RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 28 JANVIER 2026

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07116 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJITT

Décision déférée à la Cour : Sur renvoi après Cassation selon l’arrêt rendu le 08 février 2024 par la 3ème chambre de la Cour de Cassation (pourvoi n° T 22-24.829) de l’arrêt rendu le 02 novembre 2022 par la 4ème Chambre – 2ème section de la Cour d’appel de Versailles (RG 21/07537) sur appel d’un jugement rendu le 22 novembre 2021 par la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre (RG 17/11577)

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] représenté par son syndic, la Société RICHARDIERE, SASU inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 682 009 121

C/O Sociéété RICHARDIERE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Evelyne ELBAZ et plaidant par M^e Rebecca COHEN – SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN – avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

INTIMÉE

Association FEDERATION ANEF Association Loi 1901

[Adresse 3]

[Localité 4]

Ou encore : [Adresse 2]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Sabine MATHIEUX de la SELARL UNITE DE DROIT DES AFFAIRES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 91

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Perrine VERMONT, dans les conditions prévues par l’article 804 du Code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’association Fédération ANEF était propriétaire du lot n° 6, acquis en 1996, au sein de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En 2007, elle a signé un protocole portant sur un transfert partiel d’actif entre elle et l’association ANEF Ile-de-France Ouest.

Par acte d’huissier de justice du 29 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner l’association Fédération ANEF devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de condamnation au paiement des charges de copropriété impayées au cours des années 2013 à 2017.

Par ordonnance du 8 juillet 2019, le juge de la mise en état a notamment :

— débouté l’association Fédération ANEF de sa demande de sursis à statuer,

— condamné l’association Fédération ANEF à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens.

Par ordonnance du 2 mars 2020, le même juge a notamment :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] de sa demande de provision,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— débouté l’association Fédération ANEF de sa demande reconventionnelle aux fins de jonction avec les appels en garantie intentés à l’encontre de Maître [O], es-qualités de liquidateur judiciaire de l’association ANEF Ile-de-France, de Maître [E], ainsi que de la SCP Chaine et Associes-Bremiens-Fontvieille-Chardot-Bellon-Besse & Maugain Beraud,

— débouté l’association Fédération ANEF de sa demande reconventionnelle tendant à enjoindre sous astreinte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] de communiquer diverses pièces comptables.

Le 14 octobre 2021, un notaire a notifié au syndic, la société Nexity, le transfert de propriété du bien de l’association Fédération ANEF à l’association ANEF IDF Ouest.

Par jugement du 22 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré l’association Fédération ANEF irrecevable en ses demandes et d’annulation d’assemblées générales,

— débouté l’association Fédération ANEF de ses demandes de condamnation sous astreinte,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son syndic la société Richardière, irrecevable ses demandes dirigées contre l’association Fédération ANEF,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] à payer à l’association Fédération ANEF une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Courbevoie aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par Maître Labalette de la SCP GLP Associes en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toute autre demande,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Courbevoie a interjeté appel de la décision du tribunal judiciaire de Nanterre du 22 novembre 2021, suivant déclaration du 20 décembre 2021 à l’encontre de l’association Fédération ANEF.

Par arrêt du 2 novembre 2022, la cour d’appel de Versailles a :

— confirmé le jugement entrepris,

y ajoutant,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] aux dépens d’appel distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] à payer à l’association Fédération ANEF une indemnité de procédure de 5 000 euros,

— et rejeté toute autre demande.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à Courbevoie, a formé un pourvoi contre l’arrêt rendu le 2 novembre 2022 par la cour d’appel de Versailles dans le litige l’opposant à l’association Fédération ANEF.

