ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 19 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05671 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QAWO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 02 février 2023

Tribunal judiciaire de PERPIGNAN – N° RG 22/02662

APPELANTE :

S.C.I. La Polla inscrite au RCS de [Localité 9] n°819 837 386 prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et par M^e Cindy RICHARD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A. Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la SCI La Polla

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jean-Pierre BERTOMIEU substituant M^e Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

lors de la mise à disposition : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- En 2017, la SCI La Polla est devenue propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 6] et s’est assurée auprès de la compagnie Axa France Iard.

2- En juin 2020, un des locataires de la SCI La Polla l’a informée de l’existence d’une fissure sur le mur de l’entrée. Suite à un sondage, il a été constaté que le plancher était prêt à s’effondrer.

3- La société La Polla a déclaré le sinistre à son assureur, qui a mandaté M. [X] en qualité d’expert. La mairie de [Localité 11] a désigné M. [S] en qualité d’expert par ordonnance du 9 octobre 2020.

4- Ensuite du rapport de l’expert [S], la mairie de [Localité 11] a pris le 16 octobre 2020 un arrêté de péril imminent avec interdiction temporaire d’occuper l’immeuble et obligation à la société La Polla de condamner l’accès à l’immeuble et réaliser un étaiement conservatoire provisoire.

5- Des rapports d’expertises ultérieurs montrent que le sinistre affectant l’immeuble de la SCI La Polla résulte de désordres dans l’immeuble voisin.

6- Par courrier du 12 juillet 2022, la société La Polla a mis en demeure la compagnie d’assurance Axa de l’indemniser pour ce sinistre. L’assureur a refusé sa garantie car le sinistre n’avait pas de caractère accidentel ou aléatoire en vertu de rapport d’expertise [J].

7- Le 18 janvier 2023, les immeubles ont été démolis par la mairie de [Localité 11].

8- C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2022, la SCI La Polla a assigné la société Axa France Iard devant le tribunal judiciaire de Perpignan

9- Par jugement du 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Déclaré régulières et recevables les demandes formées par la SCI La Polla contre la société Axa France IARD,

— En a débouté la SCI La Polla,

— Condamné la SCI La Polla aux dépens de l’instance,

— Condamné la SCI La Polla au paiement d’une amende civile de 5 000€.

10- La société La Polla a relevé appel de ce jugement le 16 novembre 2023.

PRÉTENTIONS

11 Par dernières conclusions remises par voie électronique le 18 octobre 2024, la société La Polla demande en substance à la cour, au visa des articles 13-1 et 954 du Code de procédure civile, L. 113-1 du Code des assurances et 1104 et suivants du Code civil de :

— Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— Déclarer recevable et bien fondé la SCI La Polla en son appel,

— Infirmer le jugement du 2 février 2023 en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

à titre principal

— Condamner la compagnie Axa France Iard à garantir le sinistre dégât des eaux subi par les biens appartenant à la SCI La Polla en application du contrat d’assurance n°1373868604,

— Condamner la compagnie Axa France Iard à payer à la SCI La Polla la somme de 755 424 € à titre d’indemnités en application du contrat d’assurance n°1373868604,

à titre subsidiaire

— Condamner la compagnie Axa France Iard à payer à la SCI La Polla la somme de 350 000 € à titre d’indemnités en application du contrat d’assurance n°1373868604,

à titre infiniment subsidiaire

— Condamner la compagnie Axa France Iard à payer à la SCI La Polla la somme de 145 024,95 € à titre d’indemnités en application du contrat d’assurance n°1373868604,

en tout état de cause

— Condamner la compagnie Axa France Iard à payer à la SCI La Polla la somme de 44 280 € au titre de la garantie perte des loyers,

— Dire et juger qu’il n’y avait pas lieu à prononcer une amende civile de 5000 €,

— Enjoindre l’Inspection des Finances Publiques – Service de Gestion Comptable de Perpignan Amendes – de cesser les poursuites au titre de l’amende civile, et le cas échéant rembourser la SCI La Polla des sommes versées à ce titre,

— Condamner la compagnie Axa France Iard à payer à la SCI La Polla la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens.

12- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 7 mars 2025, la compagnie Axa France Iard demande en substance à la cour de :

— Rejeter l’appel interjeté à son encontre par la SCI La Polla

à titre principal :

— Juger que les conditions d’application de la garantie d’Axa ne sont pas réunies du fait notamment de l’exclusion relative aux immeubles «tombant sous le coup d’un arrêté de péril» et de l’absence d’entretien de l’immeuble assuré Axa France Iard ne doit pas garantie à la SCI La Polla,

Subsidiairement :

— Juger que du fait du retard apporté à la déclaration de sinistre Axa France Iard est fondée à opposer à la SCI la Polla la déchéance de sa garantie,

— Confirmer, au besoin par substitution de motifs, purement et simplement la décision entreprise

— Condamner la SCI La Polla à payer à Axa France Iard la somme de 5000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Très subsidiairement :

— Juger mal fondée toute demande en paiement de la valeur du bien détruit excédant la somme de 300 000 € et toute demande de réparation des préjudices plus amples excédant celle de 44 280 € TTC en remboursement des pertes de loyer,

— Juger qu’en application de l’article 8.2 des conditions générales les frais et pertes justifiées ne pourront dans tous les cas excéder 20% de l’indemnité versée pour les biens immobiliers,

— Juger que toute condamnation d’Axa France Iard ne pourra intervenir que dans la limite contractuelle que constitue la franchise applicable à la garantie dégâts des eaux ou effondrement si par extraordinaire la cour estime réunies les conditions d’application de l’une ou l’autre,

— Juger en application dans l’article L.123-1 du Code des assurances que toutes condamnations par extraordinaire prononcées à l’encontre d’AXA ne sera exigible qu’en contrepartie de la production d’un acte de main levée de chacune des inscriptions prises.

