N° RG 22/04091 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OK3O

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 05 avril 2022

( loyers commerciaux)

RG : 20/00009

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 22 JANVIER 2026

APPELANTES :

Mme [B] [H] épouse [N]

née le 27 juillet 1946 à [Localité 15] (69)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nelly TROMPIER, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1035

Et ayant pour avocat plaidant M^e Thierry DUMOULIN, avocat au barreau de LYON, toque : 261

Mme [K] [N] épouse [Y]

née le 06 décembre 1967 à [Localité 7] (69)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nelly TROMPIER, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1035

Et ayant pour avocat plaidant M^e Thierry DUMOULIN, avocat au barreau de LYON, toque : 261

INTIMEE :

S.A.S. PAUL ET NANY

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bérangère LESNE, avocat au barreau de LYON, toque : 2552

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 août 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 septembre 2025

Date de mise à disposition : 13 novembre 2025 prorogée au 22 janvier 2026 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Christophe VIVET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la cour lors du délibéré :

— Christophe VIVET, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Emmanuelle SCHOLL, conseillère

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE

Mme [K] [N] est nue-propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 1], dont sa mère Mme [B] [H] épouse [N] détient l’usufruit.

La SAS Paul & Nany, créée en 1972, a pour activité principale la vente de chaussures pour enfants, et exploite deux établissements situés à [Localité 7].

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2010, Mme [B] [H] (la bailleresse) a consenti à la SAS Paul & Nany (la société ou la preneuse) un bail commercial pour l’exploitation d’un commerce de vente de chaussures et spécialités pour enfants, portant sur le local décrit comme suit :

« Un local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble implanté à l’angle de la [Adresse 13], de la [Adresse 9] et de la [Adresse 14] composé de :

— un magasin éclairé par trois grandes baies : une sur la [Adresse 13], une sur la [Adresse 9] et une sur la [Adresse 14] d’une surface de 42,44 m² environ,

— une arrière-boutique dotée d’une façade sur la [Adresse 13] et possédant une porte d’accès sur cette voie, d’une surface de 12,22 m²,

— Sanitaires avec lavabo et WC d’une surface de 1,89 m²,

— une soupente de 54,70 m².

Ces surfaces font l’objet d’une pondération et ont été ramenées à 91,81 m² environ, après expertise du cabinet Boulez pour la fixation du loyer du précédent bail. »

Le bail du 27 octobre 2010 a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du premier octobre 2009 et jusqu’au 30 septembre 2018, moyennant un loyer annuel de 23.807 euros hors taxes et hors charges (HTC), s’élevant en dernier lieu, par l’effet des révisions, à 25.850,36 euros HTC.

Par acte d’huissier de justice du 13 septembre 2018, la preneuse a demandé le renouvellement du bail pour une période de neuf ans à compter du premier octobre 2018 et jusqu’au 30 septembre 2027, aux clauses et conditions du bail antérieur, et a invité la bailleresse à lui faire connaître ses intentions.

Par acte d’huissier du 09 novembre 2018, Mme [H], bailleresse, et Mme [N], nue-propriétaire (les bailleresses) ont informé la preneuse de leur accord sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du premier octobre 2018, et ont précisé en application des dispositions de l’article L.145-11 du code de commerce qu’elles entendaient toutefois que le prix du loyer annuel soit porté à 39.000 euros, outre taxes, charges et prestations diverses.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 30 novembre 2018, la preneuse a refusé le déplafonnement du loyer, et a demandé que le bail soit renouvelé aux conditions existantes.

La bailleresse a alors confié une expertise extra-judiciaire, avec mission d’émettre un avis sur la valeur locative des locaux, au cabinet Boulez, qui a remis son rapport le 21 décembre 2018.

Par mémoire préalable de leur conseil du 07 février 2019 aux fins de fixation du loyer, les bailleresses ont exposé les éléments justifiant selon elles que le loyer soit fixé à compter du premier octobre 2018 à 41.500 euros par an, hors taxes et hors charges, sur la base d’une valeur locative de 530 euros/m² pondéré.

Par mémoire en réponse de son conseil du 20 mars 2019, la preneuse s’est en particulier opposée à la demande de déplafonnement, et a demandé en particulier que le loyer de renouvellement soit fixé à 18.357,12 euros, sur la base d’une valeur locative de 332,40 euros/m² pondéré.

