N° RG 22/03681 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OJ5D

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 14 avril 2022

(chambre 10 cab 10 H)

RG : 17/09957

S.A.R.L. ESPACE BIJOUX

C/

S.A.R.L. SECOIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET AVANT DIRE DROIT

DU 23 AVRIL 2026

APPELANTE :

S.A.R.L. ESPACE BIJOUX

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 359

INTIMEE :

S.A.R.L. SECOIA

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par la SELARL BK AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 438

Et ayant pour avocat plaidant l’AARPI NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B 119

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 27 juin 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 décembre 2025

Date de mise à disposition : 12 mars 2026 prorogé au 23 avril 2026 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Emmanuelle SCHOLL, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la cour lors du délibéré :

— Christophe VIVET, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Emmanuelle SCHOLL, conseillère

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par actes du 28 décembre 1993, M. [G] [Y] a pris à bail commercial deux locaux contigus situés [Adresse 3] à [Localité 3], l’un loué par Mme [O], s’agissant d’un magasin et d’un sous-sol, et l’autre par Mme [E], s’agissant d’un magasin. Les locaux constituent deux lots d’une même copropriété.

Ces deux baux avaient pour destination l’exploitation d’un commerce de bijouterie, horlogerie et accessoires, et prenaient effet au 1er janvier 1994 pour se terminer le 31 décembre 2002.

A compter du 25 novembre 1994, M. [Y] a exercé son activité sous la forme de la SARL Espace Bijoux.

Par acte du 25 juin 2002, l’association Les Petits Frères des Pauvres venant aux droits de Mme [O] et de Mme [E] a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à « M. [G] [Y] Espace Bijoux ».

Le 28 novembre 2002, la SARL Secoïa est devenue propriétaire des deux locaux commerciaux.

Par acte du 18 juin 2003, un avenant aux deux baux a été signé aux fins de renouveler les baux commerciaux échus, de les fusionner en un seul bail commercial prenant effet au 1er avril 2003 pour se terminer au 31 décembre 2012, moyennant un loyer annuel de 8.798,36 euros hors charges et hors taxes. Le preneur est mentionné comme par une mention dactylographiée comme étant « M. [G] [Y], dénommé le preneur » suivi de la mention manuscrite « représentant la SARL Espace Bijoux ».

Par acte d’huissier de justice du 26 juin 2015, M. [Y], tant en sa qualité personnelle qu’en qualité de gérant de la SARL Espace Bijoux, a demandé le renouvellement du bail commercial.

Par acte du 23 septembre 2015, la société Secoïa a notifié son refus de renouvellement de bail au motif que M. [Y] n’était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

Par acte d’huissier de justice du 20 septembre 2017, la SARL Espace Bijoux a fait assigner la SARL Secoïa devant le tribunal de grande instance de Lyon, aux fins de contestation du non renouvellement du bail et de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement contradictoire du 14 avril 2022, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé intégral du litige, le tribunal devenu tribunal judiciaire de Lyon a statué comme suit :

— rejette la fin de non-recevoir pour cause de prescription soulevée par la société Secoïa,

— déclare la société Espace Bijoux recevable en son action,

— rejette les demandes de la société Espace Bijoux tendant au principal à la condamnation de la société Secoïa au paiement d’une indemnité d’éviction et de la somme de 419,12 euros TTC au titre de charges indues,

— rejette les demandes de la société Secoïa tendant au principal à l’expulsion du preneur et de tous occupant de son chef, à sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation de 46.800 euros et la somme de 6.302,36 euros TTC au titre de la régularisation des charges pour 2013 à 2016), et à la résiliation du bail avec expulsion,

— rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et partage les dépens par moitié.

Par déclaration enregistrée le 23 mai 2022, la SARL Espace Bijoux a relevé appel du jugement. Elle a ensuite quitté les lieux le 03 février 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 26 avril 2023, la SARL Espace Bijoux présente les demandes suivantes à la cour :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’intégralité de ses demandes, et l’a condamné à supporter les dépens par moitié,

— Confirmer le jugement pour le surplus,

Statuer comme suit :

— Dire et juger que le preneur des locaux est la société Espace Bijoux,

— Dire et juger que le motif de refus de renouvellement du bail commercial renouvelé n’est pas valable,

— Fixer l’indemnité d’éviction due en conséquence par la société Secoïa à 190.000 euros,

— Lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise formulée par la société Secoïa et ordonner, le cas échéant, la consignation aux frais de cette dernière,

— Débouter la société Secoïa de ses demandes de fixation d’une indemnité d’occupation, de résiliation du bail, d’expulsion, de paiement d’arriérés locatifs, et de régularisation de charges,

— Dire et juger prescrite sa demande de paiement de charges antérieures au 31 octobre 2013,

— Condamner la société Secoïa à lui payer la somme de 419,12 euros TTC,

— Condamner la société Secoïa à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en première instance et en appel, outre les dépens de premier instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 13 juin 2023, la SARL Secoïa présente les demandes suivantes à la cour :

— Débouter la société Espace Bijoux de son appel principal et accueillir son appel incident,

— Infirmer le jugement en ce que le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir qu’elle soulevait pour cause de prescription et l’a déboutée de sa demande de résiliation judiciaire,

— Confirmer le jugement en ce que le tribunal a rejeté l’intégralité des demandes présentées par la société Espace Bijoux,

Statuant à nouveau,

— Déclarer la société Espace Bijoux irrecevable en ses demandes,

— Juger que la société Espace Bijoux est prescrite et ne peut donc plus contester le refus,

Dans l’hypothèse où la cour retiendrait que la société Espace Bijoux serait preneur :

— Débouter celle-ci de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction de 190.000 euros,

— Ordonner une expertise judiciaire aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation,

— Condamner le preneur à régler à la société Secoïa une indemnité d’occupation de 46.800 euros à titre d’indemnité compensatoire en raison de l’occupation des locaux sans droit ni titre du preneur jusqu’au 3 février 2023, date de restitution des locaux,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour le manquement grave et répété du locataire à son obligation de payer les loyers en application des clauses du bail,

— Condamner le preneur à lui régler la somme de 6302,36 euros TTC au titre de la régularisation de charges pour 2013 à 2016, outre intérêt légal,

En tout état de cause,

— Débouter la société Espace Bijoux de l’ensemble de ses demandes,

— La condamner à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel comme de première instance.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour l’exposé intégral de leurs prétentions et moyens.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 27 juin 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2025 à laquelle la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, prorogé au 02 avril 2026 puis au 23 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de la SARL Espace Bijoux

Le tribunal a déclaré la demande recevable en considérant que l’article L.145-10 du code de commerce dans sa rédaction postérieure à la loi n°2008-776 édictait un délai de prescription et non de forclusion. Il a relevé que l’assignation a été délivrée par la société Espace Bijoux à la société Secoïa le 20 septembre 2017, soit moins de deux ans après la notification du refus de renouvellement.

La société Secoïa oppose la prescription biennale à l’action de la SARL Espace Bijoux, soutenant que seule la saisine de la juridiction peut interrompre le délai édicté par l’article L.145-10 du code de commerce (Civ. 3e, 1er février 2012, n°11-10.482). Elle souligne que la remise au greffe de l’assignation par la SARL Espace Bijoux, a eu lieu le 11 octobre 2017, plus de deux ans après le refus de renouvellement.

La SARL Espace Bijoux répond que la réforme du 4 août 2008 a supprimé du texte la référence à une forclusion, faisant de ce délai biennal un délai de prescription. Elle rappelle que, en application de l’article 2241 du code civil, le délai de prescription est interrompu par la délivrance de l’assignation et non par la remise au greffe de cette assignation.

Réponse de la cour :

L’article L.145-10 dernier alinéa du code de commerce dispose que l’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Ainsi que le tribunal l’a parfaitement motivé, la réforme de 2008 a modifié la nature du délai d’action, qui était un délai de forclusion ne pouvant être interrompu que par le placement au greffe de l’assignation, est devenu un délai de prescription valablement interrompu par la délivrance de l’assignation (3e civ, 22 juin 2022, n°20-20.844).

Il en résulte que l’assignation délivrée le 20 septembre 2017 a valablement interrompu la prescription biennale courant depuis le 23 septembre 2015. En conséquence, la décision sera confirmée en ce qu’elle a déclaré l’action recevable.

Sur le renouvellement du bail et le droit à indemnité d’éviction

Pour rejeter les demandes, le tribunal a retenu qu’aucune cession de bail, de nature à transférer la qualité de locataire à la société Espace Bijoux, n’était démontrée, en a déduit que M. [Y] demeurait titulaire du contrat. Le premier juge a ensuite considéré que ce dernier ne pouvait prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, faute d’inscription au registre du commerce et des sociétés.

En appel, la SARL Espace Bijoux fait valoir sa qualité de preneuse, invoquant les dispositions de l’avenant du 18 juin signé par M. [Y] non en son nom personnel mais en tant que représentant de la SARL Espace Bijoux. Elle affirme que le renouvellement d’un bail commercial fait naître un nouveau bail, le bail ayant en l’occurrence fusionné les deux baux précédents. Elle détaille les échanges postérieurs entre les parties concernant les appels de loyer et les règlements, et soutient que l’ensemble de ces éléments établit que la SARL était titulaire du bail depuis l’origine par une reprise des engagements de son gérant à sa création. Elle souligne enfin que la négation de cette qualité par la bailleresse n’est intervenue que lors de la demande en paiement d’une indemnité d’éviction, prouvant la mauvaise foi de celle-ci.

La SARL Secoïa répond que les deux baux d’origine ont été consentis à M. [Y] en qualité de personne physique, et que le congé du 25 juin 2002 lui a été délivré en cette qualité. Elle conteste que la mention manuscrite « représentant la SARL Espace Bijoux » sur le renouvellement du bail du 18 juin 2003 puisse valoir substitution. Elle rappelle avoir échangé sur le renouvellement en 2015 avec M. [Y] toujours en qualité de personne phydique. Elle considère qu’il n’y a eu ni substitution, ni cession, ni fusion, de sorte que seul M. [Y] était titulaire du bail et que, n’étant pas enregistré au RCS, il ne peut prétendre à l’application du statut du bail commercial.

Réponse de la cour :

* Sur les parties au contrat de bail

L’article L.210-6 du code de commerce, reprenant les termes de l’article 5 de la Loi n°66-537 sur les sociétés commerciales, en vigueur lors de la signature des baux initiaux en 1993, porte les dispositions suivantes :

« Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits à l’origine par la société. »

En l’espèce, aucune mention des deux baux initiaux du 28 décembre 1993 n’indique que M. [Y] a agi pour le compte d’une société en formation, ce dont il se déduit qu’il a agi en son nom personnel. Dès lors, quand bien même la SARL Espace Bijoux dont il est gérant aurait exprimé la volonté de reprendre à son compte ces engagements, l’opposabilité de cette reprise aux bailleresses est subordonnée à leur accord. Or, l’existence d’un tel accord n’est ni soutenue ni a fortiori démontrée par M. [Y]. En conséquence, il n’est pas démontré par ce dernier que la SARL est titulaire du bail depuis la conclusion des deux baux du 28 décembre 1993.

* Sur les conséquences de l’avenant du 18 juin 2003

Aux termes de l’article 1191 du code civil, lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.

Le renouvellement du bail commercial du 18 juin 2003 a emporté fusion des deux baux conclus le 28 décembre 1993. Le preneur est désigné par une mention dactylographiée comme étant « M. [G] [Y] dénommé le preneur » suivie de la mention manuscrite « représentant la SAL Espace Bijoux ». La signature est accompagnée du tampon de la société, sans référence au nom de M. [Y].

Cette mention manuscrite figurant sur les exemplaires du bail du preneur et du bailleur, il s’en déduit qu’elle n’a pas été contestée par la bailleresse. La cour considère que cette dernière a donc, en concluant le bail, nécessairement accepté la substitution de la société au preneur initial personne physique, à défaut de quoi elle n’aurait pas accepté de valider le document portant cette mention.

Il s’en déduit que la SARL Espace Bijoux est depuis cette date titulaire du bail en question. En conséquence, la décision sera réformée en ce qu’elle a retenu M. [Y] comme étant le titulaire du bail.

La SARL Secoïa demande subsidiairement la résiliation du bail pour faire échec au droit à indemnité d’éviction auquel la SARL est donc susceptible de prétendre, il y a donc lieu d’examiner cette demande avant de statuer sur le droit à indemnité d’éviction.

* Sur la demande de résiliation du bail et le principe de l’indemnité d’éviction

A l’appui de sa demande de résiliation du bail commercial, la bailleresse invoque la violation par la locataire des dispositions contractuelles concernant l’obligation de paiement du loyer, faisant état de retards répétés dans le paiement des loyers de 2013 jusqu’au 2e trimestre 2019.

La locataire conteste la violation de ses obligations, reprochant à la bailleresse d’avoir commis les erreurs dans les calculs de charges, d’avoir refusé de justifier la régularisation des charges, et de ne lui avoir adressé aucune mise en demeure.

Réponse de la cour :

La SARL Secoïa n’ayant pas invoqué les retards dans le paiement du loyer à l’appui de son refus de renouvellement du bail, n’est donc pas fondée à invoquer les retards antérieurs à l’expiration du bail au soutien de sa demande de résiliation. Il convient dès lors d’examiner la demande au regard des seuls retard postérieurs au premier janvier 2016.

Il est constant que le contrat prévoit que le loyer annuel est payable trimestriellement d’avance. La lecture croisée du compte locataire et des avis d’échéances permet de constater que, si des retards réguliers ont eu lieu à compter du 1er janvier 2016, l’ensemble des loyers restant dus a été régularisé en 2019. Seul le reliquat des charges contestées n’a pas été réglé. La cour observe par ailleurs que ces retards n’ont pas fait l’objet de mise en demeure par le bailleur pendant toute la durée du maintien du preneur dans les lieux, confirmant ainsi l’absence de caractère de gravité de ces retards, étant ajouté que le solde des charges fait partie de l’objet du litige.

En conséquence, la demande sera rejetée et la décision confirmée sur ce point.

Au regard des développements précédents, dont il ressort que la titulaire du bail est la SARL Espace Bijoux, et aucun moyen n’étant opposé à sa demande d’indemnité d’éviction, la SARL Secoïa sera déclarée redevable à son égard de l’indemnité d’éviction, refusée à M. [Y].

* Sur le quantum de l’indemnité d’éviction

La SARL Espace Bijoux, à l’appui de sa demande d’indemnité d’éviction, se prévaut de l’expertise amiable qu’elle produit, mais ne s’oppose pas à une expertise judiciaire, considérant toutefois que les frais doivent en être supportés par la bailleresse qui n’a formulé que des contestations non étayées.

La SARL Secoïa répond que la cour ne peut se fonder sur une expertise amiable et non contradictoire, sans autre élément venant la corroborer. Elle ajoute que cette expertise souffre de diverses critiques concernant le coefficient retenu, la méthode appliquée ou la valeur unitaire du droit au bail.

Réponse de la cour :

Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve.

En revanche, le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire, même contradictoire, établi à la demande d’une partie, à moins que les constatations et conclusions expertales portent sur un fait établi et non discuté par les parties.

En l’espèce, la SARL Espace Bijoux, au soutien de sa demande, ne produit pas d’élément distincte de l’expertise amiable. Le montant de l’indemnité d’éviction étant contesté, il y a donc lieu de faire droit à la demande d’expertise judiciaire.

La SARL Espace Bijoux étant la partie ayant intérêt à voir évaluer cette indemnité, cette expertise sera ordonnée à ses frais.

Sur l’indemnité d’occupation

Le tribunal a rejeté cette demande après avoir décidé que la SARL Espace Bijoux n’était pas le preneur, ce dont il a déduit qu’elle n’était pas redevable de l’indemnité d’occupation.

La SARL Sécoïa fait valoir que la SARL Espace Bijoux est redevable d’une indemnité d’occupation basée non sur la valeur locative mais sur le fait qu’elle lui a causé un préjudice en immobilisant le bien en l’occupant.

La SARL Espace Bijoux répond que l’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer, aucune pièce ne justifiant un autre montant.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L.145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L.145-56.

En l’espèce, la SARL Secoïa ne justifie pas du montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, ni de son préjudice lié à cette occupation. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer. Il ressort des conclusions de la SARL Secoïa que celui-ci a été réglé jusqu’au départ de la société Espace Bijoux. En conséquence, la demande sera rejetée et la décision confirmée sur ce point.

Sur la demande en paiement des charges

Le tribunal a considéré que le débiteur des charges n’était pas la SARL Espace Bijoux, qu’il a considérée comme n’étant pas le preneur au bail, s’agissant selon lui de M. [Y] en son nom personnel. Constatant que ce dernier n’était pas dans la cause, il a rejeté la demande en paiement des charges en ce qu’elle était dirigée contre la SARL.

La SARL Espace Bijoux oppose la prescription à la demande en paiement des charges antérieures au 31 octobre 2013, la demande n’ayant été présentée que dans les conclusions du 31 octobre 2018.

Sur le fond, elle soutient que la SARL Secoïa n’a jamais produit les justificatifs des charges réclamées à hauteur de 5.460,73 euros HT et qu’elle ne prend pas en compte les provisions pour charges au titre du 1er trimestre 2016 à hauteur de 349,27 euros HT et 69,85 euros TTC, dont elle devra remboursement à défaut de régularisation. Elle estime que les décomptes des charges de copropriété ne suffisent pas mais démontrent que le total des charges récupérables est inférieur au montant réclamé. Elle ajoute que les calculs n’aboutissent pas aux montants réclamés.

La SARL Secoïa admet la prescription pour les charges de l’année 2012 soit 158,76 euros.

Sur le fond, elle interprète le contrat comme obligeant le preneur à supporter l’ensemble des charges, le loyer étant prévu net pour le bailleur. Elle conteste ainsi que le preneur ne soit tenu que des seules charges récupérables. Elle considère qu’elle justifie des quantums sollicités, et produit les appels de fonds et les décomptes des charges. Elle précise que les lots n°12 et 13 occupés par le locataire apparaissent sous les numéros 0005/02 et 0908/02 dans les décomptes du gestionnaire.

* Sur la prescription

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la SARL Secoïa a demandé le paiement des charges par conclusions du 31 octobre 2018, cette prétention étant incluse dans la demande en paiement globale des sommes dues. Dans ses conclusions à hauteur d’appel, elle sollicite le paiement des charges pour les années 2013 à 2016.

Il est établi que les charges antérieures au 31 octobre 2013 sont prescrites, comme étant nées plus de cinq ans avant la demande. Le délai de prescription concernant les charges de l’année 2013 ayant commencé à courir à la date de régularisation pour l’année, soit au premier janvier 2014, il s’en déduit que la demande concernant les charges de l’année 2013 n’est pas prescrite, à la différence des charges pour l’année 2012, ce qui n’est pas contesté.

Il ressort de la pièce n°15 de la SARL Secoïa que le montant des charges pour l’année 2013 s’élève à 683,47 euros et le remboursement à 318 euros, ce dont il se déduit que le solde au titre de l’année 2013 s’établit à 365,47 euros.

*Sur le fond

A titre liminaire, le montant sollicité de 6.302,36 euros ne ressort d’aucun décompte des pièces de la SARL Secoïa et ne peut être repris.

Il est nécessaire de déterminer le périmètre des charges concernées avant d’en calculer le quantum au regard des pièces justificatives produites.

Le contrat de bail, antérieur à l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, mentionne que « le loyer annuel de base en principal, net pour le bailleur, payable trimestriellement d’avance est de Euros 8.798,36, hors charges, hors taxe foncière et hors TVA ['] remboursables au bailleur ».

La SARL Espace Bijoux conteste principalement la preuve des charges, mais n’indique pas sa position sur l’interprétation de cette clause, notamment sur les charges concernées. Son évaluation en réponse aux conclusions de la bailleresse se limite toutefois aux charges « répercutables ». Or il est admis qu’en présence d’un bail antérieur aux dispositions de la Loi Pinel, les charges doivent faire l’objet d’une clause précise. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Cependant, il ressort tant des conclusions de la SARL Espace Bijoux que de ses courriers envoyés pendant l’exécution du bail, qu’elle admet le principe des charges dites récupérables, contestant les autres charges de copropriété.

Il s’en déduit que ces charges récupérables sont le dénominateur commun de la volonté des parties.

La demande de la SARL Secoïa sera donc réduite aux charges récupérables, le surplus de la demande étant rejetée.

S’agissant du quantum, la bailleresse doit justifier de la régularisation des charges, à défaut de quoi elle doit le remboursement des provisions versées.

En l’espèce, la SARL Secoïa produit les décomptes des charges pour les années 2014 et 2015, document établis après la vérification des comptes. En revanche, pour l’année 2016, seuls les appels de charges, correspondant à des provisions sans décompte définitif sont produits. Sans régularisation des charges de l’année 2016, sa créance au titre de cette année sera rejetée et les sommes versées par la SARL Espace Bijoux (349,27 euros et 69,85 euros appelées le premier trimestre 2016) devront être remboursées.

S’agissant des lots concernés, leur numérotation a visiblement fait l’objet d’une renumérotation entre le contrat de bail et les appels de charges. Cependant, les mentions des tantièmes permettent de retenir les lots 005 et 908 sur les documents édités par le syndic de copropriété.

Pour l’année 2014, le décompte de charges récupérables pour les lots concernés par le bail fait état d’un montant total de 105,27 + 157,92 = 262 euros.

Pour l’année 2015, le décompte le décompte de charges récupérables pour les lots concernés par le bail fait état d’un montant total de 109,14 + 41,52 = 150,66 euros.

Le total dû par la SARL Espace Bijoux, déduction de sa créance de remboursement qui vient en compensation, s’élève à 365,47 + 262 + 150,66 – 349,27 – 69,85 = 359,01 euros.

La décision sera infirmée et la SARL Espace Bijoux sera condamnée à verser à la SARL Secoïa la somme de 359,01 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En l’état de l’expertise, ces demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire, mixte, mis à disposition au greffe,

— Déclare recevable l’appel à l’encontre du jugement prononcé le 14 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon,

— Confirme le jugement rendu en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir pour cause de prescription soulevée par la SARL Secoïa et déclaré la société Espace Bijoux recevable en son action,

— Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

— Condamne la SARL Espace Bijoux à verser à la SARL Secoïa la somme de 359,01 euros euros HT au titre de l’arriéré des charges pour les années 2013 à 2016 incluses,

— Déboute la SARL Secoïa du surplus de ses demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et des charges,

— Déboute la SARL Secoïa de sa demande en résiliation du bail,

— Dit que la SARL Secoïa doit une indemnité d’éviction à la SARL Espace Bijoux ;

— Sursoit à statuer sur la fixation du quantum de l’indemnité d’éviction,

— Ordonne une expertise à cette fin,

— Commet pour y procéder

M. [H] [Z]

Schneider International

[Adresse 4] ;

Avec pour mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 1ère chambre section A de la cour d’appel de Lyon avant le 15 décembre 2026;

— Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SARL Espace Bijoux à la régie de la cour d’appel de Lyon au plus tard le 15 juin 2026, avec une copie de la présente décision ;

— Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— Dit que le conseiller de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise ;

— Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 15 décembre 2026,

— Réserve les demandes au titre de l’indemnité d’éviction, des dépens et des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé à Lyon le 23 avril 2026.

Le greffier Le président

S. Polano C. Vivet