RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG N° 16/03863

Z

C/

X, X VEUVE N, X EPOUSE A, X, C, C, C EPOUSE B

ARRÊT N°18/00060

COUR D’APPEL DE METZ

1^re Chambre

ARRÊT DU 15 MARS 2018

APPELANT :

Maître K Z

[…]

[…]

représenté par M^e HEINRICH, avocat à la Cour d’Appel de METZ

INTIMES :

Monsieur D X

- APPEL INCIDENT

[…]

[…]

représenté par M^e FARAVARI, avocat à la Cour d’Appel de METZ

Madame M X VEUVE N

- APPEL INCIDENT

[…]

[…]

représenté par M^e FARAVARI, avocat à la Cour d’Appel de METZ

Madame I X EPOUSE A

- APPEL INCIDENT

[…]

[…]

représenté par M^e FARAVARI, avocat à la Cour d’Appel de METZ

Madame O-P X

- APPEL INCIDENT

[…]

[…]

représenté par M^e FARAVARI, avocat à la Cour d’Appel de METZ

Monsieur E C

- APPEL INCIDENT

[…]

[…]

représenté par M^e FARAVARI, avocat à la Cour d’Appel de METZ

Monsieur F C

- APPEL INCIDENT

[…]

[…]

représenté par M^e FARAVARI, avocat à la Cour d’Appel de METZ

Madame J C EPOUSE B

- APPEL INCIDENT

[…]

[…]

représenté par M^e FARAVARI, avocat à la Cour d’Appel de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur HITTINGER, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame DUSSAUD, Conseiller

Madame FOURNEL, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Y

DATE DES DÉBATS : En application des dispositions de l’article 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Janvier 2018 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame DUSSAUD, Conseiller et magistrat chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour pour l’arrêt être rendu le 15 Mars 2018.

FAITS ET PROCÉDURE ANTÉRIEURE

G X est décédé le 9 août 2011. Le règlement de sa succession a été confié par ses héritiers, M. D X, M^me H X, M^me I X, M^me O-P X, M. E C, M. F C et M^me J C, à M^me K Z, notaire à Mondelange.

Une déclaration de succession a été déposée par M^me Z le 29 février 2012 au Pôle enregistrement de Paris VIe. Cette déclaration mentionnait à l’actif de la succession un appartement de deux pièces situé […] à Paris VIe, lequel était évalué à un montant de 263.000 euros.

Cet appartement a été vendu par la succession le 20 août 2012 au prix de 300.000 euros.

Le 18 février 2013, l’administration fiscale a mis en oeuvre une procédure de rectification, à l’issue de laquelle elle a arrêté la valeur de l’appartement à un montant de 391.000 euros. A titre de redressement fiscal, l’administration a recouvré contre la succession la somme de 57.679 euros correspondant aux droits supplémentaires et intérêts de retard.

Par acte d’huissier en date du 8 septembre 2014, M. D X, M^me H X, M^me I X, M^me O-P X, M. E C, M. F C et M^me J C (les L X et C) ont assigné M^me Z devant le tribunal de grande instance de Thionville aux fins de voir engager sa responsabilité civile professionnelle. Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives, les L X et C sollicitaient la condamnation de M^me Z à leur payer les sommes suivantes:

—  57.629 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice constitué par les impositions supplémentaires et intérêts de retard acquittés;

subsidiairement 2.641 euros au titre des seules pénalités de retard,

—  128.000 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice constitué par la perte de chance de réaliser une plus-value supérieure lors de la vente du bien,

—  35.000 euros de dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral,

—  4.784 euros de dommages intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

les dépens et les frais irrépétibles.

M^me Z a conclu au débouté des demandes des L X et C.

Par jugement en date du 5 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Thionville a:

— Déclaré M^me Z responsable pour manquement à son obligation de conseil des dommages subis par les L X et C dans le cadre de la déclaration de succession de Monsieur G X,

— Condamné M^me Z à payer aux L X et C la somme de 2.641 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice financier,

— Condamné M^me Z à payer aux L X et C la somme de 3.500 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— Déclaré M^me Z responsable pour manquement à son obligation de conseil dans le cadre de l’exécution du mandat de vente,

— Condamné M^me Z à payer aux L X et C la somme de 45.500 euros à titre de dommages intérêts pour perte de chance,

— Condamné M^me Z à payer aux L X et C une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M^me Z aux dépens,

— Débouté les parties de toute autre demande.

Pour statuer ainsi le tribunal a rappelé que le notaire chargé du règlement d’une succession qui prête son concours à l’établissement de la déclaration de succession a l’obligation de conseiller les parties quant à la sincérité des évaluations proposées et de les informer sur la portée de l’acte et ses conséquences, ce dont il résultait que M^me Z, en qualité de rédactrice de la déclaration de succession, avait l’obligation de conseiller les parties quant à la sincérité de l’évaluation retenue et de les informer sur la portée de la déclaration et ses conséquences, notamment fiscales, en cas de sous-estimation et ce, indépendamment de la question de savoir si elle était spécialement mandatée pour évaluer le bien et même dans l’hypothèse où elle se serait bornée à reporter sur la déclaration l’avis de valeur émis par la société CITYA IMMOBILIER retenu par les héritiers.

