier.

S’agissant des demandes indemnitaires et en premier lieu du préjudice matériel lié aux travaux de reprise, c’est à juste titre que le tribunal judiciaire a retenu que les acquéreurs ne pouvaient revendiquer une indemnité au titre des travaux de mise en conformité qui ont été par ailleurs pris en compte sur le fondement de l’action estimatoire sauf à indemniser deux fois le même préjudice.

Concernant le préjudice de jouissance, il a été évalué par les premiers juges à 1.700 euros au titre d’un délai d’exécution de travaux de quatre semaines, le tribunal ne retenant pas le surplus des demandes en ce que les acquéreurs ne démontraient pas avoir été privé de l’usage de certaines parties de la maison.

Toutefois, les époux [N], même s’il n’est pas établi qu’ils ont été privé de partie de l’immeuble, ont dû subir sur une longue période d’habiter dans un immeuble portant de graves fissures et dont la solidité était de ce fait altérée. Le préjudice de jouissance a donc été sous-évalué, et, réformant le jugement, le montant de ce préjudice est porté de manière globale à 20.000 euros.

Concernant le préjudice moral, les époux [N] ne justifient d’aucun préjudice distinct de ceux déjà indemnisés ci-dessus et qui découlerait d’une atteinte à l’honneur, aux sentiments et à sa vie privée, qui caractérisent usuellement un tel préjudice. Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention.

Concernant les travaux de reprise imputés à l’entreprise, la cour relève, contrairement à ce qu’affirment les acquéreurs, que l’expert a dans le cadre de sa mission proposé l’option 1 remédiant aux désordres apparents alors que l’option 2 n’a été chiffrée que sur demande des acquéreurs et correspond à l’insuffisance des fondations initiales, ce qui ne peut être réclamé à l’entreprise.

Celle-ci est intervenue sur la seule façade-est et il est nécessaire de désolidariser la partie maison et la partie garage par sciage du mur est et confection d’un joint de rupture, et ravalement complet de la façade-est comme retenu par le jugement.

Les acquéreurs se prévalent du devis de la société Patru mais ils ne sont pas fondés à réclamer la réfection de la façade ouest et ne justifient pas de l’imputabilité des travaux intérieurs qui sont réclamés. En conséquence, le jugement est confirmé sur le montant TTC retenu.

S’agissant du préjudice moral, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande pour les mêmes motifs que supra.

S’agissant du préjudice de jouissance, la demande est également la même que celle à l’encontre des vendeurs et le préjudice est donc similaire en ce que l’entreprise a également contribué au préjudice de jouissance de sorte que la condamnation à hauteur de 20.000 euros doit être prononcée à l’encontre de toutes ces parties pour éviter un double paiement, étant relevé que les acquéreurs ne sollicitent aucun paiement in solidum à l’encontre de leurs adversaires.

Le jugement est réformé en ce sens.

Il est inutile d’apporter la précision sollicitée par l’assureur sur ses garanties, ce dernier ne faisant concrètement valoir aucun montant auquel il ne serait pas tenu.

Sur les appels en garantie

Les vendeurs sont appelés en garantie par l’entreprise et son assureur. Sur ce point, le jugement a seulement indiqué que cette demande était infondée.

La cour relève de manière liminaire que la demande est uniquement fondée sur l’article 1240 du code civil alors que les vendeurs et l’entreprise étaient liés par un contrat.

Mais en tout état de cause, l’entreprise et l’assureur ne sont pas fondés à se prévaloir de ce que les vendeurs n’ont pas fait appel eux-mêmes à un maître d’oeuvre. Ayant la qualité de professionnelle de la construction, qui plus est dotée se son propre bureau d’études, il appartenait à l’entreprise, débitrice d’un devoir de conseil et acceptant d’exécuter les travaux, de préconiser l’intervention d’un maître d’oeuvre si cela se révélait nécessaire et en cas de refus du maître de l’ouvrage, de refuser dans ce cas l’exécution de la prestation, voir de préconiser les investigations complémentaires. Il lui appartenait également de chiffrer les travaux de reprise au coût nécessaire pour remédier aux désordres sans s’arrêter au seul montant allégué par le maître de l’ouvrage et de refuser leur exécution en cas de refus de ce dernier d’augmenter son financement.

L’entreprise et l’assureur ne sont donc pas fondés à agir en garantie contre les vendeurs. Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention.

Le bureau d’études est également appelé en garantie par l’entreprise et son assureur. Pour rejeter cette demande, le tribunal judiciaire a seulement considéré que l’entreprise ne formulait pas de demande de condamnation à l’encontre du bureau d’études mais demandait seulement de 'dire et juger’ qu’elle s’était conformée aux conclusions du rapport Fondasol.

En cause d’appel, l’entreprise et son assureur demandent expressément l’infirmation du jugement en ce qu’il a débouté l’entreprise de son appel en garantie formé à l’encontre de la société Fondasol et les deux sollicitent la condamnation du bureau d’études à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

Il n’est pas contesté que le bureau d’études était chargé d’une mission G5 et devait déterminer le contexte géotechnique et fournir les niveaux d’eau relevés au cours des investigations, rechercher les causes géotechniques du sinistre, approcher le (ou les) principe(s) de confortement envisageable(s) et donner les recommandations particulières pour la réalisation des travaux de confortement ; il a réalisé un sondage de reconnaissance des fondations existantes et mis en évidence des argiles limoneuses comme sol d’assise. Le bureau d’études a ensuite justement préconisé une mission G2.

Selon l’expert, l’ambiguïté des conclusions du rapport Fondasol (à la considérer comme réelle) ne pouvaient échapper à la qualification et l’expérience de l’entreprise de sorte que cette dernière n’est pas fondée à se prévaloir de celle-ci. Par ailleurs, le rapport faisait référence au diagnostic CFEG et il appartenait à l’entreprise de le réclamer si elle ne s’estimait pas suffisamment informée. C’est à juste titre que l’expert a retenu que l’entreprise ne peut à la fois arguer d’une compétence technique la dispensant de l’intervention d’un bureau d’études extérieur et négliger une telle étude préalable à l’établissement de son offre.

Le jugement est en conséquence confirmé par substitution de motifs en ce qu’il a débouté l’entreprise de son appel en garantie et, y ajoutant, la cour déboute également l’assureur de son appel en garantie.

Les recours en garantie du bureau d’études sont sans objet.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les montants retenus en première instance sont confirmés.

Les dépens d’appel sont à la charge in solidum des vendeurs, de l’entreprise et de son assureur.

En outre, ces mêmes parties seront condamnées in solidum en cause d’appel à payer aux acquéreurs la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’entreprise et son assureur qui ont, seuls, présenté des demandes à l’encontre du bureau d’études seront condamnés in solidum à payer à ce dernier la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré et rectifié sauf en ce qu’il a :

— condamné les vendeurs, in solidum à verser aux acquéreurs la somme de 1.700 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamné in solidum la société Freyssinet et son assureur à verser aux acquéreurs, la somme de 800 euros au titre du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne [I] [E] et [R] [P] épouse [E] in solidum entre eux , la SAS Freyssinet et la société SMA in solidum entre eux, à verser à [Y] [N] et [M] [N] la somme de 20.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

Déboute la SA SMA de sa demande de garantie à l’encontre de la SA Fondasol,

Condamne in solidum [I] [E] et [R] [P] épouse [E], la SAS Freyssinet et la société SMA aux dépens d’appel avec droit de recouvrement et à payer à [Y] [N] et [M] [N] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SAS Freyssinet et la société SMAin solidum à payer à la SA Fondasol la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La greffière, La Présidente,