N° RG 22/04160 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OLAE

Décision du Tribunal Judiciaire de VILLEFRANCHE SUR SAONE

Au fond du 31 mars 2022

( pole civil 1)

RG : 20/00609

S.A.R.L. NORSA

C/

Société CALADE CUISINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 29 Janvier 2026

APPELANTE :

S.A.R.L. NORSA

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par la SELARL ASCALONE AVOCATS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, toque : T 572

INTIMEE :

SAS CALADE CUISINE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL MORTIMORE & DUZELET AVOCATS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Mai 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Mai 2025

Date de mise à disposition : 2 octobre 2025 prorogée au 4 décembre 2025 et 29 janvier 2026 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Patricia GONZALEZ, président

— Julien SEITZ, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Julien SEITZ, conseiller pour le président empêché, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Vu le jugement prononcé le 31 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône entre la société Norsa et la société Calade Cuisine, sous le numéro RG 20/00609 ;

Vu la déclaration d’appel déposée par la société Norsa le 03 juin 2022 ;

Vu la déclaration d’appel rectificative déposée par la société Norsa le 20 juin 2022 ;

Vu l’ordonnance de jonction en date du 21 mars 2023 ;

Vu les conclusions déposées le 19 décembre 2022, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des moyens et prétentions de la société Norsa ;

Vu les conclusions déposées le 11 octobre 2022, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des moyens et prétentions de la société Calade Cuisine ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 mai 2023 ;

MOTIFS

La cour observe à titre liminaire que l’état des lieux d’entrée, signé par les représentants des parties, se trouve rédigé en des termes lapidaires et porte la mention 'OK’ dans l’intégralité des rubriques visées.

Cette rédaction, quoique minimale, fait cependant présumer que les lieux ont été pris en bon état d’entretien.

Sur la possibilité pour la société Norsa de se prévaloir du constat d’huissier du 02 septembre 2019 :

Il est constant que les parties se sont réunies le 22 août 2019 pour dresser l’état des lieux de sortie.

Le représentant de la société Norsa a rédigé deux documents originaux, dont l’un a été remis au représentant de la société Calade Cuisine.

L’exemplaire produit par la société Norsa porte date du 22 août 2019 et fait état de la restitution des clefs, à l’exception de la clef de la boîte aux lettres et de la 'clef du rideau AR'.

L’exemplaire produit par la société Calade Cuisine porte date du 21 août 2019 et fait état de la restitution des clefs, à l’exception de la clef de la boîte aux lettres et de la 'clef du rideau ext.'.

La différence de dates procède d’une erreur matérielle évidente, les parties convenant que la réunion s’est déroulée le 22 août 2019, tandis que la différence dans la désignation des clefs restituées ne revêt pas de caractère significatif, la mention 'AR’ signifiant 'arrière’ et renvoyant sans équivoque à la clef d’un rideau situé à l’arrière du local.

Ces différences mineures entre les documents ne justifient pas qu’ils soient écartés comme dénués de valeur probante.

Il est constant en revanche que le représentant de la société Calade Cuisine a refusé de signer ces documents, à l’exception de la mention relative à la remise des clefs, en estimant que les détériorations y mentionnées ne lui étaient pas imputables.

Cette circonstance étant de nature à affecter la force probante des documents établis par le représentant de la société Norsa, il était nécessaire de procéder à une seconde réunion contradictoire ou de faire dresser constat d’huissier.

Les parties sont convenues de se réunir derechef le 03 septembre 2019, pour établir un nouvel état des lieux de sortie, mais le représentant de la société Calade Cuisine a annulé ce rendez-vous par courriel du 31 août 2019, suite à un incident survenu le 30 août 2019 ayant impliqué l’un des associés de la société Norsa.

Tirant les conséquences de ce désistement, la société Norsa a mandaté Me [K], huissier de justice, qui a dressé procès-verbal de constat de l’état des locaux le 02 septembre 2019.

La société Calade Cuisine estime que ce procès-verbal ne saurait valoir preuve de l’état dans lequel elle a laissé les locaux dès lors :

— qu’il a été dressé 11 jours après la restitution des clefs survenue le 22 août 2019 ;

— qu’il fait état de dégradations ne ressortant aucunement de l’état des lieux dressé le 22 août 2019, s’agissant notamment de la non-conformité de l’installation électrique et de la dépose de certains radiateurs, alors que de telles dégradations n’auraient pu échapper aux parties si elles avaient existé à la date de restitution des locaux.

En l’absence de signature de l’état des lieux du 22 août 2019 et de toute possibilité de faire dresser un nouvel état contradictoire lors de la réunion prévue le 03 septembre 2019, suite au désistement de la société Calade Cuisine exprimé le 31 août 2019, la décision de mandater un huissier de justice n’apparaît pas critiquable.

Force est de constater que le procès-verbal de constat a été dressé le 02 septembre 2019, soit 11 jours après le départ de la société Calade Cuisine et 2 jours seulement après son refus de participer à la réunion du 03 septembre 2019.

L’annulation du rendez-vous fixé le 03 septembre 2019 étant intervenue très tardivement, il n’était pas possible de faire dresser constat d’huissier dans un meilleur délai.

La cour retient, au regard de ces circonstances particulières, que les 11 jours écoulés entre le départ de la société Calade Cuisine et le constat d’huissier ne revêtent pas de caractère rédhibitoire et ne justifient pas d’écarter le procès-verbal de constat.

Les différences alléguées entre l’état des lieux du 22 août 2019 et le procès-verbal de constat du 02 septembre 2019 portent sur :

— l’absence des caches de certaines prises téléphoniques, mentionnée dans le constat d’huissier sans indication correspondante dans l’état des lieux du 22 août 2019,

— la présence d’un cable électrique pendant le long d’un mur, mentionnée dans le constat d’huissier sans indication correspondante dans l’état des lieux du 22 août 2019,

— le dysfonctionnement de certains éléments d’éclairage, mentionné dans le constat d’huissier sans indication correspondante dans l’état des lieux du 22 août 2019,

— le fait que les pieds de certains radiateurs soient manquants et que l’un d’entre eux repose sur des cales en bois, mentionné dans le constat d’huissier sans indication correspondante dans l’état des lieux du 22 août 2019.

Il est commun toutefois qu’un constat d’huissier, dressé par un professionnel, soit plus détaillé qu’un document établi par un bailleur profane. L’absence de toute mention relative aux dégradations susmentionnées dans l’état des lieux du 22 août 2019 n’est donc pas de nature à priver le constat d’huissier de sa pertinence.

La société Calade Cuisine entend faire la preuve de ce que la disparition des pieds de certains radiateurs ou leur pose sur des cales en bois serait postérieure à son départ par la production de photographies non datées. Or, ces documents, manifestement contemporains de son départ (le magasin est vide et le carrelage a été enlevé pour rétablir les sols dans leur état d’origine) ne permettent aucunement de s’assurer de l’état du piétement des radiateurs. L’une des photographie révèle au contraire qu’il manque un pied à l’un des radiateurs.

En outre, ces mêmes photographies font apparaître le câble pendant le long d’un mur du local, confirmant au besoin la pertinence des observations de l’huissier.

La cour retient en conséquence que le constat d’huissier du 02 septembre 2019 constitue la preuve valable de l’état du local au départ de l’intimée, à l’aune de laquelle il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la société locataire.

Sur la facture Brico Dépôt du 03 septembre 2019 :

Vu l’article 1732 du code civil ;

En vertu de l’article 1732 susvisé, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La société Norsa soutient que le local était initialement équipé d’une cuisine et d’un évier, que la société Calade Cuisine aurait fait enlever pour les remplacer par l’une de ses propres cuisines.

Elle se fonde à cet égard sur l’état des lieux d’entrée. Ce document, qui ne décrit nullement le local porte la mention 'OK’ sur la ligne 'meubles cuisine', dans chacune des colonnes correspondant aux murs, au sol, au plafond et aux portes et fenêtres.

Une telle indication n’a aucun sens, des meubles de cuisine n’ayant pas de sol, de murs ou de plafond.

En l’absence de toute description du local, l’existence d’un ligne intitulée 'meubles cuisine’ ne suffit à démontrer la présence effective de tels équipements.

L’état des lieux d’entrée mentionne en revanche la présence d’un évier, dont le constat d’huissier révèle qu’il a été enlevé.

La société Calade Cuisine n’établit pas que l’enlèvement de cet évier a eu lieu sans sa faute.

Il y a lieu en conséquence de mettre en compte la facture Brico Dépôt du 03 septembre 2019 pour les sommes correspondant à l’achat d’un nouvel évier, soit 119,80 euros.

Sur la facture Brico Dépôt du 05 septembre 2019 :

Vu l’article 1732 du code civil ;

Il résulte du constat d’huissier qu’une partie des spots éclairants ne fonctionnent pas.

La société Calade Cuisine n’établit pas que ce dysfonctionnement a eu lieu sans sa faute et elle doit par conséquent en répondre.

La facture Brico Dépôt du 05 septembre 2019 a été établie dans les suites du constat d’huissier et porte sur des ampoules et spots éclairants. Ces circonstances font présumer qu’elle a été réglée pour la remise en état des éclairages.

Il convient en conséquence de mettre en compte la somme de 71,50 euros à ce titre.

Sur la facture Brico Dépôt du 06 septembre 2019 :

Vu l’article 9 du code de procédure civile ;

Cette facture porte sur du petit matériel et des équipements dont il n’est pas possible de déterminer la nature exacte, non plus que le lien avec les dégradations constatées dans le constat d’huissier.

Il n’y a lieu partant de la faire supporter à l’intimée.

Sur la facture de la société Fermetures Georges :

Vu l’article 1732 du code civil ;

Le constat d’huissier fait état de ce que le volet roulant côté sud ne peut plus être actionné par l’emploi de l’interrupteur correspondant.

La société Calade Cuisine affirme, sans en apporter la preuve, que ce dysfonctionnement serait antérieur à sa prise de possession.

Or, l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucun dysfonctionnement des volets roulants, ce dont la cour déduit que la panne constatée par l’expert est advenue pendant l’occupation de la société locataire.

L’intimée ne pouvant établir qu’elle est advenue sans sa faute, il convient de la charger des frais de remplacement du moteur, d’un montant de 1.980 euros.

Sur la facture KPI du 12 septembre 2019 :

Vu l’article 1732 du code civil ;

Le constat d’huissier fait état de ce que deux radiateurs ne sont plus équipés de leurs têtes thermostatiques et qu’un autre se trouve posé sur des cales en bois.

Les photographies produits par la société Calade Cuisine, qui ne font pas apparaître l’ensemble des radiateurs, ne suffisent à combattre ces constatations.

La preuve de la dégradation est suffisamment apportée et la société preneuse n’établit pas qu’elle a eu lieu sans sa faute.

En outre, il a été précédemment retenu que l’évier initialement installé était manquant.

Il s’ensuit que la facture KPI, portant sur le raccordement de l’évier acheté auprès de la société Brico Dépôt d’une part, le changement de deux têtes thermostatiques de radiateur et la remise en place d’un troisième radiateur d’autre part doit être mise en compte.

Sur la facture Multi Service CB du 05 octobre 2019 :

Vu l’article 1732 du code civil ;

La facture litigieuse porte sur le remplacement intégral du parquet du local, la fixation de trois radiateurs, le bouchage de trous muraux, la pose de plaintes, la remise en peinture de la cuisine, le changement de dalles au plafond, le nettoyage des vitres et l’enlèvement des enseignes.

Le constat d’huissier fait état de ce que des lames de parquet flottant sont manquantes ou cassées en partie sud. Cette circonstance n’imposait cependant pas le changement de l’ensemble des sols, de sorte que la somme réclamée doit être réduite.

Le constat témoigne par ailleurs de la présence persistente de dalles plafonnières trouées ou percées, malgré les travaux de remise en état dont justifie la société Calade Cuisine par la production d’une facture de la société Bricoman.

Il témoigne également :

— de ce que les murs de la cuisine sont tâchés,

— de ce qu’une partie n’a pas été remise en peinture suite à l’enlèvement des meubles installés par l’intimée, laissant apparaître les plaques de plâtre constituant la structure de la paroie,

— de ce que des trous demeurent dans les murs, rebouchés grossièrement.

Les travaux de remise en état dont justifie la société Calade Cuisine par la production d’une facture Multi Service CB n’ont donc pas été complets et suffisants.

Le constat d’huissier témoigne enfin :

— de l’absence de piétement sur certains radiateurs, justifiant leur refixation.

— de l’absence d’enlèvement des enseignes.

En revanche, aucune des constatations de l’huissier ne fait état d’une atteinte aux plaintes, de nature à justifier leur remplacement, ou d’une nécessité de procéder à un nettoyage des vitres.

La société Calade Cuisine n’établit pas que les dégradations susmentionnées sont intervenues sans sa faute et devra donc supporter la facture Multi Service CB, ramenée toutefois d’un montant global de 2.470 euros à celui de 1.300 euros, pour tenir compte de l’inutilité du changement des paintes, du nettoyage des vitres et du remplacement intégral des parquets.

Sur la facture ADS Telecom :

Vu l’article 1732 du code civil ;

La facture ADS Telecom porte sur une recherche de panne, un remise en fonctionnement des spots, la suppression de câbles non sécurisés et le rebranchement du moteur du rideau mécanique.

Elle correspond à des dégradations survenues pendant l’occupation de la société Calade Cuisine, précédemment décrites, dont l’intimée n’établit pas qu’elles sont intervenues sans sa faute.

Il convient en conséquence de mettre en compte la somme de 250 euros réclamée à ce titre.

Sur la facture La Clef des Champs :

Vu l’article 9 du code de procédure civile ;

Vu l’article 1315 ancien du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Cette facture porte sur le remplacement des cylindres des serrures des portes d’accès.

Il ne résulte cependant pas du constat d’huissier que ces éléments aient été dégradés.

La société Norsa justifie leur remplacement par le conflit l’opposant à l’intimée.

Or, un tel motif ne saurait justifier le remplacement des serrures aux frais du preneur, alors que celui-ci n’a commis aucune voie de fait ni proféré la moindre menace.

Il convient en conséquence d’écarter la facture correspondante.

Sur la facture Aquagaz du 12 septembre 2019 :

Vu l’article 1147 du code civil ;

Cette facture porte sur une recherche de panne. Elle n’a donc pour objet de mettre fin à une dégradation imputable au preneur.

La société Calade Cuisine ne justifie cependant pas avoir fait entretenir la chaudière de manière régulière durant tout le temps de son occupation, les factures produites portant sur les années 2015 à 2017.

Cette carence fautive justifie pleinement les vérifications opérées par la société Norsa et il convient de mettre en compte la somme de 84 euros au titre de la recherche de panne effectuée, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de l’intimée.

Sur la facture Cerfic Froid du 28 septembre 2019 :

La facture porte sur le remplacement du système de climatisation réversible. S’il est vrai qu’elle fait état d’une défectuosité du compressurs datant de l’année 2003, elle mentionne surtout le caractère non réglementaire de l’installation employant du fluide R 22.

Il aurait donc été nécessaire de changer l’installation en l’absence même de défectuosité du compresseur, que la facture impute de surcroît à la vétusté de l’installation, dont les locataires ne répondent pas.

Il n’y a lieu en conséquence de faire droit à la demande formée de ce chef.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016;

Le contrat de bail précaire du 27 octobre 2017 dispose que le dépôt de garantie de 4.800 euros versé par la société Calade Cuisine restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts, dans l’hypothèse d’une résiliation 'par suite de l’inexécution d’une des conditions ou pour une cause quelconque imputable au bailleur'.

La notion d’imputabilité à laquelle cette clause fait référence ne présume pas la faute du preneur et la clause susmentionnée s’interprète en ce sens que la résiliation imputable au preneur est celle dont l’origine peut lui être attribuée, indépendamment de toute notion de faute.

Tel est le cas d’une résiliation anticipée du contrat lorsque celle-ci intervient à la seule initiative du preneur, sans l’accord du bailleur.

La résiliation anticipée proposée par le preneur et acceptée par le bailleur relève en revanche de la commune intention des parties et n’est point imputable au preneur au sens du contrat.

Or la société Norsa ne s’est jamais opposée à la demande de résiliation anticipée de la société Calade Cuisine, les échanges de courriels révèlant au contraire son accord tacite en vue de l’expiration du contrat au 22 août 2019.

Elle n’a donc vocation à bénéficier du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts.

Le coût total de reprise des dégradations imputables à la société Calade Cuisine s’établit au montant de 4.205,30 euros.

La créance correspondante se trouve éteint par voie de compensation avec celle née de l’obligation de restituer le dépôt de garantie et la société Norsa reste devoir un solde de 594,70 euros.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Norsa de sa demande en paiement, mais de l’infirmer en ce qu’il l’a condamnée à verser la somme de 4.800 euros à la société Calade Cuisine en restitution du dépôt de garantie.

Statuant à nouveau, il y a lieu de ramener le montant de cette condamnation à la somme de 594,70 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Chacune des partis succombe pour partie à l’instance d’appel. Il convient en conséquence d’infirmer les dispositions du jugement de 1ère instance relatives aux dépens et de condamner chacune des parties à conserver à sa charge la moitié des dépens de 1ère instance et d’appel, desquels ne participent pas les frais du constat d’huissier du 02 septembre 2018.

L’équité commande de confirmer le rejet des prétentions formées devant le 1er juge au titre des frais irrépétibles et de rejeter les prétentions formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,

— Confirme le jugement prononcé le 31 mars 2022 entre les parties par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône sous le numéro RG 20/00609, sauf en ce qu’il condamne la société Norsa à payer la somme de 4.800 euros en restitution du dépôt de garantie et la condamne en sus aux dépens de l’instance ;

— L’infirme de ces chefs ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Prononce la compensation entre les créances respectives des parties ;

— Condamne la société Norsa à payer à la société Calade Cuisine la somme de 594,70 euros en restitution du solde du dépôt de garantie ;

— Condamne chacune des parties à supporter la moitié des dépens de 1ère instance et d’appel, de ce exclus les frais du constat d’huissier du 02 septembre 2019 ;

— Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE CONSEILLER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