Par arrêt du 8 février 2024, la Cour de cassation, troisième chambre civile (pourvoi n° T 22-24.829), a :

— cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Courbevoie irrecevable en ses demandes dirigées contre l’association Fédération ANEF, l’arrêt rendu le 2 novembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles,

— remis, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris,

— condamné l’association Fédération ANEF aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par l’association Fédération ANEF et la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 3 000 euros,

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Courbevoie a saisi la cour d’appel de renvoi par déclaration de saisine remise au greffe le 8 avril 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 novembre 2025, jour des plaidoiries.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9], appelant, invite la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application de 1967, et des articles 1231-6 du code civil et 700 du code de procédure civile, à :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 22 novembre 2021 en ce qu’il l’a déclaré irrecevable de ses demandes dirigées contre l’association Fédération ANEF,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétention,

— déclarer l’association Fédération ANEF irrecevable en ses demandes d’annulation des assemblées générales des 7 juin 2012, 20 mars 2013, 19 décembre 2013, 27 mars 2014, 25 juin 2015, 3 mai 2016, 22 mai 2017, 8 juin 2018, 20 juin 2019, 20 janvier 2020, et du 7 décembre 2021 et de communication des convocations aux assemblées générales et les notifications des procès-verbaux des assemblées générales qui ont été adressées au cours des années 2008 à 2015 au titre du lot n°6 de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 9], des appels de provision adressés au cours des années 2008 à 2013 au titre du lot n°6 de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 9] et des règlements effectués au cours des années 2008 à 2014 au titre du lot n°6 de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 9] avec l’identité de la personne qui a procédé à ces derniers,

statuant à nouveau,

— condamner l’association Fédération ANEF à lui payer la somme de 59 854,72 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 15 avril 2021,

— condamner l’association Fédération ANEF à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— débouter l’association Fédération ANEF de l’intégralité de ses demandes,

— condamner l’association Fédération ANEF à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’association Fédération ANEF aux dépens, avec application de l’article 699 du même code au profit de la SELARL cabinet Elbaz.

Par conclusions notifiées le 25 septembre 2025, l’association Fédération ANEF, intimée, invite la cour, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, à :

in limine litis,

— prononcer la nullité de l’acte de signification des conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] en date du 6 juin 2024,

en conséquence,

— prononcer l’irrecevabilité des écritures déposées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] faute pour celles-ci d’avoir été régulièrement signifiées dans le délai prévu par le code de procédure civile,

— déclarer que le délai dont dispose l’association Fédération ANEF pour conclure n’a pas commencé à courir,

— la déclarer recevable et bien fondée en ses écritures et pièces,

y faisant droit,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son syndic le cabinet Richardière, irrecevable en ses demandes dirigées contre l’association Fédération ANEF, et a débouté ce dernier de l’ensemble de ses demandes dirigées contre l’association Fédération ANEF,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] aux dépens,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— et de réformer ledit jugement en ce qu’il a :

l’a déclarée irrecevable en ses demandes et d’annulations d’assemblée générales,

l’a déboutée de ses demandes de condamnation sous astreinte,

a débouté les parties de toute autre demande,

en conséquence, et statuant à nouveau de ces chefs de,

à titre principal,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] de produire sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement les pièces suivantes visées dans la sommation communiquer :

les convocations aux assemblées générales et les notifications des procès-verbaux des assemblées générales qui ont été adressées au cours des années 2008 à 2015 au titre du lot n°6 de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9],

les appels de provision adressés au cours des années 2008 à 2013 au titre du lot n°6 de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9],

les règlements effectués au cours des années 2008 à 2014 au titre du lot n°6 de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9] avec l’identité de la personne qui a procédé à ces derniers,

— déclarer recevable et bien fondée sa demande reconventionnelle en annulation des assemblées générales en date des 7 juin 2012, 20 mars 2013, 19 décembre 2013, 27 mars 2014, 25 juin 2015, 3 mai 2016, 22 mai 2017, 8 juin 2018, 20 juin 2019, 8 janvier 2020, et du 7 décembre 2021,

— prononcer la nullité pure et simple des assemblées générales en date des 7 juin 2012, 20 mars 2013, 19 décembre 2013, 27 mars 2014, 25 juin 2015, 3 mai 2016, 22 mai 2017, 8 juin 2018, 20 juin 2019, 20 janvier 2020 et 7 décembre 2021,

— déclarer les demandes de paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] irrecevables et infondées,

à titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement d’une durée de deux ans en application de l’article 1244-1 du code civil,

— l’autoriser, si elle devait être condamnée à une quelconque somme, à consigner les condamnations sur le compte CARPA de son conseil,

et en toutes hypothèses,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées contre l’association Fédération ANEF,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Boccon-Gibod-LX [Localité 10]-[Localité 12]-[Localité 11].

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte’ dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur l’exception de nullité soulevée in limine litis

Moyens de parties

L’association Fédération ANEF soutient que :

l’acte de signification de ses premières conclusions devant la cour de céans par le syndicat des copropriétaires ne mentionnait pas le délai de deux mois dont elle disposait pour conclure selon l’article 1037-1 du code de procédure civile mais le délai de trois mois prévu à l’article 909 du même code, de sorte que l’acte de signification encourt la nullité et que les conclusions du syndicat sont irrecevables ;

selon une jurisprudence constante, cette erreur dans l’indication des délais a pour effet de ne pas avoir fait courir les délais dont elle disposait pour conclure, de sorte que ses conclusions sont recevables.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire de justifier d’un grief, comme le prévoit l’article 114 du code de procédure civile, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque la Fédération ANEF a conclu bien après le délai de trois mois ;

l’erreur de délai figurant dans l’acte de signification ne constitue pas une cause de nullité de l’acte, mais a seulement pour effet de ne pas faire courir le délai.

Réponse de la cour

L’article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En vertu de l’article 1037-1 du même code, les conclusions de l’auteur de la déclaration de saisine sont remises au greffe et notifiées dans un délai de deux mois suivant cette déclaration et les parties adverses remettent et notifient leurs conclusions dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’auteur de la déclaration.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’acte de signification des conclusions du syndicat des copropriétaires comporte une erreur en ce qu’il mentionne un délai de trois mois et non pas de deux mois pour la remise au greffe et la notification des conclusions pour la partie adverse.

L’association Fédération ANEF ne peut, sans contradiction, prétendre à la fois que cet acte est nul, ce qui revient à affirmer, non pas que les conclusions du syndicat sont irrecevables, mais que le syndicat n’a jamais signifié ses conclusions et que la saisine de la cour d’appel de renvoi est caduque en application des articles 908 à 911 auxquels renvoie l’article 1037-1, et que le délai de notification de ses propres conclusions, dont le point de départ est nécessairement la signification des conclusions de celui qui a saisi la cour d’appel de renvoi, n’a pas couru.

Ainsi que les deux parties s’accordent à le dire, l’indication d’un délai erroné dans un acte de signification a pour effet de ne pas faire courir ce délai et non pas de rendre l’acte nul.

Par conséquent, les demandes de l’association Fédération ANEF visant à voir prononcer la nullité de l’acte de signification des conclusions du syndicat des copropriétaires et prononcer l’irrecevabilité de ces conclusions doivent être rejetées.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation d’assemblée générale

Moyens des parties

L’association Fédération ANEF allègue que :

sa demande de nullité des assemblées générales est un moyen de défense reconventionnel soulevé contre la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des charges ;

la cour d’appel de Versailles a refusé de statuer sur l’annulation des assemblées générales au motif qu’elle n’était pas propriétaire ;

sa qualité de propriétaire étant l’objet de la cassation, sa demande d’annulation d’assemblées générales présente donc un lien de dépendance et d’indivisibilité avec celui-ci et la cassation doit donc être étendue à ce moyen de défense.

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

la demande d’annulation d’une décision d’assemblée générale constitue, selon une jurisprudence constante, une demande principale et non un moyen de défense au fond, de sorte que cette demande d’annulation est autonome par rapport aux autres demandes pouvant être formées par les parties ;

le tribunal judiciaire de Nanterre comme la cour d’appel de Versailles ont statué sur la demande d’annulation des assemblées générales de manière distincte et ne l’ont pas considéré comme un simple moyen de défense.

Réponse de la cour

Selon l’article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Comme le souligne l’association Fédération ANEF, la cour d’appel de Versailles a jugé irrecevable la demande d’annulation des assemblées générales au motif que l’association n’était pas propriétaire des lot litigieux pour la période en cours.

Cependant, lorsqu’elle confirme un jugement, la cour d’appel est réputée avoir adopté les motifs de ce jugement, qui ne sont pas contraires aux siens.

Le tribunal judiciaire de Nanterre a quant à lui déclaré irrecevable sa demande d’annulation d’assemblées générales au motif que « la voie de l’assignation est une procédure requise pour introduire une demande en nullité des assemblées générales de sorte que la demande en nullité de la Fédération ANEF n’est pas recevable. »

Il ressort de la structure du jugement confirmé que le tribunal judiciaire de Nanterre n’a pas traité la demande d’annulation d’assemblées générales comme un moyen de défense au fond, mais comme une demande reconventionnelle autonome, préalablement à la demande en paiement des charges.

Ce faisant, le tribunal et la cour n’ont créé aucun lien de dépendance ou d’indivisibilité entre cette demande, déclarée irrecevable pour les motifs sus-indiqués, et la demande en paiement de charges, déclarée irrecevable comme adressée à une personne non propriétaire, puisqu’il n’existe aucun lien de cause à effet entre les décisions d’irrecevabilité des deux demandes.

Par conséquent, la cassation ne s’étend pas à la demande d’annulation des assemblées générales, de sorte que les demandes formées à ce titre par l’association Fédération ANEF devant la cour d’appel de renvoi sont irrecevables.

Sur la recevabilité de la demande d’injonction de communiquer des pièces sous astreinte

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de la demande, faisant valoir que la cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Versailles seulement en ce qu’il l’a déclaré irrecevable en ses demandes dirigées contre la Fédération ANEF, de sorte que la confirmation du rejet de la demande d’injonction de production de pièces revêt l’autorité de la chose jugée.

L’association Fédération ANEF répond que sa demande est un moyen de défense opposé à la demande en paiement des charges et qu’il existe donc bien un lien de dépendance nécessaire entre ces deux demandes.

Réponse de la cour

Selon l’article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

La cour d’appel de Versailles a rejeté la demande au motif que, si les pièces en cause étaient de nature à la renseigner sur les éléments controversés sur la qualité de copropriétaire de l’association Fédération ANEF, leur production n’était pas nécessaire dès lors que le syndicat des copropriétaires ne s’expliquait pas utilement sur ce point et que la cour pouvait tirer les conséquences de droit de ce refus.

Néanmoins, c’est à tort que l’association Fédération ANEF prétend que sa demande est un moyen de défense et elle ne peut s’analyser que comme une demande distincte puisqu’il n’était pas demandé le sursis à statuer sur la demande en paiement de charge dans l’attente de l’obtention des pièces.

L’association Fédération ANEF échoue donc à démontrer le lien de dépendance entre la disposition cassée par la cour de cassation et celle de rejet de sa demande d’injonction de communication de pièces.

Sa demande est par conséquent irrecevable.

Sur la recevabilité de la demande en paiement des charges de copropriété

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

Comme l’a jugé la cour de cassation dans son arrêt du 8 février 2024, toute mutation d’un lot ou d’une fraction de lot n’est opposable au syndicat qu’à compter de sa notification au syndic en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 ;

Ce n’est donc qu’à compter du 14 octobre 2021 que l’apport du lot n° 6 de la Fédération ANEF à l’association ANEF IDF-Ouest lui est devenu opposable.

L’association Fédération ANEF répond que le transfert de propriété est opposable au syndicat des copropriétaires puisque :

Ce dernier était parfaitement informé du transfert de propriété : l’ensemble des convocations, procès-verbaux et appels de provisions ont été envoyés à l’adresse de l’association ANEF IDFO ; dans le procès-verbal d’assemblée générale du 22 mai 2017, il est expressément fait référence à cette dernière en qualité de copropriétaire et de sa procédure de liquidation judiciaire ; Me [O], es qualités de liquidateur de l’association ANEF IDFO, a procédé lui-même à des règlements de charges ;

Le syndicat ne peut tout à la fois se prévaloir de l’inopposabilité du transfert de propriété en raison du défaut de notification au syndic et solliciter le règlement des charges auprès de l’acquéreur ; dès lors qu’il en avait connaissance et qu’il en tire lui-même les conséquences en adressant au seul acquéreur les appels de charges, le transfert de propriété du lot lui devient opposable, peu important qu’il n’ait pas fait l’objet de la notification prescrite à l’article 6 du décret.

Réponse de la cour

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose :

« Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée. »

Il résulte de ces dispositions que tant que le transfert de la propriété d’un lot n’a pas été notifié au syndic, l’ancien propriétaire conserve cette qualité à l’égard du syndicat.

C’est ainsi que la cour de cassation a jugé par son arrêt du 8 février 2024 que l’association bénéficiaire de l’apport, l’association ANEF IDF Ouest, n’avait eu la qualité de copropriétaire, tenue au paiement des charges, qu’à compter de la notification du transfert de propriété réalisé en 2021, même si le syndicat avait appris l’existence d’une cession du lot avant cette notification.

Les moyens soulevés par l’association Fédération ANEF relatifs à la charge de la dette sont inopérants et relève de ses relations contractuelles avec l’association ANEF IDF Ouest résultant des accords passés entre elles.

Le syndicat des copropriétaires doit par conséquent être déclaré recevable en ses demandes formées contre l’association Fédération ANEF. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur les charges de copropriété

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

La Fédération ANEF est débitrice des charges de copropriété, arrêtées au 15 avril 2021, pour un montant de 59 854,72 euros ;

Les appels de fonds n’ont aucun effet sur l’exigibilité des charges, ceux-ci n’ayant pour objet que de rappeler à chaque copropriétaire le montant de sa quote-part.

L’association Fédération ANEF répond que :

Le principe même de la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas fondé dès lors que les convocations aux assemblées générales sont irrégulières et que ces assemblées devront être annulées par la cour ;

Elle n’a jamais reçu ni le moindre appel de provision, ni la moindre lettre de relance, les appels de charges ayant été envoyés à la société d’Entraide Nationale à l’adresse du siège de l’ANEF IDF Ouest à [Localité 9] ; elle n’a jamais été convoquée aux assemblées générales et copropriétaires et n’a jamais reçu notification des procès-verbaux d’assemblée générale, ces courriers ayant été de la même façon adressés à l’ANEF IDF Ouest ; il ressort au contraire des pièces du syndicat que seule l’association IDF Ouest était considérée et perçue par ce dernier comme propriétaire du lot n° 6 et donc redevables des charges ;

Le règlement des charges est quérable et non portable, de sorte qu’aucune charge ne peut être exigée à son encontre ;

Faute pour le syndicat de rapporter la preuve qu’elle aurait reçu les convocations aux assemblées générales, les procès-verbaux de ces assemblées générales et les appels de provisions, il ne démontre pas l’existence d’une quelconque obligation de la Fédération.

Réponse de la cour

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— l’acte de vente du 13 novembre1996 au profit de l’ANEF,

— l’arrêté du 23 juillet 2008 approuvant le changement de dénomination de l’ANEF en « Fédération ANEF »,

— un courrier de la Fédération ANEF au syndic daté du 7 juin 2021 l’informant de la signature le 15 avril 2021 d’un acte de transfert de propriété avec le liquidateur de l’ANEF IDF Ouest,

— la notification de transfert de propriété par un notaire le 14 octobre 2021,

— les procès-verbaux d’assemblées générales des 7 juin 2012, 19 décembre 2013, 25 juin 2025, 3 mai 2016, 22 mai 2017, 8 juin 2018, 20 juin 2019, 29 décembre 2020 et 7 décembre 2121 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels pour la période considérée,

— un décompte des charges de copropriété du 1er avril 2013 au 1er avril 2021,

— les appels de fonds pour la période considérée.

Contrairement à ce que soutient l’association Fédération ANEF, les assemblées générales, dès lors qu’elles n’ont à ce jour pas été annulées, fondent les charges appelées mises à sa charge, peu important que la Fédération n’ait pas reçu les convocations. De même, la non-réception des appels de charges est sans incidence, celle-ci ayant pour unique but, ainsi que le fait valoir le syndicat, de rappeler aux copropriétaires le montant des charges dues en fonction de leur quote-part. La cour note au demeurant que les appels de fonds ont été adressés à l’association Fédération ANEF à compter du mois de décembre 2017.

Il ressort ainsi des dispositions précitées que l’association Fédération ANEF est mal fondée à prétendre que les charges seraient quérables et non portables.

Enfin, il importe peu que le syndicat des copropriétaires ait pu considérer que l’association ANEF IDF Ouest était copropriétaire, ainsi qu’il a été rappelé par la cour de cassation. La question de la charge de la dette in fine relève des relations contractuelles entre l’association Fédération ANEF et l’association ANEF IDF Ouest.

