Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 21 AVRIL 2022

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/18002 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAWF2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Août 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 19-002932

APPELANT

Monsieur [T] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Lauren SIGLER de l’AARPI CHAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0462

INTIME

Monsieur [N] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Fabrice VELASCO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1199

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/053799 du 29/11/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. François LEPLAT, président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[T] [I] a donné à bail à M. [N] [D], un logement meublé, suivant contrat du 11 janvier 2008 situé [Adresse 1] ), moyennant le paiement d’un loyer initial de 580 euros charges comprises, pour une durée d’un an renouvelable.

Le 5 septembre 2018, M. [T] [I] a notifié au locataire un congé pour reprise avec effet au 10 janvier 2019 ; M. [D] s’étant opposé au congé et maintenu dans les lieux, M. [I] l’a assigné devant le tribunal d’instance de Paris, par acte d’huissier du 21 février 2019 en validation du congé, expulsion et condamnation à une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire entrepris du 23 août 2019 le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Dit que le congé délivré le 5 septembre 2018 dans le cadre du bail pour la location de l’appartement meublé situé [Adresse 1]) à M. [N] [D] n’est pas valable ;

En conséquence, déboute M. [T] [I] de l’intégralité de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [I] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 20 septembre 2019 par M. [T] [I] ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 février 2022 par lesquelles M. [T] [I], appelant, demande à la cour de :

Vu les articles 1 et 2 du code civil,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article L.411-1 du code de procédures civiles d’exécution,

Vu les pièces versées aux débats,

Dire et juger M. [T] [I] recevable et bien fondé en son appel ;

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris le

23 août 2018 ;

Statuant à nouveau,

Débouter M. [N] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Dire et juger le congé délivré par M. [T] [I] le 5 septembre 2018 valide ;

Dire et juger que M. [N] [D] occupe sans droit ni titre l’appartement situé [Adresse 1] ;

Ordonner l’expulsion de M. [N] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 1], et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et d’un serrurier si besoin est ;

Condamner M. [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner M. [N] [D] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner M. [N] [D] en tous les dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 février 2020 par lesquelles M. [N] [D], intimé, demande à la cour de :

Vu l’article 25-8 de la Loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 82 II 6° de la Loi du 6 août 2015,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Vu l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris le 23 août 2018 ;

Débouter M. [T] [I] de l’intégralité de ses demandes ;

Confirmer, dire et juger que le congé délivré le 5 septembre 2018 dans le cadre du bail pour la location du logement meublé situé [Adresse 1]) à M. [N] [D] n’est pas valable ;

Condamner M. [T] [I] à verser directement à Maître Fabrice Velasco, Avocat au Barreau de Paris, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, lequel en contrepartie renoncerait au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Condamner M. [T] [I] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

La régularité formelle du congé, constatée par le premier juge, n’est pas discutée devant la cour.

L’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicable en l’espèce, dispose que :

'I. – Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…)'

Il appartient donc au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, ce qui n’implique pas pour autant le contrôle de l’opportunité même de cette décision.

En l’espèce, le bailleur a donné congé au locataire dans les termes suivants : « ce congé est motivé par mon intention de reprendre ce logement pour y habiter moi-même. En effet mon logement actuel est trop grand. ».

Le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est contesté par le locataire, qui estime notamment qu’il n’est pas démontré que l’appartement est devenu 'trop grand pour M. [I]", et a été écarté par le premier juge en l’absence de pièces permettant d’éclairer le tribunal sur les conditions de logement actuel du bailleur et sa situation familiale.

Devant la cour, le bailleur expose qu’il réside actuellement dans un appartement de 3/4 pièces de 80 m² utiles (73 m2 selon la 'loi Carrez'), situé aux [Adresse 3], dont il est propriétaire et où il se trouve seul depuis 2011, date du décès de son compagnon, et qu’il n’a ni enfant ni personne à charge.

Il produit notamment son titre de propriété, du 7 juillet 1998, confirmant la taille et l’adresse de l’appartement qu’il occupe actuellement, une attestation notariée faisant état du décès de son compagnon le 17 avril 2011 et du pacte civil de solidarité qui les unissait depuis le 25 juillet 2006 ainsi que des attestations de voisins confirmant qu’il vit seul dans son logement depuis 2011 ; son avis d’imposition confirme une seule part fiscale au foyer.

Il résulte en outre des pièces produites qu’il existe une nette différence de taille et de coût entre les deux appartements, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté ; ainsi les relevés d’impôts fonciers attestent que les sommes dues au titre de l’appartement actuellement occupé, de 1.159 euros, sont très supérieures à celles concernant l’appartement donné à bail, de 291 euros; les appels de provision au titre des charges de copropriété confirment cet écart.

Au regard de l’ensemble de ses éléments, la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise sont établis et il convient de valider le congé.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Par conséquent, M. [D] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 10 janvier 2019.

Son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef sera ordonnée, étant rappelé d’une part qu’aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, et d’autre part, que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de condamner M. [D] à payer à M. [I] une somme d’un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, à compter du 10 janvier 2019, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux, étant observé qu’il n’est fait état d’aucun impayé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer à M. [I] une indemnité de procédure de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

Valide le congé pour reprise délivré par M. [T] [I], le 5 septembre 2018 à effet du 10 janvier 2019, à M. [N] [D] et portant sur l’appartement situé [Adresse 1] ;

Constate que M. [N] [D] est occupant sans droit ni titre du logement susvisé depuis cette date ;

Ordonne l’expulsion de M. [N] [D] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

Dit qu’à défaut pour M. [N] [D] d’avoir spontanément libéré les lieux, M. [T] [I] sera autorisé à procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [N] [D] à payer à M. [T] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges à compter du 10 janvier 2019 et jusqu’à la date de libération effective des lieux par remise des clés, ou établissement d’un procès-verbal d’expulsion,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [N] [D] à payer à M. [T] [I] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [D] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président