N° RG 21/08596 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N7AM

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 26 octobre 2021

RG : 20/00541

ch 9 cab 09 G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 06 Janvier 2026

APPELANTE :

Mme [G] [C]

née le 21 Juillet 1967 à [Localité 8] (69)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Isabelle DAMIANO, avocat au barreau de LYON, toque : 214

INTIMEE :

Mme [V] [K] veuve [T]

née le 07 Juillet 1958 à [Localité 7] (69)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocat au barreau de LYON, toque : 2192

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 24 Janvier 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 16 décembre 2025 prorogée au 06 Janvier 2026

Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 7 mai 2018 dressé par Me [E] [O], notaire à [Localité 6] (69), Mme [G] [C] (l’acheteuse) a acquis auprès de Mme [V] [K] veuve [T] (la venderesse) un appartement soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 3] (69) moyennant un prix de 315.000 euros.

Ayant constaté, à la suite d’événements pluvieux, des infiltrations d’eau dans la loggia fermée, elle a signé un constat amiable de dégâts des eaux avec son voisin de l’étage supérieur le 28 mai 2018 et a sollicité son assureur la MAAF, pour une expertise.

Se prévalant des conclusions de cette expertise, elle a transmis une lettre recommandée à sa venderesse le 24 avril 2019 afin de résoudre amiablement le litige puis, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure le 3 octobre 2019 d’avoir à payer une somme de 4.017,20 euros.

Faute de parvenir à une résolution amiable elle a fait assigner la venderesse par acte du 6 janvier 2020 devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer :

—  6.178,78 euros au titre de la garantie des vices cachés,

—  3.000 euros de dommages et intérêts,

—  17.854,90 euros en réparation du dol par réticence relatif à la surface habitable,

—  2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 26 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— débouté l’acquéreur ses demandes au titre de la garantie des vices cachés,

— débouté l’acquéreur de ses demandes indemnitaires fondées sur le dol, relativement à la surface habitable et au non-usage de la cave,

— condamné l’acquéreur à payer la somme de l.000 euros à la venderesse en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’acquéreur aux dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Par déclaration du 2 décembre 2021, Mme [C] a interjeté appel.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 novembre 2022, Mme [G] [C] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 26 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il :

— l’a déboutée de ses demandes au titre de la garantie des vices cachés,

— l’a déboutée de ses demandes indemnitaires fondées sur le dol, relativement à la surface habitable et au non-usage de la cave,

— l’a condamnée à payer la somme de 1.000 euros à la venderesse en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens de l’instance.

Statuant à nouveau,

— condamner la venderesse à lui payer la somme de 5.997,20 euros au titre de la garantie des vices cachés,

— condamner la venderesse à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en raison des vices cachés,

— condamner la venderesse à lui payer la somme de 22.320,90 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du dol relativement à la surface habitable,

— condamner la venderesse à lui payer la somme de 22.320,90 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du dol relativement à la surface habitable et au non-usage de la cave,

— condamner la venderesse à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la venderesse aux entiers dépens de première instance et d’appel.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 novembre 2022, Mme [V] [K] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du 21 octobre 2021,

— condamner l’acquéreur à payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles dont dispose l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’acquéreur aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

L’acquéreur fait valoir que :

— la venderesse a fait procéder à des travaux d’installation d’une loggia sans autorisation préalable de la copropriété alors que ses travaux affectaient des parties communes, ce, sans suivi par un maître d''uvre, entraînant des infiltrations au plafond par temps pluvieux et des flaques stagnantes au sol causées par le non-respect des réglementations d’étanchéité et de calfeutrement en vigueur,

— elle n’a pris connaissance de ce vice qu’après la vente, dès lors qu’il ne pouvait être mis en évidence qu’en cas de pluie, en revanche la venderesse ayant vécu dans cet appartement ne pouvait ignorer un tel vice, elle a d’ailleurs tenté de le dissimuler en repeignant les murs et le plafond de la loggia avant la vente,

— bien qu’architecte, elle ne dispose pas des qualités professionnelles en la matière selon attestation de son employeur et elle doit être considérée comme profane,

— ce n’est qu’après la vente et en prenant contact avec le syndic qu’elle a appris que le problème d’infiltration affectait plusieurs habitations de l’immeuble,

— le coût total des travaux de rénovation de la loggia et d’étanchéité du balcon supérieur a été estimé à 5.997,20 euros, l’expert de son assureur estime également la nécessité de travaux de reprise en façade et de travaux d’étanchéité du balcon du niveau supérieur,

— elle s’est vue priver de l’usage de la loggia qui devient, par temps de pluie, un espace dangereux et impropre à l’activité auquel elle le vouait.

La venderesse soutient que :

— l’acquéreur ne rapporte pas la preuve qu’elle avait connaissance du vice, dès lors les conditions de la non-application de l’exonération de garantie ne sont pas remplies,

— il n’existe pas de vice concernant l’appartement en cause : les expertises ont conclu à un défaut d’étanchéité seulement pour le balcon supérieur à ce dernier,

— les infiltrations étaient visibles depuis l’extérieur, sur les façades, ainsi que dans la cage d’escalier, en outre l’acquéreur est architecte ainsi en tant que professionnelle du bâtiment, elle ne pouvait pas ignorer l’état général de la copropriété à l’intérieur comme à l’extérieur,

— l’acquéreuse ne démontre pas en quoi le prétendu vice rend le bien impropre à son usage ou le diminue tellement qu’elle ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, si elle les avait connus.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1641 du code civil, 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Il appartient à l’acquéreur qui revendique l’application de ces dispositions de rapporter la preuve concrète d’un vice et de sa gravité au sens des dispositions susvisées outre le fait que ce vice n’était pas décelable pour un acquéreur profane.

Par ailleurs, si une partie peut produire et se prévaloir d’un rapport d’expertise amiable établi sur sa seule demande à condition qu’il ait pu être débattu, le juge ne peut se fonder dans sa décision exclusivement sur un rapport amiable produit par une partie. Il est en conséquence nécessaire qu’un tel rapport soit confirmé par d’autres productions.

Mme [C] produit à l’appui de ses prétentions :

— un constat amiable de dégât des eaux indiquant 'étanchéité des parties communes et notamment des balcons de l’étage supérieur inexistant, infiltrations dans les murs de soubassement’ mais ce constat n’a été dressé et signé que par elle et est inopérant,

— en pièce 3, une expertise du 27 juin 2018 de la société Polyexpert mandatée par l’assureur Allianz et faisant état de ce qu’à la suite d’un épisode pluvieux, Mme [C] avait détecté des traces d’écoulement d’eaux à l’intérieur de sa loggia fermée (sans l’accord de la copropriété), de ce que de fait le balcon situé au dessus était devenu une terrasse couvrante mais dépourvue de système d’étanchéité dans la mesure où ce n’était pas obligatoire avant le changement de destination du balcon en loggia, de ce qu’une étanchéité du balcon du 9ème étage devait être réalisée, et enfin de ce que le problème d’étanchéité apparaissait récurrent car d’autres balcons fermés de même présentaient de nombreuses traces d’infiltration à divers endroits liés à cette absence d’étanchéité des balcons,

— des devis de travaux de reprise (rénovation loggia, reprise en façade, étanchéité balcon supérieur),

— un devis Sapitec suite à des fuites dues à une absence de joint entre les menuiseries de la loggia et son soubassement,

— des photographies de l’immeuble montrant que tous les balcons ne sont pas fermés contrairement à celui de la venderesse,

— un courrier du syndic du 22 juillet 2020 affirmant que Mme [K] avait fait fermer le balcon de son lot situé côté balme sans autorisation du syndicat des copropriétaires, que la surface correspondante ne peut être être une surface habitable au sens légal et demeure une partie commune à usage privatif, que le syndicat des copropriétaires serait en droit de demander la dépose de l’installation illicite.

S’agissant des éléments de preuve rapportés par l’appelante, le rapport d’expertise amiable non contradictoire est complété par des photographies et par le courrier du syndic qui confirment la réalité et l’origine des désordres.

Il n’est donc pas contestable ni même contesté que la venderesse a fait procéder aux travaux de fermeture de sa loggia sans avoir sollicité l’accord du syndicat des copropriétaires, ni même déclaré les travaux au syndic ou demandé des précisions avant de les entreprendre alors qu’ils modifiaient l’extérieur de l’immeuble. Elle ne pouvait par ailleurs se méprendre sur la nature de partie commune du balcon définie sans ambiguïté comme telle par le règlement de copropriété (pièce 20).

Elle avait donc la connaissance du vice affectant son logement, soit la transformation prohibée sans autorisation d’un balcon en loggia fermée et il n’est pas non plus contesté qu’elle n’a pas avisé l’acquéreur de cet élément de fait, l’acte de vente étant muet sur ce point.

Elle ne pouvait non plus ignorer l’existence d’infiltrations, un tel phénomène s’étant produit par temps de pluie peu de temps après la vente et ce phénomène s’était nécessairement déjà manifesté, étant rappelé que le balcon supérieur n’était pas étanche puisque devant surplomber seulement un balcon et non un espace fermé, d’où une impropriété à destination manifeste.

Il ne peut non plus être argué de la qualité d’architecte de Mme [C] de ce qu’elle n’aurait pu ignorer lors de la vente que le balcon avait été fermé sans autorisation et sans respect des règles de l’art le permettant, ce qui ne résultait pas du simple constat visuel de la loggia hors temps de pluie, ni même de traces d’infiltrations sur la façade d’un immeuble dégradé qui peuvent avoir des causes diverses.

En conséquence, l’existence d’un vice caché que la venderesse ne pouvait ignorer et dont l’acquéreur ne pouvait se persuader lors de la vente st établie.

Sur les mesures réparatoires, Mme [C] demande paiement d’une somme de 5.997,20 euros représentant le coût total des travaux de réparation de la loggia et d’étanchéité du balcon supérieur. S’agissant de travaux s’appuyant sur des devis et nécessaires à la reprise des désordres, cette prétention est justifiée.

Ensuite, il est évident que Mme [C] n’a pu utiliser les lieux à sa convenance, plus particulièrement en temps de pluie, en raison des infiltrations et la cour estime à 1.000 euros le montant des dommages intérêts dus à l’acquéreur en réparation de ce préjudice.

En conséquence de ce qui précède, le jugement est infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [C] au titre de la garantie des vices cachés et Mme [K] est condamnée à lui payer les sommes de 5.997,20 euros et 1.000 euros à ce titre.

Sur la réticence dolosive

Sur la surface habitable

L’acquéreur fait valoir que :

— la venderesse a augmenté la surface habitable du logement litigieux de la surface de la loggia pourtant considérée comme une surface non habitable comme l’indique le règlement de copropriété, ce qu’elle ne pouvait ignorer,

— lors d’une nouvelle mesure de la surface de la loggia auprès de l’organisme agréé MC expertise, il a été relevé que la loggia mesure 4,48 m² soit un trop payé de 19.320,92 euros au regard du prix au mètre carré habitable,

— la venderesse se prévaut d’un manquement du notaire à son devoir de conseil sans pour autant avoir appelé ce dernier en cause.

La venderesse soutient qu’elle est une profane en matière immobilière et qu’ elle n’a jamais été alertée sur le fait qu’une partie commune faisant l’objet d’un droit de jouissance exclusif ne devait pas être intégrée dans la surface globale du bien, ni par le professionnel de l’immobilier ayant procédé aux mesures de l’appartement ni par le notaire qui a dès lors manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas son attention et celle de l’acquéreuse sur le statut juridique de la loggia.

Réponse de la cour

Selon l’article 1137 du code civil, dans sa version applicable à la cause au regard de la date du contrat de vente, 'le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie'.

En l’espèce, Mme [C] incrimine la prise en compte de la surface de la loggia dans la surface habitable alors qu’elle ne constitue pas une partie privative.

La cour relève de manière liminaire que le notaire visé par la venderesse n’est pas en cause de sorte qu’il est vain pour elle de se prévaloir d’un manquement à son devoir de conseil.

Il résulte des productions que la surface de l’appartement selon l’acte de vente est de 73,04 m², que la loggia mesure 4,48 m² et est intégrée dans la surface totale.

Or, le règlement de copropriété étant tout à fait clair comme vu supra sur la nature des balcons de sorte que Mme [C] ne pouvait sérieusement ignorer qu’il n’agissait de parties communes et non de parties privatives ni même que les mètres carrés litigieux étaient intégrés à tort dans la surface totale, en raison de travaux illicites.

