N° RG 24/07511 – N° Portalis DBVX-V-B7I-P5KY

Décision du Président du TJ de [Localité 25] en référé du 10 septembre 2024

RG : 24/00132

S.D.C. SYND. DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 15]

C/

S.A.S. FONCIA [Localité 25]

S.D.C. SYND. DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 9]

S.A.S. SOCIETE IMMOBILIER SERVICE – CITYA LES CELESTINS

S.A. GRDF

S.A. EDF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 21 Janvier 2026

APPELANTE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 16]

Représenté par son syndic en exercice, la RÉGIE LESCUYER ET ASSOCIÉS, Société par actions simplifiée à associé unique dont le siège est situé [Adresse 22], immatriculé au RCS de [Localité 25] sous le numéro 484 706 270, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège

Représentée par M^e Anthony VINCENT, avocat au barreau de LYON, toque : 2143

INTIMÉES :

La société FONCIA [Localité 25] TETE D’OR, SAS d’administration d’immeubles inscrite au RCS sous le numéro 973 502 719, dont le siège social est situé [Adresse 4] [Localité 25] [Adresse 19], représentée par son représentant légal en exercice

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Pascale GUILLAUD-CIZAIRE, avocat au barreau de LYON

1/ [Localité 23] DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la société IMMOBILIER SERVICE exerçant sous le nom commercial CITYA LES CELESTINS, société immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro 305 785 883, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

2/ La société IMMOBILIER SERVICE exerçant sous le nom commercial CITYA LES CELESTINS, société immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro 305 785 883, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

Représentés par M^e Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocat au barreau de LYON, toque : 692

La société GRDF, société anonyme à conseil d’administration, immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 444 786 511, ayant son siège social sis [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Frédéric VACHERON de la SELARL RIVA & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 737

ELECTRICITE DE France (EDF), Société Anonyme immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le n° 552 081 317, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Joseph PALAZZOLO de la SCP YVES HARTEMANN JOSEPH PALAZZOLO, avocat au barreau de LYON, toque : 480

Ayant pour avocat plaidant M^e Cyril de CAZALET, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Novembre 2025

Date de mise à disposition : 21 Janvier 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Nathalie LAURENT, conseiller

— Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

L’immeuble du [Adresse 11], dont le syndic est la société Immobilier Service exerçant sous le nom commercial Citya [Adresse 24], est soumis au statut de la copropriété.

L’immeuble du [Adresse 14] qui jouxte celui du [Adresse 8], après lequel il a été construit, est également soumis au statut de la copropriété et son syndic était la société Foncia [Localité 25].

Lors de la construction de l’immeuble du [Adresse 14], le fonds voisin du [Adresse 8] a été grevé d’une servitude à son profit prévoyant qu’il pourrait utiliser l’emplacement de la chaufferie et de la soute à charbon existants et situés dans l’immeuble du fonds servant pour l’installation de son propre chauffage central.

Les frais d’entretien du local de chaufferie et des équipements communs de chaufferie ont été répartis à hauteur de 2/5 à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] et de 3/5 à la charge de l’immeuble du [Adresse 14].

Le 24 avril 2018, l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 14] a adopté une résolution tendant à la rénovation de son système de chauffage afin de le faire fonctionner désormais au gaz.

Le 20 décembre 2018, alors que l’immeuble du [Adresse 8] ne disposait que d’une seule arrivée de gaz alimentant les chaudières respectives des deux immeubles, l’assemblée générale du [Adresse 14] a adopté une résolution ratifiant les travaux d’installation des répartiteurs de frais de chauffage effectués par l’entreprise chargée des travaux de sorte que le fournisseur de gaz adresse une facture globale au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à charge pour celui-ci de répercuter au syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin ses propres consommations.

La société Total Energie, fournisseur de gaz des deux copropriétés, a été remplacée par la société EDF à compter du 1er octobre 2022.

Le 4 août 2023, EDF a sollicité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] le paiement de la somme de 31.854,66 € correspondant à des impayés entre les mois de février et juillet 2023 que ce dernier a attribué aux consommations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] et le syndic de ce dernier a indiqué qu’il ne disposait pas des fonds suffisants pour faire face à l’augmentation des coûts de l’énergie et payer les factures.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] a reproché au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] d’avoir changé de fournisseur sans le consulter et l’absence de mise en oeuvre du bouclier tarifaire et a contesté la répartition des consommations de gaz.