Les bailleresses ont donc saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lyon, qui par jugement du 12 octobre 2020 (qu’aucune des parties ne verse aux débats) a confié une expertise à M.[L] du cabinet Frerault & Associés, qui a déposé son rapport le 30 avril 2021.

Par jugement du 05 avril 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal devenu tribunal judiciaire de Lyon a dit n’y avoir lieu à déplafonnement, et en conséquence a fixé le loyer du bail renouvelé à la valeur découlant de l’application des indices de référence applicables, soit 25.925 euros au premier octobre 2018. Le tribunal a rappelé le caractère exécutoire du jugement et a condamné solidairement Mme [H] et Mme [N] à payer à la SAS Paul & Nany la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration au greffe de la cour du 02 juin 2022, Mme [H] et Mme [N] ont relevé appel du jugement.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 21 décembre 2022, Mme [H] et Mme [N] demandent à la cour, au visa des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-21 du code de commerce, d’infirmer le jugement, de débouter la société de ses demandes, de fixer le montant annuel du loyer à compter du premier octobre 2018 à 41.500 euros hors taxes et hors charges (ou subsidiairement à 39.000 euros), et de condamner la société à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 05 mai 2023, la SAS Paul & Nany demande à la cour, au visa des articles L.145-33 et suivants et R.145-6 et suivants du code de commerce, à titre principal de confirmer le jugement et de débouter les appelantes de leurs demandes, à titre subsidiaire de fixer le montant annuel du loyer à compter du premier octobre 2018 à 26.418 hors taxes et hors charges, et en tout état de cause de condamner les appelantes à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais d’expertise.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 18 août 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2025, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, ensuite prorogé au 22 janvier 2026.

MOTIFS

Sur le loyer

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et que, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les éléments suivants :

1° Les caractéristiques du local considéré,

2° La destination des lieux,

3° Les obligations respectives des parties,

4° Les facteurs locaux de commercialité,

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La consistance de ces éléments est définie par les articles R.145-2 et suivants du code de commerce, relatifs à la détermination de la valeur locative.

L’article L.145-34 du code de commerce instaure en particulier un plafonnement du loyer renouvelé, dans les termes suivants selon sa version applicable en l’espèce :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. [']

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.»

L’article R.145-6 indique que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, le tribunal, pour rejeter la demande de déplafonnement du loyer, s’est fondé sur les pièces produites et sur les conclusions de l’expert judiciaire, rejetant à ce titre les critiques opposées au rapport de ce dernier par la bailleresse qui contestait la pondération appliquée. Le tribunal a considéré sur ce point que l’expert a exactement appliqué la pondération résultant de la Charte de l’expertise.

Concernant les facteurs locaux de commercialité, le tribunal a considéré que la bailleresse ne justifiait pas de modifications notables les affectant dans le sens de l’intérêt pour l’activité commerciale de la société, analysant à ce titre l’évolution de la population et de l’emploi dans le deuxième arrondissement de Lyon où se situe le local, l’exécution de travaux dans le quartier et la réduction de places de stationnement, et l’installation de nouveaux commerces, et concluant à l’absence pendant la période concernée d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant un effet positif sur l’activité de la preneuse.

Les bailleresses, à l’appui de leur demande de déplafonnement du loyer, reprochent au premier juge d’avoir dénaturé la réalité du dossier, de ne pas avoir répondu aux moyens qu’elles avaient développé, et d’avoir motivé sa décision de manière contradictoire.

Elles lui reprochent en particulier de s’être prononcé sur la base de l’évolution de la population et de l’emploi uniquement dans le deuxième arrondissement, alors que la zone de chalandise s’étend à toute la région lyonnaise en raison de la notoriété de la société Paul & Nany en matière de distribution de chaussures pour enfants de grande qualité, s’agissant de l’enseigne de référence à [Localité 7] depuis 1951, les clients se déplaçant spécifiquement de toute la région lyonnaise. Elles contestent l’argument relatif à la réduction des places de stationnement, notant que le nombre de places a toujours été réduit [Adresse 9], et que la suppression de quelques places est compensée par le nombre important de parkings souterrains dans les environs. Elles soutiennent que le tribunal ne peut sans se contredire retenir que l’installation de nouvelles enseignes dans les environs immédiats du local ne démontre pas une évolution positive de la zone de chalandise. Elles maintiennent donc que l’évolution des facteurs locaux de commercialité est importante et n’est d’ailleurs pas contestée, et a eu un effet positif sur l’activité de la société.

La bailleresse et la nue-propriétaire soutiennent ensuite démontrer l’existence d’une modification notable des éléments de la valeur locative, invoquant à ce titre en particulier les conclusions du rapport extra-judiciaire du cabinet Boulez, rappelant qu’il a été soumis à la libre disposition des parties et que la bailleresse a pu l’analyser et le discuter.

Au titre des éléments ayant subi une modification notable favorable à la société preneuse, elles évoquent les éléments suivants :

— l’augmentation de la population de la zone de chalandage s’étendant à la métropole de [Localité 7], soit 10% de 2007 à 2017, l’augmentation de la proportion dans la population des cadres et professions intellectuelles, plus importante au niveau du 2e arrondissement et de la métropole que de la région et du pays,

— les aménagements à proximité du local, sur la [Adresse 9] et la [Adresse 8], améliorant l’architecture et l’attractivité, au profit des flux de piétons, et l’accessibilité au local commercial, par le développement des transports en commun, de la circulation à vélo en particulier grâce au développement des vélos en libre-service, et du stationnement souterrain, 5.560 places étant disponibles dans un rayon de 500 mètres,

— le dynamisme de l’environnement commercial, au sein du quartier de la Presqu’île de [Localité 7], et de la ville elle-même en raison de la multiplication de l’offre commerciale par la création ou le développement de plusieurs centres commerciaux dans l’agglomération, et le développement de la fréquentation touristique.

Concernant la fixation de la valeur locative, les bailleresses soutiennent liminairement, au visa de l’article R.145-21 du code de commerce, qu’elles sont recevables à présenter une demande de fixation du loyer à 41.500 euros, soit un niveau supérieur au niveau de 39.000 euros visé par l’acte du 09 novembre 2018 acceptant le renouvellement.

Sur le montant de la valeur locative, elles exposent les éléments établissant selon elle la situation attrayante du local, s’agissant en particulier de la facilité d’accès et la notoriété du site, le caractère très favorable de l’emplacement en raison de la proximité de deux écoles accueillant de jeunes enfants et de deux commerces notoires de vêtements pour enfants, la redynamisation du [Adresse 10] par l’installation de grandes enseignes à quelques minutes à pied du local, les nombreux aménagements de la Presqu’île de [Localité 7] depuis une dizaine d’années, ou l’augmentation de sa fréquentation en raison de l’augmentation de la population de l’agglomération.

Concernant le montant du loyer, elles invoquent les conclusions des deux experts évaluant la valeur du m² pondéré, l’expert judiciaire à 550 euros par an, et l’expert extra-judiciaire à 530 euros. Elles notent que les experts n’ont pas retenu les mêmes coefficients de pondération, l’expert judiciaire utilisant la méthode générale de pondération applicable depuis le premier juillet 2015, et demandent que soit retenue la valeur locative établie par l’expert judiciaire en tenant compte des préconisations de l’expert amiable.

Elles invoquent à titre d’éléments de comparaison des prix pratiqués dans la zone de chalandise immédiate, faisant état de prix au m² de 637 euros, 634 euros, 530 euros, 680 euros, les prix plus élevés correspondant à de petites surfaces, ce qui justifie que l’expert a retenu un prix moins important pour le local, soit 530 euros, soit pour la surface pondérée de 78,50 m² une valeur locative de 41.605 euros ramenée à 41.500 euros HTC. Elles contestent les éléments opposés par la preneuse à leur demande, qu’elles n’estiment pas pertinents, en particulier en ce qui concerne la pondération appliquée par l’expert aux différents éléments du local, et les éléments de comparaison, qui présentent selon elles des loyers anormalement bas.

Elles s’opposent à ce que les crises des Gilets jaunes et du covid-19 soient prises en compte, le prix devant s’apprécier à la date du renouvellement, et les crises ayant été compensées par les aides gouvernementales, dont la société ne fait pas état.

La société preneuse soutient que les modifications des facteurs locaux de commercialité ne sont pas notables, et qu’en tout état de cause elles n’ont eu aucune incidence favorable pour son commerce. A ce titre elle conteste le rapport de l’expert judiciaire, tout en relevant qu’il note que certains facteurs ont évolué pendant la durée du bail, mais n’a pas retenu d’incidence positive, voire a retenu une incidence négative. Elle soutient à ce titre, en particulier, que la population résidente du deuxième arrondissement stagne, que l’augmentation du nombre de cadres et professions intellectuelles est limitée, que l’offre de stationnement a été réduite pendant cinq ans, que le développement du vélo est sans incidence pour sa clientèle enfantine, ou que l’aménagement de la [Adresse 9] ne lui a pas profité, non plus que le développement des centres commerciaux de l’agglomération. Elle conteste les conclusions du rapport extra-judiciaire, d’une part en ce qu’il a été commandé par la bailleresse, et réalisé de manière non contradictoire à son encontre, et d’autre part en ce qu’il se borne selon elle à exposer des généralités ou des éléments non pertinents, telle l’évolution du [Adresse 10], situé de l’autre côté de la [Adresse 11], alors que la zone de chalandise se limite à 300 ou 400 mètres. Elle affirme que le centre-ville est déserté et que sa situation commerciale s’est dégradée, invoquant le fait que deux concurrents situés à proximité ont fermé.

La société soutient qu’aucun des facteurs relevés par l’expert judiciaire ne lui a été favorable, en ce que le chiffre d’affaires de l’établissement a diminué régulièrement et de manière très importante, s’agissant d’une diminution de 50% au cours de la période de référence, de 585.500 euros en 2015 à 292.540 euros en 2020, en raison en particulier du développement du commerce en ligne, alors que le loyer a augmenté par effet de l’indexation. Elle soutient que l’augmentation du loyer conduirait à l’arrêt de son activité.

A titre subsidiaire, elle conteste l’évaluation de la valeur locative retenue par l’expert, estimant erronée la pondération des surfaces, et critiquant les éléments de comparaison, s’agissant de surfaces plus petites (20 à 40 m²) que celle du local en question (plus de 100 m²), ou de loyers dits à l’américaine, plus élevés car consentis sans droit au bail. Elle soutient que les loyers supérieurs à 500 euros/m² dans la zone de chalandises ne concernent que des boutiques de luxe situées [Adresse 12], et ne peuvent concerner son local situé selon elle dans un angle reculé de la [Adresse 9]. Elle invoque à titre d’éléments de comparaison des loyers dans les environs de 319 euros, 375 euros, 314 euros, 402 euros, 353 euros, et en déduit que le montant du loyer ne peut dépasser la moyenne entre la moyenne de ces chiffres (soit 341 euros environ) et la moyenne des chiffres retenus par l’expert (soit 500 euros), soit 420 euros, soit un loyer annuel de 26.418 euros pour une surface pondérée de 62,9 m², insistant sur le caractère subsidiaire de cette évaluation.

Réponse de la cour :

Il est constant que le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans, que les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le montant du loyer, qu’aucune clause du bail initial ne concernait le déplafonnement, et que la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé dont il n’est pas contesté que, en l’absence de déplafonnement, le montant s’élève à 25.925 euros HTC à la date de renouvellement du premier octobre 2018, comme l’a retenu le tribunal.

Il est constant que, en application de l’article L.145-34, la variation du loyer du bail renouvelé est par principe plafonnée et fixée au montant résultant de l’application du texte.

Il est constant que la bailleresse, à l’appui de sa demande de déplafonnement du loyer, invoque uniquement la modification notable d’un seul des quatre éléments visés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, s’agissant exclusivement de la modification des facteurs locaux de commercialité.

Comme l’a retenu le premier juge, il appartient donc à la bailleresse de démontrer que cette modification est intervenue pendant la durée du bail expiré, son caractère notable, et son intérêt pour le commerce concerné, et, dans le cas où elle démontrerait la réunion de ses conditions, la valeur locative dont elle se prévaut.

Au titre de la démonstration de l’existence d’une modification notable intervenue pendant la durée du bail expiré, soit du premier octobre 2009 au 30 septembre 2018, la bailleresse vise le rapport extra-judiciaire établi à sa demande par le cabinet Boulez, et le rapport judiciaire établi par le cabinet Frérault Expertise.

Le rapport extra-judiciaire du cabinet Boulez ayant été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre disposition des parties, il s’en déduit qu’il s’agit d’un élément de preuve recevable, que la bailleresse peut donc invoquer à l’appui de sa position.

La bailleresse, pour soutenir que les facteurs locaux de commercialité se sont modifiés dans les conditions susvisées permettant le déplafonnement, invoque en substance les éléments suivants, qui sont critiqués par la société, qui demande la confirmation du jugement en ce qu’il a conclu à l’absence de modification notable pendant la période concernée des facteurs locaux de commercialité, ayant eu un effet positif pour le commerce :

— l’augmentation de la population et de l’emploi, en particulier des cadres et professions intellectuelles supérieures, dans la zone de chalandage, s’agissant de l’augmentation de la population de [Localité 7] de l’ordre de 10% entre 2007 et 2017, comme l’a retenu l’expert judiciaire, qui a conclu à une augmentation de la clientèle potentielle ; la bailleresse invoque à ce titre l’augmentation de la fréquentation sur la Presqu’île, favorable à l’activité du commerce ;

la société invoque le caractère très réduit d’une part de l’augmentation de la population en ce qui concerne le 2e arrondissement et non la ville ou la métropole, et d’autre part de l’augmentation de la population à hauts revenus, limitée à 6,5% sur la période 2007-2017 ;

— les nouveaux aménagement de la [Adresse 9] sur laquelle se situe le commerce, et de la [Adresse 8] à proximité, constituant un réaménagement urbain facilitant les flux de piétons et donc favorables au commerce, comme l’a retenu l’expert judiciaire, qui a évoqué en outre l’offre importante de parcs de stationnement automobile à proximité ; la bailleresse évoque à ce titre le développement des vélos en libre-service, contestant l’analyse de l’expert judiciaire qui a conclu que cette circonstance n’a pas eu d’impact sur le commerce ; elle invoque ensuite le développement commercial du quartier Grolée-Carnot situé à cinq minutes à pied du local, quartier qui après de nombreuses années de stagnation suite au départ de commerces, a vu l’installation de plusieurs grandes enseignes depuis 2016 ;

la preneuse note que l’expert judiciaire a considéré comme plutôt négligeable l’impact des aménagements en question sur le local et l’activité considérée, et soutient que pendant la période de référence les travaux en question ont réduit l’offre de stationnement pendant cinq ans ; elle soutient que l’amélioration de la possibilité de se déplacer en vélo en libre-service est sans effet sur son commerce de chaussures pour enfants, qui suppose que les clients se déplacent avec leurs enfants, et donc autrement qu’en vélo ; elle conteste la proximité du [Adresse 10], affirmant qu’il ne se situe pas dans un rayon de 300 mètres de son commerce ;

— le développement de l’attractivité de la ville et de la métropole de [Localité 7], en particulier par la création ou le développement de centres commerciaux, dont l’Hôtel-Dieu ou le centre Confluence, tous deux sur la Presqu’île où se situe le commerce ; la bailleresse conteste les conclusions de l’expert qui a conclu que l’augmentation de la fréquentation touristique en conséquence, soit 38% entre 2010 et 2018, n’a eu qu’un impact positif négligeable sur le commerce au motif que son activité ne peut que très partiellement bénéficier de retombées économiques au regard de la population concernée ;

la preneuse constate que l’expert a retenu à ce titre un impact négligeable pour son activité, et maintient que l’évolution des centres commerciaux est sans impact ; elle conteste l’appréciation de l’expert selon laquelle l’attractivité commerciale de la Presqu’île a eu un effet favorable sur son activité.

A l’issue de ces échanges et de l’examen des pièces, la cour tire les conclusions suivantes concernant les modifications des facteurs locaux de commercialité dont se prévaut la bailleresse et qui sont contesté par la preneuse :

— concernant la zone de chalandise du commerce, la cour considère que celle-ci, contrairement à ce que soutient la bailleresse, se limite comme le soutient la société à un rayon de 400 mètres environ autour du commerce, ce qui n’est pas contradictoire avec le fait que ce dernier, en raison de sa notoriété locale découlant en particulier de son ancienneté et de la visibilité de son local, puisse attirer une certaine clientèle résidant en dehors de cette zone, principalement dans d’autres secteurs de la ville de [Localité 7], qui, pas plus que la métropole comme il est soutenu, ne peut néanmoins être considérée comme la zone de chalandise, en raison en particulier de l’existence ailleurs dans la ville de nombreux commerces exerçant la même activité et plus proches de la clientèle ;

— concernant l’évolution de la population résidente, la cour constate que, selon le rapport de l’expert judiciaire, la population du 2e arrondissement, incluant la zone de chalandise, a en réalité stagné plus qu’augmenté légèrement sur la période concernée de 2009 à 2018, ayant augmenté légèrement jusqu’en 2012 mais ayant ensuite diminué jusqu’en 2017 ; les conclusions de l’expert qualifiant de notable l’évolution de la population, selon lui favorable à l’activité du locataire, qui se fondent en fait sur l’évolution de la ville et de la métropole, ne suffisent donc pas à démontrer une modification notable sur ce point des facteurs locaux au sens de la zone de chalandise telle que définie ci-dessus, en ce que ces augmentations de population réparties sur un espace étendu ne sont pas de nature entraîner une augmentation notable de la fréquentation du commerce en question situé dans l’hypercentre ;

— concernant l’évolution de la population active, la cour constate que, selon le rapport de l’expert judiciaire, la population active dans le 2e arrondissement a augmenté de 16,5% entre 2007 et 2017, et que la part des cadres et professions intellectuelles dans cette population active a augmenté de six points pendant cette période, passant de 23,6% à 30,1% : la cour considère que, si cette augmentation est réelle, il ressort des éléments du rapport qu’elle porte, en nombre de personnes concernées, sur environ 5.000 emplois supplémentaires dans le 2e arrondissement pendant la période de dix ans, soit environ 1.500 emplois supérieurs sur dix ans, dont une partie seulement dans la zone de chalandise, ce qui au regard de l’absence de lien nécessaire entre le fait de travailler sur place, par hypothèse en l’absence de ses enfants, et le fait d’acheter des chaussures pour ces derniers, ne suffit pas plus à caractériser une modification notable de nature à avoir un effet positif sur le commerce ;

— concernant les travaux de réaménagement urbain, la cour constate que les travaux concernant la [Adresse 9], sur laquelle se situe le local, ont, comme l’a constaté l’expert, constitué une amélioration manifeste du site sur le plan architectural, en remplaçant des zones de circulation automobile par une zone piétonne facilitant la déambulation ; néanmoins il n’est ni manifeste ni démontré que cette modification a été de nature à entraîner un effet positif pour l’activité du commerce, qui au vu du rapport de l’expert et des photos se trouvait d’ores et déjà, avant les travaux, dans une partie de la place éloignée du trafic et facilement accessible ; la cour constate par ailleurs que les travaux de réaménagement de la [Adresse 8], située dans la zone de chalandise, n’ont eu selon l’expert aucun effet notable, ce qui ressort en effet de la configuration des lieux ; la cour considère que n’est donc pas plus caractérisée à ce titre une modification notable de nature à avoir un effet positif sur le commerce ;

— concernant l’attractivité commerciale, la cour constate que, si l’expert conclut que l’attractivité commerciale de la Presqu’île et la présence à proximité du local de plusieurs commerces spécialisés en habillement de l’enfant, ont un impact positif réel et notoire sur le local, il ne ressort néanmoins pas de ses développements que cette situation se soit modifiée au cours de la période concernée, rien n’établissant que la situation décrite dans la zone de chalandise ait été notablement différente au début de la période ; en particulier, le développement de deux centres commerciaux importants sur la Presqu’île pendant la période n’apparaît pas avoir eu un impact notable sur le commerce en question, en raison de leur éloignement, relatif pour l’Hôtel-Dieu mais plus important pour Confluence ;

— la cour considère, au regard des développements précédents, que la bailleresse ne démontre pas suffisamment l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt pour le commerce en question, en conséquence de quoi le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Le mode de calcul du loyer plafonné retenu par le premier juge n’étant pas contesté, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le premier juge a condamné solidairement Mme [H] et Mme [N] aux dépens. La décision étant confirmée sur le principe, sera confirmée sur ce point, sauf à dire que la condamnation sera prononcée in solidum. Les intéressées, parties perdantes, supporteront en outre les dépens d’appel dans les mêmes conditions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la décision du premier juge étant confirmée en ce qui concerne les dépens, sera confirmée en ce qui concerne l’application de l’article 700. Les appelantes supportant les entiers dépens, seront déboutées de leur demande présentée sur ce fondement en appel. La SAS Paul & Nany ayant été contrainte d’exposer des frais en appel, il est équitable de faire droit à sa demande sur ce fondement, dans la limite de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

— Déclare recevable l’appel relevé à l’encontre du jugement prononcé le 05 avril 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon sous le n°RG 20-9,

— Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf à dire que Mme [H] et Mme [N] sont condamnées in solidum aux dépens de première instance,

Y ajoutant :

— Condamne in solidum Mme [H] et Mme [N] aux dépens d’appel,

— Déboute Mme [H] et Mme [N] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum Mme [H] et Mme [N] à payer à la SAS Paul & Nany la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7] le 22 janvier 2026.

Le greffier Le président

S.Polano C. Vivet