Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 04 JUILLET 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09175 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHVCE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/01120

APPELANTE

Mutuelle Association Générale des Médecins de France PREVOYANCE – AGMF inscrite au répertoire SIRENE sous le numéro 775 666 340, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 assistée de M^e David PITOUN, de la SAS OLLYNS avocat au barreau de PARIS, substitué par Guénola COUSIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0411

INTIMÉES

S.A.S. LE CERCLE DES VACANCES immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 500 157 532, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée de M^e Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255 substituée par M^e Stéphanie JABOUR, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. LEXFAIR NOTAIRES immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 384 943 049, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 14 mars 2025 prorogé au 06 juin 2025 et au 4 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 10 octobre 2019, reçu en l’étude de Maître [Z], avec la participation de Maître [N], Notaires à [Localité 8], l’A.G.M. F Prévoyance, en qualité de promettant, et la société LE CERCLE DES VACANCES, en qualité de bénéficiaire, ont régularisé une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis, [Adresse 4], pour un montant de 3.120.000 euros.

Cette promesse prévoit plusieurs conditions suspensives, et notamment celle tenant à l’obtention d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

— montant total maximum de 2 500 000 euros

— les taux fixes hors assurance et les durées entraînant un montant total d’échéances mensuelles constantes, assurance non comprise d’un montant maximum de 1,80 %

— une garantie par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle émanant de personne physique

— la souscription d’une assurance décès-invalidité.

Le bénéficiaire s’oblige à déposer la ou les demandes de prêt dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature de la promesse et à en justifier au promettant par tout moyen de preuve écrite à défaut de quoi le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier, sous huitaine, de la réalisation ou la défaillance de la condition, cette demande devant être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile élu à la promesse

Aux termes de la promesse la condition est censée défaillie passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs et la promesse, caduque de plein droit sans autre formalité, le bénéficiaire ne pouvant recouvrer en ce cas l’indemnité d’immobilisation qu’il aura le cas échéant versée, qu’ après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut de quoi l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

La promesse stipule en outre le versement de la somme de 312.000 euros par l’acquéreur, à titre de dépôt d’indemnité d’immobilisation, correspondant à 10% du prix de vente, entre les mains de Maître [N] de la société LEXFAIR NOTAIRES, en qualité de séquestre, mandataire commun des parties.

La somme de 156.000 euros a été versée entre les mains de Maitre [N], le 17 octobre 2019.

Le délai déchéance de la promesse était fixé au 30 avril 2020 à 16 heures.

Suivant un avenant sous seing privé en date du 19 décembre 2019, les parties ont rectifié une erreur matérielle affectant le prix stipulé et ont ramené celui-ci à la somme de 3.038.000 euros, réduisant le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 303.800 euros.

La clause 26-1-4 Sort de l’indemnité d’immobilisation est ainsi rédigée par l’avenant :

Le sort de la somme nantie est le suivant :

— soit elle s’imputera en totalité purement et simplement et à due concurrence sur le prix, à titre d’acompte, en cas de réalisation de la vente

— soit elle sera restituée en totalité purement et simplement au bénéficiaire :

dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ou de la défaillance du promettant constatée dans les conditions définies ci-dessus et le bénéficiaire décide de ne pas poursuivre le promettant en exécution forcée ou de la survenance d’un sinistre total ou d’un sinistre partiel dans les conditions de l’article Erreur ! Source de droit introuvable (sic) pour lequel le bénéficiaire pourrait et entendrait reprendre sa liberté contractuelle

— soit elle restera acquise de plein droit au promettant à titre d’indemnité d’immobilisation , forfaitaire et non réductible si le bénéficiaire décide de ne pas régulariser la vente dans le délai de réalisation, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées; le bénéficiaire s’obligeant irrévocablement à remettre au promettant dans les dix (10) jours de la date de réalisation ci-dessus fixée, une somme de CENT QUARANTE SEPT MILLE HUIT CENTS EUROS (147 800 euros) afin de compléter le versement de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée à TROIS CENT TROIS MILLE HUIT CENTS EUROS ( 303 800 euros).

— soit elle fera l’objet d’une consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de conflit entre les parties sur le sort de la somme nantie, le tiers dépositaire ne pouvant se libérer de la somme nantie que sur accord des parties ou sur décision de justice.'

Par courriel du 10 avril 2020 Maître [E], notaire de la société Le Cercle des Vacances a informé Maître [N], notaire de l’AGMF Prévoyance du refus de prêt de la société HSBC en date du 7 avril 2020.

Par courriel du 20 avril 2020, l’A.G.M. F Prévoyance sollicitait le versement de l’indemnité d’immobilisation, compte tenu de l’immobilisation du bien depuis le 10 octobre 2019.

La société LE CERCLE DES VACANCES s’est opposée auprès de l’Etude notariale concluante au dessaisissement de la somme de 156.000 euros.

En raison de l’absence d’accord de l’acquéreur, et en sa qualité de séquestre, mandataire commun des parties, Maitre [N] n’a pas procédé à la libération de la somme litigieuse.

C’est dans ces circonstances que la société LE CERLE CES VACANCES a assigné devant le Tribunal judiciaire de Paris l’étude notariale et l’A.G.M. F Prévoyance, aux fins d’obtenir notamment la mainlevée du séquestre et la libération de la somme de 156.000 euros.

Le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 30 mars 2023 a ainsi statué :

« ORDONNE la restitution à la société LE CERCLE DES VACANCES de la somme de 156 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 10 octobre 2019,

CONDAMNE l’Association Générale des Médecins de France Prévoyance à payer sur cette somme de 156 000 euros, les intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2020,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,

ENJOINT à la société LEXFAIR NOTAIRES de libérer au profit de la société LE CERCLE DES VACANCES la somme de 156 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 10 octobre 2019,

REJETTE les demandes de l’Association Générale des Médecins de France Prévoyance tendant à :

Condamner la société LE CERCLE DES VACANCES à lui verser la somme de 147 800

euros correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse

de vente du 10 octobre 2019,

Ordonner la mainlevée du séquestre entre les mains de l’étude LEXFAIR NOTAIRES et

enjoindre à l’étude LEXFAIR NOTAIRES de libérer la somme de 156 000 euros à son

profit,

CONDAMNE l’Association Générale des médecins de France Prévoyance à payer à la société LE CERCLE DES VACANCES la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’Association Générale des médecins de France Prévoyance à payer à la société LEXFAIR NOTAIRES la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ».

L’Association Générale des Médecins de France Prévoyance, AGMF, a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 17 mai 2023.

Par conclusions signifiées le 20 novembre 2024 l’Association Générale des Medecins de France Prévoyance AGMF demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1124, 1304-3 et 1304-6 du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu la promesse de vente du 10 octobre 2019, telle que modifiée par acte authentique du 19

décembre 2019,

Vu le jugement dont appel,

RECEVOIR l’ASSOCIATION GENERALE DES MEDECINS DE FRANCE

PREVOYANCE en son appel et en ses conclusions, moyens et prétentions, la juger bien fondée et ce faisant :

INFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il :

— Ordonne la restitution à la société LE CERCLE DES VACANCES de la somme de 156.000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 10 octobre 2019,

— Condamne l’ASSOCIATION GENERALE DES MEDECINS DE FRANCE

PREVOYANCE à payer sur cette somme de 156.000 euros, les intérêts au taux légal à

compter du 28 avril 2020,

— Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,

— Enjoint à la société LEXFAIR NOTAIRES de libérer au profit de la société LE CERCLE

DES VACANCES la somme de 156.000 euros séquestrée au titre de l’indemnité

d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 10 octobre 2019,

— Rejette les demandes de l’ASSOCIATION GENERALE DES MEDECINS DE FRANCE

PREVOYANCE tendant à :

— Condamner la société LE CERCLE DES VACANCES à lui verser la somme de 147.800

euros correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de

vente du 10 octobre 2019,

— Ordonner la mainlevée du séquestre entre les mains de l’étude LEXFAIR NOTAIRES

et enjoindre à l’étude LEXFAIR NOTAIRES de libérer la somme de 156.000 euros à

son profit,

— Condamne l’ASSOCIATION GENERALE DES MEDECINS DE FRANCE

PREVOYANCE aux dépens,

— Condamne l’ASSOCIATION GENERALE DES MEDECINS DE FRANCE

PREVOYANCE à payer à la société LE CERCLE DES VACANCES la somme de 2.500

euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne l’ASSOCIATION GENERALE DES MEDECINS DE FRANCE

PREVOYANCE à payer à la société LEXFAIR NOTAIRES la somme de 1.500 euros sur

le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

STATUANT A NOUVEAU DE CES CHEFS :

JUGER que la condition suspensive liée à l’accord d’un prêt par une banque a été accomplie conformément à la promesse de vente du 10 octobre 2019, en ce que ledit accord a été obtenu avant le 10 décembre 2019, qu’il était conforme aux stipulations contractuelles et qu’il a été porté à la connaissance d’AGMF PREVOYANCE avant le 15 décembre 2019,

JUGER que la société LE CERCLE DES VACANCES est tenue de régler à l’ASSOCIATION GENERALE DES MEDECINS DE FRANCE PREVOYANCE l’indemnité d’immobilisation conformément à la promesse de vente du 10 octobre 2019,

En conséquence,

DEBOUTER la société LE CERCLE DES VACANCES de toutes ses demandes, fins et prétentions,

DEBOUTER la société LEXFAIR NOTAIRES de toutes ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la société LE CERCLE DES VACANCES à verser à L’ASSOCIATION GENERALE DES MEDECINS DE FRANCE PREVOYANCE la somme de 303.800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 10 octobre 2019,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société LE CERCLE DES VACANCES à payer à l’ASSOCIATION GENERALE DES MEDECINS DE FRANCE PREVOYANCE la somme de 15.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société LE CERCLE DES VACANCES aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 19 novembre 2024 le Cercle des Vacances demande à la cour de

Et faisant corps avec le présent dispositif, et sous réserve de tous autres motifs à produire

déduire ou suppléer même d’office,

Vu les articles 1103, 1104, 1304-6 alinéa 3, 1218 du Code civil,

Vu les stipulations de la promesse unilatérale de vente du 10 octobre 2019 et de son avenant

en date du 19 décembre 2019,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

— RECEVOIR la société LE CERCLE DES VACANCES en ses conclusions,

— CONFIRMER le Jugement rendu le 30 mars 2023 par le Tribunal Judiciaire de PARIS (RG 21/01120),

— REJETER l’ensemble des demandes de la société AGMF,

— CONDAMNER l’AGMF à payer à la société LE CERCLE DES VACANCES la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER l’AGMF aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 10 novembre 2023 la société Lexfair Notaires demande à la cour de :

Vu les articles 1956 et 1960 du Code civil ;

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu le jugement rendu le 30 mars 2023 par le Tribunal judiciaire de Paris

Vu les arguments visés au débat ;

— JUGER la société LEXFAIR NOTAIRES, recevable en ses présentes écritures ; l’y déclarer bien fondée;

En conséquence,

PRENDRE ACTE de ce que la société LEXFAIR NOTAIRES s’en rapporte à justice s’agissant de la demande de restitution de la somme de 156.000 euros formée par l’Association Générale des Médecins de France Prévoyance, rappelant qu’elle n’est plus détentrice de cette somme qui a été libérée au profit de la société LE CERCLE DES VACANCES, le jugement du 30 mars 2023 étant assorti de l’exécution provisoire ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER toute partie succombante à verser à la société LEXFAIR NOTAIRES la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens.

La clôture était prononcée par ordonnance du 21 novembre 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

1- L’indemnité d’immobilisation

Le jugement, au visa de la clause de l’avenant du 19 décembre 2019 relative à l’indemnité d’immobilisation et au constat de l’offre non définitive de prêt proposée par la société HSBC imposant deux garanties supplémentaires liées à des covenants financiers et de la durée de 10 jours assortissant l’offre à peine de caducité, a retenu que la condition suspensive est réputée défaillie sans que cela ne soit imputable au Cercle des Vacances en conséquence fondé à solliciter la restitution de l’indemnité d’immobilisation, n’étant pas démontré par l’AGMF Prévoyance que Le Cercle de Vacances ait accepté l’offre et les conditions supplémentaires y figurant ni qu’une négligence soit imputable au Cercle des Vacances qui a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques contractuelles et s’est vu imposer des conditions supplémentaires dont le caractère usuel n’est pas démontré.

L’Association Générale des Médecins de France Prevoyance, AGMF, fait grief au jugement d’avoir fait une appréciation inexacte des stipulations contractuelles, ajoutant des conditions non prévues par les parties et inversant la charge de la preuve. Elle soutient que le Cercle des Vacances, par le truchement de son conseil dans une lettre du 28 novembre 2020, a expressément reconnu avoir obtenu un accord de prêt conforme aux stipulations contractuelles le 10 décembe 2019 et porté cette obtention à la connaissance du notaire de l’AGMF, que la banque, la société HSBC, dans le courrier du 2 décembre 2019, confirme son accord pour le prêt et qu’il ne s’agit pas d’un accord de principe, la jurisprudence invoquée par le Cercle des Vacances n’étant pas transposable. Elle ajoute que si le Cercle des Vacances n’avait pas considéré la condition suspensive comme accomplie le 10 décembre 2019, il n’aurait pas signé l’avenant du 19 décembre 2019, que le délai de confirmation stipulé à l’offre de la banque est usuel, les garanties supplémentaires réclamées ne remettant pas en cause l’accord puisqu’il ne s’agit pas de conditions suspensives mais de précisions portant sur les engagements. Elle affirme que les conditions financières proposées par la banque sont en tous points conformes aux stipulations de la promesse de vente et que le promettant, contrairement à ce qui a été jugé, n’est pas tenu de rapporter la preuve que les ' covenants financiers’ réclamés en garantie par la banque constituent des conditions usuelles en matière de prêt. Elle fait valoir que le fait que la banque HSBC ait confirmé son accord de prêt et que le Cercle des Vacances ait notifié dans le délai imparti ledit accord à AGMF Prévoyance suffit à réaliser la condition suspensive conformément à la promesse de vente, l’acceptation ou le défaut d’acceptation de l’accord de prêt étant indifférents. Elle en infère que la condition suspensive tenant au prêt n’a pas défailli et qu’il ne revient pas au promettant de rapporter la preuve de l’absence de négligence ou de la défaillance du bénéficiaire et souligne que le prétendu refus opposé par la banque dans le courrier du 7 avril 2020 au demeurant non signé et ne portant pas de référence client ne remet pas en cause l’accord donné au prêt quelques mois plus tôt. Elle conclut, au rappel des stipulations de la promesse de vente, que le Cercle des Vacances s’est irrévocablement engagé à verser au promettant l’indemnité d’immobilisation, et échoue à faire la preuve d’un cas de force majeure, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne pouvant s’exonérer de son obligation en invoquant la force majeure cependant que les comptes de l’exercice clos de la société au 31 octobre 2020 établissent les liquidités dont elle dispose ainsi que la distribution de dividendes importants. Elle sollicite le versement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation et s’oppose à sa réduction l’indemnité d’immobilisation n’étant pas assimilable à une clause pénale.

Le Cercle des Vacances oppose, au soutien de la confirmation du jugement, la non réalisation de la condition suspensive, l’offre de prêt du 2 décembre 2019 n’étant pas définitive mais devant être ferme et ne pouvant résulter d’un accord de principe or, l’offre de la banque HSBC du 2 décembre 2019 était un accord de principe et ne constituait pas un accord définitif de prêt tel qu’exigé par l’article 27-1 de la promesse. Elle soutient que la clause de distribution de dividendes limitée à 50 % sur les 5 prochaines années, la limitation des dettes à moyen et long terme par rapport aux fonds propres à 1,5 et la clause actionnariale de détention minimum directe ou indirecte de 80% par Madame [X] [P], constituent des garanties financières supplémentaires dont une, celle relative à l’actionnariat est personnelle et non à la charge de la société. Elle ajoute que le caractère non définitif de l’accord de la banque résulte expressément de la correspondance qui indique que la mise en place du prêt est subordonnée à une documentation juridique satisfaisante et à la remise des documents listés au verso de l’offre. Elle affirme avoir attesté, par le truchement de son conseil, avoir obtenu un accord conforme aux caractéristiques financières prévues à la promesse mais n’avoir jamais indiqué avoir obtenu un accord définitif de prêt, que l’appelante dénature les termes de la promesse en niant le fait que l’avant-contrat imposait un accord de prêt définitif et ajoute que l’avenant caractérise d’autant plus la volonté du Cercle des Vacances de régulariser l’acte définitif de vente dans les délais requis et donc sa bonne foi. Elle soutient que la lettre de refus de la banque du 7 avril 2020 confirme le caractère non définitif de l’offre de prêt du 2 décembre 2019, dans la mesure où la banque a estimé que l’absence de tout chiffre d’affaires liée à la crise sanitaire à compter du 15 mars 2020 ne permettait pas au Cercle de Vacances de respecter le ratio dettes à moyen et long terme/fonds propres, le résutat de l’exercice clos au 31 octobre 2020 montrant que ce ratio aurait été non pas inférieur à 1,5 mais à 7,51. En outre la lettre du 7 avril 2020 ne fait que démontrer que la décision de rétractation est bien intervenue dans le prolongement de l’accord de principe donné le 2 décembre 2019. Elle infère de la défaillance de la condition suspensive qu’en vertu de la clause 26-1-4 de la promesse, l’indemnité doit être restituée en totalité au bénéficiaire ajoutant que l’AGMF a pu régulariser une vente définitive six mois après le refus notifié par la banque de sorte que le préjudice lié à la prétendue immobilisation n’est pas caractérisé et ne pouvait justifier une quelconque rétention de l’indemnité d’immobilisation. Le motif de refus étant lié à un évènement extérieur à la bénéficiaire, le financement de l’acquisition était donc impossible, aucune faute ne pouvant lui être imputée, ayant satisfait à ses obligations quant à la demande de prêt, l’appelante étant de particulière mauvaise foi quand elle nie toute portée au refus émis par la banque, au rappel que l’activité de l’intimée liée au tourisme a été irrésistible et où le Cercle des Vacances a dû cesser toute exploitation du fait de la pandémie du Covid-19, entraînant, en dépit du prêt garanti par l’Etat de 5 millions d’euros, une perte enregistrée de 2 585 867,33 euros contre un bénéfice de 546 271,02 euros réalisé au cours de l’exercice précédent clos le 31 octobre 2019, ramenant le montant des capitaux propres de l’entreprise à un montant sensiblement inférieur à la moitié du capital social. Elle conclut que toute condamnation du Cercle des Vacances au versement de tout ou partie de l’indemnité d’immobilisation aurait pu mettre en péril sa survie, laquelle a été permise grâce aux aides financières de l’Etat.

La société Lexfair Notaires au vu de l’acte authentique du 10 octobre 2019, des articles 1956 et 1960 du Code civil relatif au dépôt entre les mains d’un tiers indique avoir exécuté le jugement assorti de l’exécution provisoire et remis la somme séquestrée au Cercle des Vacances. Elle s’en rapporte à la justice quant à la demande de restitution.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil alinéa 1 : la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement

Il est admis qu’il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci mais il appartient à l’acquéreur, obligé de solliciter un financement conforme aux prévisions contractuelles, de justifier l’exécution de cette obligation.

Ainsi dès lors que le bénéficiaire de la promesse démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, il appartient au promettant de démontrer que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition ( Cass.civ.3ème 26 mai 2010 09-15.317)

Le Cercle des Vacances avait l’obligation, aux termes de la clause 27-1 Obtention des prêts stipulée en page 14 de la promesse unilatérale de vente, de déposer une ou plusieurs demandes de prêt dans le délai de quinze jours calendaires à compter à compter de la signature de la promesse et d’en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

La clause énonce que la condition suspensive sera réputée réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts ( souligné par la cour) au plus tard le 10 décembre 2019, cette obtention devant être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai imparti pour l’obtention de l’accord définitif de prêt.

L’avenant à la promesse signé le 12 décembre 2019 par le promettant et le 19 décembre 2019 par le bénéficiaire, n’emporte aucune modification du délai d’échéance de la promesse puisqu’il porte sur le prix, les honoraires de négociation, le montant de l’indemnité d’immobilisation, les modalités de son versement, reprend la clause de la promesse relativement au sort de l’indemnité d’immobilisation au regard de son montant modifié.

Le Cercle des Vacances a été destinataire le 2 décembre 2019 d’une lettre de la banque HSBC, signé du directeur commercial et de la responsable du département tourisme ayant pour objet Financement immobilier, confirmant l’accord de prêt selon les conditions financières suivantes :

'Caractéristiques du prêt notarié montant 2 500 000 euros

Durée en mois : 180

Type de prêt amortissable

périodicité mensuelle

taux fixe indicatif 1,50 % à la date du 2 décembre 2019 correspondant à la moyenne mensuelle des obligations assimilables du Trésor ( de la durée du prêt)), 2 jours ouvrés avant la date de signature du contrat de prêt notarié majoré d’une marge de 0%

Délai de déblocage au plus tard le 30 avril 2020.

Garanties requises

Privilège de prêteur de deniers

Garantie supplémentaire : 2 Covenants financiers = distribution de dividendes limitée à 50 % maximum sur les 5 prochaines années, dettes moyen/long terme/fonds propres inférieur à 1,5 et clause actionnariale ( minimum de détention directe ou indirecte de 80% par Madame [X] [P])

Assurance Groupe Emprunteur

Option 2 Décès, PTIA, Incapacité Temporaire Totale de Travail, Invalidité Permanente totale et partielle.'

(…)

La lettre s’achève par deux alinéas ainsi rédigé :

'Les présentes conditions financières sont valables pendant une durée de 10 jours calendaires à compter de la date de la présente lettre. Passé ce délai, notre accord sera nul et non avenu.

Il est bien entendu que le présent accord ne constitue pas le contrat de prêt dont la mise en place est notamment subordonnée à l’élaboration d’une documentation juridique satisfaisante et à la remise des documents listés au verso des présentes.'

Cette lettre énonce les éléments et termes proposés par la banque pour la conclusion de l’accord de financement, en précisant les garanties attendues pour l’avenir relativement à la limitation de la distribution de dividendes sur les 5 prochaines années, au ratio exigé entre les dettes moyen/long terme et les fonds propres devant être inférieur à 1,5 et au minimum de de détention directe ou indirecte du capital par Madame [X] [P] actionnaire de la SAS Le Cercle des Vacances.

Ces garanties supplémentaires dites covenants financiers ne sont pas des conditions suspensives mais des conditions particulières de garantie, directement liées à l’objet du financement, s’agissant de ratios financiers à respecter permettant à la banque, au vu des indicateurs définis, de vérifier que l’emprunteur continuera, sur toute la durée du prêt, d’avoir une structure financière et une rentabilité qui lui permettront de rembourser ses échéances, le non respect des covenants permettant à la banque, sauf meilleur accord des parties, d’exiger le remboursement du capital prêté ou d’augmenter le taux d’intérêt.

Ainsi le Cercle des Vacances a justifié dans le délai contractuel de l’obtention d’une offre de prêt à hauteur de 2 500 000 euros conforme au montant de la promesse, au taux fixe hors assurance inférieur au maximum prévu par la promesse, garanti par le privilège du prêteur de deniers, à charge pour la société de justifier d’une documentation juridique satisfaisante, celle-ci s’entendant de l’engagement documenté du respect des ratios définis par le prêteur et de remettre des documents dont la liste visé dans l’offre de prêt n’est pas jointe aux pièces produites et communiquées par l’intimée.

Cette offre de prêt est définitive puisque toutes les conditions tenant au montant du prêt, au taux d’intérêt, à sa durée et aux garanties devant être souscrites sont déterminées par la société HSBC de sorte que le Cercle des Vacances ne peut être suivi en ses moyens tenant à qualifier l’offre de prêt d’accord de principe ou d’avant contrat, cependant que le refus de la société HSBC exprimé le 7 avril 2020 ne saurait remettre en cause l’offre de prêt précédemment consentie dans la mesure où cette lettre, qui au demeurant, ne comporte aucune référence au dossier de prêt et mentionne un taux de 1% différent de celui stipulée à l’offre qui était de 1,5%, motive le refus de prêt par les perspectives d’exploitation liées à la crise consécutive au Covid-19 et n’est donc pas transposable à l’accord donné quatre mois auparavant par cette même banque, compte tenu de la situation financière de l’emprunteur donnée au mois de décembre 2019.

La société Le Cercle des Vacances n’est en effet pas fondée à exciper d’une analyse des données de son compte d’exercice clos au 31 octobre 2020 sur la base duquel la banque n’a pu donner son accord puisque seul était disponible au mois de décembre 2019 le compte d’exercice clos pour la période du 30 octobre 2018 au 30 octobre 2019, la circonstance que la pandémie liée au Covid-19 ait a posteriori impacté le résultat de l’exercice, au regard de l’impossibilité de satisfaire le covenant financier de dettes moyen long terme/fonds propres à la supposer établie étant inopérante à remettre en cause l’accord de prêt donné le 2 décembre 2019 sur la base des éléments financiers connus à cette époque étant observé que ceux-ci ne sont pas communiqués par la société Le Cercle des Vacances.

Selon les dispositions de l’article 1304-3 du Code civil, la condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’acomplissement.

La société Le Cercle des Vacances ne donne aucun élément sur les circonstances qui l’ont conduite à ne pas donner suite à l’offre de prêt définitive qui lui a été consentie dans les 10 jours suivant la date de l’offre.

Il est donc établi la société Le Cercle des Vacances, bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ayant présenté et obtenu une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse a, par sa négligence, empêché l’accomplissement de la condition stipulée à son profit.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef et la société Le Cercle des Vacances doit être condamnée conformément aux stipulations de l’avenant à la promesse de vente du 10 octobre 2019 à remettre à l’Association Générale des Médecins de France Prévoyance l’indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 303 800 euros.

2- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Le sens de l’arrêt conduit à condamner la société Le Cercle des Vacances aux dépens exposés en première instance et en appel et à régler à l’Association Générale des Médecins de France Prévoyance une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La COUR

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE la société Le Cercle des Vacances à régler à l’Association Générale des Médecins de France Prévoyance l’indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 303 800 euros ;

CONDAMNE la société Le Cercle des Vacances aux dépens exposés en première instance et en appel et à régler à l’Association Générale des Médecins de France Prévoyance une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,