Le tribunal a retenu que la valeur du bien portée par M^me Z dans la déclaration de succession était manifestement insuffisante puisque l’administration fiscale avait, elle, retenu une valeur de 48 % supérieure, étayée par trois éléments de comparaison et validée par la commission départementale de conciliation de Paris. Il a également considéré à ce titre que le fait que le bien ait été vendu finalement au mois d’août 2012 au prix de 300.000 euros était indifférent dès lors que le prix de mise en vente avait nécessairement influencé à la baisse le prix de cession.

Après avoir relevé que M^me Z se prévalait de la vétusté du bien sans en rapporter la preuve et qu’elle avait également admis son ignorance du marché parisien dans son courrier à l’administration fiscale en date du 21 février 2013, le tribunal a considéré qu’en n’ayant effectué aucune recherche auprès de confrères parisiens ou des bases de données à sa disposition afin de les comparer aux estimations des agences, non étayées par des éléments objectifs et précis pour s’assurer de leur fiabilité, ni avoir alerté ses clients sur sa méconnaissance du marché local ou les avoir avisés du risque de redressement fiscal en cas de sous-estimation, alors même qu’était retenue la plus basse des deux estimations en leur possession, ni enfin leur avoir conseillé de se ménager la preuve de l’état vétuste de l’appartement qu’elle dit avoir elle-même constatée afin de leur permettre de justifier

précisément, le cas échéant, de cet élément de valorisation auprès de l’administration fiscale, M^me Z avait manqué à son devoir de conseil envers ses clients.

Pour fixer le préjudice subi par les L X et C, le tribunal a écarté les demandes tendant à l’indemnisation des impositions supplémentaires que ces derniers avaient dû acquitter en conséquence de la réévaluation du bien, en retenant que ces impositions supplémentaires n’étaient pas la conséquence directe du manquement de M^me Z puisqu’ils auraient dû les payer si l’évaluation du bien avait été faite initialement à sa juste valeur.

Le tribunal a toutefois retenu que les pénalités de retard de 2.641 euros qui résultaient du redressement fiscal fondé sur l’insuffisance de l’évaluation immobilière étaient bien la conséquence du manquement de M^me Z et devaient être indemnisés par cette dernière, au même titre que le préjudice moral de peine et tracas subi par les L X et C que le tribunal a évalué à la somme de 3.500 euros, en l’absence de preuve de conflits familiaux et d’un stress particulièrement important qui auraient résulté du redressement fiscal.

Le tribunal a également retenu qu’en acceptant un mandat pour un prix à l’évidence sous-estimé, sans s’assurer suffisamment de la valeur réelle du bien et sans informer ses clients de celle-ci, M^me Z leur avait fait perdre une chance de mettre en vente le bien à un prix plus élevé et de susciter des offres plus intéressantes. Le tribunal a évalué cette perte de chance à la somme de 45.500 euros.

Enfin, statuant sur la demande de dommages intérêts formée par les L X et C à hauteur de 4.784 euros au titre du paiement des honoraires de leur avocat, le tribunal a retenu que ces frais étaient en réalité des frais irrépétibles, dans la mesure où il n’était pas prouvé qu’ils avaient été exposés pour d’autres causes que l’instance en cause, de sorte qu’il a condamné M^me Z à leur payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile une indemnité fixée par équité à 2.000 euros.

Par déclaration de son conseil enregistrée auprès du greffe de la Cour le 18 octobre 2016, M^me Z a relevé appel du jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions récapitulatives en date du 10 mai 2017, M^me Z demande à la Cour de:

« Faire droit à l’appel de Maître K Z

— Infirmer le jugement entrepris

— Dire et juger irrecevables les demandes de Monsieur D X, Madame M X Veuve N, Madame I X épouse A, Madame O-P X, Monsieur E C, Monsieur F C et Madame J C épouse B, pour défaut d’intérêt à agir

— En tout état de cause, débouter Monsieur D X, Madame M X Veuve N, Madame I X épouse A, Madame O-P X, Monsieur E C, Monsieur F C et Madame J C épouse B de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de Maître K Z

— Débouter les L X C de leur appel incident et de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de Maître K Z

— Eu égard aux circonstances de la cause, condamner Monsieur D X, Madame M X Veuve N, Madame I X épouse A, Madame O-P X, Monsieur E C, Monsieur F C et Madame J C épouse B aux entiers dépens d’instance et d’appel et à verser à Maître K Z la somme de 2000 au titre de l’article 700 du CPC. »

A titre préliminaire, M^me Z soutient que les demandes des L X et C en indemnisation d’un préjudice sont irrecevables pour défaut de qualité à agir, faute pour eux de démontrer la réalité de leur paiement à l’administration fiscale et partant, du préjudice subi. Elle fait valoir sur ce point que la proposition de rectification de l’administration fiscale est datée du 18 février 2013 et que la proposition de rectification modifiée est datée du 28 février 2013, qu’aucun avis de recouvrement ni aucune preuve de paiement n’a été produite et qu’à ce jour, la prescription fiscale semble acquise, rendant les demandes irrecevables.

Sur le fond, M^me Z soutient qu’elle n’a commis aucune faute, car elle n’a pas été mandatée par les L X et C pour déterminer la valeur vénale du bien.

Elle fait valoir que la valeur portée sur la déclaration de succession par les héritiers a un caractère déclaratif, que ceux-ci ont retenu une valeur de 263.000 euros et, pour ce faire, se sont référés, notamment, à l’avis émis par la société CITYA ETOILE, syndic de l’immeuble, lequel est bien informé de la valeur des biens dépendant de la copropriété en sa qualité de destinataire de l’intégralité des notifications lors des ventes de lots de l’immeuble. Elle précise que le syndic avait retenu une valeur entre 263.000 et 285.000 euros, frais d’agence inclus, de sorte que hors frais d’agence estimés à 5%, l’estimation se situait en dessous des 250.000 euros. Elle ajoute qu’elle n’a pas manqué à son obligation de conseil quant à la sincérité des évaluations proposées puisque les évaluations dont elle a disposé étaient des évaluations d’agences immobilières locales, dont le syndic de l’immeuble, mandatées pour les réaliser par les L X et C eux-mêmes.

Elle soutient encore que la société CITYA ETOILE était également mandatée par les L X et C pour la mise en vente du bien, qu’elle a réalisée à hauteur de 300.000 euros, ainsi que la société PATRIMOINE CONSULTANT qui a, elle aussi, évalué le bien à hauteur de 300.000 euros et a trouvé acquéreur à cette somme, frais d’agence inclus, lequel a indiqué expressément ne pas être disposé à proposer plus pour le bien, de sorte que c’est au vu de ces éléments que la valeur du bien a été fixée sur la déclaration de succession à 263.000 euros.

M^me Z soutient également que s’agissant d’une déclaration de succession, les frais d’agence, à la charge de l’acquéreur, ne sont pas inclus et que la déclaration de succession retient donc un montant médian entre l’évaluation des deux agences précitées, correspondant à la valeur du marché puisque aucun acquéreur potentiel n’avait formulé de proposition au-delà de 300.000 euros.

Elle fait valoir que si la valeur du bien avait été manifestement sous-évaluée, elle n’aurait pas emporté l’adhésion de tous les héritiers et que, nonobstant la sous-évaluation alléguée, aucun héritier ne s’est porté acquéreur du bien, et ce, particulièrement en raison du coût et des travaux importants à réaliser. M^me Z ajoute encore que les L X et C n’ont pas retenu une évaluation supérieure car ils ne pouvaient assurer le règlement des droits de succession au-delà.

M^me Z soutient qu’elle n’avait pas pour mission, en qualité de notaire, d’expertiser les biens et que si « l’expertise immobilière » entre dans le champ de compétence d’un notaire, cela n’implique pas que chaque notaire soit expert immobilier. Elle ajoute que l’article 6 de la loi du 25 ventôse an XI, modifiée par la loi du 28 mars 2011, dispose seulement que les notaires ont pour mission de collecter les informations relatives aux ventes d’immeubles, informations qui figurent dans les actes de vente.

M^me Z conteste avoir mandaté les agences immobilières pour l’évaluation du bien et fait valoir que les évaluations ont été adressées directement à l’indivision successorale, les L X et C n’ayant pas choisi de faire intervenir un tiers pour l’évaluation et étant ainsi seuls en lien direct avec ces agences immobilières.

Elle soutient qu’elle n’était pas davantage tenue à une obligation de procéder à des vérifications des estimations qui lui étaient produites par les L X et C.

M^me Z ajoute que pour établir la déclaration de succession, elle s’est appuyée, d’une part, sur les déclarations des héritiers, mais aussi, d’autre part, sur les estimations des agences immobilières locales, dont le syndic de l’immeuble, particulièrement bien informées, de sorte qu’elle n’avait aucune raison de douter de ces estimations émanant de professionnels connaissant parfaitement tant l’immeuble que le marché local. Elle relève que le notaire parisien qui a reçu l’acte de vente du bien en cause n’a soulevé aucune difficulté, alors même qu’il exerce dans le quartier où se situe le bien et que les L X et C n’ont pas invoqué de manquements à son encontre.

M^me Z fait encore valoir que l’évaluation de l’administration fiscale n’a pas tenu compte de l’état de vétusté du bien, au motif que celui-ci ne lui était pas justifié, uniquement car il était devenu impossible de justifier de l’état de l’appartement à la date du redressement fiscal car celui-ci avait été rénové et vendu entre-temps. Enfin, elle soutient que la valeur de 263.000 euros portée sur la déclaration a été décidée par les héritiers bien avant la déclaration de succession dans le cadre d’un mandat de mise en vente et que ceux-ci ne peuvent faire état d’aucun préjudice ni d’aucune perte de chance car le bien a été vendu 37.000 euros au-delà de l’estimation de l’agence CITYA ETOILE.

M^me Z conteste la demande des L X et C au titre de la perte qu’ils soutiennent avoir subie lors de la revente du bien, et fait valoir à cet égard que l’immeuble a été mis en vente à la valeur décidée par les intimés, sur le fondement des estimations des agences immobilières qu’ils avaient sollicitées, qu’aucun autre acquéreur ne s’est présenté pour proposer un prix supérieur et que les L X et C étaient en accord avec ce prix de vente puisqu’ils n’ont pas attrait l’agence immobilière à la présente procédure alors que cette dernière a fourni l’estimation fondant la déclaration de succession et a procédé à la vente.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, les L X et C n’ont subi aucune perte de chance réelle et sérieuse de vendre l’immeuble plus cher puisque aucun acquéreur n’a proposé un prix supérieur, que les intimés ne démontrent pas avoir eu d’autres offres et qu’il n’est pas davantage prouvé que l’immeuble aurait pu être vendu au prix retenu par l’administration fiscale ou par le tribunal, ni dans les délais que souhaitaient les intimés, qui ont obtenu le prix du marché, lequel n’est pas fixé par l’administration fiscale mais par l’offre et la demande, ce que reconnaîtraient les L X et C dans leurs conclusions du 13 mars 2017 lorsqu’ils évoquent une jurisprudence selon laquelle « la déclaration de succession doit avoir pour base la valeur réelle des biens au jour du décès, c’est-à-dire leur valeur réelle marchande d’après la loi de l’offre et de la demande ».

M^me Z en conclut qu’en l’absence de toute chance avérée d’obtenir un prix

supérieur ou de démonstration qu’ils auraient renoncé à la vente à hauteur de 300.000 euros net vendeur, les L X et C ne peuvent arguer de la perte de cette chance. Elle ajoute que l’évaluation de leur préjudice à la somme de 128.000 euros à ce titre n’est pas fondée car ceux-ci soutenaient en première instance qu’ils auraient pu vendre l’immeuble à sa prétendue valeur réelle, soit 391.000 euros, avec une plus-value de 14 % représentant 54.740 euros, alors qu’ils ont bien déjà réalisé une plus-value de 15 % en vendant l’immeuble à hauteur de 300.000 euros net vendeur.

M^me Z conteste également les demandes d’indemnisation des intimés au titre du redressement fiscal opéré et fait valoir qu’ils n’ont subi à ce titre aucun préjudice car, à supposer le paiement des pénalités dûment rapporté, si le bien avait été évalué à un prix supérieur, les L X et C auraient dû, dans tous les cas, s’acquitter des droits y afférents.

Elle ajoute que de jurisprudence constante, les impôts et autres droits fiscaux ne sont jamais considérés comme un préjudice puisqu’ils sont fixés par la loi, loi dont l’application ne constitue pas un préjudice.

M^me Z fait encore valoir que les intimés, dont la bonne foi a été reconnue par l’administration fiscale, ne se sont vus appliquer aucune pénalité, sauf pénalités de retard, et que c’est à juste titre que le tribunal a limité leur indemnisation à ces seules pénalités de retard, à supposer celles-ci payées, mais qu’il a omis de prendre en considération le fait que, suite à l’intervention de M^me Z, les intimés ont obtenu un remboursement sur l’imposition de la plus-value d’un montant de 12.434,64 euros, de sorte qu’ils n’ont subi aucun préjudice.

Enfin, M^me Z conteste la demande d’indemnisation des L X et C au titre du préjudice moral qu’ils soutiennent avoir subi et fait valoir que cette demande ne repose sur aucun élément car les dissensions familiales étaient préexistantes au litige fiscal et la procédure fiscale n’a pas empêché le règlement définitif de la succession puisque les actes de succession ont été régularisés le 17 février 2012 et le 19 mars 2012. Quant au quantum de la demande, M^me Z fait valoir que l’indemnisation sollicitée par les L X et C à hauteur de 225.463 euros, soit presque 2/3 du prix de l’immeuble, est manifestement exagérée et sans aucun rapport avec la faute, contestée, qu’ils lui reprochent.

Par leurs dernières conclusions en date du 13 mars 2017, les L X et C demandent à la Cour de:

« Rejeter l’appel de Maître Z, le dire mal fondé.

Recevoir l’appel incident des L X-C et y faire droit.

En conséquence, il est demandé à la Cour de céans de:

Dire les L X et C recevables et bien fondés dans toutes leurs prétentions;

Débouter Maître Z de l’intégralité de ses demandes et prétentions.

Condamner Maître K Z à payer la somme de 57.679 euros au titre des rehaussements consécutifs au redressement fiscal subi, à défaut. à titre subsidiaire, à payer la somme de 2.641 euros au titre des pénalités de retard,

Condamner Maître K Z au paiement de la somme de 128.000 euros au titre de

la perte de chance d’obtenir une plus value plus importante au moment de la vente de leur bien,

Condamner Maître K Z à payer la somme de 35.000 euros au titre du préjudice moral subi par chacun des L X et C.

Condamner Maître K Z à payer la somme de 4.784 euros au titre du préjudice subi pour le paiement des honoraires,

Condamner Maître K Z aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel ainsi qu’à payer aux L X et C une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

À défaut, à titre subsidiaire:

Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu parle Tribunal de Grande Instance de THIONVILLE le 5 septembre 2016. »

Les L X et C contestent l’irrecevabilité soulevée par M^me Z et soutiennent que les sommes dues à l’administration fiscale ont été acquittées, qu’ils se trouvent en attente des justificatifs y afférents et qu’à défaut de réception de ces justificatifs en temps utile, ils produiront les relevés bancaires justifiant du versement de ces sommes.

Sur le fond du litige, les L X et C soutiennent que M^me Z, en sa qualité de notaire, était tenue d’une triple obligation d’information, de vérification et d’efficacité ayant un caractère absolu, qu’elle ne pouvait en être déchargée du fait de l’intervention d’un tiers conseiller, professionnel ou non, et qu’elle a par conséquent manqué à ces obligations en procédant à une sous-évaluation du bien.

Ils font valoir à ce titre que M^me Z compte tenu de sa profession et des informations dont elle disposait, détenait les données nécessaires aux fins de procéder à ladite estimation.

Ils soutiennent à ce titre que la loi du 28 mars 2011 dispose, que, par sa seule fonction, l’expertise immobilière entre dans le champ de compétence d’un notaire et que selon le Conseil Supérieur du Notariat, « 1'expertise immobilière est une activité traditionnelle du notariat », « la connaissance et la détermination de la valeur d’un bien immobilier sont primordiales et permettent de conforter les décisions auxquelles sont confrontés les notaires dans l’aboutissement et le règlement de sujets tels que les successions, les donations », et que, les notaires bénéficient pour cela d’un accès privé à de nombreuses bases de données permettant l’évaluation de tout bien immobilier, dont la base de données « BIEN » qui fournit une aide à l’évaluation immobilière des biens situés à Paris, de sorte que M^me Z ne peut soutenir que l’évaluation immobilière ne faisait pas partie de ses missions.

Les L X et C font également valoir que M^me Z a bien été mandatée aux fins de procéder à l’estimation du bien immobilier dans le cadre de la déclaration de succession qu’elle a également établie, ainsi qu’en atteste ladite déclaration dans laquelle elle a évalué le bien à 263.000 euros et que son affirmation erronée selon laquelle l’estimation d’un tel bien ne rentrerait pas dans ses compétences démontre qu’elle a manqué tant à son obligation d’information que d’efficacité et constitue un aveu du fait qu’elle ne disposait pas des compétences techniques pour évaluer un tel bien immobilier.

Les L X et C soutiennent également que si M^me Z s’estimait incompétente ainsi qu’elle prétend, elle aurait dû à tout le moins, au titre de son obligation de

conseil, les mettre en garde sur le risque de remise en cause de son évaluation et en particulier des conséquences fiscales que peut entraîner une sous-estimation.

Ils font également valoir qu’en application du décret n°86728 du 26 avril 1986, les notaires ont, sauf exceptions inapplicables en l’espèce, une compétence territoriale nationale et que M^me Z ne peut donc davantage invoquer sa méconnaissance des particularités du marché local relatif à leur bien alors qu’elle aurait dû, du fait de son état de notaire, connaître les particularités du marché local, de sorte que sa méconnaissance relève d’une insuffisance voire d’une incompétence fautive.

Les L X et C ajoutent que le devoir de conseil du notaire a un caractère absolu et que ce dernier ne peut en être déchargé envers son client du fait des compétences personnelles de celui-ci et que, en tout état de cause, il résulte de la correspondance adressée par M^me Z en date du 22 février 2013 en réponse à la proposition de rectification de l’administration fiscale, qu’elle ne pouvait ignorer qu’elle était compétente pour évaluer un bien immobilier situé à Paris car, par cette correspondance, M^me Z essayait de démontrer que son estimation n’était pas erronée au regard tant de la situation géographique du bien immobilier, que de l’état du marché et de l’état de vétusté du dit bien, ce qui impliquait des compétences à ce titre. Les intimés se prévalent à cet égard d’une attitude contradictoire de l’appelante qui s’estime parfois incompétente en matière d’expertise immobilière et parfois compétente selon les besoins de la cause.

Les L X et C invoquent en outre l’existence de nombreux éléments démontrant l’existence d’un mandat confié à M^me Z quant à l’évaluation du bien immobilier et notamment que:

les courriers relatifs à la succession étaient uniquement destinés à M^me Z au titre de son devoir de conseil auprès de ses clients

aucun mandat ou acte de fin de mission de M^me Z envers les L X et C ne figure dans les pièces versées par cette dernière, ni aucun mandat ou acte par lequel les L X et C auraient chargé la société CITYA IMMOBILIER ou toute autre agence immobilière de la vente du dit immeuble

M^me Z s’est personnellement déplacée en décembre 2011 pour apprécier la qualité et la valeur éventuelle de l’appartement des L X et C, elle reconnaît expressément s’être entourée d’agences immobilières qu’elle estimait avisées; et enfin qu’après une deuxième analyse du dossier, M^me Z confirmait sa valorisation erronée à 263.000 euros dans un courrier du 21 février 2013.

Ils ajoutent que M^me Z ne prouve pas son affirmation selon laquelle le bien aurait été évalué à la valeur de marché et qu’elle ne peut se retrancher derrière les insuffisances de l’agence qu’elle a mandatée en alléguant qu’elle n’était destinataire que de la copie des évaluations ou prétendre que sa mission était de dresser un inventaire mobilier, car la présence d’un tiers conseiller personnel qui serait intervenu auprès du client ne décharge pas le notaire de son devoir de conseil et de son obligation de s’assurer de l’efficacité de l’acte en cause.

Ils font valoir que M^me Z ne s’est pas déplacée à Paris seulement pour effectuer un inventaire immobilier, qui aurait pu être dressé par un huissier, alors que sa mission était bien de procéder à une déclaration successorale portant sur un bien immobilier et précisent que l’existence d’un mandat produit par M^me Z pour une mission de nature différente, ici l’inventaire, ne permet aucunement d’en déduire, a contrario, l’absence de mandat donné pour une autre mission d’évaluation. Ils ajoutent qu’il appartient à M^me Z et

d’engager la responsabilité des agences immobilières le cas échéant.

Les L X et C soutiennent qu’en tout état de cause, M^me Z aurait dû vérifier les évaluations réalisées par les agences immobilières avant de les valider ou de les porter sur la déclaration successorale. Ils font valoir que l’aveu de cette dernière, reconnaissant qu’elle n’aurait fait que reprendre les estimations établies par les agences immobilières montre qu’elle a manqué à l’obligation qui lui incombe de vérifier la justesse du prix déclaré pour l’estimation de l’immeuble, car le notaire ne peut se fier à l’approbation du client et il lui appartient de démontrer qu’il a attiré son attention et fourni tous les conseils appropriés.

Les L X et C font encore valoir qu’il est de jurisprudence constante que la déclaration de succession doit avoir pour base la valeur vénale du bien au moment du décès, correspondant à la valeur réelle marchande d’après la loi de l’offre et de la demande eu égard au marché concerné, et non en fonction d’offres intervenues dans un délai bref et selon des évaluations erronées.

Ils en déduisent que si le notaire se borne à reproduire l’évaluation d’un immeuble faite par tiers qu’il a choisis, il doit répondre du dommage causé aux héritiers par un redressement fiscal fondé sur l’insuffisance de l’évaluation immobilière.

Ils ajoutent que le notaire chargé du règlement d’une succession doit, au titre de son obligation d’information et de conseil, procéder à une actualisation de l’estimation des biens reposant sur des éléments objectifs et sérieux et informer son client des conséquences juridiques et fiscales d’une évaluation inexacte. Ils soutiennent encore que l’obligation d’information et de conseil à laquelle est soumis le notaire lui impose de mettre en garde les contractants de toutes les conséquences prévisibles que peut entraîner l’acte juridique projeté, notamment fiscales, et que le notaire ne peut passer sous silence les conséquences fiscales d’une convention, de sorte qu’en s’abstenant de mettre en garde les L X et C d’un risque de redressement fiscal consécutif à une déclaration de succession comportant une estimation erronée d’un bien immobilier, M^me Z a bien manqué à son obligation de conseil.

Les L X et C ajoutent que dans la proposition de rectification du 18 février 2013 et dans l’avis de la Commission départementale de conciliation de Paris réunie le 10 décembre 2013, l’évaluation réalisée par l’administration fiscale a été faite sur la base d’éléments objectifs et sérieux à l’aide d’une méthode comparative concernant des biens similaires situés au même endroit, alors que l’évaluation erronée de M^me Z ne reposait sur aucun élément de comparaison susceptible de permettre aux demandeurs de se justifier, dans l’hypothèse fortement vraisemblable d’une rectification.

Les L X et C en concluent que les manquements de M^me Z sont constitutifs d’une faute professionnelle qui a eu pour effet direct et certain de leur causer des préjudices dont ils sollicitent l’indemnisation.

A ce titre, ils soutiennent que quatre séries de préjudices découlent de la faute commise par M^me Z dans l’estimation de la valeur vénale réelle du bien immobilier.

En premier lieu, les L X et C sollicitent l’indemnisation de leur dommage équivalent au montant de l’imposition supplémentaire résultant de la rectification et font valoir que ce dommage, sous déduction de l’incidence financière des solutions licites, constitue non pas une perte de chance mais un préjudice entièrement consommé qu’il incombe au notaire de réparer, en l’espèce à hauteur du rehaussement supplémentaire de 55.038 euros, augmenté des pénalités de retard de 2.641 euros, soit la somme totale de

57.679 euros.

A titre subsidiaire, les L X et C font valoir que, si M^me Z n’avait pas commis de faute, ils n’auraient pas eu à supporter les pénalités de retard de sorte que cette dernière doit être condamnée à leur payer la somme de 2.641 euros.

Les L X et C sollicitent également l’indemnisation de leur perte de chance de vendre le bien immobilier à son prix réel. Ils soutiennent à ce titre que la jurisprudence en matière de responsabilité notariale n’exclut pas que le dommage allégué soit une perte de chance et que, en l’occurrence, c’est sur la base de l’évaluation faite par M^me Z et pensant légitimement réaliser un bénéfice équivalent à 14% de la valeur totale de leur bien, qu’ils ont vendu le bien en cause à 300.000 euros, alors que celui-ci avait une valeur vénale réelle de 391.000 euros, de sorte qu’ils auraient pu vendre leur bien au moins à sa valeur réelle et au plus à 445.740 euros, en escomptant une plus-value de 14%. Ils précisent qu’en tout état de cause ils auraient réalisé une plus-value importante.

Ils font valoir par conséquent que s’ils avaient vendu leur bien à 445.740 euros, ils auraient perçu une somme supplémentaire de 145.740 euros, mais qu’il convient, afin de tenir compte du caractère partiel de la réparation du préjudice de perte de chance, d’évaluer le montant du dommage inhérent à la perte de chance à la somme de 128.000 euros, correspondant uniquement au différentiel entre la valeur réelle du bien et la valeur erronée déclarée par M^me Z (soit 391.000-263.000 = 128.000 euros).

Ils ajoutent qu’il est inopérant, pour contester le préjudice subi, de soutenir qu’aucune offre supérieure à 300.000 euros n’a été effectuée car la connaissance, par les vendeurs, de la valeur vénale réelle du bien aurait nécessairement modifié leur offre initiale, ainsi que la teneur des négociations avec les potentiels acquéreurs et que, en outre, la valorisation de l’administration fiscale était fondée sur le prix de vente moyen de biens similaires situés dans le même secteur, ce qui démontre que de tels biens ont pu trouver acquéreur à un prix supérieur.

Les L X et C font également valoir qu’ils ont subi un préjudice moral du fait qu’ils ont subi une année complète de procédure fiscale, génératrice de conflits familiaux et de stress et qu’ils ont été contraints de se séparer d’un bien de famille pour une somme ne correspondant pas à sa valeur réelle, ce qui a été la source d’une grande frustration et de nombreuses disputes, de sorte qu’ils évaluent le préjudice subi à hauteur de 35.000 euros correspondant à 5.000 euros par personne.

Les L X et C soutiennent également qu’ils ont subi un préjudice matériel inhérent à la procédure car la faute professionnelle de M^me Z a eu pour conséquence directe leur redressement fiscal et leur a fait exposer des frais pour financer la défense de leurs intérêts devant l’administration fiscale dans le cadre de la présente procédure contentieuse, soit un préjudice subi qu’ils évaluent à la somme de 4.784 euros qui correspond aux honoraires de leur avocat.

Enfin, à titre infiniment subsidiaire, les L X et C sollicitent la confirmation de la décision dont appel.

L''ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir

M^me Z soutient que les intimés n’auraient pas d’intérêt à agir dès lors qu’ils ne rapportent pas la preuve qu’ils ont réglé les sommes dues à l’administration suite au redressement fiscal qu’ils ont subi.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé suppose l’examen au fond du litige pour déterminer l’existence du préjudice invoqué par les L X et C. Il ne saurait s’analyser comme fin de non recevoir alors, de plus, que d’autres chefs de dommages que celui tiré du paiement de droits et pénalités à l’administration fiscale sont invoqués par les intimés et appelants à titre incident.

La fin de non recevoir sera rejetée.

Sur la responsabilité du notaire

Les L X et C invoquent la mauvaise exécution d’un « mandat » donné par eux à M^me Z, notaire, en vue d’évaluer la valeur du bien immobilier sis […] à Paris dépendant de la succession à partager, pour rechercher la responsabilité de cette dernière sur le fondement de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction ancienne applicable au litige. Ils soutiennent que la valeur du bien donnée par le notaire et indiquée dans la déclaration de succession était sous-estimée et que cette erreur rectifiée par l’administration fiscale a entraîné le paiement de droits de succession supplémentaires et les a privés de la chance de vendre le bien à un prix supérieur, le mandat de vente ayant été donné pour le prix indiqué par le notaire très inférieur à l’estimation faite par l’administration fiscale.

M^me Z réplique qu’elle n’était pas chargée d’évaluer le bien litigieux, les héritiers s’étant référés à la valeur du bien que leur avait donnée le syndic de l’immeuble, la société CITYA ETOILE, par l’intermédiaire de laquelle les héritiers ont vendu l’immeuble à un prix proche de l’estimation faite dans la déclaration de succession.

Il y a lieu de retenir en premier lieu qu’à supposer que les L X et C aient chargé M^me Z de rechercher la valeur réelle de l’immeuble, la responsabilité délictuelle, seule invoquée par les intimés, serait sans application à cette mission d’expertise. En effet, le notaire concluant un contrat de louage d’ouvrage, ne peut être tenu à l’égard de ses cocontractants que d’une responsabilité contractuelle pour mauvaise exécution de ses obligations.

En revanche, il n’est pas contesté que M^me Z a rédigé la déclaration de succession qui a été déposée par l’un des héritiers, M. G X. Elle était également chargée de dresser un état liquidatif de la succession. En raison des missions qui lui ont été confiée, M^me Z se trouve débitrice envers les héritiers d’une obligation de conseil inhérente à sa fonction de notaire.

M^me Z se devait, au titre du devoir de conseil, d’informer les L X et C des conséquences d’une sous-évaluation d’un bien dans une déclaration de succession et de la nécessité de recourir à une expertise de ce bien pour pallier ce risque, une simple évaluation par un agent immobilier non fondée sur des éléments de comparaison de prix étant insuffisante à éviter le risque d’un rehaussement de la valeur du bien par l’administration fiscale. Il est également tenu d’assurer l’efficacité de la déclaration de succession afin de prémunir les héritiers d’un risque de réévaluation par l’administration fiscale. Ce devoir d’efficacité de la déclaration de succession l’acte ne pouvait être rempli par le notaire en indiquant une valeur du bien litigieux dans la déclaration de succession qui résultait d’évaluations non circonstanciées faites par des agents immobiliers qui n’étaient pas étayées par des références concrètes à des prix de vente pratiqués pour des transactions immobilières

récentes portant sur des biens de caractéristiques semblables dans le même secteur géographique. Le notaire avait pour obligation d’orienter les clients vers une expertise immobilière pour remplir son devoir d’information et aboutir à la perfection de l’acte de déclaration qu’il a rédigé. Un simple avis d’agent immobilier ne pouvait suppléer une expertise qui réalise la synthèse de divers facteurs '' destination, superficie, surface habitable ou constructible, état d’entretien ou vétusté, résidence principale ou secondaire, emplacement, situation géographique, juridique ou locative, immeuble neuf ou ancien''' '' et qui intègre plusieurs méthodes d’évaluation: par comparaison des transactions intervenues sur des biens identiques, par le revenu ou par l’actualisation des flux futurs. Seule une étude sérieuse du prix du bien pouvait mettre les clients à l’abri d’un redressement fiscal.

Tenue d’une obligation d’information ainsi caractérisée à l’égard des L X et C et tenue également d’assurer l’efficacité de la déclaration de succession qu’elle a rédigée, M^me Z ne justifie pas avoir rempli son obligation d’information et elle a failli à son obligation d’assurer l’efficacité de la déclaration de succession, les héritiers ayant subi un redressement fiscal en raison de la sous-évaluation du bien immobilier faisant l’objet de la déclaration. Elle ne peut valablement se référer aux prix de mise en vente proposés par les agences immobilières CITYA ETOILE et PATRIMOINE IMMOBILIER dont les propositions ne reposent sur aucune analyse précise du marché, ni référence à des transactions récentes. La valeur de l’appartement litigieux estimée d’après les indications de ces deux agences et déclarée à l’administration fiscale est de plus de 40 % inférieure aux prix pratiqués pour des achats d’appartements de la même rue comme il ressort des justifications apportées par l’administration fiscale s’appuyant sur des références précises de ventes.

M^me Z ne peut donc valablement arguer que l’estimation du bien déclarée à l’administration fiscale est juste quand elle ne repose que sur des propositions de prix de mise en vente émanant d’agents immobiliers dont l’unique objectif est de parvenir à une vente leur assurant le paiement d’honoraires, une transaction ayant les meilleures chances d’aboutir rapidement si le prix de vente est sous-évalué. M^me Z, notaire, ne pouvait se leurrer sur la valeur d’une estimation d’agent immobilier non fondée sur des références de transactions et qui n’avait pas pour finalité la détermination du juste prix du bien immobilier.

Il en résulte que la responsabilité du notaire est engagée sur le fondement de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction ancienne applicable au litige.

La responsabilité de M^me Z n’est pas subsidiaire, ce dont il résulte qu’elle ne saurait s’en exonérer en reprochant aux intimés de ne pas avoir agi en responsabilité contre le notaire qui a rédigé l’acte de vente du bien litigieux à un prix inférieur à sa valeur réelle, alors de plus qu’elle est intervenue à la vente aux côtés du notaire instrumentaire.

Par ailleurs, il est versé aux débats le mandat donné le 5 janvier 2012 par les héritiers de G X à M^me Z pour signer tout mandat de vente de l’appartement […] à Paris au profit de toutes agences immobilières de son choix et moyennant le prix minimum de 263 000 euros. En négligeant d’informer les mandants de la nécessité de recourir à une étude sérieuse du marché immobilier de façon à fixer le juste prix du bien à vendre, M^me Z a derechef engagé sa responsabilité envers les L X et C, cette fois sur le fondement contractuel au titre d’un manquement au devoir de conseil dont elle leur était redevable.

Sur l’indemnisation des préjudices

Le paiement de droits de succession assis sur la valeur vénale réelle à la date de transmission du patrimoine immobilier, auxquels, en tout état de cause, les L X et C étaient assujettis en leur qualité d’héritiers de G X, n’est pas un préjudice

réparable. Il convient donc de rejeter la demande de paiement d’une indemnité représentant le montant du redressement fiscal notifié aux L X et C.

Le manquement du notaire à son devoir de conseil est en relation directe avec le préjudice de ses clients par le fait de devoir supporter des pénalités et intérêts de retard à proportion du montant des droits dégrevés et laissés à leur charge après dégrèvement des droits. En l’espèce, les pénalités de retard appliquées par l’administration fiscale sont de 2641 euros, somme que M^me Z devra compenser. Il s’agit de pénalités qui ont été notifiées aux héritiers par l’administration fiscale le 28 février 2013. M^me Z devra indemniser les héritiers pour cette dette certaine de la succession envers l’Etat qu’ils n’auraient pas contractée sans son abstention fautive, ce dont il résulte que le notaire doit compenser ce préjudice certain et direct sans pouvoir s’exonérer du fait d’un prétendu défaut de paiement des intérêts de retard par les L X et C.

M^me Z ne peut davantage invoquer une absence de préjudice des intimés au motif que l’administration fiscale leur a accordé un dégrèvement le 1^er septembre 2015 et leur a versé des intérêts moratoires, quand le dégrèvement d’un montant de 10 853 euros et les intérêts moratoires d’un montant de 1581,64 euros sont relatifs à un remboursement de plus-value immobilière et non à un remboursement de droits de succession.

Il n’est pas justifié que des frais d’avocat ont été engagés par les L X et C dans le cadre de la contestation du redressement fiscal relatif aux droits de succession. Les deux factures d’honoraires produites émanant de M^e LONTCHI , avocat des intimés en première instance, ne portent aucune indication quant à sa mission. Les frais non compris dans les dépens supportés dans le cadre des instances devant le tribunal de grande instance et de la cour d’appel par les L X et C, font déjà l’objet d’une compensation au titre de l’article 700 du code de procédure civile de sorte qu’une indemnisation supplémentaire ne peut être accordée.

Le tribunal a intégralement compensé le tracas occasionné par le redressement fiscal aux L X et C s’analysant en un préjudice moral en leur accordant à ce titre la somme de 3 500 euros.

Le manquement de M^me Z à son obligation d’information dans le cadre de l’exécution de son mandat donné par ses clients pour la mise en vente du bien immobilier est à l’origine d’une perte de chance de mettre le bien en vente à son juste prix. Ce préjudice a été entièrement compensé par le tribunal qui a accordé la somme de 45 500 euros en compensation de ce préjudice aux L X et C.

Il y a lieu en définitive de confirmer le jugement entrepris.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

— rejette la fin de non recevoir invoquée par M^me K Z,

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamne M^me K Z à verser la somme totale de 2500 euros à M. D X, M^me M X, M^me I X, M^me O-P X, M.

E C, M. F C et M^me J C, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

au titre de la procédure d’appel,

— condamne M^me K Z au paiement des dépens d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique le 15 Mars 2018, par Monsieur HITTINGER, Président de Chambre, assisté de M^me TOLUSSO, Greffier, et signé par eux.