Cour d'appel de Lyon, 6e chambre, 12 février 2026, n° 24/00576

CA Lyon
Infirmation partielle 12 février 2026

Arguments

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Accepté
Exigibilité des charges de copropriété
La cour a confirmé que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges approuvées par l'assemblée générale, et que Mme [L] est redevable des charges impayées.
Accepté
Régularisation des charges
La cour a jugé que la régularisation des charges était justifiée et devait être incluse dans le montant total des charges dues.
Rejeté
Mauvaise foi de Mme [L]
La cour a estimé qu'il n'était pas démontré que Mme [L] avait agi de mauvaise foi ou qu'il y avait un préjudice indépendant du retard dans le paiement.
Accepté
Frais de mise en demeure
La cour a jugé que certains frais étaient justifiés et devaient être remboursés.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 6e ch., 12 févr. 2026, n° 24/00576
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	24/00576
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	22 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florent MATHEVET BOUCHET
Cabinet(s) :	BLG AVOCATS
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ LES TILLEULS

Texte intégral

N° RG 24/00576 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PNQZ

Décision du Juge des contentieux de la protection de SAINT ETIENNE au fond du 17 août 2023

RG : 23/00356

Syndic. de copro. COPROPRIETE LES TILLEULS

[L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRÊT DU 12 Février 2026

APPELANT :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ LES TILLEULS

Représentée par M^e Florent MATHEVET BOUCHET de la SELARL BLG AVOCATS, avocat au barreau de ROANNE

INTIMÉE :

Mme [M] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Décembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Janvier 2026

Date de mise à disposition : 12 Février 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Faits, procédure et demandes des parties

Mme [M] [L] est propriétaire d’un appartement et d’une cave dans l’immeuble les Tilleuls situé [Adresse 2] à [Localité 1] (42), soumis au régime de la copropriété.

Le 3 février 2023 le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer la somme de 4208,57 euros, dont 4055,19 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au premier trimestre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Tilleuls, représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncial Loire Auvergne, a fait assigner Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Saint Etienne aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes de :

—  5029,06 euros correspondant à un arriéré de charges, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir

—  400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande au titre des charges de copropriété à la somme de 5182,44 euros.

Mme [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire du 17 août 2023, le tribunal a :

— condamné Mme [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires les Tilleuls situé [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 3677,26 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 20 mai 2022 et le 1er avril 2023 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2023

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

— condamné Mme [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires représentée par son syndic en exercice la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Mme [M] [L] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation du 19 mai 2023

— constaté l’exécution de plein droit de la présente décision.

Par déclaration du 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement.

Par dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 1er décembre 2025 et signifiées à l’intimée défaillant le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné Mme [M] [L] à lui payer la somme de 3677,26 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 20 mai 2022 et le 1er avril 2023 inclus outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2023

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

statuant à nouveau et y ajoutant

— condamner Mme [M] [L] à lui payer la somme de 13 418,68 euros selon décompte arrêté au 14 novembre 2025

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner Mme [M] [L] à lui payer la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts

— condamner Mme [M] [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

— ordonner que si l’exécution du jugement doit être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier en application de l’article R 444-55 du code de commerce et son tableau 3-1 annexé, devra être supporté par le débiteur.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance que :

— les charges sont exigibles, les comptes du syndicat des copropriétaires ayant été approuvés par les assembles générales

— le premier juge a écarté à tort la somme de 1175,18 euros correspondant à la régularisation des charges sur l’exercice d’avril 2021 à mars 2022, les dispositions de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 concernant le sort du moins perçu sur provision en cas de vente d’un lot devant s’appliquer

— le montant des charges impayées s’élève désormais à la somme de 13 418,68 euros actualisée au 14 novembre 2025

— les dommages intérêts sont justifiés, le non paiement des charges ayant perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, et ce au détriment des autres copropriétaires

— les frais de mise en demeure, de relance et de 'constitution de dossier avocat’ sont imputables au copropriétaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 décembre 2025.

Mme [M] [L] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel a été signifiée à Mme [M] [L] par acte d’huissier du 1er mars 2024.

L’acte a été remis à étude.

Les premières conclusions ont été signifiées par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024. L’acte a été remis à étude.

Les dernières conclusions ont été signifiées par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025. L’acte a été remis à étude.

L’arrêt sera rendu par défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Les copropriétaires sont débiteurs, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 14-1, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine liquide et exigible.

Selon l’article 10-1 « par dérogation aux dispositions de l’article 10 alinéa 2, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties ».

En cas de vente de lot, l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 résultant du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 précise que « le trop ou moins-perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes » (Cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n° 15-14.356).

En l’espèce, Il est justifié par le relevé cadastral que Mme [L] est propriétaire des lots 1 et 41 au sein de l’immeuble les tilleuls situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Il est également communiqué :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 novembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, déterminé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour le même exercice et voté l’exécution de travaux de ravalement de façades, la résolution sur le budget et le choix de l’entreprise ayant également été adoptée

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 décembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 mars 2022 (du 1er avril 2021 au 31 mars 2022), réajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022- 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et déterminé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 janvier 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et voté le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour le même exercice 2024-2025

— l’appel de régularisation des charges pour la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2022

— les appels de provision du 1er juillet au 31 décembre 2022

— les appels de fonds pour les périodes du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025

— les appels de fonds pour manque de trésorerie du 2 juillet, 2 août 2024 et pour travaux du 2 septembre 2024

— les situations de compte.

Concernant l’appel de régularisation des charges pour la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, l’approbation des comptes a été votée par l’assemblée générale du 7 décembre 2022 soit postérieurement à l’acquisition des lots par Mme [L] datée du 12 mai 2022, de sorte qu’elle en est bien redevable en application de l’article précité 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Compte tenu des pièces versées au débats, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer les sommes correspondant aux appels de fonds jusqu’au 31 mars 2025, mais pas ultérieurement, dans la mesure où aucun procès-verbal d’assemblée générale postérieur à celle du 30 janvier 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 et 2023 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mars 2024 au 31 mars 2025 n’est produit.

Dans ces conditions, les appels de provision postérieurs au 31 mars 2025 ne peuvent pas non plus être réclamés.

Concernant les frais réclamés, il est communiqué le contrat de syndic du 25 décembre 2020 prévoyant les frais et honoraires imputables au seul propriétaire concerné.

La tarification d’une part de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et d’autre part du suivi du dossier transmis à l’avocat est prévue uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Or, il n’est pas démontré que la procédure en vue de recouvrer des charges justifie des diligences exceptionnelles.

La demande de condamnation au titre de ces frais et honoraires à hauteur de 660 euros (330x2) ne peut donc pas prospérer.

Concernant les frais de mise en demeure effectivement à la charge du débiteur, ceux-ci doivent être justifiés. Or, une mise en demeure et une relance ont été facturées en date du 8 novembre 2022 et du 15 décembre 2022 pour un montant total de 80,20 euros, alors que ces courriers ne sont pas produits aux débats. Ils ne peuvent donc être retenus.

En revanche, les autres frais sont justifiés.

Ainsi, compte tenu des déductions au titres des charges et provisions et des frais énoncés ci-dessus, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer à Mme [L] la somme de 10 604,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mars 2025, et des frais, cette somme prenant en compte les virements réalisés par la débitrice jusqu’au 3 avril 2025 inclus.

Il convient donc de condamner Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10604,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 sur la somme de 3644,99 et à compter du 26 novembre 2025, date de la signification des conclusions d’actualisation pour le surplus.

Le jugement est infirmé en ce sens.

La capitalisation des intérêts dus pour une année entière est ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

S’agissant des émoluments proportionnels de recouvrement ou d’encaissement des huissiers de justice, ils sont en application de l’article R. 444-55 du code de commerce à la charge du débiteur pour ceux mentionnés au numéro 128 du tableau 3-1 annexé à l’ article R. 444-3 du code de commerce (recouvrement ou encaissement après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues en application d’une décision de justice, d’un acte ou d’un titre en forme exécutoire) et à la charge du créancier pour ceux mentionnés au numéro 129 du tableau 3-1 annexé à l’article R. 444-3 du code de commerce (recouvrement ou encaissement, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues par un débiteur).

Cette répartition ne peut pas être remise en cause par le juge, sauf dans les litiges civils nés du code de la consommation en application de l’article R. 631-4 du code de la consommation.

Le présent litige n’est pas un litige né du code de la consommation.

Le syndicat des copropriétaires est donc débouté de sa demande à ce titre.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article L 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas démontré la mauvaise foi de Mme [L], ni l’existence pour le syndicat des coproriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Dès lors, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [M] [L], partie perdante est condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné Mme [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété les Tilleuls située [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 3677,26 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 20 mai 2022 et le 1er avril 2023 inclus outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 février 2023

Stauant à nouveau de ce chef infirmé et y ajoutant,

Condamne Mme [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété les Tilleuls située [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 10 604,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 sur la somme de 3644, 99 et à compter du 26 novembre 2025, date de la signification des conclusions d’actualisation pour le surplus au titre des charges de copropriété impayées arrêtées le 31 mars 2025 inclus

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des émoluments proportionnels de recouvrement ou d’encaissement des huissiers de justice

Confirme le jugement pour le surplus

Condamne Mme [M] [L] aux dépens d’appel

Condamne Mme [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE