SD/LL

J Z

C/

C X

D E épouse X

SCI F G

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 09 AVRIL 2019

N° RG 17/01018 – N° Portalis DBVF-V-B7B-EZ7N

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 juin 2017,

rendu par le tribunal de grande instance de Dijon – RG : 13/1963

APPELANT :

Maître J Z, notaire

[…]

[…]

assisté de M^e Thibaud NEVERS, substituant à l’audience M^e Thierry CHIRON, membre de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, plaidant, et représenté par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126

INTIMÉS :

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame D E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

SCI F G, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

assistés de M^e Nathalie DROUHOT, substituant à l’audience M^e Rémi SCABORO, membre de la SELAS ALTIJ, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant, et représentés par M^e Cécile RENEVEY, membre de la SELARL ANDRE DUCREUX RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 2

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 février 2019 en audience publique devant la cour composée de :

Michel PETIT, Président de Chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2019,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Au cours de l’année 2007, la SCI F G s’est rapprochée de l’agence Chavanne aux fins d’acquérir un ensemble immobilier composé de trois lots situé sur la commune de Lavaur (81), 11 et […] et […] la Brèche, mis en vente par la société LT Promotion, représentée par Monsieur H I, en vue de le réhabiliter puis le proposer, pour partie, à la location (lots AE 323 et AE 324), et pour le reste à la vente (lot AE 1049).

Selon acte sous seings privés des 13 avril et 5 mai 2007, rédigé par M^e Y, notaire de la venderesse, avec la participation de M^e Z, notaire de l’acquéreur, la SCI F G s’est engagée à acquérir, d’une part, les lots AE 323 et 1049 à la société LT Promotion pour un prix de 170 000 € et, d’autre part, le lot AE324 pour un prix de 100 000 €.

Selon acte authentique reçu le 17 novembre 2007 par M^e Y, avec la participation de Maitre Z, la SCI F G a acquis auprès de la Société LT Promotion les lots AE 323 et 1049 pour le prix de 170 000 € et, par la même forme et dans les mêmes conditions, elle a acquis le lot AE324 au prix de 100 000 €, par acte du 19 janvier 2008.

L’acquéreur a financé cette opération au moyen d’un prêt de 236 000 € souscrit auprès de la Banque Courtois.

Des travaux d’aménagement ont été entrepris dans une partie de l’immeuble pour un montant de 48 613,83 € TTC, qui a ensuite été donnée à bail commercial à la SARL O'5 Sens à compter du 1^er octobre 2010.

La SCI F G a ensuite mis en vente le lot AE 1049 et, après signature d’un compromis le 3 juillet 2010, une demande d’autorisation de travaux déposée par les acquéreurs a déclenché la procédure de péril prévue aux articles L 511-1 et suivants du code de la construction au motif de l’existence d’un arrêté de péril imminent du 31 mars 2005 grevant le bien, toujours en cours.

Dans le cadre de cette procédure, un rapport d’expertise a été déposé le 28 juillet 2010, à l’origine d’un nouvel arrêté de péril imminent pris le 4 août 2010, donnant lieu à de nombreuses mises en demeure d’effectuer des travaux de mise en sécurité, adressées à la SCI F G.

Les acquéreurs se sont retirés de la vente et, quelques mois plus tard, la SARL O'5 Sens a résilié son bail commercial.

Une deuxième tentative de vente a échoué en septembre 2011, l’immeuble ayant été frappé d’un troisième arrêté de péril en date du 31 août 2011, suite à l’effondrement partiel de l’immeuble.

Ne parvenant plus à honorer ses échéances, la SCI F G a cédé le bien pour un prix de 70 000 € à la commune de Lavaur, le 16 avril 2013 et les époux X, associés et cautions de la SCI, ont fait l’objet d’une saisie immobilière, en raison de la déchéance du terme du prêt.

Par acte d’huissier du 27 juin 2012, la SCI F G a saisi le tribunal de grande instance de Castres afin d’engager la responsabilité délictuelle de M^e Y et de le voir condamner à lui verser la somme de 539 687,77 € à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 23 novembre 2012, confirmé par arrêt rendu par la Cour d’appel de Toulouse le 20 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Castres a débouté la SCI F G de ses demandes, considérant que le notaire n’avait pas manqué à ses obligations de conseil et d’information, tant au stade de l’acte préparatoire de vente qu’au stade des actes authentiques.

Par acte du 12 juin 2013, la SCI F G a fait assigner Maitre Z, notaire, devant le tribunal de grande instance de Dijon, afin de voir juger, sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil, qu’il a manqué, en sa qualité d’officier ministériel, à son devoir d’information et de conseil à son égard et de le voir condamner à lui payer la somme de 285 682,67 € en réparation des préjudices matériels subis, décomposée comme suit :

' 26 088,84 € au titre des taxes payées,

' 48 593,83 € au titre des travaux entrepris,

' 200 000 € au titre de la perte résultant de la revente du bien immobilier,

' 15 000 € à titre de dommage-intérêts.

La demanderesse sollicitait également l’allocation d’une indemnité de procédure de 2 000 €.

Monsieur et Madame X sont intervenus dans la procédure en leur qualité de caution.

Aux termes de leurs dernières écritures saisissant le tribunal, les demandeurs sollicitaient la condamnation du notaire à payer à la SCI la somme de 1 026 689,65 € à titre de dommages-intérêts décomposés comme suit :

' 29 280,84 € au titre des taxes et impositions payées,

' 57 008,33 € au titre des travaux entrepris compte tenu du péril grave et imminent pesant sur l’immeuble,

' 248 426,64 € au titre de la perte résultant de la revente du bien immobilier,

' 281 973,84 € au titre de la perte résultant de la déchéance du prêt immobilier octroyé à la SCI F G,

' 410 000 € au titre de la perte de chance de réaliser l’opération immobilière envisagée.

Ils concluaient également à la condamnation de M^e Z à payer à Monsieur et Madame X la somme de 385 601,20 € en réparation de leurs préjudices matériel et moral, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Ils reprochaient au notaire de ne pas s’être renseigné sur l’origine de propriété de l’immeuble avant la signature du compromis, ce qui lui aurait permis d’avoir connaissance de la situation de péril imminent de l’immeuble vendu et de les en informer.

Ils précisaient qu’en ayant connaissance de l’arrêté de péril en cours, la SCI F G aurait pu prendre la mesure des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et annuler la vente ou en faire baisser le prix.

Ils ajoutaient que trois mois s’étaient écoulés entre la signature du premier acte de vente et le second et que le notaire n’avait pas pris la peine, durant cette période, de recueillir les informations utiles ni d’avertir sa cliente de la situation de l’immeuble.

M^e Z a contesté avoir engagé sa responsabilité et a conclu au rejet des demandes formées à son encontre, en sollicitant l’allocation d’une indemnité de procédure de 3 000 €.

Il a fait valoir que, familier des opérations immobilières, Monsieur X avait pris contact avec lui uniquement pour assurer le suivi financier de son dossier, l’établissement du modèle de pouvoir de la société et l’étude du compromis de vente envisagé et que son intervention avait été limitée comme le démontre le montant de ses honoraires.

Il a ajouté que le compromis sous seing privé, signé hors sa présence, indiquait que l’acquéreur déclarait bien connaître l’immeuble pour l’avoir visité antérieurement et comportait plusieurs conditions suspensives, dont une condition suspensive d’urbanisme ne révélant pas de servitude administrative ou susceptible d’en diminuer sa valeur.

Il précisait que, préalablement à l’authentification de la vente, il avait sollicité de M^e Y, en vain, la communication du projet d’acte, et qu’il ne pouvait lui être reproché de ne pas s’être déplacé à la signature de l’acte authentique alors qu’une telle demande n’avait pas été formulée par son client.

Il indiquait n’avoir été informé de l’existence d’un arrêté de péril que lors de l’envoi par M^e Y d’une copie des actes, reçue par courrier électronique du 22 juillet 2010, et estimait qu’il ne lui appartenait pas, par respect de ses règles professionnelles, de solliciter parallèlement, de son confrère, les informations d’urbanisme, alors que rien ne laissait supposer l’existence d’une difficulté particulière en l’état du compromis.

Il ajoutait ne pouvoir être tenu plus que le notaire rédacteur lui-même.

Il estimait qu’au regard des mentions des actes authentiques, Monsieur X, qui ne pouvait ignorer les conséquences d’un arrêté de péril, était en totale capacité au jour de la vente de solliciter immédiatement des explications du notaire authentificateur et de faire repousser la vente, ce qui lui aurait permis d’en informer son propre notaire.

Par jugement du 6 juin 2017, le tribunal de grande instance de Dijon a :

— dit que M^e Z, notaire, a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions d’officier ministériel en ce qu’il n’a pas vérifié l’acte qu’il a authentifié ni respecté son devoir de conseil et d’information,

— dit que cette faute est à l’origine du préjudice subi par la SCI F G et les époux X,

— condamné M^e Z à payer à la SCI F G la somme de 226 589,73 € en réparation de son préjudice financier,

— condamné M^e Z à payer à Monsieur et Madame X la somme de 5 000 € au titre de leur préjudice personnel moral,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M^e Z aux dépens de l’instance.

S’agissant de la faute du notaire, le tribunal, rappelant que le notaire venant en participation engageait sa responsabilité au même titre que le notaire rédacteur et qu’il était débiteur des mêmes obligations de conseil et d’information, même si l’objet et l’assiette de cette obligation peuvent s’avérer différents selon les circonstances, a retenu que les différents échanges entre M^e Z et son client ou le notaire rédacteur démontraient l’implication du notaire en participation dans la vente et il a considéré que ce notaire avait manqué à son obligation de vérifier la régularité de l’acte qu’il était chargé d’authentifier et qu’il avait par ailleurs manqué à son devoir de conseil et d’information, en l’absence d’information sur l’origine de propriété du bien vendu dans le compromis de vente, en s’abstenant de vérifier les documents d’urbanisme avant la vente et d’exiger la communication du projet définitif de vente, ce qui lui aurait permis de prendre connaissance de l’existence de l’arrêté de péril et d’attirer l’attention de son client sur les conséquences de cet arrêté, commettant ainsi des fautes de nature à engager sa responsabilité.

Le Tribunal a ensuite rappelé que le préjudice né du défaut d’information et de conseil ne pouvait consister qu’en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions financières et il a indemnisé la SCI à hauteur de 80 % de la différence existant entre le prix d’achat du bien augmentée des travaux rendus nécessaires par l’arrêté de péril et le prix de revente de l’immeuble, en rejetant les demandes indemnitaires formées au titre du remboursement des taxes foncières, qui ne pouvait s’envisager que dans le cadre d’une résolution de la vente, et au titre de la perte de gain lié à l’impossibilité de réaliser l’opération immobilière envisagée.

Maître J Z a régulièrement interjeté appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 5 juillet 2017.

Par ses dernières écritures notifiées le 12 janvier 2018, l’appelant demande à la Cour de :

Vu l’article 1240 nouveau du code civil,

— réformer le jugement entrepris,

Et,

A titre principal,

— dire et juger qu’il n’a commis aucun manquement à ses obligations d’information et de conseil,

— dire et juger que les préjudices allégués par la SCI F G et par Monsieur et Madame X sont dépourvus de lien de causalité direct et certain avec son intervention,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que les préjudices invoqués par la SCI F G et par Monsieur et Madame X ne peuvent être analysés qu’à l’aune d’une perte de chance purement hypothétique,

En conséquence,

— débouter la SCI F G et Monsieur et Madame X de leurs entières demandes formées à son encontre,

— condamner la SCI F G et Monsieur et Madame X à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 20 novembre 2017, la SCI F G et Monsieur et Madame X demandent à la Cour de :

Vu les articles 1382 et suivants code civil,

— rejeter toutes conclusions comme injustes et mal fondées,

— condamner Maître J Z à payer à la SCI F G en réparation de ses préjudices les sommes à parfaire de :

' 29 978,49 € à titre de dommages et intérêts pour les taxes, impositions diverses et frais d’assurance versés inutilement,

' 57 028,33 € à titre de dommages et intérêts pour les travaux réalisés inutilement,

' 20 500 € à titre de dommages et intérêts consécutifs à l’indemnité de résiliation versée aux époux B,

' 271 716,64 € à titre de dommages et intérêts pour la revente du bien immobilier à un moindre prix,

' 500 € à titre de dommages et intérêts consécutifs aux frais de dossier lors du prêt de la Banque Courtois,

' 56 061,40 € à titre de dommages et intérêts consécutifs aux échéances payées au titre du prêt de la Banque Courtois,

' 285 601,20 € à titre de dommages et intérêts consécutifs à la déchéance du prêt de la Banque Courtois,

' 281 973,84 € à titre de dommages et intérêts consécutifs à la déchéance du prêt du Crédit agricole,

' 560 000 € au titre de la perte de chance de réaliser un gain futur sur la valeur du bien immobilier,

' 2 400 € au titre de la privation des loyers commerciaux du 1 er avril au 30 septembre 2011,

' 28 800 € au titre de la perte de chance de percevoir les loyers commerciaux,

— condamner Maître J Z à payer Monsieur et Madame C X les sommes à parfaire de :

' 14 816,02 € au titre de leur préjudice matériel,

' 100 000 € au titre de leur préjudice moral,

En toutes hypothèses,

— condamner Maître J Z à leur payer une somme à chacun de 3 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 6 décembre 2018.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

SUR QUOI

Sur la faute du notaire

Attendu que Maître Z conteste avoir manqué à ses obligations de conseil et d’information, considérant qu’il ne lui appartenait pas de solliciter, parallèlement à M^e Y, les informations d’urbanisme, ce qui était formellement interdit par le règlement inter cours des notaire, et précisant qu’il appartient au notaire du vendeur qui détient le titre de propriété de demander l’intégralité des pièces d’urbanisme en interrogeant la mairie ;

Qu’il soutient qu’à aucun moment il n’a, préalablement à la signature des actes authentiques, été informé de l’existence de l’arrêté de péril imminent, aucune allusion à cet arrêté n’étant faite dans le compromis de vente et le projet d’acte authentique ne lui ayant pas été communiqué avant sa signature, en dépit de la demande adressée à M^e Y ;

Qu’il estime qu’il ne peut lui être reproché de ne pas s’être rendu à la signature de l’acte alors que son client ne le lui avait pas demandé ;

Qu’il ajoute, qu’au regard des informations contenues dans les actes authentiques de vente, Monsieur X était en mesure d’apprécier les conséquences sur l’opération qu’il envisageait de l’arrêté de péril porté à sa connaissance, ayant déclaré être informé de la situation et en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur en déchargeant le notaire de toute responsabilité à cet égard, alors que l’acte de vente reproduisait intégralement la note d’urbanisme délivrée par les services de la mairie le 12 juin 2007 ;

Qu’il souligne que l’acte a été intégralement lu avant sa signature et que l’acquéreur avait alors la possibilité de solliciter des explications du notaire authentificateur et de porter à sa connaissance cet élément nouveau, et il lui reproche de ne l’avoir pas avisé de l’existence de l’arrêté et d’avoir accepté de retourner signer le second acte de vente, en dépit de la connaissance qu’il en avait ;

Attendu que le notaire considère, d’autre part, que sa responsabilité en tant que notaire en participation ne peut aller au delà de celle du notaire rédacteur des actes, faisant valoir que, selon le règlement inter cours des notaires, l’intervention en participation est définie comme l’intervention d’un notaire à la réception d’un acte auquel il ne concourt pas, et, qu’en l’espèce, il n’avait pas été requis pour assister Monsieur X à la signature des actes ;

Qu’il ajoute que la responsabilité de M^e Y et la sienne sont parfaitement équivalentes et non distinctes comme l’ont retenu les premiers juges, considérant que l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse a définitivement jugé que le notaire rédacteur n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité et que l’analyse des conditions dans lesquelles le devoir de conseil et d’information a été accompli au moment de la vente faite par la cour d’appel doit s’appliquer dans les mêmes termes au notaire en participation ;

Qu’il rappelle que la cour d’appel de Toulouse, après avoir relevé que la SCI reprochait au notaire rédacteur de ne pas l’avoir informée sur le contenu de l’expertise préalable à l’arrêté, a jugé que l’acquéreur ne pouvait attendre du notaire aucun conseil sur les aspects techniques ou financiers des travaux à entreprendre qui étaient le seul objet du rapport d’expertise, à l’exclusion de toute question juridique ;

Qu’il estime que la cour a ainsi définitivement jugé que le devoir d’information et de conseil incombant au notaire rédacteur, identique à celui du notaire en participation, avait été rempli en ce qui concerne les arrêtés de péril, ce qui exclut que sa responsabilité puisse être retenue ;

Attendu que la SCI F G et les époux X soutiennent que le notaire qui intervient en participation est tenu d’un devoir de conseil qui est un devoir absolu et qu’il doit, à ce titre, informer ses clients sur toutes les circonstances qui pourraient compromettre l’efficacité de l’acte, parmi lesquelles figurent l’existence d’un arrêté de péril affectant l’immeuble vendu ;

Qu’ils considèrent qu’il lui appartient donc de vérifier si l’immeuble n’est pas l’objet d’un tel arrêté avant la régularisation de l’acte de vente et, le cas échéant, d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les risques d’une possible mesure de police administrative, en précisant, qu’au stade de l’avant contrat, le notaire doit s’assurer de l’origine de propriété du bien vendu ;

Qu’ils rappellent que la charge de la preuve de l’accomplissement du devoir de conseil pèse sur le notaire et que les compétences du client son indifférentes et ne peuvent lui permettre de se dispenser de cette obligation ;

Que les intimés font valoir que M^e Z est intervenu aux deux ventes en cause comme conseil de l’acquéreur et qu’il a manqué à son devoir d’information et de conseil en s’abstenant de se renseigner sur l’origine de propriété du bien vendu, alors que le compromis était muet sur cette question, ce qui lui aurait permis de prendre connaissance, avant la signature de l’acte, de la situation de péril imminent de l’immeuble, mais également en s’abstenant de demander à son confrère, avant la signature des actes authentiques, la copie de l’arrêté de péril et le rapport d’expertise visé dans le courrier de la mairie du 12 juillet 2007, en ne conseillant pas à la SCI de ne pas contracter tant que les projets d’acte ne lui avaient pas été communiqués et enfin en ne la conseillant pas utilement à l’occasion du deuxième acte de vente reçu le 19 janvier 2018, alors qu’il avait eu connaissance de l’arrêté de péril auquel l’acte du 17 novembre 2007 faisait référence et que cet arrêté visait plus particulièrement les lots concernés par le deuxième acte de vente ;

Qu’en réponse aux arguments de l’appelant, ils affirment que le règlement inter cours des notaires n’interdisait pas à celui-ci de se renseigner sur la situation de l’immeuble et sur l’existence de l’arrêté de péril et ajoutent que le devoir de conseil auquel M^e Z était tenu doit s’apprécier indépendamment des diligences assurées par M^e Y, de sorte que l’autorité de chose jugée de l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse ne lui profite pas ;

Attendu que le notaire, qui, prêtant son concours à l’établissement d’un acte, doit veiller à l’utilité et à l’efficacité dudit acte, est également tenu, à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, en ce qui concerne notamment les conséquences et risques des stipulations convenues ; Que le devoir de conseil, dont la preuve incombe au notaire, a un caractère impératif et n’est pas réduit par la nature de l’intervention du notaire à l’acte, en instrumentaire ou en participation, l’officier ministériel ne pouvant en être déchargé par les compétences professionnelles de son client ;

Qu’il ne peut être écarté par une clause de l’acte auquel concourt le notaire, stipulant que le client déclare faire son affaire personnelle d’un risque, alors même que ce dernier n’a pas été préalablement informé sur l’étendue de ce risque ;

Que comme l’ont fort justement retenu les premiers juges, le respect par le notaire en participation de son devoir d’information et de conseil s’apprécie indépendamment des obligations incombant au notaire rédacteur ;

Attendu, qu’en l’espèce, Maître J Z a participé aux actes d’acquisition par la SCI F G, de la propriété de l’ensemble immobilier sis sur la commune de Lavaur, reçus les 17 novembre 2007 et 19 janvier 2008, ayant préalablement participé à l’élaboration de la promesse synallagmatique de vente signée les 13 avril et 5 mai 2007, ce que confirment les courriers qu’il a adressés à son confrère M^e Y les 9 mars et 6 avril 2007 aux termes desquels il propose d’apporter précision et modification au projet de compromis ;

Qu’il a par ailleurs débloqué et transféré les fonds à M^e Y le 13 novembre 2007 en lui adressant un chèque d’un montant de 182 000 € ;

Attendu qu’il est J que le compromis de vente signé entre la société LT Promotion et la SCI F G était muet sur l’existence d’un arrêté de péril, comportant cependant une condition suspensive consistant en l’obtention par la mairie de Lavaur (Tarn) d’une notice de renseignements d’urbanisme ne révélant pas de servitude administrative faisant obstacle à la libre disposition de l’immeuble vendu, conformément à sa destination, ou susceptible d’en diminuer la valeur ;

Que, si la notice d’urbanisme du 10 juin 2007 et la lettre de la mairie de Lavaur en date du 12 juin 2007, indiquant que 'le bien a fait l’objet d’un arrêté de péril imminent le 31 mars 2005" ont été incorporés dans le corps des deux actes authentiques de vente reçus les 17 novembre 2007 et 19 janvier 2008, la mention de l’existence de l’arrêté de péril est libellée en lettres de taille bien inférieure à celles des autres clauses de l’acte et ne figure pas à l’acte de manière apparente, ce qui ne permettait pas à l’acquéreur de se prévaloir, sans l’assistance d’un conseil, de la non réalisation de la condition suspensive relative à l’urbanisme, pour refuser de réitérer la vente ;

Que, d’autre part, aucun des éléments du dossier n’établissant que l’acquéreur avait été complètement informé sur la situation de péril menaçant l’immeuble préalablement à la signature des actes, la clause selon laquelle celui-ci a déclaré avoir parfaite connaissance de ce qui précède pour s’être personnellement renseigné à ce sujet et vouloir en faire son affaire personnelle ne peut permettre au notaire en participation de s’exonérer de sa responsabilité ;

Attendu que, s’il n’appartenait pas à M^e Z de procéder aux vérifications d’urbanisme nécessaires auprès de la mairie de Lavaur, il lui incombait, en l’absence de précision relative à l’origine de propriété de l’immeuble dans le compromis de vente, de faire preuve d’une particulière vigilance avant la signature des actes authentiques, pour vérifier si la condition suspensive d’urbanisme avait bien été réalisée, et, à cette fin, de se faire communiquer les projets d’actes avant que le gérant de la SCI F G ne se rende, seul, à leur signature ;

Que si M^e Z indique avoir sollicité, en vain, de son confrère la communication des projets d’actes, il lui appartenait de déconseiller à son client de les signer tant qu’il ne les avait pas vérifiés ;

Qu’ainsi, il aurait pu prendre connaissance de la lettre de la mairie de Lavaur du 12 juin 2007 et de l’existence de l’arrêté de péril imminent, qui était une information juridique importante, dont son client ne pouvait pas appréhender seul les conséquences ;

Qu’il est à cet égard révélateur de constater que M^e Z, une fois signé le premier acte authentique de vente, le 17 novembre 2007, n’a entrepris aucune démarche auprès de Monsieur X pour s’assurer que ce dernier avait bien pris connaissance de cette information juridique et qu’il en avait mesuré les conséquences notamment en ce qui concerne les injonctions de travaux, avant qu’il ne signe le second acte de vente deux mois plus tard, et ce alors que l’arrêté de péril concernait également le lot n°324 objet de ce deuxième acte ;

Que l’ensemble de ces manquements caractérisent une violation par le notaire de son devoir d’information et de conseil et c’est à bon droit que le tribunal a retenu que M^e Z avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile ;

Sur le préjudice des intimés

Attendu que M^e Z considère que les préjudices dont la SCI F G et les époux X sollicitent réparation sont sans lien de causalité avec son intervention, l’échec de l’opération immobilière n’étant pas directement consécutif à l’existence des arrêtés de péril imminent mais à l’imprévoyance de la SCI ;

Qu’il affirme que la SCI F G qui avait eu connaissance de l’arrêté de péril a déclaré en faire son affaire et n’a pas cru bon l’en informer et estime qu’il est peu peu probable, qu’ayant eu connaissance des conséquences juridiques de cet arrêté, elle ait renoncé à acquérir l’immeuble ou qu’elle ait tenté de renégocier les conditions de la vente ;

Qu’il ajoute que la SCI s’est lancée dans une opération de réhabilitation immobilière d’envergure, sans procéder à une étude préalable lui permettant d’évaluer le montant prévisible des travaux de rénovation à entreprendre et d’envisager leur financement, et ce alors que l’immeuble se trouvait en état de ruine, ce que savait l’intimée pour l’avoir visité ;

Que, subsidiairement, l’appelant conteste devoir supporter la charge des frais supplémentaires induits par les arrêtés de péril et des travaux d’aménagement des locaux donnés à bail, alors que ces frais étaient nécessaires dès lors que la SCI faisait l’acquisition de l’immeuble ;

Qu’il prétend que le préjudice résultant du manquement à son obligation de conseil ne peut être apprécié que sous l’angle de la perte de chance de négocier le prix de vente à la baisse et il estime que la légèreté manifestée par l’acquéreur à l’égard de l’information qui lui a été donnée sur l’arrêté de péril ne permet pas de considérer qu’il aurait renoncé à l’opération ni même qu’il aurait sollicité une réduction du prix ;

Qu’il ajoute qu’il ne peut être tenu responsable des désistements des divers acquéreurs potentiels ni de la perte de valeur de l’immeuble consécutive à la baisse du marché et à la dégradation de l’immeuble dont seule la SCI F G est responsable ;

Qu’enfin, M^e Z relève que la SCI ne peut à la fois prétendre à une indemnisation au titre des sommes qu’elle n’aurait pas dû verser si elle n’avait pas conclu la vente et à une indemnisation au titre de la réparation du gain manqué ;

Attendu que les intimés prétendent que le préjudice résultant du manquement au devoir d’information et de conseil du notaire ne se limite pas nécessairement à une perte de chance et qu’il peut consister en un préjudice actuel et certain ;

Que, bien que ne sollicitant ni la confirmation ni l’infirmation du jugement, ils prétendent, en ce qui concerne la SCI F G, que la vente n’aurait pas été conclue si celle-ci avait eu connaissance de l’arrêté de péril, ce qui lui ouvre droit au remboursement du prix de vente mais également des taxes, impositions et frais d’assurance versés inutilement mais aussi au remboursement du prix des travaux réalisés inutilement dans l’immeuble ;

Qu’ils ajoutent que la SCI a dû revendre rapidement l’immeuble pour faire face aux difficultés financières auxquelles l’a conduite l’opération immobilière, cette revente ayant été conclue à perte puisqu’elle n’a pu en retirer que 70 000 €, après avoir été contrainte de verser une indemnité de résiliation à des acquéreurs signataires d’un compromis qui n’a pas pu être réitéré en raison de l’arrêté de péril ;

Qu’ils prétendent également que la SCI a subi un préjudice résultant de son impossibilité de respecter ses engagements contractuels dans le cadre du prêt souscrit pour financer l’opération immobilière mais également dans le cadre d’autres prêts qui lui ont été consentis pour d’autres biens immobiliers ;

Qu’ils sollicitent enfin l’indemnisation de la privation des gains futurs ;

Attendu que le manquement du notaire à son devoir de conseil a fait perdre à la SCI F G une chance de renoncer à la vente de l’ensemble immobilier, compte tenu des conséquences attachées à l’arrêté de péril en

cours ;

Que, contrairement à ce que soutient l’appelant, l’acquéreur avait de grandes chances de ne pas conclure la vente, dès lors que l’existence de l’arrêté de péril faisait obstacle à la réalisation de la condition suspensive à la charge du vendeur et que, par ailleurs, alors que les parties s’étaient accordées sur un prix de vente total de 270 000 €, sensiblement supérieur au prix payé par la société LT Promotion, l’expert Trinquier avait évalué à 450 000 € en mars 2005 le coût de l’entière réhabilitation de l’immeuble ;

Que la perte de chance subie par l’intimée sera ainsi évaluée à 90 % du montant du prix de vente auquel seront ajoutés les frais accessoires à la vente, le coût des travaux réalisés par l’acquéreur, rendus nécessaires par l’arrêté de péril imminent, à l’exclusion des autres travaux de rénovation et des taxes et primes d’assurance liées à l’occupation du bien, et dont sera déduit le prix de revente de l’immeuble ;

Qu’en revanche, la preuve de la réalisation des travaux de terrassement inclus par les intimés dans les dépenses nécessitées par l’urgence n’est pas rapportée, seul figurant parmi les pièces communiquées un devis de ces travaux, daté du 9 mars 2014, alors que l’immeuble a été revendu le 16 avril 2013 ;

Que, d’autre part, les préjudices financiers résultant de la déchéance du terme des prêts souscrits par l’acquéreur ne sont pas directement imputables à la faute du notaire, la SCI étant seule à l’origine du choix de financer l’achat immobilier par un prêt ;

Que l’appelant sera ainsi condamné à lui verser la somme de (270 000 € + 19 710 € + 12 124,18 € + 21 686,35 € – 70 000 €) X 90 % = 228 168,47 € à titre de dommages-intérêts ;

Que, comme le relève à juste titre M^e Z, la SCI F G ne peut prétendre à la fois à l’indemnisation des sommes versées du fait de la chance qu’elle a perdue de renoncer à la vente et à l’indemnisation du gain manqué qu’elle espérait retirer de l’opération immobilière en cause et le jugement mérite confirmation en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire au titre de la perte de chance de réaliser un gain futur sur la valeur de l’immeuble ;

Que, pour les mêmes motifs, l’intimée sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée en cause d’appel au titre de la perte de chance de percevoir des loyers commerciaux ;

Attendu que les époux X sollicitent l’indemnisation de leur préjudice matériel résultant de la saisie de leur maison d’habitation ;

Qu’ils ne justifient toutefois pas avoir supporté la charge des frais de saisie immobilière qu’ils invoquent, les états de frais qu’ils produisent, émis aux noms de la SCI et de X n’ayant pas fait l’objet d’une taxe à leurs noms ;

Qu’en revanche le préjudice moral dont ils sollicitent réparation, résultant des conséquences financières de la vente immobilière à laquelle la SCI n’a pas pu renoncer, a été justement réparé par l’allocation d’une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts, le jugement méritant également confirmation sur ce point ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’appelant qui succombe supportera la charge des entiers dépens d’appel ;

Qu’il n’est par ailleurs pas inéquitable de mettre à sa charge une partie des frais irrépétibles exposé par les intimés à hauteur d’appel ;

Qu’il sera ainsi condamné à leur verser ensemble la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare M^e J Z recevable mais mal fondé en son appel principal,

Confirme le jugement rendu le 6 juin 2017 par le tribunal de grande instance de Dijon en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné M^e Z à payer à la SCI F G la somme de 226 589,73 € en réparation de son préjudice financier,

Statuant à nouveau sur ce point et y ajoutant,

Condamne M^e Z à payer à la SCI F G la somme de 228 168,47 € en réparation de son préjudice financier,

Déboute la SCI F G de sa demande d’indemnisation au titre de la privation des loyers commerciaux du 1^er avril au 30 septembre 2011,

Condamne M^e Z à payer aux intimés la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^e Z aux entiers dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,