COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT MIXTE

Expertise

DU 31 OCTOBRE 2024

N° 2024/ 396

Rôle N° RG 21/10565 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHZSN

S.C.I. SCI [Adresse 7]

C/

Syndic. de copro. RESIDENCE LE [6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sophie MARCHESE

M^e Brigitte AUGIER-SACHER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 16 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/06778.

APPELANTE

SCI [Adresse 7] Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉ

Syndicat de copropriétaires RESIDENCE LE [6] pris en la personne de son syndic en exercice la Société SOGIRE, représentée par son représentant légal en exercice domicilié de droit au siège social de la Société SOGIRE situé [Adresse 2] , demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Brigitte AUGIER-SACHER, avocat au barreau de TOULON

assisté de M^e Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier RESIDENCE NAVY CLUB à [Localité 9], élevé sur sept niveaux, est composé d’un seul bâtiment collectif divisé à l’origine en 354 lots.

Par acte authentique du 20 mars 1989, la SCI [Adresse 7] a acquis les lots n°19, 20, 21, 22, 23, 24, 107, 108, 109, 110, 176, 358, 357 et 355 au sein cet ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété.

Le lot n°355 provient de la subdivision du lot n°18 et les lots n°357 et 358 de celle du lot n°25.

Par acte authentique du 05 décembre 1991, la SCI [Adresse 7] a acquis au sein du même ensemble immobilier de nouveaux lots numérotés 501, 502, 503 et 504.

Les lots n°501 et 502 proviennent de la subdivision du lot n°362, lui-même issu de la subdivision du lot n°25 et les lots n°503 et 504 proviennent de la subdivision du lot n°369 lui-même issu de celle du lot n°362.

L’état descriptif de division initial et le règlement de copropriété résultent d’un acte du 10 février 1983 reçu par Maître [Z] [R], notaire à [Localité 10] (83), publié le 15 avril 1983, Volume 5705 n°16.

Seules deux clés de répartition des charges sont prévues par le règlement de copropriété, en fonction des tantièmes de propriété divise mentionnés dans l’état descriptif de division pour les charges communes et de l’utilité pour les ascenseurs.

Les subdivisions de lots ont donné lieu à des modifications de l’état descriptif de division sans nouvelle répartition des charges. L’état descriptif de division a ainsi été modifié :

— par acte notarié, le 02 juin 1988 (par suite de la subdivision des lots 18 et 25)

— par acte notarié du 28 janvier 1991 (par suite de la division du lot 362 en 140 lots)

— par acte notarié du 05 décembre 1991 (par suite de la division du lot 369 entre trois nouveaux lots-503, 504 et 505)

La SCI [Adresse 7] s’est plainte, dès 2007, que des charges d’entretien et de réparation des parkings lui étaient imputées alors qu’elle indiquait ne disposer d’aucun emplacement de parking.

Par acte d’huissier du 17 septembre 2010, la SCI [Adresse 7] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir déclarer non écrite la clause de répartition des charges inscrite au règlement de copropriété et d’ordonner avant-dire droit une expertise.

Par jugement avant dire droit du 05 septembre 2011, le tribunal de grande instance de TOULON a :

Déclaré non écrites les clauses A et B du II du Chapitre III du règlement de copropriété du 10 février 1983 définissant les charges communes générales et les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du bâtiment ;

Ordonné une expertise ;

Commis pour y procéder Monsieur [G] [U] ;

Réservé les dépens ;

Sursis à statuer sur les autres demandes.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 24 avril 2014. Un rectificatif y a été apporté le 14 mai 2014.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation puis d’une réinscription au rôle.

Par jugement contradictoire du 16 juin 2021, le tribunal judiciaire de TOULON a :

débouté la SCI [Adresse 7] de ses demandes principales de rejet du projet de répartition des charges de l’expert judiciaire, de la création d’une clause et d’une grille de répartition spéciale concernant les garages et de la validation de la proposition de répartition de Monsieur [T] [W], expert géomètre ;

débouté la SCI [Adresse 7] de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire ;

procédé à une nouvelle répartition des charges de copropriété de l’immeuble RESIDENCE LE [6], conformément au rapport d’expertise judiciaire du 24 avril 2014 réalisé par Monsieur [G] [U] et à son rectificatif ;

dit que cette nouvelle répartition des charges de copropriété prendra effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle le jugement est devenu définitif ;

dit que la demande du SDC RESIDENCE LE [6] en recouvrement des charges de copropriété est prescrite pour la période antérieure au 16 décembre 2006 ;

déclaré irrecevable la demande du SDC RESIDENCE LE [6] en recouvrement des charges de copropriété pour la période antérieure au 16 décembre 2006 ;

déclaré recevable la demande du SDC RESIDENCE LE [6] en recouvrement des charges de copropriété pour la période postérieure au 16 décembre 2006 ;

débouté le SDC RESIDENCE LE [6] de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété impayées ;

débouté la SCI [Adresse 7] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné la SCI [Adresse 7] à payer au SDC RESIDENCE LE [6] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné la SCI [Adresse 7] aux dépens, comprenant le coût de l’expertise ;

ordonné l’exécution provisoire.

Le premier juge a estimé ne pouvoir s’appuyer sur le rapport amiable de M.[W], géomètre expert, produit par la SCI [Adresse 7], établi non contradictoirement le 05 décembre 2018, en l’absence d’autres éléments versés au débat corroborant celui-ci.

Il s’est appuyé sur le rapport d’expertise judiciaire dont il a jugé qu’il ne pouvait être valablement remis en cause et a retenu celui-ci pour procéder à la nouvelle répartition des charges de copropriété. Il a rejeté la demande de la SCI [Adresse 7] tendant à voir créer une clause et une grille de répartition spéciale concernant les garages.

Il a jugé prescrite l’action en recouvrement de charges diligentée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI [Adresse 7] pour la période antérieure au 16 décembre 2006, au motif que ce dernier n’a formé pour la première fois une telle demande que lors de ses conclusions de reprise d’instance du 16 décembre 2016.

Il a rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges postérieures au 16 décembre 2006 en relevant que celui-ci n’avait produit ni procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes pour l’exercice 2018-2019, ni les décomptes de répartition annuels des charges de copropriétaires portant sur la répartition de l’ensemble des charges.

Par déclaration au greffe du 13 juillet 2021, la SCI [Adresse 7] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

Débouté la SCI [Adresse 7] de ses demandes principales de rejet du projet de répartition des charges de l’expert judiciaire, de la création d’une clause et d’une grille de répartition spéciale concernant les garages et de la validation de la proposition de répartition de Monsieur [T] [W], expert géomètre ;

Débouté la SCI [Adresse 7] de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire ;

Procédé à une nouvelle répartition des charges de copropriété de l’immeuble RESIDENCE LE [6], conformément au rapport d’expertise judiciaire du 24 avril 2014 réalisé par Monsieur [G] [U] et à son rectificatif ;

Dit que cette nouvelle répartition des charges de copropriété prendra effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle le jugement est devenu définitif ;

Débouté la SCI [Adresse 7] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [6] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat et formé un appel incident.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2022, auxquelles il convient de se référer, la SCI [Adresse 7] demande à la cour :

de dire et juger que le rapport d’expertise déposé par Monsieur [G] [U] ne procède pas à une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

de dire et juger que le projet de répartition des charges tel que proposé par l’expert judiciaire sera rejeté ;

En conséquence :

d’ordonner la création d’une clause et d’une grille de répartition spéciale concernant les garages ;

de dire et juger que la proposition de Monsieur [T] [W] sera validée ;

Au besoin :

de désigner tel expert pour procéder à cette répartition spéciale aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [6], la mesure bénéficiant à l’intérêt de tous ;

de confirmer le jugement sur le surplus ;

de condamner le syndicat de la RESIDENCE LE [6] à lui payer la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de la première instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

de condamner le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE [6] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens d’appel ;

de débouter le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [6] de sa demande en paiement des charges postérieures au 1er octobre 2019 s’agissant d’une demande nouvelle ;

de débouter le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE [6] de l’intégralité de ses demandes.

Elle expose devoir payer des charges d’entretien et de réparation de parkings alors qu’elle ne dispose d’aucun emplacement. Elle fait état du caractère illicite des clauses de répartition de charges prévues par le règlement de copropriété, ce qui a été jugé par le tribunal de grande instance de Toulon le 05 septembre 2011.

Elle reproche à l’expert judiciaire de ne proposer aucune spécialisation des charges relatives aux garages alors que l’analyse des bâtiments de l’immeuble permet de constater qu’ils sont structurellement indépendants. Elle ajoute démontrer, par le biais d’une expertise amiable, que l’expert judiciaire n’a pas répondu à sa mission puisqu’il ne propose aucune définition des parties communes générales et spéciales ni aucun tableau de répartion des charges. Elle affirme conforter sa critique du rapport d’expertise par le rapport d’un deuxième géomètre expert qui note que l’expertise judiciaire n’est pas exploitable et souligne que la redéfinition des tantièmes de copropriété ne figurait pas dans la mission qui lui avait été confiée à l’expert judiciaire.

Elle fait état de la prescription de l’action en paiement des charges formée par le syndicat des copropriétaires pour la période antérieure au 16 décembre 2006. Elle indique que le syndicat des copropriétaires ne peut dès lors lui imputer valablement le paiement de la somme de 4882, 52 euros.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande en paiement pour la période postérieure au premier octobre 2019 pour être nouvelle en cause d’appel.

Elle fait observer que le syndicat des copropriétaires ne pouvait procéder à la répartition des charges à compter du 10 octobre 2011, date de signification du jugement réputant non écrite les clauses de répartition de charges. Elle ajoute qu’en tout état de cause, il ne justifie pas de sa créance, notamment en raison de l’absence de production des décomptes de répartition des charges entre chaque copropriétaire.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2022 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE LE [6] demande à la cour :

de juger que ses demandes tendant au paiement des arriérés de charges de copropriété pour la période postérieure au 1er octobre 2019 ne représentent qu’une actualisation des demandes de première instance ;

de déclarer ses demandes tendant au paiement des arriérés de charges de copropriété pour la période postérieure au 1er octobre 2019 recevables ;

de juger que le paiement effectué par la SCI [Adresse 7] par chèque du 27 mai 2008 d’un montant de 4.682,52 euros vient par priorité au paiement de la dette antérieure au 16 décembre 2006 de 3.870,33 euros ;

de juger qu’il est créancier d’une somme de 74.234,39 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayés à compter du 16 décembre 2006 ;

de condamner la SCI [Adresse 7] au paiement d’une somme de 74.234,39 euros, à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, au titre des charges de copropriété impayées pour la période courant à compter du 16 décembre 2006 ;

En tout hypothèse,

— de condamner la SCI [Adresse 7] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, y compris les dépens de première instance.

Il expose que le rapport d’expertise a apporté toutes les précisions utiles relatives aux lots de propriété de la SCI [Adresse 7]. Il ajoute que l’expert judiciaire a rempli la mission qui lui était confiée en établissant un tableau des lots et une nouvelle répartition des charges prenant en compte les critères d’utilité, avec des clés de répartition de charges particulières ou spéciales, les charges communes générales étant fondées sur les tantièmes au sol. Il déclare que l’expert judiciaire a répondu aux critiques formulées par la SCI [Adresse 7].

Il précise que le notaire a estimé que le seul rapport d’expertise judiciaire était insuffisant pour procéder à l’établissement de nouvelles clauses de répartition et qu’il convenait d’établir un état descriptif de division modificatif, raison pour laquelle il s’est rapproché de la société GEXXIA, géomètre expert qui, s’appuyant sur ce rapport, a établi un nouveau projet d’état descriptif de division.

Il sollicite le paiement d’un arriéré de charges et note justifier de sa créance. Il conteste toute irrecevabilité de sa demande au motif qu’elle serait nouvelle en cause d’appel, s’agissant d’une simple actualisation de ses prétentions. Il fait état des règles d’imputation sur les dettes les plus anciennes. Il indique justifier des charges 'parking’ qu’il a sollicitées auprès de cette SCI et qui s’avèrent minimes eu égard à sa dette de charges de copropriété.

Il soutient que la décision réputant non écrite une clause de répartition des charges de copropriété et l’entrée en application de la nouvelle clause de répartition sont simultanées, si bien qu’il n’est pas dépourvu de fondement légal pour solliciter des charges de copropriété.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 05 septembre 2024.

MOTIVATION

Le jugement du 05 septembre 2011, devenu définitif, a déclaré non écrites les clauses A et B du II du Chapitre III du règlement de copropriété du 10 février 1983 qui définissaient quelles étaient les charges communes générales et comment devaient se faire leur répartition et quelles étaient les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du bâtiment avec leur répartition. Ce jugement a également ordonné une expertise. Dans sa motivation, le juge notait qu’il convenait de procéder à une nouvelle répartition des charges. Il précisait que la clause de répartition des charges d’ascenseur, non critiquée, restait applicable et que la répartition des charges était indépendante des tantièmes de propriété, si bien qu’il n’y avait pas lieu de dresser un nouvel état descriptif de division.

L’expert judiciaire avait pour mission :

— de décrire sommairement chacun des lots privatifs, indépendamment de sa désignation éventuellement erronée dans les documents contractuels pour en établir une liste exhaustive avec pour chacun d’eux mention de sa valeur relative résultant de sa situation actuelle, de sa consistance et de sa superficie, sans égard à leur utilisation, conformément à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965,

— de proposer une nouvelle répartition des charges de copropriété en fonction des critères fixés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en indiquant les éléments pris en considération et la méthode de calcul utilisée,

— de déterminer en fonction de la nouvelle répartition proposée, la quote-part de charges des lots de parking appartenant à la SCI [Adresse 7] sur la période de dix années précédant la date du jugement et de déterminer la différence avec la quote-part des charges qui lui a été imputée sur la même période.

Lors de son expertise, l’expert a bien mis en lumière les difficultés auxquelles il a été confronté. Ainsi, il a précisé que l’ensemble immobilier avait subi depuis 1983 plusieurs modifications dont la plus grande partie avait fait l’objet de modificatifs à l’état descriptif de division. Il a noté que les plans qui lui avaient été communiqués ne faisaient pas apparaître les numéros de lots. Il a expliqué avoir alors récupéré auprès de l’étude [R], notaire à [Localité 10], les plans annexés aux acte sur lesquels une partie seulement des numéros de lots du règlement de copropriété était indiquée. Il a expliqué avoir donc repéré et numéroté un certain nombre de lots par déduction et précisé que la situation sur le terrain par rapport à ces plans laissait apparaître que certains lots avaient été supprimés, transformés ou n’avaient pas été construits. Il a également fait état des lots qu’il n’a pu visiter (page 15).

Il a noté que plusieurs lots n’avaient pas été réalisés si bien qu’ils n’avaient pu être mesurés et ne pouvaient donc supporter, dans le tableau de synthèse des lots, de valeur de tantièmes. Il a précisé que quelques lots avaient été créés dans des volumes vides avec une destination particulière ou que des parties communes avaient été privatisées.

Il a établi une nouvelle répartition des charges de copropriété (page 12 de son rapport) en faisant état de diverses charges particulières ou spéciales et de charges communes (qu’il décrit, relevant s’appuyer sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965) basées sur les tantièmes d’un tableau qu’il annexe. Il explique que les tantièmes des charges communes générales correspondront aux tantièmes généraux qu’il définit.

Il a indiqué avoir donc établi un tableau de répartition des millièmes de sol pour chaque lot avec l’application de deux coefficients de nature et de situation de chaque lot et proposé des répartitions des dépenses spéciales selon les différents lots en s’appuyant sur les millièmes généraux à partir du tableau qu’il a dressé ou en maintenant la clé de répartition provenant du règlement de copropriété (pour les charges ascenseurs).

Les deux rapports d’expertise amiables produits au débat critiquent le rapport d’expertise essentiellement sur les coefficients retenus pour la situation des lots. Le deuxième expert amiable, M.[Y], dont le rapport est régulièrement versé au débat et a pu faire l’objet d’une discussion contradictoire entre les parties, relève très justement que l’expert a redéfini les tantièmes de copropriété des lots qui n’étaient pas remis en cause, et que de nombreux lots se voyaient attribuer des tantièmes de copropriété totalement différents de ceux qui leur étaient attribués auparavant, ce qui ne faisait pas partie de la mission de l’expert.

Il apparaît effectivement que l’expert, qui a fourni un travail considérable et expliqué les difficultés auxquelles il se trouvait confronté, a redéfini les tantièmes de copropriété, même pour des lots qui n’avaient pas fait l’objet d’une division.

Or, il ne pouvait modifier les quote-parts des parties communes des lots. En conséquence, le rapport d’expertise n’est pas exploitable pour établir une nouvelle répartition des charges.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 (…).

Le juge doit procéder à une nouvelle répartition des charges lorsqu’il répute non écrite une clause relative à la répartition des charges ; il peut, pour ce faire, ordonner avant-dire droit une expertise.

Il convient d’ordonner une nouvelle expertise et de désigner un nouvel expert, dont la mission sera précisée dans le dispositif de la présente décision.

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’obligation aux charges ainsi prévue est d’ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges pour le copropriétaire considéré, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

Les parties ne discutent pas la prescription de l’action en paiement du syndicat des copropriétaires concernant les charges exigibles pour la période antérieure au 16 décembre 2006.

Contrairement à ce qu’avance la SCI [Adresse 7], le syndicat des copropriétaires n’était pas dépourvu de fondement légal pour procéder à la répartition des charges pour la période postérieure au 10 octobre 2011, date de la signification du jugement du 05 septembre 2011. Le jugement du 05 septembre 2011, signifié le 10 octobre 2011, n’a pas instauré une nouvelle répartition des charges mais s’est contenté de déclarer non écrites certaines clauses rendant nécessaire une nouvelle répartition des charges. La nouvelle répartition des charges ne peut prendre effet qu’à compter de la date où la décision qui l’a instaurée a acquis l’autorité de la chose jugée. Or, le jugement du 16 juin 2021 qui a instauré une nouvelle répartition de charges a été frappé d’appel (il s’agit de l’objet de la présente procédure). Dès lors, le syndicat des copropriétaires est en droit de solliciter l’arriéré de charges de copropriété non prescrit, fondé sur les tantièmes de copropriété issus des nouveaux états descriptif de division et sur la répartition des charges décrite par le règlement de copropriété, étant précisé que celui-ci ne dit rien sur la répartition des charges en matière de regroupement ou de subdivision des lots.

L’article 565 du code de procédure civile énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code stipule que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Contrairement également à ce qu’avance la SCI [Adresse 7], la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées pour la période postérieure au premier octobre 2019 n’est pas irrecevable pour être nouvelle en cause d’appel puisque cette demande, qui consiste en une actualisation du montant des charges sollicitées, a la même fin que celles soumises au premier juge, à savoir le paiement des arriérés de charges de copropriété ; cette demande est également le complément nécessaire de la demande originaire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 74.234, 39 euros pour la période débutant le 16 décembre 2006 et s’arrêtant au premier octobre 2021, appel de provisions de charges du premier octobre 2021 au 31 décembre 2021 inclus.

Au soutien de sa demande, il produit, les procès-verbaux des assemblées générales pour les périodes considérées, approuvant les comptes, fixant les budgets provisionnels et votant les travaux, les états comptables pour les périodes considérées (sauf pour les exercices du premier octobre 2006 au 30 septembre 2007 et du premier octobre 2007 au 30 septembre 2008) ainsi que les décomptes de répartition de charges de la SCI [Adresse 7] pour les périodes considérées.

La SCI [Adresse 7] ne peut pas être condamnée aux charges sollicitées pour les périodes durant lesquelles il manque les états comptables. Par ailleurs, le solde antérieur débiteur de 3870, 33 euros existant avant le premier janvier 2007 n’est pas démontré. Sans même qu’il soit besoin de faire application des articles 1253 et 1256 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, il convient de dire que la somme de 4682, 52 euros payée par chèque du 27 mai 2008 s’imputera sur les sommes dues postérieurement.

Dès lors, la SCI [Adresse 7] est redevable, au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de la somme de 51.003,36 euros (74.234,39 euros- 23.231,03 euros), pour la période du 16 décembre 2006 au premier octobre 2021, appel de provisions de charges du premier octobre 2021 au 31 décembre 2021 inclus. Elle sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il convient de sursoir à statuer sur les dépens et les frais irrépétibles en raison de l’expertise judiciaire qui a été ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt mixte contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence LE [6], représenté par son syndic en exercice, la société SOGIRE, au titre des charges de copropriété impayées,

STATUANT A NOUVEAU,

DÉCLARE recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence LE [6], représenté par son syndic en exercice, la société SOGIRE, tendant au paiement des arriérés de charges de copropriété pour la période postérieure au premier octobre 2019,

CONDAMNE la SCI [Adresse 7] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence LE [6], représenté par son syndic en exercice, la société SOGIRE, la somme de 51.003,36 euros (74.234,39 euros- 23.231,03 euros), pour la période du 16 décembre 2006 au premier octobre 2021, appel de provisions de charges du premier octobre 2021 au 31 décembre 2021 inclus,

AVANT DIRE DROIT sur la clause de répartition des charges de copropriété,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder Mme [B] [N], [Adresse 3]

Tél : [XXXXXXXX01]; Port. : 06.07.03.71.07,

[Courriel 5]>

avec pour mission de :

— convoquer les parties, les entendre en leurs explications, répondre à leurs dires,

— prendre connaissance des pièces de la procédure et de tout autre document utile à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux, l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 9], visiter l’immeuble et le décrire,

— décrire sommairement chacun des lots privatifs pour en établir une liste exhaustive,

— proposer à la cour un nouvelle répartition des charges de copropriété en fonction des critères fixés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en indiquant les éléments pris en considération et la méthode de calcul utilisée, à l’exception des charges d’ascenseur, dont la répartition reste faite par le règlement de copropriété,

— dit que l’expert pourra, le cas échéant, être assisté d’un sapiteur

SUBORDONNE l’accomplissement de la mission au versement par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Le [6] de la somme de 2.500 euros, en avance sur la rémunération de l’expert, dans un délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision,

DIT que la consignation de cette somme devra être faite auprès de la régie de la présente Cour et que l’expert en sera informé, sa mission débutant à compter de cette date,

DIT qu’à défaut de versement dans le délai et selon les modalités prescrites, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité,

DIT que l’expert déposera un pré-rapport et que les parties devront dans le délai imparti par l’expert, déposer un ou des dires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires dans un délai de six mois à compter de la notification de la consignation et en adresser une copie à chaque partie,

DÉSIGNE M^me C. MENDOZA, conseillère, afin d’examiner toutes difficultés relatives à l’exécution de cette mission.

SURSOIT à statuer sur les autres demandes des parties et sur les dépens

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,