Cour d'appel de Metz, 3ème chambre, 7 juillet 2020, n° 18/02966

TI Metz 5 octobre 2018

CA Metz
Infirmation partielle 7 juillet 2020

Arguments

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Rejeté
Assignation non valable
La cour a jugé que l'assignation était régulière, ayant été remise à la personne de l'intéressée, et a donc rejeté la demande de nullité.
Rejeté
Dépôt de garantie non restituable
La cour a constaté que le montant du dépôt de garantie avait été déduit des sommes dues, rendant la demande de restitution irrecevable.
Accepté
Responsabilité des dégradations locatives
La cour a confirmé que les dégradations étaient imputables à la locataire et a validé le montant des réparations.
Accepté
Loyers dus jusqu'à la fin du bail
La cour a jugé que la locataire devait des loyers jusqu'à la fin du préavis, confirmant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable d'accorder une indemnité au bailleur au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 3e ch., 7 juil. 2020, n° 18/02966
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	18/02966
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Metz, 5 octobre 2018, N° 18/000365
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, président
Avocat(s) :	David ZACHAYUSAgnès BIVER-PATE
Parties :	S.A. D'HLM LOGIEST

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 18/02966 – N° Portalis DBVS-V-B7C-E4P7

Minute n° 20/00228

S.A. D’HLM LOGIEST

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de METZ, décision attaquée en date du 05 Octobre 2018,

enregistrée sous le n° 18/000365

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 07 JUILLET 2020

APPELANTE :

Madame B X

[…]

Représentée par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/001416 du 08/03/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

SA D’HLM LOGIEST Prise en la personne de son représentant légal.

[…]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

A la date du 5 mai 2020, l’affaire a été fixée par le président de la chambre en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, les parties ayant expressément accepté le recours à ces dispositions par formulaire joint au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2020 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Président de chambre

ASSESSEURS : M. Eric LAMBERT, Conseiller

M. Olivier MICHEL, Conseiller

GREFFIER présent au prononcé du délibéré : Nejoua TRAD-KHODJA

Arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2014, la SA d’HLM Logi Est a consenti un bail à M^me B X portant sur un local d’habitation situé […] à Metz. La locataire a donné congé par courrier reçu le 1^er avril 2016.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 novembre 2017, la société Logi Est a mis en demeure M^me X de lui payer la somme de 5.137,31 euros au titre du solde débiteur de son compte.

Par acte d’huissier du 26 février 2018, elle l’a assignée devant le tribunal d’instance de Metz aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes de 3.863,13 euros au titre des réparations locatives, de 1.059,05 euros au titre des loyers impayés et de 215,13 euros au titre des frais de constat d’état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2017, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 5 octobre 2018, le tribunal d’instance de Metz a':

— condamné M^me B X à payer à la société Logi Est, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2017':

' 3.444,52 euros au titre des réparations locatives,

' 1.059,05 euros au titre des loyers impayés,

' 215,13 euros au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie par huissier de justice,

— débouté la société Logi Est de ses autres demandes

— condamné M^me B X à payer à la société Logi Est 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le premier juge a relevé que lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, les revêtements muraux de la cuisine étaient décrits comme défraîchis et le sol présentait des marques et des micro-coupures, que la cuvette des toilettes était déjà entartrée et que le revêtement du sol du séjour et des chambres 1 et 3 était dégradé ou défraîchi. Il a en conséquence estimé que le montant des réparations correspondant à ces désordres (758,91 euros) n’incombait pas à la locataire et devait être déduit du décompte produit par le bailleur. Il a fait droit au surplus des demandes pour les autres dégradations ressortant de la comparaison entre les deux états des lieux et a condamné la locataire à verser au bailleur la somme de 3.444,52 euros.

Sur l’arriéré locatif , le tribunal a dit que si la locataire avait donné congé par lettre reçue le 1^er avril 2016 et que le contrat de bail devait prendre fin le 1^er juillet 2016, cette date a été légitimement reportée au 26 juillet 2016 en raison de l’impossibilité d’établir un état des lieux de sortie contradictoire, faisant ainsi droit à la demande en paiement de la somme de 1.059,05 euros au titre de l’arriéré locatif et celle de 215,13 euros au

titre du coût partagé de l’état des lieux effectué par huissier.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 15 novembre 2018, M^me X a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la société Logi Est avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2017 la somme de 3.444,52 euros au titre des réparations locatives, celle de 1.059,05 euros au titre des loyers impayés et celle de 215,13 euros au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie, outre les frais d’instance.

L’appelante conclut à la nullité du jugement et subsidiairement à son infirmation et demande à la cour de débouter la société Logi Est de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui restituer le dépôt de garantie remis à la signature du bail et à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la nullité du jugement, elle estime ne pas avoir été valablement assignée par le bailleur, de sorte que le jugement doit être déclaré nul. Sur l’arriéré locatif, elle expose avoir dénoncé le bail le 1^er avril 2016 et avoir dû quitter le logement en raison de l’insalubrité des lieux infestés de cafards et de la situation de l’appartement au 4^e étage sans ascenseur, et soutient que les loyers réclamés jusqu’en juillet 2016 ne sont pas dus. Sur les réparations locatives, M^me X conteste le montant mis en compte. Enfin, elle sollicite le remboursement du dépôt de garantie versé au moment de la signature du bail.

La SA d’HLM Logi Est conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour de condamner M^me X à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que M^me X a été valablement assignée, l’acte introductif d’instance ayant été remis à personne. Sur le fond, elle estime qu’en raison de l’impossibilité d’établir un état des lieux de sortie contradictoire, la date de fin du bail a été légitimement reportée au 26 juillet 2016. Elle ajoute que M^me X est responsable des dégradations locatives, que c’est à bon droit que le tribunal l’a condamnée au paiement de la somme de 3.444,52 euros et qu’elle ne produit aucun justificatif sur l’insalubrité des lieux alléguée. L’intimée estime enfin que compte tenu de l’ensemble de ces condamnations, M^me X doit être déboutée de sa demande au titre du dépôt de garantie.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les écritures déposées le 14 février 2019 par M^me X et le 14 juin 2019 par la société LogiEst, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens';

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 mars 2020';

Sur la nullité du jugement

Aux termes de l’article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.

En l’espèce, la société Logi Est justifie avoir fait assigner M^me X par acte d’huissier remis par Maître Y, le 26 février 2018, remis à la personne de l’intéressée, rencontrée à son domicile situé […] à Metz. L’assignation comporte en outre toutes les mentions prescrites à l’article 648 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, l’assignation est régulière et M^me Z doit être déboutée de sa demande en nullité du jugement.

Sur l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges

récupérables aux termes convenus.

Concernant la fin du contrat de bail, il résulte des pièces produites par la société Logi Est que M^me X lui a adressé une lettre de congé reçue le 1^er avril 2016, de sorte que le contrat de bail a pris fin le 1^er juillet 2016. Si l’état des lieux de sortie n’a été réalisé que le 26 juillet 2016, cette circonstance n’est pas de nature à reporter la date de la résiliation du contrat de bail qui reste fixée à la fin du préavis soit le 1^er juillet 2016 et la société Logiest est mal fondée à solliciter le paiement d’un loyer jusqu’à la date de l’état des lieux. Quant à M^me X, si elle prétend que le logement était dans un état d’insalubrité tel qu’il ne pouvait pas être habité et par voie de conséquence qu’elle pouvait se dispenser de payer le loyer, il est constaté qu’elle ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande, de sorte que ce moyen est inopérant.

Au vu du décompte arrêté au mois de septembre 2017, il est constaté que l’appelante reste devoir la somme de 646,94 euros (1.537,41 de l’arriéré locatif au 1^er juillet 2016 – 890,47 de régularisation de charges) et, après déduction du dépôt de garantie de 340,30 euros, il convient de condamner M^me X à payer à la société Logi Est la somme de 306,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2017, date de réception de la mise en demeure, au titre des loyers et charges impayés.

Il sera par ailleurs constaté que le montant du dépôt de garantie de 340,30 euros a été inscrit au crédit du compte de M^me X et déduit des sommes dues, de sorte que sa demande en restitution doit être rejetée.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, il est relevé que la société Logi Est conclut à la confirmation du jugement et ne réclame plus d’indemnisation pour les dégradations écartées par le premier juge (revêtements muraux de la cuisine, sol de la cuisine, détartrage de la cuvette des toilettes, revêtement du sol du séjour et des chambres 1 et 3 pour un montant total de 758,91 euros).

Il ressort de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 22 août 2014 que le logement se trouvait dans un état d’usure normal, la plupart des éléments étant qualifiés en état d’usage ou en bon état. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par Maître A, huissier de justice, le 26 juillet 2016, mentionne un nombre important de dégradations imputables à la locataire, notamment des sols encrassés dans toutes les pièces, les revêtements des murs sont tachés ou arrachés sur des pans entiers (séjour, cuisine, chambres), les prises électriques sont descellées ou arrachées, les équipements de la cuisine et de la salle de bains sont encrassés et entartrés (évier, robinetterie, lavabo, baignoire, douchette et ventilation), l’ensemble des portes et huisseries du logement est abîmé avec des éclats, des trous, des traces de colle ou de peinture, l’abattant des WC et la chasse d’eau sont cassés, les portes fenêtres des chambres n’ont plus de béquille d’ouverture, le sol de l’entrée et du dégagement présentent des taches et des accrocs, les murs sont tachés avec des impacts et de nombreux trous, il y a plusieurs mètres cubes de détritus à évacuer. Les photos jointes au descriptif permettent de constater les nombreuses dégradations de toutes les pièces du logement, qui vont bien au-delà de la simple usure d’usage, surtout après moins de deux ans d’occupation des lieux.

La SA d’HLM Logi Est justifie par la production du relevé détaillé et chiffré des réparations locatives effectuées, des sommes par elle exposées pour la remise en état du logement, étant observé qu’elle a appliqué un abattement pour les revêtements de sol usagés lors de l’entrée dans les lieux. Il convient en conséquence de confirmer le jugement ayant condamné M^me X à verser à l’intimée la somme de 3.444,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2017.

Sur les frais de constat d’huissier

Il résulte de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et à défaut il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, si la société Logi Est soutient avoir été contrainte de faire réaliser un état des lieux par un huissier, elle ne justifie par aucune pièce avoir proposé à la locataire d’établir de façon amiable un état de lieux de sortie, de sorte qu’elle n’est pas fondée à lui réclamer la moitié des frais d’huissier intervenu de sa propre initiative. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande et le jugement déféré infirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M^me X, partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’elle soit condamnée à verser à la société Logi Est la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de la débouter de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M^me X de sa demande en nullité du jugement ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a’condamné M^me B X à payer à la société Logi Est la somme de 3.444,52 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2017 et la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE M^me X à verser à la société Logi Est la somme de 306,64 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2017 ;

DÉBOUTE la SA Logi Est de sa demande au titre des frais de constat d’huissier ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE M^me X de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M^me X à verser à la SA Logi Est la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me X aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame TRAD-KHODJA, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT