N° RG 23/05907 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PDPA

Décision du

Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 22 juin 2023

RG : 21/00278

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 16 Septembre 2025

APPELANTS :

M. [Z] [J]

né le 23 Août 1954 à [Localité 24] (IRAN)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [T] [M]

née le 11 Août 1968 à [Localité 23] (57)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant M^e Patrick LEROUX de la SELARL LEROUX PATRICK, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES :

M. [E] [O]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Représenté par M^e Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

ayant pour avocat plaidant M^e Sophie FERRY de la SELARL FILOR AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

Me [X] [L], notaire

[Adresse 12]

[Localité 9]

Représenté par M^e Jean-marie CHANON, avocat au barreau de LYON, toque : 1179

ayant pour avocat plaidant la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

La société FONCIERE EPILOGUE

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représentée par M^e Laurent LIGIER de la SELARL LIGIER & DE MAUROY, avocat au barreau de LYON, toque : 1983

ayant pour avocat plaidant M^e Sophien BEN ZAIED, avocat au barreau de BAYONNE

La société KEROANN FINANCE

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Charlotte JEANTET, avocat au barreau de LYON, toque : 3097

ayant pour avocat plaidant M^e Alexis CROIX de la SELARL A-LEX AVOCAT, avocat au barreau de RENNES

La société AIXIA (IMMOSAFE)

[Adresse 18]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jacques BERNASCONI de la SELARL BERNASCONI-ROZET-MONNET SUETY-FOREST, avocat au barreau d’AIN

ayant pour avocat plaidant M^e Sylvia LACOMBE-BOUVIALE, avocat au barreau de TOULOUSE

La société [D] [I], titulaire d’une office notariale

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe REFFAY de la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de l’AIN

ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Mai 2025

Date de mise à disposition : 16 Septembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu par M [P], notaire à [Localité 21] (01), le 9 septembre 2002, M. [Z] [J] et Mme [T] [M] ont fait l’acquisition d’une maison individuelle, sise [Adresse 15], lieudit [Adresse 22], cadastrée section I n°[Cadastre 8] à [Localité 19] (01).

Cet achat s’est effectué notamment par l’intermédiaire d’un contrat de prêt souscrit auprès du Crédit agricole en septembre 2002 pour un montant de 451.120,26 euros remboursable sur une période de 20 ans au taux effectif global de 3,23 %.

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2017, M. [J] a régularisé un contrat de conseil et d’assistance avec la société Keroann finance (ci-après la société Keroann) moyennant le versement d’un honoraire de 6.000 euros HT.

Par acte authentique reçu par M [F], notaire à [Localité 17], le 1er février 2018, M. [J] et Mme [M] ont vendu leur bien immobilier avec une condition résolutoire consistant en une faculté de rachat à la société Foncière épilogue (ci-après la société Epilogue) au prix de 630.000 euros et aux conditions suivantes :

— possibilité pour les vendeurs d’exercer leur faculté de rachat pendant une période de 18 mois et au prix de 724.500 euros,

— convention d’occupation précaire au profit des vendeurs durant la période de 18 mois en contrepartie d’une indemnité mensuelle de 6.300 euros,

— pendant cette même période de 18 mois, prise en charge par les vendeurs de tous les frais, charges, taxes et impôts.

Cette vente a été opérée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, la société Aixia, qui a perçu à cette occasion une commission de 63.000 euros, soit 10 % du prix de vente.

La société Keroann a perçu également à cette occasion des honoraires de 6.000 euros HT, soit 7.200 euros TTC.

Conformément à la demande de M. [J] et Mme [M], par acte authentique reçu par Mme [L], notaire, le 30 juillet 2019, un délai de six mois supplémentaire commençant à courir à compter du 1er août 2019 leur a été accordé pour l’exercice de la faculté de rachat, aux conditions suivantes :

— versement à la société Epilogue de la somme de 5.000 euros à titre d’avance à valoir sur l’indemnité d’occupation due,

— prix de rachat majoré à la somme de 757.300 euros,

le tout moyennant le versement de frais de prorogation à hauteur de 1.795 euros, outre l’avance des 5.000 euros.

Le délai pour l’exercice de la faculté de rachat a ensuite été prorogé deux nouvelles fois à la demande de M. [J] et Mme [M], selon actes notariés des 24 janvier 2020 et 1er juin 2020.

Suivant acte authentique reçu par Mme [L], notaire, le 3 septembre 2020, M. [J] et Mme [M] ont exercé leur faculté de rachat auprès de la société Epilogue.

Le même jour, par acte authentique reçu par M [R], notaire à [Localité 16], M. [J] et Mme [M] ont vendu leur bien immobilier à M. [A] et Mme [N] [C] au prix de 1.100.000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 25 septembre 2020, M. [J] et Mme [M] ont vainement mis en demeure l’ensemble des intervenants de l’opération d’avoir à leur rembourser les sommes qu’ils avaient perçues.

Par actes séparés délivrés les 9, 14, 21 décembre 2020 et 6 janvier 2021, M. [J] et Mme [M] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse la société Epilogue, la société Aixia, la société Keroann, la société [F], notaire, et Mme [L], notaire, en nullité de l’acte de vente du 1er février 2018, en remboursement des sommes payées, en responsabilité et en dommages et intérêts pour les préjudices subis.

Par acte du 1er mars 2022, la société Aixia a appelé en cause M. [O] à qui elle avait confié la négociation de la vente.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 22 juin 2023, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

— déclaré irrecevable la demande de nullité de l’assignation formée par M. [O],

— débouté M. [J] et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté M. [O], la société Aixia et la société Epilogue de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— dit n’y avoir lieu à ordonner la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques,

— laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont engagés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [J] et Mme [M] aux dépens, et autorisé la SELARL Blanc Bogue Gossweiler Larmaraud, avocat, à les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 20 juillet 2023, M. [J] et Mme [M] ont interjeté appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 13 février 2024, M. [J] et Mme [M] demandent à la cour de :

A titre liminaire

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse du 22 juin 2023 en ce qu’il a débouté les intimés de leurs demandes consistant à :

— les voir débouter au motif que l’exercice de la faculté de rachat empêcherait la nullité de l’acte initial de vente,

— les voir débouter au motif que l’exercice de la faculté de rachat vaudrait confirmation,

A titre principal

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse du 22 juin 2023 en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

Et, statuant à nouveau,

— constater que par acte authentique du 1er février 2018, ils ont vendu avec faculté de rachat leur bien immobilier sis à [Adresse 20] cadastré section I n°[Cadastre 8] lieudit [Adresse 22],

— constater la vileté du prix, le caractère exorbitant de l’indemnité d’occupation, le caractère usuraire de l’opération et la récurrence de ce type d’opérations par la société Epilogue,

En conséquence,

— dire et juger que la vente du 1er février 2018 est un contrat litigieux de prêt pignoratif assorti d’un pacte commissoire prohibé,

— requalifier l’acte authentique de vente du 1er février 2018 comme tel,

— prononcer la nullité de l’acte de vente du 1er février 2018,

— prononcer la nullité de l’ensemble contractuel en ce compris le contrat de conseil et d’assistance du 7 septembre 2017 et le mandat semi-exclusif de vente du 20 octobre 2017,

— condamner la société Epilogue à leur restituer la somme de 757.300 euros correspondant au prix de vente perçu,

— dire et juger que cette somme se compensera avec le prix de vente d’un montant de 630.000 euros qu’ils ont perçu dont ils doivent restitution,

— condamner la société Epilogue à leur payer la somme de 163.130 euros correspondant aux indemnités d’occupation perçues,

— condamner la société Keroann à leur payer la somme de 7.200 euros correspondant aux honoraires de conseil et assistance perçus,

— condamner la société Aixia à leur payer la somme de 63.000 euros correspondant à la commission perçue,

— condamner la société [F] à leur payer la somme de 13.700 euros correspondant aux frais notariés pour l’acte de vente du 1er février 2018,

— condamner Me [L] à leur payer la somme de 12.385 euros correspondant aux frais notariés pour les actes de prorogation et de rachat,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel de Lyon ne devait pas confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse du 22 Juin 2023 en ce qu’il a débouté les intimés de leurs demandes consistant à :

— les voir débouter au motif que l’exercice de la faculté de rachat empêcherait la nullité de l’acte initial de vente,

— les voir débouter au motif que l’exercice de la faculté de rachat vaudrait confirmation,

— constater qu’en exerçant leur faculté de rachat, ils ont provoqué la résolution de l’acte authentique de vente du 1er février 2018,

— constater que l’acte authentique de vente a pris fin le 3 décembre 2020,

— constater la vileté du prix, le caractère exorbitant de l’indemnité d’occupation, le caractère usuraire de l’opération et la récurrence de ce type d’opérations par la société Epilogue,

En conséquence,

— dire et juger que la vente du 1er février 2018 est un contrat litigieux de prêt pignoratif assorti d’un pacte commissoire prohibé,

— dire et juger que les contrats ayant participé à l’opération litigieuse n’ont pas été négociés, formés et exécutés de bonne foi,

— condamner la société Epilogue à leur payer la somme de 757.300 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au prix de vente perçu,

— dire et juger que cette somme sera compensée avec la somme de 630.000 euros correspondant au prix de vente qu’ils ont perçu et qui doit donner lieu à restitution,

— condamner la société Epilogue à leur payer la somme de 163.130 euros correspondant aux indemnités d’occupation perçues,

— condamner la société Keroann à leur payer la somme de 7.200 euros correspondant aux honoraires de conseil et assistance perçus,

— condamner la société Aixia à leur payer la somme de 63.000 euros correspondant à la commission perçue,

— condamner la société [F] à leur payer la somme de 13.700 euros correspondant aux frais notariés pour l’acte de vente du 1er février 2018,

— condamner Me [L] à leur payer la somme de 12.385 euros correspondant aux frais notariés pour les actes de prorogation et de rachat,

— débouter la société [F], Me [L], la société Keroann, la société Epilogue et la société Aixia de l’ensemble de leurs demandes,

En tout état de cause

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse du 22 juin 2023 en ce qu’il a débouté M. [O], la société Aixia et la société Epilogue de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse du 22 juin 2023 en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu à ordonner la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques,

— laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont engagés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamnés les concluants aux dépens,

Et, statuant à nouveau,

— dire et juger que la société Keroann a manqué à son devoir de conseil et a, de ce fait, commis une faute professionnelle,

— dire et juger que Mes [F] et [L] ont manqué à leur devoir de conseil et ont, de ce fait, commis une faute professionnelle,

— dire et juger qu’ils ont perdu une chance réelle de vendre leur bien immobilier à un meilleur prix,

— dire et juger qu’ils ont nécessairement subi un préjudice,

En conséquence,

— condamner solidairement la société [F], Me [L] et la société Keroann avec la société Epilogue pour toutes sommes à laquelle cette dernière serait condamnée,

— condamner solidairement la société Epilogue, la société Keroann, la société Aixia, la société [F] et Me [L] à leur payer la somme de 170.645 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance subie par ces derniers de vendre leur bien immobilier à un meilleur prix,

— condamner solidairement la société Epilogue, la société Keroann, la société Aixia, la société [F] et Me [L] à leur payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice moral subi,

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— ordonner la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques aux frais avancés de toute personne condamnée dans le cadre de la présente instance,

— condamner solidairement tout succombant à leur payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement tout succombant aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 8 décembre 2023, la société Foncière épilogue demande à la cour de :

À titre principal :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse,

À titre reconventionnel

— condamner in solidum M. [J] et Mme [M] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner in solidum M. [J] et Mme [M] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

À titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour de céans devait réformer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré l’acte de vente a réméré du 1er février 2018 valable et partant débouter M. [J] et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— constater que M. [J] et Mme [M] ont exercé leur faculté de rachat,

— rappeler que l’action en nullité d’un contrat de vente immobilière et l’exercice de la faculté de rachat tendent aux mêmes fins dès lors que son exercice constitue l’accomplissement d’une condition résolutoire replaçant les parties dans le même état où elle se trouvaient avant la vente, sans opérer une nouvelle mutation,

— dire et juger, en conséquence, que l’action en nullité des appelants est sans objet et partant les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum M. [J] et Mme [M] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

À titre très subsidiaire, si par extraordinaire, la cour de céans devait réformer le jugement dont appel, et statuant à nouveau, devait considérer l’acte de vente a réméré du 1er février 2018 nul :

— dire que l’exercice de leur faculté de rachat par M. [J] et Mme [M] en connaissance de la cause de nullité qui affectait l’acte litigieux vaut confirmation en vertu de l’article 1182 du code civil,

— débouter, en conséquence, les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum M. [J] et Mme [M] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la cour de céans devait réformer le jugement dont appel, et statuant à nouveau, en cas nullité de l’acte de vente du 1er février 2018, devait considérer que l’exercice de leur faculté de rachat par M. [J] et Mme [M] ne vaut pas confirmation,

— condamner M. [J] et Mme [M] à restituer la somme de 630.000 euros correspondant au prix de vente qu’elle a versé.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 15 mai 2024, M. [O] demande à la cour de :

— déclarer l’appel interjeté par M. [J] et Mme [M] recevable mais mal fondé,

En conséquence,

— les en débouter,

— faire en revanche droit à son appel incident contre la société Aixia, et en infirmant la décision en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société Aixia à lui régler la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— confirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel,

— condamner la société Aixia à lui régler la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 7 mai 2024, la société Aixia demande à la cour de :

Sur les demandes de M. [J] et Mme [M] :

— débouter M. [J] et Mme [M] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner M. [J] et Mme [M] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

À titre infiniment subsidiaire : si par extraordinaire il était fait droit à tout ou partie des demandes des appelants formulées à son encontre,

— condamner M. [O] à lui régler la somme de 18.540 euros à titre de dommages et intérêts soit la somme perçue à titre d’honoraires et de négociation pour la vente à M. [J] et à Mme [M] et à la garantir de toute condamnation en sus de la restitution de la commission qui serait prononcée à son encontre, tant en principal, frais et annexes,

En tout état de cause :

— rejeter toute demande formulée à son encontre,

— rejeter l’appel incident de M. [O]

— condamner tout défaillant au paiement à la concluante de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 3 janvier 2024, Mme [L], notaire, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de M. [J] et Mme [M],

— condamner M. [J] et Mme [M] à lui verser une somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [J] et Mme [M] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Blanc Bogue Gosweiler Larmaraud, avocat, sur ses affirmations de droit.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 10 mai 2024, la société Keroann finance demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions favorables le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse le 22 juin 2023,

Par conséquent

— débouter M. [J] et Mme [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elle,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 8.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 2 janvier 2024, la SELARL [F] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse,

En conséquence

— débouter M. [J] et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

— les condamner au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la nullité du contrat de vente du 1er février 2018

M. [J] et Mme [M] font notamment valoir que:

— c’est à tort qu’il est soutenu que le fait que le contrat ait été résolu par l’exercice de la faculté de rachat rend impossible leur demande de nullité du contrat alors qu’ils sollicitent la nullité de l’acte authentique de vente originaire,

— la faculté de rachat se trouve annulée du fait de l’annulation de l’acte de vente originaire,

— la résolution met seulement fin au contrat et ne provoque pas son anéantissement rétroactif comme la nullité,

— le fait d’avoir exécuté la faculté de rachat puis d’avoir vendu le bien immobilier ne peut couvrir la nullité de l’acte car il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance du vice affectant l’acte de vente ni leur intention de réparer le vice, étant acculés au moment d’exercer la faculté de rachat puis revendu leur bien,

— le fait qu’ils aient poursuivi la nullité de l’acte 20 jours après l’exercice de la faculté de rachat démontrent qu’ils n’avaient pas la volonté de confirmer l’acte nul,

— l’acte de vente qu’ils ont signé ne constitue pas une vente avec faculté de rachat régulière mais un pacte commissoire ou contrat pignoratif prohibé car:

° la vente a été consentie à la société Foncière épilogue moyennant un prix de 630 000 euros ne correspondant pas à la valeur vénale du bien, caractérisant la vileté du prix au regard des prix du marché, alors qu’il avait été évalué entre 1.190.000 et 1.500.000 euros et peut être fixé à la somme de 1.340.161 euros,

° l’indemnité mensuelle d’occupation, obligatoire, de 6.300 euros augmentée des charges, constitue un prix exorbitant car elle doit être fixée au regard du prix d’achat et non au regard de la valeur du bien immobilier,

°l’indemnité annuelle d’occupation représentait 12% du prix d’achat et ils ont réglé à ce titre la somme totale de 195.930 euros,

° l’opération avait un caractère usuraire au regard de la différence entre le prix de vente et le prix de rachat, ainsi que le montant total des indemnités d’occupation, qui avaient un caractère obligatoire, le taux annuel applicable à l’opération étant de 30,87%,

° sous couvert d’un refinancement, la société Foncière épilogue a pris leur résidence principale en gage en garantie du remboursement d’un crédit de 630.000 euros au taux de 30,87%,

° la société Foncière épilogue faisant de la vente avec faculté de rachat son activité principale, la vente à réméré doit être requalifiée en prêt assorti d’un pacte commissoire prohibé,

— l’annulation du contrat de vente entraîne la restitution du prix à leur profit, soit la somme de 757.300 perçue par la société Foncière épilogue au titre du prix de rachat, ainsi que les indemnités d’occupation, ces sommes devant être compensées avec le prix de vente qu’ils ont perçu, soit 630.000 euros,

— en conséquence de la nullité, ils doivent également être remboursés par les notaires des honoraires, frais notariés et droits de mutation pour la vente, les prorogations de délais et le rachat.

La société Foncière épilogue fait notamment valoir que:

— la vente à réméré et le prêt assorti d’une sûreté sont des mécanismes distincts, la différence résidant dans la liberté dont dispose le vendeur avec faculté de rachat, qui n’est pas tenu de racheter le bien et de reverser le prix qu’il a reçu, tandis que l’emprunteur est tenu de rembourser le prêt,

— les évaluations produites pour justifier la vileté du prix ont une portée limitée,

— l’opération a été consentie moyennant le prix de 630.000 euros en tenant compte d’une valeur vénale acceptée par les appelants à la somme de 1.190.000 euros,

— un prix qui ne correspond pas à la valeur du marché n’est pas un prix vil, dérisoire ou illusoire,

— le prix de rachat qui a avait été fixé était également inférieur à la valeur vénale du bien,

— pour que la vente à réméré constitue un pacte commissoire prohibé, elle doit porter sur la résidence principale, dissimuler une opération de crédit dont l’objet est d’éluder le taux de l’usure,

— la vileté du prix n’est pas concernée,

— l’existence d’un prêt usuraire est calculée à partir de la différence entre le prix de vente et le prix de rachat rapportée à la durée de la convention, soit en l’espèce 5,2% par an,

— la relocation du bien au vendeur et la fréquence des achats effectués par l’acquéreur ne suffisent pas à justifier la requalification de l’opération en pacte commissoire, d’autant que l’indemnité d’occupation compense l’immobilisation du bien,

— l’indemnité d’occupation n’était pas exorbitante et correspondait à 6,8% de la valeur du bien,

— ils ont loué leur bien pour un montant mensuel de 5000 euros,

— il n’y a pas lieu d’ajouter le montant de l’indemnité d’immobilisation et des frais pour démontrer un taux usuraire.

La société Keroann finance fait notamment valoir que:

— elle est uniquement intervenue pour trouver une issue à leur situation financière complexe,

— en matière de vente avec faculté de rachat, le contrat ne présente pas de caractère usuraire si le loyer est la contrepartie normale de la jouissance de l’immeuble, ce qui était le cas en l’espèce, l’indemnité d’immobilisation de 6 300 euros ramenée à 5 000 euros par mois correspondant au loyer que les appelants avaient eux-mêmes fixés,

— la nullité éventuelle du contrat de réméré n’entraîne pas celle du contrat de conseil car même si l’on considère qu’il y a un ensemble contractuel, seule la caducité de son contrat serait encourue,

— la caducité ne peut concerner que les contrats en cours d’exécution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— la charge de la preuve de l’interdépendance des contrats pèse sur les appelants, ce qu’ils ne font pas, la nullité du contrat de vente à réméré n’affectant pas le contrat de conseil.

Réponse de la cour

Selon l’article 1659 du code civil, la vente à réméré est le contrat par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673, à savoir les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du fonds.

L’article 2458 du même code, sans sa rédaction alors applicable, dispose qu’ à moins qu’il ne poursuive la vente du bien hypothéqué selon les modalités prévues par les lois sur les procédures civiles d’exécution, auxquelles la convention d’hypothèque ne peut déroger, le créancier hypothécaire impayé peut demander en justice que l’immeuble lui demeure en paiement. Cette faculté ne lui est toutefois pas offerte si l’immeuble constitue la résidence principale du débiteur.

L’article 2459 ajoute qu’ il peut être convenu dans la convention d’hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l’immeuble hypothéqué. Toutefois, cette clause est sans effet sur l’immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur.

Enfin, l’article L. 511-5 du code monétaire et financier interdit à toute personne autre qu’un établissement de crédit ou une société de financement d’effectuer des opérations de crédit à titre habituel.

Il résulte de ces dispositions qu’une vente à réméré peut être qualifiée de pacte commissoire prohibé ou contrat pignoratif lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure.

Trois indices non cumulatifs révèlent l’impignoration : la vileté du prix stipulé par rapport à la valeur réelle du bien, la relocation du bien au vendeur moyennant une indemnité d’occupation exorbitante et le caractère usuraire de l’opération.

Il convient également de rechercher, à travers l’économie et les circonstances de l’acte, la réelle volonté des parties.

A titre liminaire, en réponse au moyen soulevé par les intimés relatif à l’impossibilité pour les appelants d’invoquer la nullité du contrat de vente à réméré du 1er février 2018 au motif qu’il aurait été résolu par l’exercice de leur faculté de rachat le 3 septembre 2020, cette circonstance n’est pas de nature à faire obstacle au prononcé de la nullité du contrat de vente à réméré qui reste le support des conséquences liées à l’exercice de cette faculté de rachat.

Dès lors, les appelants sont fondés à rechercher la nullité de la convention notariée du 1er février 2018 en dépit de l’exercice de leur faculté de rachat.

Par acte authentique du 1er février 2018, les appelants ont vendu par l’intermédiaire de la société Aixia, à la société Foncière épilogue, leur bien immobilier sis à [Localité 19], pour la somme de 630.000 euros, sous la condition résolutoire de l’exercice du rachat par eux-mêmes dans un délai maximum de 18 mois, avec convention d’occupation précaire à leur bénéfice durant cette durée, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation de 6.300 euros par mois dont le total sera prélevé sur le prix de vente pour la durée totale de l’option.

Par acte notarié du 30 juillet 2019, le délai de 18 mois a été prorogé à la demande des appelants, moyennant le versement à la société Foncière épilogue de la somme de 5.000 euros à titre d’avance à valoir sur l’indemnité d’occupation due, un prix de rachat majoré à la somme de 757.300 euros, outre les frais de prorogation à hauteur de 1.795 euros. Ce délai a ensuite été prorogé deux fois, jusqu’au 1er décembre 2020.

Il en est résulté que lors de l’exercice de leur faculté de rachat, le 3 septembre 2020, les appelants étaient redevables de la somme totale de 195.930 euros au titre des indemnités d’occupation.

Dès lors, l’existence d’un prêt à taux usuraire résulte en l’espèce de la différence entre le prix de vente et le prix de rachat, soit 94.500 euros, rapportée à la durée de la convention et de la majoration de la rémunération de l’acquéreur par le versement d’indemnités de jouissance dont le montant annuel correspondait à (6.300 euros X 12, soit 75.600 euros annuel)12% du prix d’achat, fixé à la somme de 630.000 euros.

Par ailleurs, les appelants ont supporté, outre la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, des honoraires d’agence, à hauteur de 63.000 euros, des honoraires de conseil, à hauteur de 7.200 euros, et des frais de notaire, à hauteur de 13.700 euros, soit un coût total annuel, hors indemnité d’occupation, de (178.400 / 18 mois X 12) 118.933 euros, soit un taux usuraire annuel de (118.933/630.000 euros X 100) 18,87 % hors indemnités d’occupation, mais qui doivent également être prises en compte.

Le taux de l’usure au 1er trimestre 2018 s’élevait à 3,08 %, de sorte que la vente du 1er février 2018 constituait un pacte commissoire déguisé illicite nul, comme portant sur la résidence principale des appelants.

Selon l’article 1182 du code civil, l’exécution volontaire du contrat en connaissance de la cause de nullité vaut confirmation. Il en résulte que l’exécution d’un acte nul ne peut valoir acte confirmatif que si elle est faite en connaissance de cause de la nullité.

La nullité de la vente résultant non pas de la vileté du prix mais de sa nature de pacte commissoire illiicte, la simple valeur du bien mentionnée dans l’acte ne peut établir la connaissance, par les vendeurs, de la nullité affectant la vente.

Dès lors, les conditions fixées par l’article 1182 précité pour la confirmation d’un acte nul ne sont pas remplies.

En conséquence, infirmant le jugement, il convient de prononcer la nullité de la vente à réméré du 1er février 2018.

2. Sur les restitutions et les responsabilités

M. [J] et Mme [M] font notamment valoir que:

— l’annulation du contrat entraîne la restitution du prix de rachat qu’ils ont versé à la société Foncière épilogue, soit 757.300 euros, outre les indemnités d’occupations qu’ils ont versées, d’un montant total de 163.130 euros, desquels il convient de déduire le prix de vente qu’ils ont perçu, soit 630.000 euros,

— la société Keroann finance, qui a perçu la somme de 7.200 euros au titre d’un contrat de conseil et d’assistance, a commis une faute professionnelle en conseillant ce montage illicite,

— la société Aixia a perçu une commission exorbitante de 10% sur le prix de vente,

— les notaires auraient dû refuser des passer les actes nuls, de sorte qu’en régularisant l’acte ils ont perdu la chance de ne pas s’engager dans une vente à un prix dérisoire et au paiement d’une indemnité d’occupation à un prix exorbitant,

— ils ont également subi un important préjudice moral du fait de leur état de faiblesse économique.

La société Keroann finance fait notamment valoir que:

— elle a exécuté son obligation de conseil,

— leur situation financière ne leur permettait pas d’obtenir une renégociation de leur crédit ou un concours bancaire de restructuration,

— il leur a été indiqué que l’opération envisagée était onéreuse et que le prix de rachat de leur bien était très bas,

— la première période de 18 mois durant laquelle ils devaient vendre leur bien n’a pas été mise à profit,

— l’opération qu’elle a conseillée est légale et elle n’a pas pour activité de faire du conseil juridique,

— les appelants ont immédiatement perçu des fonds de 170.000 euros et ils ont pu racheter la maison dès qu’ils ont trouvé un acquéreur,

— à la suite de la vente de leur bien, ils ont dégagé une plus-value.

La société Aixia (Immosafe) fait notamment valoir que:

— la commission de 63.000 euros qu’elle a perçue correspond à l’exécution du mandat semi-exclusif de vente qui lui a été confié,

— elle a réalisé les diligences prévues dans le mandat, de sorte que la commission est due,

— le montant de la commission a été accepté par M. [J] et Mme [M],

— si elle devait être condamnée à une quelconque somme, elle serait bien fondée à obtenir la condamnation de M. [O] à lui restituer la somme de 18.450 euros perçue à titre d’honoraires et de négociation pour la vente à M. [J] et Mme [M], ainsi qu’à la garantir de toute condamnation.

Les notaires font notamment valoir que:

— les conditions de la vente sous condition résolutoire de la faculté de rachat ont été arrêtées préalablement à sa saisine, hors sa présence,

— le prix de vente était déjà fixé, le prix de rachat également, ainsi que la convention d’occupation précaire,

— ils avaient un besoin urgent de liquidités et il ne peut s’immiscer dans les affaires des parties,

— toutes leurs obligations ont été expliquées,

— la vente à réméré est licite,

— aucun élément ne lui permettait de considérer que le prix de la vente était vil, le prix d’un immeuble vendu en réméré ayant une décote de 50% de sa valeur vénale,

— il n’était pas tenu de vérifier le montant de l’indemnité d’occupation,

— pour considérer qu’une opération est usuraire, la simple addition des sommes payées n’est pas juste, les différentes sommes n’étant pas la contrepartie du même service,

— par ailleurs, les frais payés s’étendent sur une durée courte incomparable aux prêts immobiliers classiques,

— ils ont indiqué dans leur procuration qu’ils n’avaient pas d’autre alternative, en l’absence d’acquéreur et l’urgence de régler les créanciers,

— ils ont reconnu être informés des contraintes, des conséquences et des coûts attachés à cette vente.

Réponse de la cour

Sur les sommes dues par la société Foncière épilogue

En conséquence de l’annulation du contrat de vente, la société Foncière épilogue doit restituer les sommes qu’elle a perçues, soit la somme de 757.300 euros correspondant au prix de rachat du bien immobilier, ainsi que celle de 163.130 euros au titre des indemnités d’occupation, étant précisé que sur la somme totale de ces indemnités, d’un montant de 195.930 euros, la somme de 32.800 euros était incluse dans le prix de rachat.

Par ailleurs, doit être déduit de ces sommes le prix de vente perçu par les appelants à hauteur de 630.000 euros.

En conséquence, il convient de condamner la société Foncière épilogue à payer à M. [J] et Mme [M] la somme de 290.430 euros au titre des restitutions.

Sur les sommes dues par la société Keroann finance

Les appelants sollicitent la nullité de « l’ensemble contractuel » sur le fondement de l’article 1186, alinéa 2, du code civil, en affirmant que le contrat de conseil et d’assistance s’inscrit « nécessairement dans l’ensemble contractuel relatif à l’opération de vente du 1er février 2018 », mais sans le justifier.

Dès lors, il convient de débouter M. [J] et Mme [M] de cette demande.

En revanche, compte tenu de ce qui a été précédemment décidé et en particulier l’illicéité du contrat de vente à réméré, il y a lieu de retenir que la société Keroann finance a commis une faute en conseillant cette opération aux appelants, la circonstance que leur situation financière ne leur permettait pas d’obtenir une renégociation de leur crédit ou un concours bancaire de restructuration ou qu’il leur ait été indiqué que l’opération envisagée était onéreuse étant sans incidence.

Le préjudice subi par les appelants consiste en la perte de chance de ne pas conclure le contrat de vente à réméré.

Compte tenu de la volonté des appelants de désintéresser leur banque de l’ensemble des encours de prêt pour éviter la vente sur saisie immobilière de leur bien et d’assurer le besoin en fonds de roulement des activités professionnelles et personnelles de M. [J], chiffré à une somme se situant entre 150.000 et 200.000 euros, le préjudice résultant de cette perte de chance doit être fixé à la somme de 10.000 euros.

En conséquence, il convient de condamner la société Keroann finance à payer à M. [J] et Mme [M] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les sommes dues par la société Aixia (Immosafe)

Les appelants sollicitent la nullité de « l’ensemble contractuel » sur le fondement de l’article 1186, alinéa 2, du code civil, en affirmant que le contrat de mandat semi-exclusif de vente s’inscrit « nécessairement dans l’ensemble contractuel relatif à l’opération de vente du 1er février 2018 », mais sans le justifier.

Dès lors, il convient de débouter M. [J] et Mme [M] de cette demande.

Par ailleurs, les appelants, qui se bornent à affirmer que la commission de 63.000 euros serait « exorbitante » pour en solliciter la restitution, l’ont acceptée en signant le contrat.

En conséquence, il convient de débouter M. [J] et Mme [M] de leur demande en paiement à ce titre.

Par voie de conséquence, les demandes en paiement formées par la société Aixia à l’encontre de M. [O] sont sans objet.

Sur les sommes dues par les notaires, M. [H] et Mme [B]

En conséquence de la nullité de l’acte de vente du 1er février 2018, M. [J] et Mme [M] sollicitent la restitution des honoraires, frais notariés et droits de mutation réglés pour la vente, les prorogations de délais et le rachat de leur bien.

Outre le fait que les droits de mutation ne sont pas perçus par les notaires, de sorte qu’ils ne peuvent être condamnés à les restituer, il y a lieu d’observer que la pièce 23 « décompte de prix de rachat » à laquelle M. [J] et Mme [M] renvoient, ne permet pas de justifier leur demande, à défaut de ventiler les sommes demandées et de préciser à quoi elles correspondent.

Il convient donc de les débouter de cette demande.

En revanche, en n’avertissant pas M. [J] et Mme [M] du caractère illicite de la vente, les notaires ont manqué à leur devoir de conseil.

Le préjudice subi par M. [J] et Mme [M] en conséquence de ce manquement ne correspond pas aux sommes auxquelles la société Foncière épilogue a été condamnée, qui sont des restitutions dues ensuite de la nullité du contrat de vente à réméré.

Il convient donc de débouter les appelants de leur demande tendant à voir condamner les notaires solidairement avec la société Foncière épilogue pour les sommes auxquelles elle a été condamnée.

En revanche, du fait du manquement des notaires, les appelants ont perdu la chance de vendre leur bien à un meilleur prix ou en tout cas à moindre frais.

Cependant, cette perte de chance doit être relativisée par le fait que M. [J] et Mme [M] ont indiqué dans leur procuration qu’ils n’avaient pas d’autre alternative, en l’absence d’acquéreur et l’urgence de régler les créanciers.

Dès lors, et même si les appelants produisent une attestation de la société Arthurimmo évaluant leur bien à la somme de 1.270.645 euros à la date du 16 mai 2020, leur perte de chance ne peut être équivalente à la somme résultant de la différence entre ce prix et le prix obtenu, soit 1.100.000 euros.

En conséquence, en réparation du préjudice subi par M. [J] et Mme [M], il convient de condamner in solidum les notaires à leur payer la somme de 10.000 euros.

Il est précisé à cet égard qu’aucun moyen n’est développé par M. [J] et Mme [M] pour condamner « les autres intervenants » à ce titre, ainsi qu’ils le sollicitent.

Il convient donc de les débouter de cette demande.

4. Sur les autres demandes

A défaut pour M. [J] et Mme [M] de démontrer le préjudice moral dont ils font état, qui serait directement en lien avec la vente à réméré et non pas globalement avec leurs difficultés financières, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de cette demande.

Il convient d’ordonner la publication de l’arrêt au service chargé de la publicité foncière de la situation de l’immeuble aux frais avancés de la société Foncière épilogue, à l’origine de la nullité de l’acte.

Ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l’encontre des appelants une faute de nature à faire dégénérer en abus leur droit de se défendre en justice.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Foncière épilogue, M. [O] et la société Aixia à ce titre.

Pour les mêmes motifs, il convient, ajoutant au jugement, de débouter M. [O] de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de la société Aixia.

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [J] et Mme [M] et condamne in solidum la société Foncière Epilogue, la société Keroann finance, la société [H], Mme [L] à leur payer la somme de 5.000 euros à ce titre.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [O] et condamne la société Aixia à lui payer à ce titre la somme de 2.000 euros.

Les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

Les dépens de première instance et d’appel sont in solidum à la charge de la société Foncière Epilogue, la société Keroann finance, la société Aixia, la société [H], Mme [L].

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il déboute M. [J] et Mme [M] de leur demande de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, en ce qu’il déboute la société Foncière Epilogue, M. [O] et la société Aixia de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Prononce la nullité de la vente à réméré du 1er février 2018,

Condamne la société Foncière Epilogue à payer à M. [J] et Mme [M] la somme de 290.430 euros au titre des restitutions,

Condamne la société Keroann finance à payer à M. [J] et Mme [M] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne in solidum la société [H] et Mme [L] à payer à M. [J] et Mme [M] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Déboute M. [O] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Ordonne la publication de l’arrêt au service chargé de la publicité foncière aux frais avancés de la société Foncière Epilogue,

Condamne in solidum la société Foncière Epilogue, la société Keroann finance, la société [H], Mme [L] à payer à M. [J] et Mme [M], la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Aixia (Immosafe) à payer à M. [O] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum la société Foncière Epilogue, la société Keroann finance, la société [H], Mme [L] aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,