— Dépens comme de droit

13- Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

14- Le rapport de l’expert judiciaire [S] a révélé divers désordres affectant l’immeuble propriété de la SCI :

'dans le commerce du rez-de-chaussée, une déformation importante a été constatée sur le mur séparant l’immeuble sis n°[Cadastre 5] à celui sis n°[Cadastre 4] à la limite de l’arrière de la partie du local recevant du public et de la partie de la fabrication du pain.

Cette déformation s’est accompagnée d’un mouvement au niveau de l’encastrement des poutres du plancher de l’étage.

Au 2ème étage, dans le logement n°3 donnant [Adresse 12], au droit du mur de séparation avec l’immeuble sis [Cadastre 7], il est relevé une importante lézarde oblique à environ 1,50m du mur de la façade.'

Ces désordres ont conduit cet expert à conclure le 13 octobre 2020 qu’il existait un péril grave et imminent. La mairie de [Localité 11] a en conséquence pris le 16 octobre 2020 un arrêté de péril imminent portant interdiction temporaire d’occuper et d’habiter.

La déclaration de sinistre a en conséquence été réalisée par courriel du 19 octobre 2020.

15- Divers experts sont ensuite intervenus :

— l’architecte [I] exerçant à l’enseigne Edificat, le 27 septembre 2022 qui conclut qu’en construisant un plancher avec un système constructif contemporain et des matériaux industrialisés (entraits métalliques et voutains en briques), au plancher haut du rez-de-chaussée du n°40, il a été réalisé des engravures et une surcharge dans un mur mitoyen de terre brute.

Par ailleurs en construisant un mur de briques sur lequel s’adosse une cheminée dont le conduit se développe sur toute la hauteur du [Adresse 10], il a été réalisé à la fois une surcharge mais aussi un vecteur d’infiltrations (le conduit de la cheminée).

Dès lors en l’absence d’une maintenance attentive de la part du propriétaire du [Adresse 10] (domaine privé ville de [Localité 11]), tous les éléments ont concouru à une dégradation certaine de l’appui principal dans la hauteur du rez-de-chaussée du mur de terre brute.

— l’expert Cunningham [J] France en la personne de M.[E] [W] qui rédige le 08 avril 2022 un rapport de reconnaissance extrêmement succinct (son rapport 1 indiqué ci-joint n’est pas produit) qui trouve la cause des désordres dans des fuites et rupture des conduites d’eau non enterrées pour un sinistre daté du 1 novembre 2020.

16- Comme le démontre l’assureur, la SCI ne se prévaut de ce document qu’en cause d’appel, ayant procédé à sa déclaration de sinistre dans la continuité du rapport de l’expert judiciaire [S] et délivré son assignation le 29 septembre 2022 sur la base de ce seul rapport.

17- La SCI n’a jamais procédé auprès d’AXA à la moindre déclaration de sinistre relativement à un dégât des eaux.

18- La cour ne peut que tirer de ces éléments que la SCI n’a jamais considéré les infiltrations d’eau comme une cause quelconque des dommages affectant son immeuble.

Au demeurant, l’expert [W] date le sinistre dégâts des eaux du 1er novembre 2020, à une date où les dommages ayant fait l’objet de la déclaration de sinistre en lien sont déjà révélés.

19- La SCI Polla ne pouvant ainsi se contredire au détriment de son assureur, c’est à juste titre que celui-ci lui a opposé une non garantie en l’absence d’événement soudain et accidentel, l’immeuble étant atteint de désordres structurels majeurs antérieurs à la déclaration de sinistre et étrangers à un quelconque dégât des eaux.

20- A titre surabondant, quand bien même les dommages pourraient-ils être imputables à des dégâts des eaux, AXA oppose à juste titre une déchéance de garantie en l’absence de déclaration de sinistre dans les termes des stipulations contractuelles dont l’inopposabilité n’est pas soutenue.

21- Le premier juge a infligé à la SCI Polla une amende civile de 5000€ qu’il conviendra d’infirmer, le recours au tribunal, fût-il apprécié comme hasardeux, n’illustrant pas d’abus.

22- Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Polla supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Polla à une amende civile de 5000€ et dit n’y avoir lieu à telle sanction.

Confirme pour le surplus et y ajoutant

Condamne la SCI La Polla aux dépens d’appel.

Condamne la SCI La Polla à payer à la SA AXA France IARD la somme de 3500€en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT