Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 23 avril 2026, n° 25/04543

CA Bordeaux
Confirmation 23 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 23 avr. 2026, n° 25/04543
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	25/04543
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	3 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascale SADOUX-ALLARDMathieu RAFFY
Cabinet(s) :	MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
Parties :	S.A. DOMOFRANCE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 23 AVRIL 2026

N° RG 25/04543 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-ONB3

[N] [I]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C33063-2025-039992 du 15/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 08 août 2025 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 24/02265) suivant déclaration d’appel du 11 septembre 2025

APPELANT :

[N] [I]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Pascale SADOUX-ALLARD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. DOMOFRANCE agissant poursuites et diligences de représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Laurent DEMAR, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Greffière stagiaire : [C] [S]

En présence de : [B] [F], auditeur de justice,

[K] [Z], auditrice de justice

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par actes des 6 septembre 2013 et 1er février 2022, la SA d’HLM Domofrance a donné à bail à M. [N] [I] et Mme [D] [I] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 1], ainsi qu’un emplacement de stationnement n°1009 situé à la même adresse.

Le 18 septembre 2024 la société Domofrance a fait signifier aux locataires un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de Ia dette de 3 619,86 euros en principal de loyers impayés.

2. Le 3 décembre 2024, la société Domofrance a fait assigner les époux [I], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’obtenir leur expulsion, d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 4 430,77 euros au titre des loyers dus, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

3. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 8 août 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté, au 19 novembre 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 6 septembre 2013 et 1er février 2022 et liant la société Domofrance aux époux [I], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 1] et l’emplacement de stationnement n°1009 situé à la même adresse ;

— constaté le départ de Mme [I] des lieux au 1er juin 2023 ;

— déclaré sans objet la demande d’expulsion formulée à l’encontre de Mme [I] ;

— rejeté les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formulées par M. [I] ;

— ordonné à M. [I] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [I] d’avoir volontairement libéré les Iieux et restitué les clés dans ce délai, la société Domofrance pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement les époux [I] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel la somme de 1 596,52 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 31 mai 2023, échéance de mai 2023 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [I] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel la somme totale de 7 683,10 euros (y compris la dette solidaire de 1 596,52 euros), au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation due à compter du 1er juin 2023 (décompte arrêté au 14 mai 2025, échéance d’avriI 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [I] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération des lieux ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 743,84 euros ;

— dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

— condamné M. [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— condamné M. [I] à payer à la société Domofrance la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

4. M. [I] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 11 septembre 2025, en ce qu’elle a :

— constaté, au 19 novembre 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 6 septembre 2013 et 1er février 2022 et liant la société Domofrance à M. [I] et Mme [I], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 1] et l’emplacement de stationnement n°1009 situé à la même adresse ;

— constaté le départ de Mme [I] des lieux à la date du 1er juin 2023 ;

— rejeté les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formulées par M. [I] ;

— ordonné à M. [I] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Domofrance pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné solidairement M. [I] et Mme [I] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel la somme de 1 596,52 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 31 mai 2023, échéance de mai 2023 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [I] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel la somme totale de 7 683,10 euros (y compris la dette solidaire de 1.596,52 euros),au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation due à compter du 1er juin 2023 (décompte arrêté au 14 mai 2025, échéance d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [I] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération des lieux ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 743,84 euros ;

— dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

— condamné M. [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— condamné M. [I] à payer à la société Domofrance la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les plus amples demandes des parties.

5. Par dernières conclusions déposées le 21 février 2026, M. [I] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 8 août 2025, en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formulées par M. [I] ;

— ordonné à M. [I] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance ;

— condamné M. [I] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel la somme totale de 7 683,10 euros (y compris la dette solidaire de 1.596,52 euros), au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation due à compter du 1er juin 2023 (décompte arrêté au 14 mai 2025, échéance d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— condamné M. [I] à payer à la société Domofrance à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 743,84 euros ;

— dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

— condamné M. [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— condamné M. [I] à payer à la société Domofrance la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant et statuant de nouveau :

— suspendre les effets des clauses résolutoires ;

— accorder à M. [I] un délai de grâce afin de lui permettre de se libérer de la dette locative à raison de 36 mensualités de 220,84 euros, en sus des loyers et charges habituelles ;

— débouter la société Domofrance de sa demande d’actualisation du montant de la dette

locative et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

6. Par courrier du 24 février 2026, la société Domofrance a sollicité un report de l’ordonnance de clôture.

7. Par dernières conclusions déposées le 25 février 2026, la société Domofrance demande à la cour de :

— débouter M. [I] de l’intégralité de ses demandes ;

— confirmer en conséquence en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 8 août 2025 sauf à actualiser le montant de la dette locative de M. [I] qui doit être fixée à la somme de 12 408,44 euros ;

— condamner M. [I] au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

8 – Par nouvelles conclusions déposées par réseau privé virtuel des avocats le 4 mars 2026, la société Domofrance maintient ses demandes et produit un nouveau justificatif de rejet des paiements opérés par M. [I].

9. L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 12 mars 2026, avec clôture de la procédure au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

10. Aux termes de l’article 914-3 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 914-4 poursuit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, la société Domofrance a sollicité le report de l’ordonnance de clôture par courriel du 24 février 2026, avant de déposer ses conclusions le lendemain, jour de l’ordonnance de clôture.

En revanche, aucune demande n’a été faite pour être autorisé à conclure après l’ordonnance de clôture, ni par courrier pas plus que dans les conclusions déposées le 4 mars. En conséquence, les conclusions déposées après la clôture sont irrecevables.

Sur la demande principale

11. La cour est saisie d’une demande d’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant 36 mois.

12. Le bailleur intimé s’y oppose, faisant valoir le précédent protocole d’accord de cohésion sociale signé le 1er mars 2021 ayant permis de renoncer à exécuter l’ordonnance du juge des référés du 15 juillet 2016 qui avait résilié le bail ainsi que l’augmentation de la dette locative depuis le commandement de payer visant la clause résolutoire et l’absence de reprise du paiement du loyer.

13. Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi, l’existence de contestations sérieuses est indifférente pour la mise en oeuvre de ce texte, le trouble manifestement illicite se définissant comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire ; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

Le caractère illicite doit être évident et peut résulter d’une violation de la loi ou de stipulations contractuelles.

Sur le montant de la dette locative

14. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son paragraphe I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, produit effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

L’obligation de payer les loyers et charges est une obligation essentielle du locataire.

Un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 18 septembre 2024 pour un montant de 3.619,86 euros de charges et loyers dus à l’époque.

15. Au 3 décembre 2024, date de l’assignation, le montant de la dette locative était de 4.430,77 euros, échéance d’octobre 2024 comprise.

Le montant des allocations logement était de 254,21 euros outre une réduction du loyer de 32,61 euros laissant un loyer résiduel à charge des locataires de 462,33 euros.

16. Le commandement de payer a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l’article 114 de la Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il apparaît en outre qu’à la suite du commandement de payer qui leur ont été délivrés, M. et Mme [I] n’ont ni réglé l’intégralité de leur dette dans le délai légal de deux mois, ni repris le paiement régulier du loyer, de sorte que le premier juge ne pouvait que tirer les conséquences de l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois et même au jour de l’audience, comme l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le permet.

Sur les délais

17. Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate :

« V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation […].

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

18. Le jour de l’audience en référé, la dette locative était de 7.689,10 euros, dont la somme de 1.596,52 euros relevant de la solidarité des époux, non contestée, selon décompte au 14 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Suivant décompte en date du 4 février 2026 produit par l’intimée, la dette s’élève désormais à la somme de 12.408,84 euros.

L’appelant justifie avoir repris un travail en mai 2025 mais être de nouveau en arrêt suite à un accident de travail et percevoir à ce titre une rente accident de travail.

Les versements que l’appelant indique avoir effectués pour venir diminuer le montant de la dette locative n’apparaissent toutefois pas sur le décompte actualisé du bailleur, ce dernier produisant un courriel de la Banque Postale du 1er octobre 2025 précisant que « les opérations ont été annulées par le Bureau de Poste à l’initiative du client ».

19. M. [I] ne justifie pas d’une reprise des loyers comme le prévoit l’article 24 de la loi sus-visée ni d’une capacité à apurer la dette locative par 36 mensualités de 220,84 euros, ce qui ne permettrait par ailleurs pas de solder la dette, le reliquat devant être versé le 36ème mois et alors que la somme proposée par l’appelant est supérieure au montant du reste à vivre devant lui être laissée en cas de saisie sur ses rémunérations.

De sorte que l’appelant ne justifiant pas des conditions d’octroi des délais de paiement, sa demande sera rejetée et l’ordonnance déférée confirmée.

20. Succombant en son appel, M. [I] sera condamné aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, l’équité commandant qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Déclare irrecevables les conclusions déposées par la SA Domofrance le 4 mars 2026, après l’ordonnance de clôture,

Confirme l’ordonnance déférée

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [I] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, conseillère faisant fonction de Présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.