Suivant exploit de commissaire de justice en date des 12, 15 et 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] et son syndic la société Immobilier Service, la société Foncia, la société EDF et la société GRDF devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins d’organisation d’une mesure d’expertise.

Dans le cadre de cette procédure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] à lui payer une somme provisionnelle à valoir sur le prix de ses consommations de gaz.

Par ordonnance de référé en date du 10 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :

rejeté la demande d’expertise judiciaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SA EDF et la SA GRDF,

ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné M. [B] [O] en qualité d’expert avec notamment pour mission de dire si l’installation d’adduction de gaz située en aval du compteur général et des équipements de chauffage est susceptible de conduire à imputer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] une consommation de gaz en réalité imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], de calculer le cas échéant la consommation effective de gaz imputable à chacun des syndicats des copropriétaires, de dire si le sous compteur de gaz du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] présente une malfaçon, défaillance ou tout autre défaut ayant faussé l’affichage de sa consommation de gaz, dans l’affirmative de rechercher les causes et la date d’apparition de cette erreur d’affichage avant de calculer la consommation de gaz effectivement imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et dans la négative, de calculer les conséquences sur les consommations effectivement imputables au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], eu égard au bénéfice éventuel du bouclier tarifaire sur le gaz en 2023 et au prorata des consommations de gaz imputables au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], calculer la somme due par ce dernier au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ou la somme due par celui-ci au titre de son incidence sur la facturation des consommations de gaz, calculer, en considération du tarif qu’aurait appliqué Total Energie en vertu du contrat qui la liait au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] , pour les périodes de chauffe 2022-2023 et 2023-2024 la somme qui aurait été facturée par Total Energie sur ces périodes pour une consommation identique à celle ayant eu lieu, après comparaison des sommes qui auraient été facturées par Total Energie avec celle facturée par EDF indiquer si le changement de fournisseur opéré par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] a été préjudiciable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et calculer le surcoût induit par ce changement de fournisseur, déterminer les périodes au cours desquelles les comptes bancaires des deux syndicats des copropriétaires ont été débiteurs et calculer les frais engendrés par ces défauts de trésorerie, décrire les travaux nécessaires au déplacement de la chaufferie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] sur son fonds,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] la somme provisionnelle de 48.635,88 € à valoir sur le montant des consommations de gaz pour la période du mois de juillet 2021 au mois de mars 2024,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] aux dépens de l’instance,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] et à la société Immobilier Service la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance en date du 5 février 2025, le président de la chambre a rejeté la demande de la société Foncia [Localité 25] Tête d’Or tendant à déclarer nulles les conclusions d’appelant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14].

L’affaire a été fixée par le président de la chambre à l’audience du 25 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 16] demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon du 10 septembre 2024 en ce qu’elle a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] la somme provisionnelle de 48.635,88 € à valoir sur le montant des consommations de gaz pour la période du mois de juillet 2021 au mois de mars 2024,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] aux dépens de l’instance,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] et à la société Immobilier Service la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

statuant à nouveau,

déclarer irrecevables comme étant tardives les conclusions de la société Foncia [Localité 25] Tête d’Or,

rejeter les demandes de condamnations provisionnelles présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] et à la société Immobilier Service à son encontre comme faisant l’objet de contestations sérieuses,

rejeter toutes demandes de condamnations présentées à son encontre,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 14 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] et la société Immobilier Service exerçant sous le nom commercial Citya les [Adresse 21] demandent à la cour de :

confirmer l’ordonnance du 10 septembre 2024 en toutes ses dispositions.

ce faisant,

rejeter les prétentions, fins et conclusions, de la copropriété du [Adresse 14] et de la société EDF,

y ajoutant,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic en exercice la société Foncia [Localité 25] Tête d’Or, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, la société Immobilier Service exerçant sous le nom commercial Citya [Adresse 24], la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de 1.000 € à la société Immobilier Service,

condamner le même aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 5 novembre 2025, la société Foncia [Localité 25] Tête d’Or demande à la cour de :

in limine litis,

déclarer nulles les conclusions de l’appelant pour avoir été signifiées au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] sans mention de son représentant légal obligatoire à savoir son syndic en exercice dont il n’est pas précisé les coordonnées,

en conséquence,

déclarer caduque la déclaration d’appel

à titre subsidiaire,

annuler, infirmer à tout le moins réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné une mesure d’expertise judiciaire,

statuant à nouveau,

la mettre hors de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice la société Lescuyer in solidum, avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] solidairement avec son syndic la société Cytia les Célestins, ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] représenté par la société Lescuyer, in solidum, avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] solidairement avec son syndic la société Cytia les Célestins, ou qui mieux le devra, en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 17 novembre 2025, Electricité de France demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance de référé du 10 septembre 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’elle l’a mise hors de cause,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

prononcer sa mise hors de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à lui payer la somme due au titre des factures impayées d’un montant de 24.781,63 €,

à titre subsidiaire,

juger qu’elle ne s’oppose pas à la demande de désignation d’un expert judiciaire sollicitée par les demandeurs, tous les droits et moyens des parties réservés au visa de l’article 145 du code de procédure civile nonobstant les réserves de recevabilité de fait, de droit, de prescription, de forclusion et notamment de responsabilité et de garantie qu’ils formulent,

en tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 16 janvier 2025, la société GRDF demande à la cour de :

prendre acte que l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] ne porte pas sur les dispositions de l’ordonnance du 10 septembre 2024 ayant rejeté la demande d’expertise judiciaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SA EDF et la SA GRDF,

confirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a mise hors de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour relève à titre liminaire que la demande de la société Foncia tendant à déclarer nulles les conclusions de l’appelant a été rejetée par le président de la chambre de sorte que cette demande est sans objet.

1° sur le caractère tardif des conclusions de la société Foncia [Localité 25] Tête d’Or :

Il ressort des mentions portées sur le RPVA que les premières conclusions de fond déposées pour le compte de la société Foncia l’ont été le 6 janvier 2025, soit dans le délai de deux mois édicté par l’article 906-2 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] tendant à l’irrecevabilité des conclusions de la société Foncia pour cause de tardiveté, demande relevant au surplus des pouvoirs du président de la chambre, est donc rejetée.

2° sur les demandes d’expertise et d’opposabilité aux opérations d’expertise :

Il est constaté au préalable que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] et la société Immobilier Service ne discutent plus cette demande devant la cour.

L’ordonnance n’est pas davantage contestée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise judiciaire en tant que dirigée à l’encontre d’Electricité de France et de la société GRDF.

Seule demeure en litige devant la cour, la participation aux opérations d’expertise de la société Foncia qui sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir qu’elle ne présente pas d’intérêt et qu’aucun élément au dossier ne permet d’en déduire qu’elle a failli à sa mission de syndic et qu’elle ne saurait être mise en cause à titre personnel.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] conclut à la confirmation de l’ordonnance sur ce point au motif que la participation de son ancien syndic aux opérations d’expertise est nécessaire dès lors que les faits générateurs des dysfonctionnements dénoncés, à savoir des problèmes de comptage, de gestion de la chaufferie et des flux financiers ou des échanges avec le syndic du [Adresse 5], s’inscrivent dans la période 2018'2024, soit précisément celle durant laquelle Foncia assurait la gestion effective de l’immeuble.

Sur ce :

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a justement estimé que l’analyse sollicitée par expertise permettrait d’établir de manière chiffrée les conséquences financières de l’éventuelle absence de réaction du syndic au défaut de trésorerie du syndicat demandeur et l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a jugé que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] justifiait d’un motif légitime pour voir ordonner l’expertise au contradictoire de son ancien syndic.

3° sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] fait valoir que la demande de provision au titre des consommations de gaz se heurte à l’existence de plusieurs contestations sérieuses.

Il déclare notamment que :

Le mécanisme mis en place entre les deux copropriétés, consistant en une revente d’énergie, sans autorisation administrative, s’analyse en une activité manifestement illégale,

Le fait qu’il ait assumé 74% des consommations en 2018/2019 est sans incidence sur les années ultérieures, objet des demandes de la copropriété du [Adresse 6], les calculs du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sur la base desquels le premier juge a évalué la provision sont approximatifs et ils constituent en outre une preuve faite à soi même,

L’expert n’a pu lui-même opérer une répartition sur les seules pièces versées aux débats et l’a finalement faite de manière provisoire en opérant une répartition 70/30, bien loin des 94 % réclamés par la copropriété du [Adresse 6],

sa situation financière est critique et le juge n’en a pas tenu compte.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] et la société Immobilier Service font valoir que :

l’ordonnance doit être confirmée en ce qu’elle a alloué au syndicat des copropriétaires une provision dès lors que l’ordre de grandeur des sommes dues par la copropriété du [Adresse 14] est conforme à ce qui a été appliqué depuis plusieurs années d’un commun accord entre les deux copropriétés,

la thèse du demandeur selon laquelle une erreur de refacturation ne pourrait résulter que d’un défaut de fonctionnement du sous compteur ou d’une erreur de relevé ne repose sur aucun fait tangible et l’augmentation du taux de refacturation, à hauteur de 93,72 % en juin 2023 au lieu de 80-85 % jusque là, s’explique par le fait que la période de chauffe du [Adresse 14] a été plus longue soit un mois et demi de plus,

les développements du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] sur la prétendue illégalité de la refacturation démontrent sa mauvaise foi.

Sur ce :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] forme ses prétentions au visa des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile lequel précise en son 2ème alinéa, que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort des explications des parties et des pièces produites que la chaudière qui alimente en chauffage l’immeuble du [Adresse 14] se trouve dans le local de chaufferie de l’immeuble du [Adresse 8], que le fournisseur d’énergie facture les consommations à la copropriété du [Adresse 8] puisque le contrat est à son nom et que cette dernière refacture à l’immeuble du [Adresse 13] ses propres consommations à partir du relevé d’un sous-compteur installé en mai 2019.

L’analyse selon laquelle la répercussion par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] d’une partie des sommes qui lui sont facturées par le fournisseur d’énergie à l’autre syndicat des copropriétaires constituerait une simple répartition de consommation entre deux entités ou bien au contraire une revente d’énergie qui serait alors interdite par la réglementation, échappe manifestement à la compétence du juge des référés.

En tout état de cause, le caractère prétendument illégal de cette 'refacturation’ ne saurait pour autant caractériser une contestation sérieuse à la demande dès lors que cette pratique découle d’un système mis en place d’un commun accord entre les deux copropriétés, dont celle du [Adresse 14] qui ne saurait dès lors s’en prévaloir pour échapper à ses obligations.

Il est constant, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] ne le conteste d’ailleurs pas, qu’il est redevable vis à vis du syndicat des copropriétaires demandeur d’une certaine somme au titre des consommations de gaz et la demande en paiement d’une provision n’est pas sérieusement contestable en son principe.

Le premier juge a par ailleurs justement relevé que l’existence de difficultés financières ne constitue pas une contestation susceptible de faire obstacle à l’obligation de payer.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, il a encore justement considéré que le principe du paiement d’une provision à hauteur de 74 % des sommes facturées par le fournisseur de gaz avait été pratiqué depuis au moins l’exercice 2018/2019, témoignant de l’existence d’un accord manifeste sur ce point et en a à bon droit déduit qu’il n’y avait pas de contestations à ce titre.

Les différents relevés du sous-compteur ont fait apparaître sur les dernières années une répartition réelle des charges de chauffage bien plus défavorable pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14], soit par exemple 88,56 % pour le [Adresse 14] contre 11,44 % pour le [Adresse 8] au cours de l’hiver 2020/2021 ou encore 93,72 % pour le [Adresse 14] contre 6,70 % pour le [Adresse 8] au cours de l’hiver 2022/2023.

Toutefois, les causes de l’augmentation de ce taux de répartition des consommations ne sont pas à ce jour complètement connues et l’hypothèse d’un dysfonctionnement du sous-compteur ne peut être d’emblée écartée puisque tel est précisément l’objet d’un des chefs de la mission d’expertise et qu’en l’état des notes expertales produites aux débats, un tel dysfonctionnement n’a pas été formellement exclu par l’expert.

La cour s’en tient en conséquence, de façon non sérieusement contestable, à une répartition sur la base de 74 % des factures des fournisseurs d’énergie successifs.

Au vu des tableaux produits et des factures venant conforter les sommes portées sur les tableaux, la cour, écartant les régularisations dans la mesure où celles-ci reposent sur les relevés du sous-compteur, estime que la créance n’était pas sérieusement contestable à hauteur de 35.585,11 € au jour où le premier juge a statué soit :

6.322,36 € provisions pour la période d’août 2022 à juin 2023,

29.262,75 € provisions pour la période de juillet 2023 à mars 2024.

Il ressort toutefois des pièces produites postérieurement à l’ordonnance que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] a depuis bénéficié du bouclier tarifaire à hauteur de 27.285,28 €, cette aide concernant toute l’année 2023 et une avance prévisionnelle pour l’année 2024.

Il est certain que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] doit également bénéficier de cette réduction de facture comme l’indique d’ailleurs le conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] dans un courrier du 29 octobre 2024.

En appliquant le même taux de répartition sur cette réduction, soit 74 % de 27.285,28 €, il convient de déduire de la créance provisionnelle la somme de 20.191,11 €.

Il convient ainsi, réformant l’ordonnance, de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 35.585,11 € – 20.191,11 € soit 15.394 €.

4° sur la demande de provision d’Electricité de France :

Electricité de France sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à lui payer la somme de 24.781,63 € en faisant valoir que :

à la suite de plusieurs mises en demeure adressées au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], elle a dû procéder le 26 octobre 2025 à la résiliation du contrat de fourniture de gaz avant son terme fixé au 30 septembre 2026, ce qui justifie, de façon non sérieusement contestable du fait de ces manquements de paiement répétés, le paiement d’une indemnité de résiliation anticipée telle que prévue dans les conditions générales de vente, à laquelle s’ajoute une dernière facture de consommation de gaz,

l’article L 332-2 du code de l’énergie invoqué par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] est inapplicable en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] conclut au rejet de la demande de provision formée à son encontre devant la cour par EDF comme échappant à la compétence du juge des référés et il fait valoir notamment que les frais de résiliation prévus dans le code de l’énergie ne sont pas applicables aux syndicats de copropriété, que certaines factures étaient incohérentes ou erronées et qu’EDF n’avait aucunement le droit de résilier unilatéralement le contrat pour impayé à la fin du mois d’octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] s’associe à l’argumentation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8].

Sur ce :

Electricité de France demande le paiement d’une facture de 416,63 € correspondant à la période du 1er octobre au 25 octobre 2025 et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ne discute pas spécialement le paiement de cette facture, ni en son principe ni en son montant.

De plus, les difficultés rencontrées avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] ne sauraient être valablement opposées à Electricité de France alors que le contrat n’existe qu’entre celle-ci et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8].

En raison du caractère non sérieusement contestable de cette créance, il convient, ajoutant au jugement, de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer à Electricité de France à titre provisionnel la somme de 416,63 €.

Pour le surplus, s’il n’est pas contestable que des factures ont été réglées avec retard, il apparaît que des explications sur certaines factures ont été demandées et pas toujours fournies, que les retards dans les paiements sont intervenus dans un contexte difficile de répartition des factures entre les deux copropriétés et qu’après avoir notifié une résiliation de contrat le 26 octobre 2025, Electricité de France a transmis une nouvelle proposition de contrat à compter du 31 octobre 2025.

Au regard de ces éléments, la cour estime que la mise en oeuvre automatique d’une indemnité anticipée de résiliation d’un montant particulièrement élevé, soit 24.365 €, relève de l’appréciation du juge du fond et échappe à celle du juge des référés en raison de contestations sérieuses.

Il convient, ajoutant au jugement, de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

5° sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’ordonnance déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de l’instance d’appel sont à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] qui succombe en ses prétentions tendant au rejet d’une demande de provision.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et il lui est alloué à ce titre la somme de 1.500 €.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties à l’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] tendant à l’irrecevabilité des conclusions de la société Foncia pour cause de tardiveté.

Confirme l’ordonnance déférée en ses dispositions soumises à son appréciation sauf en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] la somme provisionnelle de 48.635,88 €.

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] la somme provisionnelle de 15.394 € ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à payer à Electricité de France la somme provisionnelle de 416,63 € au titre du paiement d’une facture ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes d’Electricité de France ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] aux dépens d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] à payer en cause d’appel au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT