N° RG 21/06123 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NYTI

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 03 juin 2021

( chambre 9 cab 09 F)

RG : 18/11794

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET AVANT DIRE DROIT

DU 29 Janvier 2026

APPELANT :

M. [D] [F]

né le 07 Janvier 1970 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

Et ayant pour avocat plaidant M^e Emmanuel COHEN, avocat au barreau de LYON, toque : 1669

INTIMES :

Mme [C] [J]

née le 12 Mars 1989 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par la SELARL DE LAMBERT AVOCAT ASSOCIE (ERDEEL AVOCATS), avocat au barreau de LYON, toque : 2673

M. [X] [L]

né le 15 Septembre 1988 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par la SELARL DE LAMBERT AVOCAT ASSOCIE (ERDEEL AVOCATS), avocat au barreau de LYON, toque : 2673

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 Juin 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Mars 2024

Date de mise à disposition : 5 septembre 2024 prorogée au 29 janvier 2026 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Julien SEITZ, conseiller pour le président empêché, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 15 décembre 2017, M. [D] [F] a acquis au prix de 420.000 euros un appartement situé [Adresse 5]) propriété de M. [X] [L] et Mme [C] [J].

Par lettre du 26 janvier 2018 adressée aux copropriétaires de l’immeuble, le syndic a rappelé les nuisances sonores provenant du club 'le bec de jazz’ situé dans l’immeuble mitoyen du [Adresse 2], réclamant leur témoignage ou celui de leurs locataires en vue de l’organisation d’une éventuelle procédure. Plusieurs occupants ont fait savoir par courriel qu’ils étaient dérangés par la musique depuis des années, ainsi que par le bruit des clients. Le syndic a indiqué à M. [F] que Mme [J] s’était plainte du bruit provenant du club 'bec de jazz’ par courriel du 5 juillet 2017 et qu’elle disait envisager de faire circuler une pétition.

Par lettre du 10 avril 2018, le conseil de M. [F] a écrit à M. [O] et Mme [J] que la musique du club, du jeudi au samedi et de 23 h jusqu’à 5 h du matin empêchait de dormir dans l’appartement et, leur reprochant d’avoir dissimulé cette information à son client, les a mis en demeure de restituer la somme de 420.000 euros et de verser une indemnisation de 250.000 euros, sauf meilleur accord amiable.

Les vendeurs ont fait répondre par leur avocat qu’ils n’avaient rien caché à M. [F] et qu’ils n’entendaient pas donner suite.

M. [F] les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon le 26 novembre 2018 afin d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 243'500 euros en réparation de son préjudice sur le fondement des articles 1130 et suivants du code civil, subsidiairement des articles 1112-1 et suivants et 1130 et suivants du même code, et à titre infiniment subsidiaire sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 3 juin 2021, le tribunal judiciaire :

—  a débouté M. [F] de toutes ses demandes

—  l’a condamné à payer à Mme [J] et M. [L] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  l’a condamné aux entiers dépens de l’instance, et autorisé les avocats qui en ont fait la demande à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

—  débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

—  prononcé l’exécution provisoire.

Par déclaration du 22 juillet 2021, M. [F] a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 11 mars 2022, M. [F] demande à la cour de :

—  déclarer recevable son appel,

—  infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 3 juin 2021 en ce qu’il le déboute de toutes ses demandes, le condamne à payer à Mme [J] et M. [L] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le condamne aux entiers dépens de l’instance, et autorise les avocats qui en ont fait la demande à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires, prononce l’exécution provisoire,

Et, statuant à nouveau :

A titre principal

—  débouter Mme [J] et M. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

—  vu les articles 1130 et suivants du code civil, juger que la vente réalisée le 15 décembre 2017 par Mme [J] et M. [L] au profit de M. [F] du bien immobilier situé [Adresse 4] est affectée d’un dol causé par les mensonges de Mme [J] et M. [L],

A titre subsidiaire,

—  vu les articles 1112-1 et suivants du code civil, juger que Mme [J] et M. [L] ont violé leur obligation pré-contractuelle d’information au titre de la vente du bien immobilier situé [Adresse 4] réalisée au profit de M. [F] le 15 décembre 2017 ;

—  vu les articles 1130 et suivants du code civil, juger que la vente réalisée le 15 décembre 2017 par Mme [J] et M. [L] au profit de M. [F] du bien immobilier situé [Adresse 4] est affectée d’un dol par réticence de Mme [J] et M. [L],

A titre infiniment subsidiaire,

—  vu les articles 1641 et suivants du code civil, juger que la vente réalisée le 15 décembre 2017 par Mme [J] et M. [L] au profit de M. [F] du bien immobilier situé [Adresse 4] est affectée d’un vice caché qui rend ce bien impropre à l’habitation et qui diminue tellement cet usage que M. [F] ne l’aurait pas acquis ;

En tout état de cause,

—  condamner en conséquence in solidum Mme [J] et M. [L] à payer à M. [F] la somme de 296.300 euros au titre du préjudice (sauf à parfaire) subi par ce dernier dans le cadre de la vente réalisée le 15 décembre 2017 par Mme [J] et M. [L] au profit de M. [F] du bien immobilier situé [Adresse 4], outre les intérêts calculés au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 10 avril 2018;

—  condamner in solidum Mme [J] et M. [L] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  condamner in solidum Mme [J] et M. [L] à payer les entiers dépens de première instance et l’instance d’appel, distraits au profit de la Selarl Laffly & Associés – Lexavoué, représentée par Maître Laffly sur son affirmation de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe le 13 juin 2022, M. [L] et Mme [J] demandent à la cour de :

A titre principal,

—  débouter M.[F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme n’étant pas fondées,

—  et confirmer en totalité la décision du tribunal judiciaire de Lyon du 3 juin 2021.

Subsidiairement,

—  dire et juger qu’aucun préjudice n’est démontré

—  dire et juger en conséquence que l’indemnisation de M. [F] sera limitée à l’euro symbolique ;

En tout état de cause,

—  dire et juger qu’il serait inéquitable que M. [L] et Mme [J] conservent à leur charge tout ou partie des frais irrépétibles dont ils ont dû faire l’avance afin de faire assurer la défense de leurs intérêts dans le cadre de la présente procédure ;

—  condamner en conséquence M. [F] à leur payer une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  condamner le même aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront distraits au profit de Maître De Lambert, avocat associé de la Selarl De Lambert, avocat au barreau de Lyon.

La clôture a été ordonnée le 21 juin 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIVATION

— sur le dol

Outre les écrits du syndic de l’immeuble et les courriels d’autres occupants, qui témoignent de la réalité et de l’existence des nuisances sonores avant la vente, M. [F] s’appuie sur le témoignage de M. [N], négociateur immobilier qui l’accompagnait lors d’une visite et qui déclare que le 7 juillet 2017, il a demandé si le 'Bec de Jazz’ et l’environnement produisaient des nuisances sonores audibles depuis l’appartement et que M. [L] lui a répondu par la négative.

Il produit également un rapport de mesures acoustiques effectuées le week-end du 16 au 17 mars 2018, qui caractérise une durée cumulée de bruit perturbateur supérieur à l’émergence admissible et dû à la diffusion de musique amplifiée de 4 h 38 pendant la première nuit et de 4 h 23 pendant la seconde. Le technicien indique avoir pris les mesures dans la chambre de l’appartement, et précise que la musique est apparue de 00 h 23 à 5 h 02 pendant la première nuit et de 00 h 31 à 4 h 55 pendant la seconde.

Il indique que s’il avait eu connaissance de ces troubles de juouissance, il n’aurait pas acquis le bien.

Les vendeurs répondent que M. [T], agent immobilier chargé de la vente, confirme qu’ils n’ont jamais été présents lors des visites, ainsi qu’en témoigne l’échange de SMS entre Mme [J] et M. [T] du 7 juillet 2017, et produisent une attestation du chef d’établissement de M. [L] qui certifie que celui-ci se trouvait au collège où il enseignait, dans le 8è arrondissement, le 7 juillet de 8 h à 14 h 30, alors que la visite avait lieu à 11 h. Ils qualifient de mensonger le témoignage de M. [N], et font valoir que celui-ci était débiteur d’un devoir de conseil à l’égard de l’acquéreur et que M. [F] ne peut prétendre dans ces consitions que son ignorance de l’information litigieuse était légitime.

Ils affirment que M. [F] a acquis cet appartement en vue de le louer et qu’en conséquence, l’information était dépourvue de caractère déterminant. Ils justifient que les lieux ont été aménagés à des fins locatives par le témoignage de Mme [U], architecte travaillant pour la société Like Home Investissement et mère de Mme [J], puis loué pour de courtes ou moyennes périodes, de janvier 2018 à mi-février 2020, par l’intermédiaire de M. [P] [T] de l’agence Like Home Investissement, titulaire d’un mandat de gestion de M. [F] à cette fin. Ils produisent des captures d’écran de divers sites internet le démontrant ainsi qu’une dizaine de messages de locataires dont l’un loue le calme de l’appartement.

Ils font valoir qu’ils ont quitté l’appartement acheté le 15 décembre 2015 après la naissance de leur premier enfant, pour s’agrandir, précisent que le bien est situé dans un quartier très animé et dynamique du centre-ville prisé pour cette raison, et que M. [F] a choisi cet emplacement pour y faire un investissement ainsi qu’en témoignent les commentaires élogieux des utilisateurs, et qu’étant assisté d’un professionnel de l’immobilier, il a nécessairement eu connaissance de l’existence du club à proximité immédiate de l’immeuble.

Ils font observer que la ville de [Localité 9] a durci les conditions des courtes locations à compter du 1er avril 2018, obligeant M. [F] à acquérir un local commercial d’une surface équivalente à celle de l’appartement soit 83 m² ou à renoncer à louer l’appartement pour de courtes durées, et que la réclamation adverse est formée dans le cadre d’une recherche de rentabilité.

Ils ajoutent que l’appartement est aujourd’hui loué à une société qui y a installé ses bureaux.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il résulte de l’article 1130 du même code que le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

En l’espèce, il est démontré par M. [F] que l’appartement subissait avant la vente les importantes nuisances sonores nocturnes provenant du club de musique mitoyen, et que la chambre de l’appartement litigieux en est fortement affectée, ce qui est de nature à perturber le sommeil des occupants. Il produit notamment un courriel que lui a adressé Mme [Z] [W], propriétaire d’un appartement dans l’immeuble, l’informant de ce qu’elle et son compagnon ont déménagé début janvier 2016, suite à la naissance de leur premier enfant et surtout aux nuisances sonores les empêchant de dormir.

Que M. [F] ait acquis l’immeuble pour le louer ou pour l’occuper personnellement, au moment de l’acquisition ou plus tard, il est certain qu’il n’aurait pas investi dans un bien inhabitable au quotidien en raison des troubles nocturnes générés chaque fin de semaine, du mercredi au dimanche, par le club 'le bec de jazz', et très difficile à revendre.

Or, les doléances des occupants et le courriel adressé par Mme [J] au syndic le 5 juillet 2017 démontrent que les vendeurs souffraient et se plaignaient de ces nuisances sonores avant de céder le bien à M. [F].

Le fait que l’acquéreur ait été accompagné d’un professionnel de l’immobilier et qu’il ait pu constater personnellement, lors de ses visites, la présence du club au rez-de-chaussée de l’immeuble contigu, n’implique pas pour autant qu’il ait pu ainsi se convaincre de l’existence d’un trouble anormal de voisinage résultant de l’activité musicale de l’établissement. En effet, ce trouble était impossible à constater en journée. Il incombait aux vendeurs de l’en informer, en application de l’article 1112-1 du code civil.

M. [F] produit le courriel de Mme [A] [G] qui relate le niveau de décibels trop élevé provenant de l’intérieur du club et les désagréments résultant de la présence des clients à l’extérieur, sous ses fenêtres, jusqu’à l’aube, qui occasionnent également des nuisances sonores et olfactives, outre des déchets. Ce témoin précise qu’un autre établissement situé dans le même quartier respecte le voisinage et la propreté de la rue, ce qui confirme que la présence d’un commerce en activité la nuit dans ce quartier animé n’occasionne pas obligatoirement de tels troubles de voisinage.

Les consorts [V] ne pouvaient ignorer ces nuisances, puisque celles-ci ont déterminé Mme [W] à quitter le logement en janvier 2016 et qu’eux-mêmes ont occupé l’appartement litigieux jusqu’en décembre 2015.

Il en résulte que les graves perturbations nocturnes occasionnées par le club mitoyen constituaient une information déterminante du consentement de M. [F] et devaient être portées à sa connaissance par les vendeurs, qui ne rapportent pas la preuve qu’ils lui ont délivré cette information. Or, s’il en avait eu connaissance avant la vente, M. [F] n’aurait pas contracté ou aurait contracté à un prix inférieur. La dissimulation intentionnelle commise par M. [L] et Mme [J] afin de réaliser la vente du bien constitue en conséquence un dol qui vicie la vente.

C’est pourquoi la cour infirmera le jugement critiqué en ce qu’il a débouté M. [F] de ses demandes.

M. [F] ne réclame pas l’annulation de la vente mais l’indemnisation de son préjudice, qu’il évalue aux sommes suivantes :

—  150.000 euros au titre de l’écart entre le prix payé et la valeur réelle du bien compte tenu des nuisances,

—  72.000 euros correspondant à la charge des mensualités depuis janvier 2018 du prêt qu’il a contracté alors qu’il ne peut occuper son bien,

—  1.800 euros, coût du rapport technique acoustique,

—  2.500 euros au titre des frais de voyages en train de d’hôtel liés au litige

—  70.000 euros au titre de son préjudice moral.

Cependant, si M. [F] réclame paiement de l’entière différence de prix, ainsi que le remboursement de partie des échéances du prêt, alors qu’il reste propriétaire du bien, le préjudice matériel subi pouvait s’analyser en une perte de chance de payer l’appartement un prix moindre.

C’est pourquoi, avant dire droit sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel, la cour, en application de l’article 16 du code de procédure civile, invite les parties à présenter leurs observations sur la nature (préjudice entièrement constitué ou perte de chance) du préjudice subi et son quantum.

Le préjudice moral occasionné à M. [F] par la dissimulation dont il a été victime et les soucis qui en ont résulté pour lui justifient l’octroi d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, que M. [L] et Mme [J] seront condamnés in solidum à lui payer.

Il convient de réserver les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort :

Infirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon ;

Statuant à nouveau :

Condamne in solidum M. [X] [L] et Mme [C] [J] à payer à M. [D] [F] une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral;

Avant dire droit sur le préjudice matériel, invite les parties à présenter leurs observations sur la nature (préjudice entièrement constitué ou perte de chance) du préjudice subi et son quantum, au plus tard le 3 avril 2026 ;

Renvoie l’affaire et les parties sur ce point à l’audience du 23 avril 2026 à 13 h 30 (salle [Localité 10]) ;

Rappelle que l’ordonnance de clôture n’a pas été révoquée ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