En omettant d’indiquer à son co-contractant qui n’était pas à même de s’en rendre compte en visitant les lieux, que des mètres carrés de surface intérieure et vendus correspondaient en fait à des parties communes qui ne pouvaient l’être, Mme [K] a ainsi commis une réticence dolosive à l’encontre de l’acquéreur et dont le caractère déterminant dans la vente n’est pas discuté

Elle doit donc indemniser sa co-contractante du préjudice qui en résulte.

S’agissant des dommages intérêts sollicités à hauteur d’un montant de 19.320,90 euros correspondant mathématiquement au montant d’un trop payé sur l’achat de l’appartement sur la base de 4.312,79 euros le m² x 4,48 m², la cour, relève que, même si le bien de Mme [C] se trouve affecté à tort d’une surface qui ne correspond pas à une partie privative, ce qui constitue un préjudice notamment en cas de revente, la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de demander la dépose de la loggia n’est qu’un dommage potentiel et non certain, que d’ailleurs, ni le syndicat des copropriétaires ni le syndic n’ont manifestement agi contre les copropriétaires, que Mme [C] entend elle-même procéder à des travaux intérieurs et disposera, de fait, des mètres carrés correspondants.

La cour, évaluant le préjudice subi, fixe en conséquence le montant des dommages intérêts dus par Mme [K] à Mme [C] au titre de la réticence dolosive à 5.000 euros.

Sur l’usage de la cave

L’acquéreur fait valoir que la venderesse savait que la cave était impropre à l’usage, tout en lui ayant pourtant indiqué le contraire lors de la vente et que l’acte authentique prévoyait un non-usage à court terme, dans l’attente de réalisation des travaux, qu’ à ce jour elle ne peut toujours pas en user.

La venderesse soutient que’elle a informé l’acquéreur que la cave serait inutilisable durant une période de travaux, ce qui est mentionné par l’acte authentique, et que si les travaux perdurent, elle ne saurait en être tenu responsable encore au moins au titre d’une réticence dolosive.

Réponse de la cour

Aux termes de l’acte de vente, il a été stipulé par les parties la mention suivante, écrite en caractères gras 'étant précisé que les caves ne sont pas actuellement accessibles en raison des travaux projetés'.

Il en découle que l’acquéreur était bien averti de l’impossibilité d’utiliser la cave au moment de la vente. Le terme 'actuellement’ qui est utilisé permet d’en déduire que la situation changera à terme mais ne donne pas de précisions quant à la durée totale du non usage, ce qui n’interdit pas une durée conséquente plutôt qu’une situation changeant à court terme.

Il est également constant qu’au moment de l’acquisition, l’accès à l’arrière du bâtiment était condamné par des travaux de gros oeuvre au niveau des caves selon l’acquéreur de sorte que la mention n’était pas erronée.

Mme [C] prétend que la cave ne serait toujours pas accessible et que les travaux étaient de stabilisation des sols et non de réhabilitation des caves mais sans viser aucune pièce le démontrant dans ses conclusions et sans donner de justificatifs sur la persistance d’un tel état ni sur les raisons de cette situation.

Elle produit une photographie en pièce 17 qui est insuffisante à établir la réticence dolosive de la venderesse et ne démontre pas que celle-ci aurait pu avoir connaissance au moment de la vente d’une situation de fait amenée à devenir pérenne.

La réticence dolosive n’est donc pas prouvée et le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre d’un dol se rapportant à l’indisponibilité de la cave.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [K] qui succombe au principal supportera les dépens de première instance et d’appel et l’équité commande de la condamner à payer à Mme [C] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté Mme [G] [C] de sa demande de dommages intérêts au titre de d’une réticence dolosive sur l’usage de la cave,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [V] [K] à payer à Mme [G] [C] les sommes de 5.997,20 euros et 1.000 euros au titre de la garantie des vices cachés,

Condamne Mme [V] [K] à payer à Mme [G] [C] la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du dol se rapportant à la surface habitable,

Condamne Mme [V] [K] aux dépens de première instance et d’appel et à payer à Mme [G] [C] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,