Il ressort des pièces versées aux débats que la dette de l’association Fédération ANEF au titre des charges de copropriété (budget de fonctionnement et travaux) s’élève, compte tenu des versements effectués, à la somme de 53 994,02 euros (25 470,48 + 31 690,37 ' 3 166,83).

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires poursuit le paiement de la somme de 5 703,98 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, correspondant, d’après son décompte, à :

des frais de relance,

des frais de mise en demeure,

des frais de suivi de dossier,

des frais de transmission de dossier à un avocat,

des frais de constitution d’hypothèque.

L’association Fédération ANEF s’oppose à la demande, faisant valoir que ces frais ne sont justifiés par aucune pièce et incluent en outre des dépens.

Le syndicat ne justifie de l’envoi d’aucune lettre de relance ni d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire antérieure à celle du 7 juin 2018.

Par ailleurs en ce qui concerne les frais de remise du dossier à l’avocat, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce s’agissant des frais de remise de dossier à l’avocat car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. Il en est de même des frais de suivi de dossier.

Concernant les frais de constitution d’hypothèque, lesquels constituent des frais de recouvrement nécessaires, le syndicat des copropriétaires n’en justifie pas.

Sa demande de paiement de la somme de 5 703,98 euros au titre des frais de recouvrement nécessaire doit par conséquent être intégralement rejetée.

La cour relève, enfin, que le décompte produit inclut des dépens, sur lesquels il sera répondu infra.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires allègue que le refus persistant et injustifié de la Fédération ANEF de s’acquitter de ses charges a contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance pour éviter les conséquences de la carence de copropriétaire débiteur.

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de l’association Fédération ANEF à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Elle doit par conséquent être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes due.

En l’espèce, l’association Fédération ANEF ne fait valoir aucun moyen au soutien de sa demande, alors que sa défaillance remonte à 2013.

La demande doit par conséquent être rejetée.

Sur la demande de consignation

L’association Fédération ANEF fait valoir qu’elle a procédé à des appels en cause à l’encontre du liquidateur de l’association ANEF IDF ouest et de Me [E], notaire, afin qu’ils la garantissent de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Si l’association justifie avoir assigné en justice le mandataire judiciaire de l’association ANEF IDF Ouest et le notaire ayant opéré le transfert de propriété, cette nouvelle procédure judiciaire ne présente aucun lien avec le syndicat des copropriétaires, de sorte que ce moyen est inopérant.

La demande doit être rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 624 du code de procédure civile pré-cité, les dispositions de l’arrêt rendu le 2 novembre 2022 par la cour d’appel de Versailles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance et d’appel présentent un lien de dépendance nécessaire avec les dispositions par la Cour de cassation et sont donc atteintes par la cassation.

Selon l’article 639 du même code, la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents à la décision cassée.

Il résulte de ces dispositions que la cour d’appel de renvoi est compétente pour se prononcer sur l’ensemble des frais et dépens exposés devant les juges du fond (Cass. 3è civ., 12 juillet 1988, n° 87-10.455).

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

L’association Fédération ANEF, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance, d’appel devant la cour d’appel de Versailles et d’appel sur renvoi après cassation devant la cour de céans, ainsi qu’à payer la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par l’association Fédération ANEF.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dans la limite de sa saisine,

Rejette l’exception de nullité de l’acte de signification des conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] et la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de ces conclusions formées par l’association Fédération ANEF ;

Déclare irrecevables la demande d’annulation des assemblées générales et la demande d’injonction de communiquer des pièces sous astreinte formées par l’association Fédération ANEF ;

Dit que les effets de la cassation s’étendent aux dispositions de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles ayant statué sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son syndic la société Richardière, irrecevable en ses demandes dirigées contre l’association Fédération ANEF,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] à payer à l’association Fédération ANEF une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Courbevoie aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par Maître Labalette de la SCP GLP Associes en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable la demande en paiement des charges formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] ;

Condamne l’association Fédération ANEF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 53 994,02 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2021, deuxième appel de provisions inclus ;

Rejette la demande formée au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

Condamne l’association Fédération ANEF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejette les demandes de délai de paiement et de consignation des condamnations prononcées ;

Condamne l’association Fédération ANEF aux dépens de première instance, d’appel et d’appel après renvoi après cassation qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE